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导论 1

第一节　房地产：相关概念与特征 1

一、房地产及其相关概念 1

二、房地产的法律特征 3

第二节　房地产立法：回顾与分析 4

一、我国房地产立法：历史回顾和现行体系 4

二、房地产与不动产法：关于房地产法体系重构的设想 6

三、房地产法体系 8

第三节　房地产法学习指引 10

一、房地产法学研究对象 10

二、房地产法学的主要内容：本书的基本结构 11

三、房地产法学习指南 13

第一编　房地产法基础 16

第一章　我国建设用地制度 16

第一节　我国土地分类及其归属利用制度 16

一、土地分类及其意义 16

二、我国土地归属和利用制度 18

三、可流转的国家土地使用权制度的创立 19

第二节　建设用地及其供应：农村土地征收制度 21

一、城市建设用地及其来源 21

二、农村土地征收及其存在的问题 22

三、城乡建设用地的统一问题 24

四、城市土地储备制度 27

第三节　土地权属及其争议解决 28

一、土地权属确定 28

二、土地权属争议的解决 30

第二章　建设用地使用权的出让取得 34

第一节　建设用地使用权出让规则 34

一、建设用地使用权出让行为 34

二、建设用地使用权出让法律关系的主体与客体 37

三、建设用地使用权出让合同 39

四、建设用地使用权设定登记 42

五、土地使用条件条款及其违反后果 43

第二节　建设用地使用权出让的方式 44

一、现行法对建设用地使用权出让方式的管制 44

二、协议出让方式 46

三、招标出让方式 46

四、拍卖出让方式 47

五、挂牌出让方式 48

第三节　建设用地使用权存续期限及其终止 50

一、出让建设用地使用权的期限 50

二、国有建设用地使用权期满终止和续展 51

第三章　建设用地使用权的其他取得方式 54

第一节　划拨建设用地使用权及其流转 54

一、现行法对划拨建设用地使用权的规范 54

二、划拨建设用地使用权的流转 56

三、划拨建设用地使用权转轨方式和程序 59

四、划拨建设用地使用权流转的其他方式 61

第二节　国有土地租赁 64

一、国有土地租赁方式及其确立 64

二、国有土地租赁类型及其租金 65

三、国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得 66

四、租赁建设用地使用权的性质及其处分：现行规定和存在问题 67

第三节　间接取得建设用地使用权 68

一、建设用地使用权的转让 68

二、建设用地使用权出租 70

第四章　房地产权关系 73

第一节　我国的房地产权关系 73

一、房地产权结构的一般理论 73

二、我国现行房地产权制度安排 75

三、建设用地使用权终止与房屋所有权之关系 78

第二节　房地产权关系：房屋产权的取得 79

一、建筑过程中的房屋（在建工程）的独立性 79

二、建筑物的分割：集中产权到分散独立产权的演变 80

三、不同权属形态的房屋所有权与建设用地使用权的关系 82

第三节　不同类型房屋的所有权：建设用地使用权对房屋所有权的影响 83

一、农村房屋和城市房屋 83

二、城市私房、城市公房、城市经济适用房 84

第五章　房地产登记制度 87

第一节　房地产登记概述 87

一、房地产登记基本制度 87

二、房地产登记效力 92

第二节　我国房地产登记体系及程序 95

一、我国房地产登记体系 95

二、我国房地产登记基本程序 101

第二编　房地产开发 106

第六章　房地产开发基础 106

第一节　房地产开发概述 106

一、基本概念 106

二、私房建筑 107

三、房地产开发 108

第二节　房地产开发企业运作 109

一、房地产开发企业 109

二、房地产开发类型及运作 112

三、外商投资房地产 115

第三节　房地产项目经营和项目公司资本运作 116

一、房地产开发项目实施的基本流程 116

二、项目融资 118

三、项目转让 118

四、项目公司收购 120

五、BOT融资 121

第七章　房地产开发中的行政监管 122

第一节　房地产开发行业监管概述 122

一、房地产开发监管的必要性 122

二、房地产开发监管的框架 123

第二节　土地利用监管制度 123

一、建设用地规划和管理：现行法规概览 123

二、土地用途管制及其实施 124

三、建设用地监管 125

第三节　城市建设用地规划管理 127

一、城市建设用地规划管理的依据和内容 127

二、核发选址意见书 128

三、建设用地规划许可证 129

四、建设用地使用监督管理 130

五、违反《城乡规划法》的法律责任 130

第四节　房地产开发监管 131

一、规划部门对工程监督 131

二、建设部门对房地产开发的监管 134

三、竣工验收 135

第八章　建设工程施工合同 137

第一节　建设工程施工合同的订立 137

一、建设工程施工合同概述 137

二、建设工程发包与承包 139

三、建设工程招投标制度 139

四、分包 141

五、转包 142

第二节　建设工程施工合同的履行 143

一、建筑施工企业资质审查 143

二、施工合同的无效和解除 144

三、工程造价和工程款 145

四、工程款优先受偿权和垫资款 146

第九章　房屋建筑质量管理 149

第一节　现代建筑质量管理体系 149

一、参与企业的资质控制 149

二、房地产开发过程中对建筑质量的监管 150

三、房屋竣工验收制度 151

第二节　工程建设监理制度 151

一、工程建设监理制度的建立 151

二、工程建设监理的特点 152

三、工程建设监理单位的任务和权利 152

四、工程建设监理的范围 153

五、工程建设监理责任 153

第三节　建筑工程质量责任 154

一、建筑工程质量的责任人 154

二、房屋质量的责任期限 157

三、质量保修期责任的承担 159

第四节　建筑工程质量纠纷 160

一、开发商与建筑企业之间的质量纠纷 160

二、开发商与购买人之间的质量纠纷 161

第十章　房屋征收和补偿 165

第一节　现行的城市房屋拆迁制度 165

一、现行的拆迁制度 165

二、拆迁制度存在的主要问题 168

第二节　国有土地上房屋征收和补偿的基本问题 171

一、《征求意见稿》的基本内容 171

二、《征求意见稿》简评 174

三、征收替代拆迁对房地产开发的影响 175

第三编　房地产交易 178

第十一章　商品房买卖基础 178

第一节　商品房买卖概述 178

一、商品房买卖 178

二、商品房买卖的条件及其行政监管 179

三、商品房买卖的一般流程 182

第二节　期房买卖：商品房预售 185

一、商品房预售及其特点 185

二、商品房预售许可制度 185

三、商品房预售款的监管 188

四、预售合同的备案 189

五、买受人对预售合同权利的处分 192

第十二章　商品房买卖合同 195

第一节　购房过程中的预约合同 195

一、预约合同概述 195

二、认购书的性质与效力 196

第二节　商品房买卖合同条款 200

一、合同条款概述 200

二、合同条款争议的解决 202

第三节　售楼广告与宣传资料的效力 204

一、广告法律效力的一般规则 204

二、售楼广告和宣传资料中的民事欺诈 205

三、样板房、楼盘模型的效力 206

第十三章　个人住房按揭贷款 208

第一节　个人住房买卖中的按揭制度 208

一、抵押与按揭 208

二、个人住房抵押贷款——现房按揭 209

三、现房按揭操作 210

第二节　我国的期房按揭 213

一、我国的期房按揭制度 213

二、我国期房按揭（抵押）的现实操作 216

第三节　期房抵押的风险及其控制 218

一、期房抵押的融资功能 218

二、银行在按揭中的风险 219

三、消费者在期房按揭中的风险 221

四、开发商在按揭中的法律风险 221

五、我国房地产交易市场风险的调控 222

六、个人住房抵押贷款保险和担保 222

第四节　房屋买卖贷款纠纷及其解决 224

一、房屋预售合同解除与抵押贷款合同关系 224

二、借款人违约纠纷处理 226

第十四章　商品房买卖合同的履行 231

第一节　房屋交付及其法律后果 231

一、房屋交付概述 231

二、房屋交付纠纷及其解决 232

第二节　商品房面积的确定和纠纷处理 234

一、房屋建筑面积的计算与测算 234

二、面积差异纠纷的解决规则 234

三、产权证书附图之效力 235

第三节　商品房买卖合同履行中的特殊问题 238

一、一房多卖 238

二、商品房买卖中惩罚性赔偿规则 239

三、消费者权益保护法的适用 241

第四节　与商品房交易有关的保险 242

一、财产损失保险 242

二、还款保证保险 243

三、我国房屋抵押贷款保险存在的问题及建议 245

第十五章　其他类型房屋的买卖 247

第一节　城镇私房买卖 247

一、城镇私房买卖的法律规范 247

二、城镇私房买卖应当注意的问题 248

第二节　城市公有房屋买卖 250

一、城市公房产权类型和交易形式 250

二、城市住宅公房承租权交易 251

三、公房售买和售后公房出售 253

第三节　农村房屋买卖 255

一、农村房屋买卖基本规则 255

二、关于农村小产权房的买卖问题 258

第十六章　房屋租赁 261

第一节　房屋租赁概述 261

一、房屋租赁的法律特征 261

二、房屋出租：可租赁房屋要件 262

三、房屋出租：租赁合同要件 264

四、房屋租赁类型 265

五、房屋租赁管理 268

第二节　房屋租赁中的主要法律问题 270

一、房屋租赁合同登记之效力 270

二、租赁房屋的现状维护 272

三、租赁房屋转让的法律规则 274

四、房屋转租的法律规则 275

五、房屋租赁关系的终止 278

第十七章　房地产抵押 281

第一节　房地产抵押概述 281

一、房地产开发与交易中的抵押 281

二、可抵押房地产之范围 282

三、房地产抵押权之设定 283

四、房地产抵押管理 284

第二节　建设用地使用权抵押和在建工程抵押 285

一、建设用地使用权抵押 285

二、在建工程抵押 287

第三节　房地产抵押中的相关权利冲突 290

一、重复抵押及其权利冲突 290

二、房地产抵押权与租赁权之冲突 291

三、房地产抵押权与建设工程价款优先权之冲突 293

四、房屋抵押权与公权力之冲突 293

第十八章　房地产中介 296

第一节　房地产中介的规范和管理 296

一、房地产中介概述 296

二、房地产中介的规范和管理 298

第二节　商品房买卖中的经纪法律问题 301

一、经纪行为的法律分析 301

二、居间行为的法律分析 302

三、商品房包销 305

第三节　房地产估价制度 309

一、我国房地产估价制度概述 309

二、房地产估价的法律责任 312

第十九章　房地产市场监管和税收 314

第一节　房地产交易和房地产市场 314

一、房地产交易和房地产市场 314

二、政府在房地产市场中的角色 316

第二节　房地产市场管理框架 318

一、房地产市场管理概述 318

二、房地产价格管理 320

三、房地产市场管理体制和手段 321

第三节　房地产交易中的税收 323

一、房地产税和房地产费 323

二、我国目前房地产交易的税费种类 324

第四编　居住物业管理 328

第二十章　区分所有制度 328

第一节　我国的区分所有制度 328

一、区分所有的基本理论 328

二、我国的区分所有制度 330

三、我国区分所有的基本样态：居住区区分所有 333

第二节　业主自治管理的法律基础：区分所有的基本原理 334

一、区分所有之专有权 334

二、区分所有之共有权 337

第三节　业主共有权、管理权的基础：共有部分 341

一、业主自治管理的形成 341

二、共有部分的范围 343

三、共有与公共所有的界线 347

第二十一章　物业管理的法律基础：业主自治 349

第一节　业主自治——物业管理概述 349

一、物业管理的本质：业主的权利和义务 349

二、物业管理的内容 350

三、物业管理的模式 350

第二节　业主自治的法律构架 351

一、业主 351

二、业主团体 354

三、业主大会 356

四、业主委员会 359

第三节　业主自治的最高管理规范：管理规约 361

一、管理规约概述 361

二、管理规约的性质 361

三、管理规约的制订、修改及生效 362

四、管理规约的内容 363

五、操作中相关的法律问题 363

第四节　业主自治与政府公共管理之协调 366

一、物业管理与社区管理 366

二、政府在物业管理中的职责 369

第二十二章　委托物业服务及其行业监管 374

第一节　物业服务行业及其管理 374

一、委托物业服务和物业服务主体 374

二、物业服务企业监管 376

三、物业服务企业收费及其规范 379

第二节　物业服务关系的建立和终止 381

一、物业服务关系概述 381

二、物业服务关系的建立和终止 382

三、物业服务关系中的行政协助和监管 385

第三节　物业服务关系的内容 387

一、物业服务企业的基本义务 387

二、物业服务企业的附加义务 389

附录　本书引用的重要法律、法规简称 393