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绪论 1

第一章 住房消费研究的有关理论及方法概述 1

一、需求与供给理论概述 1

1．需求理论 1

2．供给理论 5

3．弹性理论 7

4．均衡理论 9

二、收入与分配理论概述 11

1．国民生产总值与国内生产总值 11

2．收入流量循环模型 12

3．分配平等的衡量 13

三、消费理论概述 15

1．基数效用理论 16

2．序数效用理论 17

3．消费可能线 19

4．消费均衡 19

四、资金的时间价值 21

五、趋势预测方法 22

1．时间序列法 23

2．回归分析法 26

第二章 与其他国家（或地区）住房消费及其政策的比较 30

一、中国（大陆地区）城镇居民住房现状及住房制度改革概况 31

1．中国（大陆地区）城镇居民住房现状 31

2．中国（大陆地区）城镇传统住房制度及其弊端 32

3．中国（大陆地区）城镇住房制度改革历程 33

4．中国（大陆地区）住房的潜在需求与住房消费发展的前景 36

二、市场经济体制国家（或地区）住房及其政策概况 36

1．美国的住房现状与政策 36

2．德国的住房现状与政策 38

3．日本的住房现状与政策 40

4．新加坡的公共组屋与中央公积金制度 41

5．中国香港特别行政区的公共住房政策 43

6．市场经济体制国家（或地区）住房保障的主要方式 44

三、中国（大陆地区）与市场经济发达国家住房及其消费现状的比较 47

1．住房投资与建设方面 47

2．城镇居民的居住水平方面 48

3．住房消费方面 50

4．住房金融方面 53

第三章 深圳市居民住房现状及住房制度改革 55

一、深圳市居民住房概况 55

二、深圳市住房制度改革 56

1．深圳市原福利住房制度的弊端 57

2．深圳市住房制度改革的历史条件 58

3．深圳市房改租售方案的选择 58

4．深圳市房改的基本思路及主要做法 61

5．深圳市房改的社会经济效果 63

三、深圳市房改后的住房供应新体系 66

1．“双轨三类多价制”住房供应模式的提出及其意义 66

2．“双轨三类”住房的运作体系 67

3．“双轨三类”住房的建设规模 68

4．房改后住房的维修与管理 70

四、深圳市住房按揭制度的建立与发展 71

第四章 深圳市人口增长与住房的潜在需求 73

一、深圳市人口的发展及其现状 73

1．人口发展速度极快 75

2．人口构成以外来暂住人员为主 75

3．人口城市化程度较高 76

4．户籍家庭人口逐年下降 76

5．人口结构年轻化 77

6．人口区域分布不均衡 77

二、深圳市人口增长预测 78

1．户籍家庭总数增长预测 79

2．农业户籍数增长预测 79

3．非农业户籍数增长预测 80

4．年末常住人口数增长预测 81

5．户籍人口数增长预测 81

6．暂住人口数增长预测 82

三、深圳市住房的潜在需求 84

1．目前城市户籍家庭缺房户对住房的需求 84

2．城市户籍家庭数量增长对住房的需求 85

3．户籍人口人均居住面积提高对住房的需求 85

4．暂住人口对住房的需求 86

5．涉外商品住宅的需求 87

6．未来5年的住房总需求估算 87

第五章 深圳市居民的经济收入与住房消费的潜在能力 89

一、深圳市经济发展现状及趋势分析 89

1．经济发展状况分析 90

2．经济发展趋势预测 92

二、深圳市居民工资收入现状分析及增长趋势预测 93

1．居民工资收入增长情况 93

2．居民工资收入的差异情况 94

3．居民工资收入与国内生产总值的关系 98

4．居民工资收入增长趋势预测 99

三、深圳市居民实际收入与消费现状分析及增长趋势预测 103

1．居民平均收入情况分析 103

2．居民平均消费情况分析 104

3．居民实际收入与消费水平差异分析 105

四、深圳市居民家庭住房消费的潜在能力分析 109

1．居民家庭住房消费的一次性支付潜力 109

2．居民家庭住房消费的月支付潜力 110

第六章 深圳市住房的开发建设及其市场供应 117

一、深圳市住房建设用地的供应情况 117

1．历年住宅建设用地的供应情况 118

2．历年安居房建设用地的供应情况 119

二、深圳市住宅开发建设情况 121

1．商品住宅开发建设的资金来源 121

2．商品住宅开发建设完成投资情况 122

3．安居房建设的资金来源及完成投资情况 123

4．近年商品住宅的施工及新开面积情况 125

三、深圳市住房的市场供应情况 128

1．历年商品住宅的竣工面积 128

2．历年商品住宅的预售面积 131

3．历年安居房的供应情况 133

四、深圳市住房的市场销售与空置积压情况 134

1．商品住宅的市场销售情况 134

2．商品住宅的空置积压情况 135

3．安居房的销售与空置情况 137

4．住房的租赁情况 138

第七章 深圳市住房的建造成本及售租价格 141

一、成本的经济意义及住房成本的构成 141

1．成本的经济意义 141

2．住房生产及其成本核算的独特性 146

3．住房建造成本的构成 147

二、深圳市住房建设工程成本及其构成分析 148

1．住房建设工程成本构成分析 148

2．住房项目建筑安装工程造价分析 152

3．住房建设工程成本及其构成的实例分析 156

三、深圳市住房建设土地费用及其政策分析 159

1．安居房建设用地政策及成本分析 159

2．市场商品房建设用地成本分析 163

3．安居房地价政策的变化 165

四、深圳市住房销售价格分析 166

1．安居房和市场商品房两类住房的定价原则及售价构成差异分析 166

2．安居房和市场商品房的售价水平分析 168

五、深圳市住房租赁价格分析 174

1．安居房的租赁价格 175

2．市场房屋的租赁价格 176

3．安居房和市场房租赁价格比较 177

六、深圳市住房销售及租赁税费分析 178

1．市场商品房转让税费 178

2．安居房转让税费 182

3．住房租赁税费 183

第八章 深圳市居民住房消费及其影响因素分析 186

一、住房消费及其经济承受能力的衡量指标 186

1．居住消费占生活总消费支出的比重 186

2．住房消费支出占收入的比重 187

3．房价与家庭年收入的比值 188

二、深圳市居民住房消费现状分析 190

1．住房消费面积情况 190

2．住房消费主体情况 192

3．住房消费支出情况 193

三、深圳市居民住房消费经济承受能力分析 196

1．安居房消费的经济承受能力分析 196

2．市场商品房消费的经济承受能力分析 205

3．结论 207

四、深圳市住房按揭与住房消费能力分析 212

1．深圳市市场商品房按揭贷款利率 212

2．深圳市安居房按揭贷款利率 215

3．深圳市各类住房的按揭消费分析 215

五、深圳市住房消费影响因素的定性分析 225

1．住房制度对住房消费的影响 225

2．居民收入对住房消费的影响 228

3．住房租售价格对住房消费的影响 230

4．住房金融支持对住房消费的影响 233

5．住房供应状况对住房消费的影响 235

6．物业管理对住房消费的影响 240

六、深圳市住房消费影响因素的定量分析 241

第九章 深圳市住房消费对经济发展的推动作用 244

一、深圳市住房消费对建筑业发展的推动作用 244

1．住房消费对建筑业产值影响的分析 244

2．住房消费对建筑人工需求量影响的分析 245

二、深圳市住房消费对建材业发展的推动作用 246

三、深圳市住房消费对装饰行业发展的推动作用 251

四、深圳市住房消费对家具家电业发展的推动作用 259

五、深圳市住房消费拉动相关行业消费增长的综合分析 260

六、深圳市住房消费对国内生产总值增长贡献比值的模拟分析 261

1．模型选择 261

2．消费函数的建立 263

3．住房消费增加量估算 263

4．住房消费对GDP增长贡献的分析 269