购买放心的商品房 第1卷PDF电子书下载

第一章 购买商品房 1

第一节 商品房销售的种类与原则 1

一、 商品房销售的种类 1

二、 购买商品房的一般原则 2

第二节 买房程序 3

一、 对开发商的考察 3

二、 签订认购书 6

三、 签订正式的买卖合同 8

四、 付款 11

五、 缴税费 12

六、 登记 14

七、 办理公证 16

八、 办理保险 18

九、 房屋验收与发现质量问题的处理 19

十、 办理物业管理手续 20

十一、产权过户 21

第三节 商品房预售 22

一、 什么叫商品房预售 22

二、 商品房预售应遵循的法律规定 23

三、 商品房预售许可制度 25

四、 商品房预售程序 27

五、 商品房预售合同的主要内容及公证 28

六、 预售商品房的产权过户 29

七、 预售商品房的再转让 33

八、 《城市房地产管理法》实施前预售商品房的认定和管理 38

九、 商品房预售可能出现的问题及解决方法 39

一、 商品房现售的条件 42

第四节 商品房现售 42

二、 商品房现售的有关证明文件 45

三、 商品房销售合同的签订 45

四、 商品房销售中应注意的问题 46

第五节 商品房销售的特殊情况 49

一、 设有抵押权的商品房销售 49

二、 商品房的禁止销售方式 50

三、 商品房外销的法律程序 52

四、 外省市个人如何在京购买商品房 56

第六节 商品房买卖合同 58

一、 商品房买卖合同的订立 58

二、 商品房买卖合同的主要内容 60

三、 签订商品房买卖合同时的注意事项 63

四、 如何办理商品房买卖合同的公证 73

五、 商品房买卖合同示范文本 75

六、 商品房买卖合同的变更和解除 86

七、 无效的商品房买卖合同和可撤销、可变更的商品房买卖合同 87

八、 商品房的销售代理 92

第七节 商品房的价格构成与面积计算 93

一、 商品房的价格构成 93

二、 商品房销售价格的确定 94

三、 商品房销售面积的计算 95

四、 谁来判定商品房面积误差 107

第八节 商品房的交付和使用 108

一、 商品房的交付时间 108

二、 商品房交付时的面积问题 110

四、 商品房验收 111

三、 交付的商品房与样板房的关系 111

五、 住宅质量保证书与住宅使用说明书 114

六、 商品房质量保修期 115

七、 商品房质量异议的处理 117

案例 118

1.产权是买房、借房和租房的关键 118

2.如何确定开发商违约 120

3.如何认定预售房合同违约赔偿标准 121

4.期房买卖合同中的免责条款 122

5.无预售证认购合同是否有效 126

6.一房两卖的法律后果 130

7.买房当心签订无效合同 132

8.签了认购书，还能退楼吗 133

9.签约防范套内面积“微缩” 134

10.逾期交房是否因为不可抗力 135

第二章 购买经济适用房 137

第一节 什么是经济适用房 137

一、 经济适用房的概念 137

二、 经济适用房与商品房比较有哪些特征 137

第二节 谁能购买经济适用房 139

一、 户籍条件的限制 139

二、 现有住房条件的限制 140

三、 收入条件的限制 140

第三节 购买经济适用住房的价格标准和面积标准 141

一、 经济适用房的定价标准 142

二、 面积标准——能购买多大的经济适用房 143

一、 领取审核表 144

第四节 如何申请购买经济适用房 144

三、 举例说明 144

二、 需要核定家庭收入的申请购房人应如实填写核定表 145

三、 办理购买登记和备案手续 145

四、 购房 146

五、 办理过户手续 146

六、 缴纳税费 146

第五节 已购经济适用房上市出售 148

一、 已购经济适用房上市出售的条件 148

二、 经济适用房上市需要办理哪些手续 149

三、 已购经济适用房出售后的收入分配 151

四、 外地人如何购买经济适用房 153

第三章 购买安居工程住房 154

一、 实施国家安居工程城市的条件 154

三、 国家安居工程的规划和建设 155

二、 国家安居工程的建设规模、资金来源和资金运用 155

四、 安居工程的住宅标准 156

五、 安居工程的成本价格构成 157

六、 安居工程住宅的销售对象 158

七、 国家安居工程住房的产权登记和售后管理 158

第四章 公有住房及上市 159

第一节 单位出售公有住房 159

一、 公有住房的管理 159

二、 单位出售公有住房的原则 160

三、 公有住房出售价格的确定 161

四、 职工购买房改公房的程序 163

五、 职工购买公有住房的面积限制及标准 164

六、 房改售房时公用建筑面积的分摊 164

七、 公有住房购买后的产权确定 165

八、 公房售后的维修管理 166

第二节 公有住房的上市 166

一、 公有住房的上市出售条件 166

二、 公有住房的过户 168

三、 已购公有住房出售后的收入分配 169

四、 买卖公房应缴纳的税费 171

五、 北京市关于公房上市的最新规定 172

第三节 住房公积金与住房补贴 172

一、 住房公积金的缴存、提取与使用 173

二、 国有企业与国家机关的住房补贴的差别 178

案例 182

1.离婚后是否能继续承租原配偶单位的公房 182

2.辞职后能继续拥有此前购买房屋的产权吗 185

3.住房公积金能否继承 186

第五章 二手房买卖 187

第一节 二手房买卖概况 187

一、 不能上市的二手房的几种情况 187

二、 谁能购买二手房 188

第二节 二手房的价格评估及相关问题 188

一、 影响二手房买卖价格评估的因素 188

二、 选择二手房评估事务所 191

第三节 二手房买卖的注意事项 192

一、 二手房的买方应该注意哪些事项 192

二、 二手房的卖方要注意哪些事项 198

第四节 二手房买卖的过程 199

一、 北京市居民进行二手房买卖的一般过程 199

二、 外地人购买二手房怎样办手续 202

三、 二手房交易过程中应交纳的费用 203

四、 其他地区的二手房交易过程 205

第五节 房屋中介及其选择 206

一、 核对中介机构是否具备工商局颁发的营业执照 206

二、 注意自己所找的中介公司的企业名称 207

三、 看看房地产中介服务机构是否具有资质 207

第六节 二手房交易的公证 207

一、 继承和析产协议公证 208

二、 声明书公证 208

三、 委托书公证 208

四、 贷款担保合同公证 209

五、 提存公证 209

1.二手房买卖合同因房屋不符合出售条件导致无效 210

2.二手房买卖合同质量不符合约定和国家规定引起的纠纷 210

案例 210

3.房屋买卖合同成立，但是没有办理过户手续引起的纠纷 211

第六章 私有房买卖 213

第一节 私有房屋买卖程序 213

一、 私有房屋买卖 213

二、 私有房屋买卖价格的确定 213

三、 私有房屋转让的所有权登记 214

四、 私有房屋买卖应缴纳的税费 216

五、 私有房屋买卖中应注意的问题 217

第二节 私有房屋买卖合同 217

一、 私有房屋买卖合同成立的条件 217

二、 私有房屋买卖合同的主要内容 219

三、 私有房屋买卖合同参考文本 221

一、 共有的私房买卖 223

四、 私有房屋买卖合同公证 223

第三节 与私房相关的法律问题 223

二、 出租房屋的买卖 224

三、 享受国家或企事业单位补贴廉价购买或建造的城市私有房屋的出卖 225

四、 国有企业购买私房已使用多年的情况 225

五、 关于异产毗连房屋的处理 225

案例 227

1.已出租给他人的房屋能否买卖 227

2.未过户的私房买卖是否有效 228

3.房屋共有人如何保护自己的权利 229

第七章 购房贷款 232

第一节 个人住房贷款简介 232

二、 申请个人住房贷款应提交的资料 233

一、 个人住房贷款的条件 233

三、 申请个人住房贷款的程序 234

四、 贷款的期限和利率 234

五、 贷款的抵押、质押及保证 236

六、 房屋保险 238

七、 借款合同的变更及终止 238

第二节 个人住房担保贷款 239

一、 个人住房担保贷款基本情况介绍 239

二、 申请个人住房担保贷款应具备的条件 240

三、 申请个人住房担保贷款的程序及应提交的文件 243

四、 个人住房担保贷款担保与保险 248

五、 个人住房担保贷款的期限与利率 254

六、 办理个人住房担保贷款的相关费用 258

一、 什么是住房按揭贷款 259

第三节 住房按揭贷款 259

二、 申请住房按揭贷款应具备的条件 263

三、 申请住房按揭贷款的程序 264

四、 住房按揭贷款的分期付款 266

第四节 经济适用房贷款 269

一、 经济适用房贷款基本情况介绍 269

二、 申请经济适用房贷款应具备的条件 270

三、 申请经济适用房贷款的程序 271

四、 经济适用房贷款的方式 271

五、 经济适用房贷款的额度、期限与利率 272

第五节 国家安居工程个人住房抵押贷款 272

一、 国家安居工程贷款基本情况介绍 272

三、 申请国家安居工程贷款的程序 273

二、 申请国家安居工程贷款应具备的条件 273

四、 国家安居工程个人住房贷款的担保与保险 274

五、 国家安居工程个人住房贷款的额度、期限与利率 275

六、 国家安居工程个人住房贷款的偿还 276

七、 银行收回全部或部分国家安居工程住房贷款的情况 277

第六节 个人住房组合贷款 277

一、 政策性贷款与商业性贷款的区别 277

二、 政策性贷款 279

三、 组合贷款 286

案例 289

1.与银行签订的合同肯定公平吗 289

2.违约金应如何计算 291

3.退按揭房，保险怎么办 292

4.开发商没有《预售许可证》购房者也不能停止还贷 294

5.如何提前还款 295