物业管理实务问答与案例精析PDF电子书下载

第一部分 实务问答 1

何谓物业管理以及如何理解物业管理的基本内容、物业构成的基本内容？ 3

为何要实施物业管理以及物业管理对物业区域内的业主有何现实意义和作用？ 5

《物业管理条例》的主要内容具体表现在哪些方面？ 7

《物业管理条例》应当适用于哪些范围？ 9

《物业管理条例》确立了哪些具体的基本制度？ 11

业主应如何认定和理解物业管理的范围、职责的内容和性质？ 13

我国现行的物业管理与传统的房屋管理有何区别？ 14

何谓物业税？其“征”什么？ 15

在物业管理活动中物业公司享有哪些权利、承担哪些义务？ 16

我国对物业服务企业的资质等级是如何进行管理的？ 17

如何选择物业服务企业？ 19

在物业管理活动中物业管理的监督管理机构的职权和职责有哪些？ 19

应当如何划分物业管理区域？ 20

物业管理用房的所有权应当属于谁？应如何使用？ 20

新建住宅是否必须进行招标选聘物业服务企业以及业主大会决定续聘原物业服务企业，是否应进行招标？ 20

何谓业主？什么人可以成为业主以及在物业管理活动中，业主应当享有哪些权利？ 21

在物业管理活动中，业主应当履行哪些义务？ 24

何谓管理规约？ 26

在物业管理过程中产生纠纷，业主能否根据《消费者权益保护法》维护自身的合法权益，以及在物业管理活动中业主应当享有哪些基本权利？ 26

为何购房时要关注物业管理事项以及购房时应注意哪些物业管理事项？ 29

业主入住小区后，是否一定要聘请专业的物业服务企业管理小区物业，以及业主是否可以自行管理小区物业？ 29

业主在物业管理活动中需要理解哪些问题？ 30

何谓业主大会以及业主大会应当履行哪些职责？在什么情况下可以不成立业主大会？ 31

业主大会筹备组如何成立？其应做好哪些筹备工作？ 34

应当什么时候成立业主大会、第一次业主大会的召开应当按照什么程序进行以及业主大会召开的方式有哪些？如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？ 34

业主大会有哪些会议形式、表决方式和业主大会决定的法律约束力？ 36

业主大会应如何决议才有效力？何谓业主大会议事规则？ 36

管理规约应当包括哪些具体内容以及违反管理规约应当如何处理？ 37

业主在签署管理规约时应当注意哪些问题？ 39

何谓业主委员会，其与业主大会是什么关系？在物业管理活动中，业主委员会的地位及应当履行的职责是什么？ 40

物业公司应向业主委员会移交哪些物业档案资料？如不移交应当承担哪些责任？ 43

业主委员会是如何产生的？业主对业主委员会的决定有异议应当如何处理？ 44

业主、业主大会、业主委员会三者是什么关系？ 44

业主大会、业主委员会与社区建设是什么关系？ 44

在物业管理活动中，业主委员会应享有哪些权利、承担哪些义务？业主委员会的活动经费应如何筹集？ 45

担任业主委员会委员应当符合哪些条件以及业主委员会委员享有哪些权利、履行哪些义务？业主委员会是否需要备案？ 46

在什么情况下业主委员会委员资格终止？ 47

业主委员会章程包括哪些主要内容以及业主委员会召开会议的程序有哪些？ 47

业主委员会的换届工作应当如何进行？ 48

新入住的业主认为需要调整业主委员会，应当履行哪些程序？ 49

在物业服务合同履行过程中，业主、业主大会、业主委员会三者之间的关系应当如何协调？ 50

何谓前期物业管理以及前期物业管理的介入时间应当如何认定？ 50

从事前期物业服务的物业服务企业应如何选聘？ 51

前期物业管理服务合同应当具体包括哪些主要内容？ 52

前期物业服务合同是否可以约定期限？ 53

在前期物业服务合同中，对业主个人装修问题应当作出哪些具体约定？ 54

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的哪些禁止行为和注意事项告知业主？ 55

为何要规范房屋装修行为？业主在装饰装修房屋时是否应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议？在装饰装修房屋过程中，物业服务企业能否进行入户检查？ 57

业主装饰装修房屋的，是否应当事先告知物业服务企业以及在装修前业主是否应向物业服务企业交纳装修押金和装修服务费？ 58

住宅室内装饰装修的施工时间应当如何把握以及装饰装修垃圾应如何处理？ 59

房屋买卖合同中应包含哪些有关物业管理的条款以及开发企业制定的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，其是不是霸王条款？ 60

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同是否应当包含前期物业服务合同约定的内容？ 60

购房者在签订《商品房买卖合同》时，前期物业服务合同的内容对其是否具有约束力？ 62

前期物业服务合同期限对业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同是否有影响？ 63

建设单位在前期物业管理过程中应当履行哪些职责？ 63

临时管理规约应当包括哪些主要内容以及临时管理规约的拟定有哪些方式？ 65

临时管理规约和管理规约有何区别？ 68

临时管理规约具有什么作用以及业主是否可以到办理入住手续时再看临时管理规约？ 68

现行临时管理规约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公约是否继续有效以及违反临时管理规约应当怎么处理？ 68

在实践中，建设单位选聘物业服务企业有哪几种方式？ 69

业主委员会招标选聘物业服务企业前，是否需要备案以及通过招标方式更换物业服务企业之前，应当就哪些事项形成决议？招投标文件应包括哪些内容？ 70

评标委员会如何组成及物业管理招标、投标活动的监督管理由哪些部门负责？ 71

招标人应当按照哪些时限完成物业管理招标工作并在几日内向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案？备案时应提交哪些材料？ 71

业主大会决定更换物业服务企业的决议，应当有多少业主同意以及应当在何时完成？是否应当告知社区居委会和街道办事处？ 72

业主委员会在组织招标过程中，应当如何保证广大业主的知情权？ 72

业主委员会通过招标方式更换物业服务企业的，应当提前多少天告知原物业服务企业以及重新选聘物业服务企业后，应当如何组织新老企业的交接？ 73

业主大会在选聘物业服务企业时，应当怎样鉴别物业服务企业的优劣？ 73

在办理物业承接、验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料？ 74

物业服务企业和业主大会、派出所三者之间存在什么样的关系？ 74

如何正确看待建设单位在广告中承诺“买房免前期物业管理费”的问题？ 75

物业服务企业承接物业时，是否应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验？ 76

根据《物业管理条例》的规定，物业服务合同有哪些主要内容？ 77

业主委员会在签订物业服务合同时，应该注意哪些问题？ 82

何谓公共性物业管理服务及特约性物业管理服务？ 83

我国《物业管理条例》对物业服务费用的问题作了哪些具体规定？ 83

物业管理服务收费一般包括哪些收费的内容以及物业管理服务费用的计费方式有哪几种？在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？ 85

物业公司应从何时开始收取物业管理费以及前期物业管理的费用应当由谁来承担？ 87

普通住宅如何交纳物业服务费？ 87

经济适用住房小区如何交纳物业服务费？ 88

公房、安居房出售后，应当如何交纳物业服务费用以及出租房屋时的物业服务费用应由谁来交纳？ 88

高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费应当如何确定？ 89

开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？公房上市后，物业服务费用应如何交纳？ 89

物业服务中的电梯服务费用应当如何交纳以及一层业主是否要交纳电梯费？ 89

物业服务企业收取停车管理费，其在停车管理中应承担何种责任？ 89

《物业管理条例》对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定及物业公司在向住户收取水、电、气等能源费用时，是否可以自行加价？对于公共区域的能源费用，应当由谁来负担？ 90

物业管理收费纠纷形成的原因以及如何解决物业管理收费难的问题？ 90

业主拒绝交纳物业管理服务费用，物业服务企业能否采取断电停水的强制措施？ 92

物业服务公司能否以业主未按期交纳房款为由，对业主采取停水、断电的强制措施？ 92

业主与开发商产生购房纠纷，是否可以拒绝交纳物业管理费？ 93

业主能否以对物业服务企业提供的物业服务不满意或者未与物业公司签合同为由拒交物业管理费？ 94

物业服务企业应向业主或业主大会报送、公布哪些收支账目？业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？ 95

物业服务中的电梯服务应达到什么标准？ 95

普通商品住宅物业服务中的保洁服务应达到什么标准？ 96

在物业管理过程中，《物业管理条例》对物业服务企业的基本职责有哪些具体规定？ 97

物业服务企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？ 97

物业服务企业在履行物业管理服务过程中，对社区安全管理有哪些义务？ 98

物业服务企业在履行物业管理服务过程中，对小区物业消防管理有哪些义务？ 99

物业服务企业在履行合同义务时，是否有权对违反管理（临时）规约和物业管理规章制度的行为进行制止？ 99

物业服务企业在进行物业管理过程中，对违反《物业管理服务合同》的业主是否具有罚款权？ 100

一个物业管理区域是否可以同时委托给两个以上的物业服务企业进行管理？ 100

物业服务企业是否可以将物业管理区域内的某些物业服务项目委托给其他企业进行管理？ 101

物业服务企业是否可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他企业进行管理？如果物业服务企业将全部物业管理工作一并委托给其他企业管理，对物业服务企业应该如何处理？ 101

物业管理区域内发生安全事故，物业服务企业应当承担什么责任？物业管理条例对物业服务企业保安人员有什么要求？ 102

业主在小区内被杀害或者财产被劫，物业服务企业是否应当对业主承担赔偿责任？ 103

业主家中财产被盗，物业服务企业是否应当对业主承担赔偿责任？ 103

小区内停放的车辆被盗，物业服务企业是否应当对被盗车辆的所有人或者使用人承担赔偿责任？ 104

小区内的保安人员监守自盗，物业服务企业是否需要对保安人员的行为向业主承担赔偿责任？ 104

小区保安发现业主宅内煤气泄漏没有报警，物业公司是否应当承担责任？ 105

物业服务企业增加物业管理收费项目或者提高物业管理收费标准，业主是否可以拒绝交纳物业管理费？ 105

物业管理服务合同可以约定哪些物业管理事项以及物业服务企业没有按照物业服务合同的约定提供相应的服务，应如何处理？ 106

业主是否可以委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的服务项目？ 107

业主自用部位及自用设施设备是指什么？物业共用部位及共用设施设备是指什么？ 108

《物业管理条例》对物业的使用与维护作了哪些规定？ 108

小区内的公共设施和公共建筑，业主和物业服务企业是否可以随意改变其用途？ 109

开发商“买房送花园”的承诺是否有效？ 111

开发商能否将小区内的会所出租及出租的收益应当归谁所有？ 111

如果物业管理区域内的公共建筑和共用设施确需改变用途应当如何办理？ 112

在小区物业管理区域内，业主能否占用、挖掘小区内的道路和场地？ 112

业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、共用设施设备以及能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？ 114

业主能否封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚以及当邻居占用了公共楼道时应当怎么办？ 114

物业公司是否可以阻止业主在楼顶平台上安装太阳能热水器？ 114

经业主大会同意在住宅上设置的广告影响了业主采光的，应当怎么办？ 115

通信公司是否可以未经业主同意在房屋上安装移动通信基站？ 115

在物业管理活动中，物业小区内的管线设施设备应当由谁来承担维修、养护的责任？ 116

物业服务公司需要入户维修，业主是否应该配合？业主不履行维修责任，造成损失的应当承担什么责任？小区内的共用设施损坏，维修费用应当由谁来承担？ 117

能否利用物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行经营活动以及由此产生的收益应当如何处理？ 118

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位是否可以转让给他人？ 119

物业在使用过程中出现质量问题，物业的保修责任应当由谁来承担？ 120

能否在建筑物上架设广告牌以及在建筑物上设立广告牌所产生的收益应当归谁所有？ 120

物业小区内停车场的所有权以及使用权应当归谁所有？ 121

在物业管理活动中，物业服务公司应当如何对电梯设备进行管理？ 122

因物业小区内的电梯产生事故纠纷，应当如何处理？ 123

在物业管理活动中，物业维修管理的范围主要包括哪些内容？ 124

何谓物业专项维修资金以及物业专项维修资金的所有权归谁所有？ 125

建立专项维修资金的法律依据是什么以及专项维修资金的用途应为什么？ 126

商品住宅专项维修资金应当由谁交纳及交纳的标准是什么？对于不交纳专项维修资金的应当怎么办？ 127

业主买房时归集起来的维修资金应当由谁代为管理以及专项维修资金何时划回到小区进行管理与使用？ 127

专项维修资金应当如何进行管理以及挪用专项维修资金应当如何处理？ 128

维修资金的支取使用程序是什么以及支用维修资金时应按什么原则分摊费用？ 129

在当前情况下，物业管理纠纷呈现出哪些特点？ 129

在物业管理活动中，物业管理纠纷主要表现为哪几种形式？ 130

物业管理纠纷发生后，争议双方当事人可以通过哪些途径解决？ 132

物业管理纠纷产生后，哪些法律文件和法律规范可以作为处理纠纷的法律依据？ 134

物业服务公司追索物业服务费而产生的物业纠纷，应当如何处理？ 135

因物业服务企业代缴水电等费用而产生的物业纠纷，应当如何处理？ 136

如何避免物业管理收费纠纷以及物业管理收费纠纷的解决方法有哪些？ 137

何谓物业管理的法律责任以及我国物业管理的法律责任有哪些种类？ 138

在物业管理活动中，业主违反法定和约定的义务，应当如何承担民事责任？ 139

在物业管理活动中，业主违反法律规定，如何承担行政责任和刑事责任？ 140

在住宅室内装饰装修过程中如果出现违规行为应当如何处罚？ 141

业主在住宅室内装饰装修过程中，擅自改变房屋主体及承重结构的，应当如何进行处罚？ 142

在物业管理活动中，物业服务企业违反法定或约定的义务，应当如何承担民事责任？ 142

在物业管理活动中，物业服务企业有违法行为，应当如何承担行政责任和刑事责任？ 143

在物业管理过程中，建设单位未履行义务，应当如何承担民事责任？ 145

在物业管理过程中，建设单位有违法行为，应当如何承担行政责任和刑事责任？ 145

第二部 分案例现场 147

小区竣工后未成立业主大会，业主是否可以自行召集组建业主大会？ 149

小区业主代表大会制定的章程对外是否具有法律效力以及法院能否将其作为判决的依据？ 154

物业服务公司未提供完善的物业服务，业主委员会是否可以解聘物业服务公司？ 159

物业公司在管理小区过程中，业主委员会有无权利对物业公司的工作方式提出强制性要求？ 165

开发商代替物业公司在《物业管理服务合同》上签字盖章，其签字盖章行为是否有效？ 169

物业公司在物业管理服务合同约定的期限内，可否将物业管理服务工作转委托给其他公司进行管理？ 175

业主与承租人对物业管理费的交纳未作出明确约定，物业服务公司应当向谁主张权利？ 179

物业服务公司一次性向业主收取多年的物业管理费，其行为是否符合法律法规的规定？ 184

业主委员会与物业服务公司在收费标准上不能达成共识，未能签订新的物业服务合同，业主是否可以以此为由拒交物业管理服务费？ 190

业主的财产在物业服务公司管理服务的范围内被盗，业主是否可以以此为由拒付物业管理费？ 193

物业服务公司在提供物业服务期间，是否有保障小区业主人身和财产安全的义务？ 200

开发商将商品房的楼顶平台免费交给业主使用，业主入住后在楼顶平台上搭建轻体房，物业公司是否有权阻止业主的搭建行为？ 207

业主对自购房屋的阳台是否享有处分权以及业主自行封闭阳台的行为是否侵犯了物业服务公司的物业管理权？ 211

开发商将小区物业管理工作承包给物业公司，并向物业公司收取承包费，开发商的行为是否侵害了小区业主的权益？ 215

业主向物业公司交纳停车占地费后，车辆在小区内被盗，业主能否要求物业公司承担赔偿责任？ 221

物业公司有无权利对违约业主进行罚款或者采取断水、断电等措施对违约业主进行制裁？ 226

楼上发生漏水事件，物业公司可否进入业主家中进行必需的维修，以及给楼上业主造成经济损失，物业公司是否应当承担赔偿责任？ 229

业主违规装修，物业服务公司是否有权制止？ 234

小区健身队扰民，业主能否要求物业公司制止这种行为？ 239

物业公司能否以业主欠交物业费为由，拒绝向其提供购买天然气服务，以及物业公司的行为是否侵犯了业主权益？ 242

旧物业公司不撤出，新物业公司无法进驻，由此给新物业公司造成的经济损失应当由谁承担？ 246

业主在小区内的电梯上遭遇抢劫，物业服务公司是否应当承担赔偿责任？ 251

非业主将车辆停放在小区内，并向物业公司交纳停车管理费，但车辆在小区内被盗，非业主能否要求物业公司承担车辆丢失的经济损失？ 255

车主到茶楼消费，将车停放在物业公司停车管理场内被盗，物业公司和茶楼是否应当承担赔偿责任？ 260

在物业公司与车主之间没有存车凭证或没有存车记录等明确证据情况下，车主应当如何举证证明车辆是在物业公司管理小区内丢失的？ 265

第三部分 法律法规 271

物业管理条例 273

物业服务收费管理办法 282

物业服务企业资质管理办法 285

业主大会规程 290

前期物业管理招标投标管理暂行办法 294

住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法 301

北京市住宅物业管理服务标准 303

北京市物业服务收费管理办法（试行） 309

北京市物业管理招标投标办法 312

北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行） 319

上海市住宅物业管理规定 323

上海市商品住宅维修基金管理办法 333

广东省物业管理条例 340

广州市物业服务收费管理实施细则 347

深圳经济特区物业管理条例 351

浙江省物业管理条例 370

浙江省物业服务收费管理实施办法（试行） 381

西安市物业管理条例 385

青岛市物业管理条例 395