房地产物权常见问题专家解答PDF电子书下载

第一章 房地产项目公司的组建 1

一、什么是房地产开发企业？我国法律对房地产开发企业有何特殊规定？ 2

二、从事房地产开发的企业应当具备什么资格？ 3

三、设立房地产开发企业应当具备哪些条件？ 4

四、设立房地产开发企业需要哪些程序？ 5

五、房地产开发企业分为哪几级资质等级以及分别应具备什么条件？ 7

六、不同资质等级的房地产开发企业如何申请核定和审批？ 10

七、如何进行房地产开发企业的升级管理？ 11

八、房地产开发企业分立、合并的，其资质等级如何处理？ 12

九、房地产开发企业的资质如何实行年检制度？ 12

十、各级资质的房地产开发企业承担的房地产项目的建设规模是怎样的？ 13

十一、企业未取得资质证书或超越资质登记从事房地产开发经营的，应承担什么责任？擅自从事房地产开发企业应承担什么法律责任？ 13

十二、我国有关法律、法规对房地产开发企业的设立登记、备案有什么规定？ 14

十三、房地产开发企业注册资本与投资总额的比例应达到什么要求？ 15

十四、外商投资房地产行业有什么限制性规定？ 16

十五、外商投资房地产行业的设立程序是怎样的？ 18

十六、中外合作房地产开发公司有何特殊性？ 19

十七、房地产项目联建合同的效力如何？ 20

十八、开发居民住宅有何优惠政策？ 26

十九、向房地产开发企业非法收费应承担什么法律责任？ 27

二十、在房地产项目公司组建阶段律师提供什么法律服务？ 28

第二章 房地产项目立项与报批 33

一、什么是房地产开发项目的立项？ 34

二、房地产项目开发应经过哪些审批程序？ 34

三、经营性房地产开发项目为什么必须通过招标、拍卖或挂牌交易的方式取得？ 37

四、房地产投资有哪些主要形式？各自存在哪些潜在的法律风险？如何有效控制与预防？ 39

五、什么是房地产项目资本金制度？ 40

六、什么是房地产项目手册制度？ 41

七、什么是项目质量责任制度？ 41

八、如何进行立项和可行性研究报告的备案和报批？ 42

九、什么是房地产开发项目建设条件意见书？ 44

十、在房地产开发过程中如何落实“四源”？ 45

十一、什么是房地产开发项目建设的城市规划？ 46

十二、选址意见书核发的程序是怎样的？ 48

十三、建设用地规划是怎样进行审批和管理的？ 49

十四、规划意见书如何审批？ 49

十五、取得建筑工程施工许可证应具备哪些条件？ 50

十六、什么是房地产开发项目的勘察、设计？ 51

十七、建设工程勘察、设计的基本原则是什么？ 52

十八、建设工程勘察设计合同的签订有哪些规定？ 53

十九、如何进行建设项目的方案设计及分项审批？ 54

二十、人防工程建设的要求有哪些？ 55

二十一、环境影响评价报告应包括哪些内容？ 56

二十二、消防安全有哪些具体要求？ 59

二十三、地震安全评价报告包括哪些内容？ 60

二十四、在开发立项审批阶段律师提供什么法律服务？ 61

第三章 房屋拆迁安置 63

一、什么是城市房屋拆迁？《物权法》及其他有关法律对此有何规定？ 64

二、《物权法》对城市房屋拆迁有何影响？ 64

三、拆迁的方式有几种？不同的拆迁方式对拆迁人有何法律上的要求？ 65

四、城市房屋拆迁由哪些部门进行监督管理？ 67

五、《物权法》对城市房屋拆迁监督管理部门工作有何影响？ 67

六、城市房屋拆迁范围内的户口如何管理？ 68

七、在拆迁范围内户口一旦冻结，是不是就一律不许再迁入新户了？ 69

八、城市房屋拆迁的程序是怎样的？ 70

九、城市房屋拆迁必须具备哪些文件？ 71

十、房屋拆迁中的法律关系主体有哪些？各有哪些权利义务？ 74

十一、城市房屋拆迁公告发布后，拆迁范围内的单位和个人不得进行哪些活动？ 75

十二、实施强制拆迁的条件是什么？《物权法》是否禁止了强制拆迁？ 76

十三、城市房屋拆迁补偿的对象和范围是什么？ 78

十四、城市房屋拆迁补偿有哪几种方式？ 79

十五、城市房屋拆迁货币补偿的标准是什么？ 80

十六、如何签订《城市房屋拆迁安置补偿协议》？ 81

十七、拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议应如何处理？ 84

十八、被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的或裁决、判决规定的搬迁期限内拒绝搬迁，应当如何处理？ 85

十九、城市房屋拆迁涉及的公证事项有哪些？ 86

二十、城市房屋拆迁安置的补偿费及其标准？ 87

二十一、房屋拆迁安置的原则和标准是什么？ 88

二十二、在产权调换时，拆迁补偿安置协议约定的面积与实际安置面积不符如何处理？ 89

二十三、拆迁人擅自延长过渡期限的，应承担什么责任？ 91

二十四、拆迁城市公益事业房屋应如何补偿？ 92

二十五、拆迁城市租赁房屋应如何补偿？ 93

二十六、拆迁产权不明的房屋应如何补偿？ 95

二十七、拆迁设有抵押权的房屋，应如何处理？ 96

二十八、拆迁代管房屋，应如何处理？ 98

二十九、拆迁共有房屋，应如何处理？ 99

三十、律师在拆迁阶段能提供什么法律服务？ 99

第四章 房地产开发项目用地 103

一、我国现有的土地权属有哪些类型？房地产开发项目用地属于哪种类型？ 104

二、什么是建设用地？具体可分为哪些种类？ 104

三、什么是建设用地使用权？如何以出让方式取得建设用地使用权？ 105

四、什么是土地使用权的划拨？如何以划拨方式取得建设用地使用权？ 106

五、什么是土地使用权转让？如何以转让方式取得建设用地使用权？ 108

六、什么是国有土地租赁？能否以租赁方式取得建设用地使用权？ 109

七、什么是建设用地使用权分层设立？ 110

八、建设用地使用权出让合同应包含哪些主要条款？ 111

九、建设用地使用权出让合同中土地受让方的主要义务是什么？未按约定履行主要义务的法律后果是什么？ 112

十、建设用地使用权人在土地用途方面有什么权利限制？ 113

十一、建设用地使用权能否进行抵押？ 114

十二、房地产开发企业在什么情况下构成闲置土地？ 115

十三、房地产开发企业构成闲置土地的，应当承担哪些违约责任？ 115

十四、建设用地土地使用权出让的最高年限是多久？ 116

十五、建设用地使用权出让年限未期满，政府提前收回应如何处理？ 117

十六、建设用地使用权出让年限届满后如何续期？ 117

十七、集体所有的土地如何转为建设用地？农业用地如何转为建设用地？ 118

十八、非法转让土地、将农用地改为建设用地或非法占用耕地或非法占用其他土地，需承担什么法律责任？ 119

十九、擅自出让或擅自批准出让土地使用权用于房地产开发应承担什么法律责任？ 120

二十、什么是建设项目用地预审？建设项目用地预审的依据是什么？ 120

二十一、建设项目用地预审的权限及主要内容是什么？ 121

二十二、什么是“一书四方案”？“一书四方案”的内容主要是什么？ 122

二十三、“四方案”应满足哪些条件？ 123

二十四、什么是单独选址建设项目用地？哪些类型的建设项目用地属于单独选址建设项目用地？ 124

二十五、什么是城市分批次建设用地审批？ 124

二十六、什么是城市建设用地整理？ 125

二十七、什么是新增建设用地土地有偿使用费？新增建设用地土地有偿使用费的征收标准和范围是什么？ 126

二十八、中央与地方对新增建设用地土地有偿使用费如何进行分成？ 126

二十九、征收外商投资企业场地使用费的依据是什么？ 127

三十、对土地登记收费的收取有什么规定？ 128

三十一、土地开发投资（房地产开发投资）有哪些主要形式？各自存在哪些潜在的法律风险？如何有效控制与预防？ 129

三十二、在房地产开发用地阶段律师能提供什么法律服务？ 133

第五章 项目工程建设与招、投标 151

一、哪些建设工程项目属于必须招标的范围？ 152

二、哪些规模的建设工程项目必须招标？ 153

三、建设工程项目的招标方式有哪些？ 154

四、建设工程项目可以通过哪些具体形式进行招标？ 157

五、建设工程的招投标管理机构有哪些？ 157

六、建设工程招标代理机构应具备哪些条件？ 158

七、发布招标公告有哪些注意事项？ 159

八、建设工程招投标需要具备的条件是什么？ 160

九、建设工程招投标基本程序是怎样的？ 161

十、招标文件的制作有哪些注意事项？ 164

十一、编制招标标底有哪些注意事项？ 165

十二、投标书的制作及投递有哪些注意事项？ 166

十三、建设工程招投标中有何相关法律责任的界定？ 167

十四、什么是建设工程代建制？ 168

十五、勘察设计单位应具备哪些条件？ 169

十六、对工程勘察设计文件的著作权保护以及该种保护存在哪些问题？ 170

十七、如何对工程勘察设计文件进行变更？ 172

十八、建设工程合同一般包括哪些主要内容？ 173

十九、建设工程分包与转包的区别是什么？我国法律对二者如何规定？ 174

二十、建设工程施工合同无效的情形有哪些？其法律后果如何？ 178

二十一、申领施工许可证应具备的条件和申领该证有哪些程序？ 180

二十二、建设工程承包合同中的垫资条款效力如何？ 182

二十三、建设工程竣工验收的标准以及未经竣工验收擅自使用的法律后果分别是什么？ 184

二十四、建设工程的保修范围包括哪些及相应的保修期限和法律责任如何？ 186

二十五、建设工程的竣工结算需要注意那些事项？ 188

二十六、以房屋抵工程款的，《物权法》对此如何规范？ 191

二十七、如何行使建设工程价款优先受偿权以及与其他相关权利的受偿顺序如何确定？ 194

二十八、《物权法》对建设工程价款优先受偿权有何影响？建筑施工企业该如何应对？ 196

二十九、建设工程价款优先受偿权是否必须经相关法律文书确认后才能得到保护？ 200

三十、建设工程价款优先受偿权的行使是否会受到破产法相关规定的影响？ 200

三十一、《物权法》中有关“相邻关系”的规定对建筑施工企业有何影响？建筑施工企业如何应对？ 202

三十二、房地产工程建设与招投标阶段律师（此处仅指受聘为招标人或发包人的律师）可提供哪些法律服务？ 203

第六章 房地产融资与项目运作 207

一、房地产融资主要有哪些方式？ 208

二、如何结合房地产开发的不同阶段选择融资方式？ 210

三、如何结合不同物业类型及房地产企业规模选择融资方式？ 211

四、什么是房地产开发贷款？包括哪些种类？ 212

五、申请房地产开发贷款一般需要什么条件？ 213

六、申请住房开发贷款一般需要什么条件？ 215

七、申请商业用房开发贷款需要什么条件？ 216

八、申请土地储备贷款需要什么条件？ 217

九、什么是房地产抵押贷款？如何办理该种贷款？ 218

十、什么是开发商贴息委托贷款融资？其有什么作用？ 219

十一、什么是房地产信托融资方式？ 221

十二、什么是房地产投资信托（REITs）？房地产投资信托对房地产开发企业而言有什么用处？ 222

十三、如何通过短期融资券融资？ 223

十四、什么是房地产证券化？ 224

十五、什么是房地产并购？什么是资产并购和股权并购？ 225

十六、如何在并购中进行风险管理？ 227

十七、什么是房地产合作开发？ 228

十八、房地产合作开发中应注意哪些问题？ 229

十九、如何选择并购及房地产合作开发方式？ 230

二十、土地转让合同和股权转让合同的通用条款有哪些？ 231

二十一、什么是夹层融资？ 232

二十二、上市融资需要满足什么条件？其价值和弊端是什么？ 233

二十三、什么是房地产项目融资？项目融资应用于商业地产项目开发，需要解决哪些主要问题？ 234

二十四、什么是房地产融资租赁？ 235

二十五、外商直接投资房地产企业的审批原则和程序如何？ 236

二十六、外商投资企业并购境内房地产企业如何审批？ 237

二十七、律师能够在房地产并购项目中提供什么法律服务？ 238

第七章 商品房销售 241

一、什么是商品房预售？ 242

二、无《商品房预售许可证》，开发企业与认购人所签的买卖合同是否有效？ 243

三、有《商品房预售许可证》，但开发企业与认购人所签的买卖合同没有备案是否有效？ 244

四、开发商无证销售，购房者应如何维护自身合法权益？ 245

五、认购书的性质是什么？其法律效力如何？ 245

六、商品房销售广告和宣传资料应注意哪些问题？ 248

七、商品房销售广告中对商品房规划范围之外的相关设施所作的虚假宣传，开发商是否应承担民事责任？ 251

八、一房二卖有什么法律后果？ 252

九、在实践中，有关商品房面积纠纷主要有哪些情形？ 254

十、商品房面积纠纷产生的原因有哪些？实践中如何处理？ 255

十一、在商品房买卖合同中，当事人选择按套计价的，是否适用面积差异处理方式？ 258

十二、房产测绘机构测定的面积能否作为面积差异的依据？ 259

十三、露台、楼顶平台面积计入房屋买卖合同面积造成误差的如何处理？ 259

十四、商品房买卖合同中约定按套内建筑面积计价的，出现面积差异应当如何处理？ 260

十五、商品房的面积误差由谁判定？ 262

十六、车库进门口高度较低致使购房者车辆无法开进车库，如何处理？ 263

十七、商品房买卖合同中没有违约条款，能否请求违约方承担违约责任？ 264

十八、什么是商品房包销？ 265

十九、因商品房包销而产生的买卖合同纠纷如何确定各民事主体的诉讼地位？ 265

二十、什么是预售商品房的房贷险？5.12汶川大地震给予我们什么法律启示？ 267

二十一、在房地产销售阶段律师能提供什么法律服务？ 269

二十二、在商品房销售阶段律师事务所提供法律服务有什么作用？ 272

第八章 房地产登记 273

一、什么是房屋登记？ 274

二、什么是国有土地使用权登记发证制度？如何办理国有土地使用权登记证？ 274

三、不动产登记是否会影响合同效力？ 275

四、什么是房屋所有权登记发证制度？ 277

五、《物权法》对不动产登记收费如何规定？ 278

六、在什么情况下应当办理房地产变更登记？ 278

七、处分抵押房产后如何办理过户登记？ 280

八、什么情况下可以进行异议登记？异议登记的作用是什么？ 280

九、在什么情况下可以应用到预告登记制度？ 284

十、预告登记有什么效力？ 286

十一、预告登记和预售合同登记制度的区别？ 287

十二、什么是更正登记？ 287

十三、他项权利登记有哪些种类？分别如何办理？ 288

十四、查封登记和预查封登记有何区别？二者各自的法律效力如何？ 290

十五、房屋租赁证的办理手续是怎样的？ 292

十六、办理房屋租赁证有何法律意义？ 298

十七、《物权法》和《房屋登记办法》对于房屋地役权有哪些规定？ 299

十八、什么是房屋权利的注销登记？其注销范围包括哪些情形？ 300

十九、房地产权证与房产登记簿的区别？ 301

二十、我国不动产登记的效力有哪些？ 304

二十一、我国不动产登记的法律性质是什么？ 306

二十二、抵押登记制度中的不动产抵押登记 307

二十三、《物权法》颁布后对最高额抵押的完善有什么帮助？ 308

二十四、《物权法》颁布实施前已经登记的不动产是否给予物权保护？ 309

二十五、不动产发生物权效力是否都需要登记公示？ 310

二十六、如何办理私人自建房的权属登记？ 312

二十七、在房地产登记阶段律师能提供什么法律服务？ 313

第九章 竣工验收、交付使用与业主的建筑物区分所有权 315

一、什么是工程项目的竣工验收？其主要依据是什么？ 316

二、房地产开发项目的竣工验收应遵循哪些规定？ 316

三、商品房交付使用的条件是什么？ 318

四、商品房的质量保修期有哪些相关的法律规定？ 318

五、竣工验收时要移交哪些技术文件？ 320

六、住宅质量保证书应当包括哪些内容？ 321

七、《住宅使用说明书》应当包括哪些内容？ 323

八、房地产开发中，住宅小区竣工验收应按怎样的程序进行？ 327

九、工程竣工验收的程序和内容是怎样的？ 328

十、工程竣工验收的标准是什么？ 329

十一、房地产开发项目竣工验收行政处罚的流程是怎样的？ 331

十二、住宅小区竣工综合验收必须符合哪些要求？ 332

十三、什么是商品房的交付使用？怎样界定是否已经交付房屋？ 332

十四、交付房屋时，房地产开发企业是否可以要求购房者先签字再验收？ 333

十五、开发商迟延交楼时能否以不可抗力作为迟延交楼的抗辩理由？何为不可抗力？哪些事项可以作为不可抗力？ 336

十六、商品房买受人在什么情况下可以退房？ 337

十七、预售房在销售商品房时设置样板房的，交付商品房时是否应与样板房一致？ 338

十八、商品房交付使用时，买受人怎样验收？ 339

十九、不符合交付条件的房屋，买受人签署房屋交接单会产生什么法律后果？ 341

二十、室内环境质量验收不合格的房屋，购房者是否可以拒绝收楼？ 342

二十一、什么是建筑物区分所有权？《物权法》如何规定建筑物区分所有权？ 345

二十二、什么是业主的专有权？业主应当如何行使其专有权？ 346

二十三、建筑区划内，哪些部分属于全体业主共有？共有部分有何特性？ 348

二十四、《物权法》对车库、车位的归属和使用如何规定？ 349

二十五、根据《物权法》的规定，业主对于共有部分有哪些权利和义务？业主能否放弃其对共有部分的权利义务？ 350

二十六、什么是区分所有权人（业主）的成员权？ 352

二十七、哪些事项属于成员权的范围，须由业主共同决定？成员权应当如何行使？ 353

二十八、业主作为成员权人享有哪些权利？承担哪些义务？ 354

二十九、业主是否可以自由选择物业管理公司？ 355

三十、《物权法》对物业管理公司有什么影响？ 356

三十一、业主大会或业主委员会是否具有诉讼主体资格？ 358

附录 360

中华人民共和国物权法 360

中华人民共和国城市房地产管理法 394

本书所涉法律法规索引 406