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第1章 绪论 1

1.1房地产估价的需要 3

1.1.1房地产估价的含义 3

1.1.2理论上的需要 3

1.1.3现实中的需要 3

1.1.4房地产估价包含的基本内容 6

1.2国内外房地产估价体系 8

1.2.1英国房地产估价 8

1.2.2我国香港地区房地产估价 10

1.2.3美国房地产估价 13

1.2.4我国大陆地区房地产估价 14

1.3房地产估价人员 16

1.3.1估价师基本条件 16

1.3.2职业道德的要求 16

1.4房地产估价目的 17

1.4.1土地使用权出让价格评估 17

1.4.2房地产转让价格评估 17

1.4.3房地产租赁价格评估 17

1.4.4房地产抵押价值评估 17

1.4.5房地产保险估价 18

1.4.6房地产课税估价 19

1.4.7征地和房屋征收补偿估价 19

1.4.8房地产分割、合并估价 19

1.4.9房地产纠纷估价 19

1.4.10房地产拍卖底价评估 20

1.4.11企业各种经济活动中涉及的房地产估价 20

1.4.12其他目的的房地产估价 20

1.5房地产估价的基本原则 20

1.5.1合法原则 20

1.5.2最高最佳使用原则 22

1.5.3独立、客观、公正原则 26

1.5.4时点原则 27

1.5.5替代原则 29

1.5.6谨慎原则 29

1.5.7供需原则 30

1.5.8变动原则 30

1.5.9预测原则 30

本章小结 31

习题 31

第2章 房地产与房地产价格 33

2.1房地产的概念 34

2.1.1房地产的含义 34

2.1.2对房地产的基本认识 36

2.2房地产的相关特性 40

2.2.1房地产特性 40

2.2.2房地产市场特性 41

2.2.3土地价格特征 42

2.3房地产价格 43

2.3.1房地产价格的含义 43

2.3.2房地产价格的分类 44

本章小结 51

习题 51

第3章 房地产价格的影响因素 53

3.1房地产价格影响因素概述 54

3.1.1对价格影响因素的基本认识 54

3.1.2房地产价格影响因素分类 55

3.2影响房地产价格的自身因素 56

3.2.1区位因素 56

3.2.2实物因素 57

3.2.3权益因素 59

3.3社会因素 61

3.3.1人口数量和密度 61

3.3.2城市化 61

3.3.3家庭规模 61

3.3.4房地产投机 61

3.3.5社会治安程度 62

3.3.6政治安定状况 62

3.3.7社会文明及教育状况 62

3.4经济因素 62

3.4.1经济总量 62

3.4.2金融政策 63

3.4.3产业结构 63

3.4.4居民可支配收入 63

3.4.5物价水平 64

3.5制度政策因素 64

3.5.1土地制度 64

3.5.2住房制度 64

3.5.3城市规划 64

3.5.4房地产价格政策 65

3.5.5税收政策 65

3.5.6交通管制 65

3.5.7行政隶属变更 66

3.5.8特殊政策 66

3.6其他因素 66

3.6.1国际因素 66

3.6.2心理因素 67

3.7房地产供给与需求变化 67

3.7.1房地产供求与价格的关系 67

3.7.2房地产需求与供给弹性 69

3.7.3房地产供求状况的类型 72

本章小结 72

习题 73

第4章 市场比较法 75

4.1市场比较法概述 76

4.1.1市场比较法的基本概念 76

4.1.2市场比较法的理论依据 76

4.1.3市场比较法与估价原则的关系 77

4.1.4市场比较法应用的条件 77

4.1.5市场比较法估价步骤 79

4.2可比实例的选择 80

4.2.1搜集交易实例 80

4.2.2选取可比实例 82

4.2.3建立价格可比基础 83

4.3各项修正计算 86

4.3.1交易情况修正 86

4.3.2市场状况修正 89

4.3.3房地产状况修正 91

4.3.4求取比准价格 95

4.4市场比较法运用举例 96

4.4.1市场比较法的总结 96

4.4.2市场比较法运用举例 97

本章小结 99

习题 99

第5章 收益还原法 101

5.1收益还原法概述 102

5.1.1收益还原法的概念 102

5.1.2收益还原法的基本思想 102

5.1.3收益还原法与估价原则的关系 103

5.1.4收益还原法的适用范围 104

5.1.5操作步骤 104

5.2收益还原法的计算公式 104

5.2.1货币时间价值 104

5.2.2收益还原法不同情形下的公式 107

5.3纯收益、还原利率及收益年限的确定 115

5.3.1纯收益 115

5.3.2还原利率 119

5.3.3收益年限的确定 124

5.4收益还原法的运用 125

5.4.1收益还原法的总结 125

5.4.2收益还原法的运用举例 127

本章小结 129

习题 129

第6章 成本法 132

6.1成本法的概述 133

6.1.1成本法的含义 133

6.1.2成本法的理论依据 134

6.1.3成本法的适用范围 134

6.1.4成本法与估价原则的关系 135

6.1.5对成本法估价的基本认识 136

6.1.6成本法估价的步骤 136

6.2新开发土地的成本法估价 136

6.2.1计算公式 136

6.2.2新开发土地价格的构成 137

6.2.3新开发区宗地价格评估 139

6.3新建房地产的成本法估价 140

6.3.1计算公式 140

6.3.2新建房地产价格的构成 140

6.4旧房地产的成本法估价 142

6.4.1计算公式 142

6.4.2重新购建价格 142

6.4.3建筑物折旧 146

6.5成本法运用举例 156

本章小结 159

习题 159

第7章 假设开发法 162

7.1假设开发法的基本原理 163

7.1.1假设开发法的含义 163

7.1.2假设开发法的理论依据 163

7.1.3假设开发法适用的估价对象、条件及用途 164

7.1.4假设开发法估价的操作步骤 166

7.2假设开发法的基本公式 167

7.2.1假设开发法最基本的公式 167

7.2.2按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式 168

7.2.3按开发完成后的房地产经营方式细化的公式 170

7.3现金流量折现法和传统方法 170

7.3.1现金流量折现法和传统方法的定义 170

7.3.2现金流量折现法与传统方法的区别 170

7.3.3现金流量折现法和传统方法的优缺点 171

7.4假设开发法测算中各项的求取 173

7.4.1后续开发经营期 173

7.4.2开发完成后价值 174

7.4.3后续必要支出及应得利润 175

7.4.4折现率 176

7.4.5测算中的其他有关问题 176

7.5运用举例 177

本章小结 180

习题 180

第8章 城市土地估价方法 183

8.1路线价法概述 184

8.1.1路线价法的需要 184

8.1.2路线价法的概念 184

8.1.3路线价法的理论依据 185

8.1.4路线价法适用的对象和条件 185

8.2路线价法的操作过程 185

8.2.1划分路线价区段 185

8.2.2设定标准深度 186

8.2.3选取标准宗地 186

8.2.4确定路线价 186

8.2.5制作深度指数表 186

8.2.6计算各宗地土地价格 189

8.3路线价法的应用 189

8.3.1计算公式 189

8.3.2运用举例 190

8.4城市基准地价评估 195

8.4.1城市基准地价概念 195

8.4.2评估步骤 196

8.4.3基准地价修正法 196

8.5高层建筑地价分摊 197

8.5.1高层建筑地价分摊的需要 197

8.5.2高层建筑地价分摊的方法 198

本章小结 199

习题 199

第9章 长期趋势法 202

9.1长期趋势法概述 203

9.1.1长期趋势法的概念 203

9.1.2长期趋势法的基本原理 203

9.1.3长期趋势法的适用条件 203

9.1.4长期趋势法的功用 204

9.1.5长期趋势法的操作步骤 204

9.2长期趋势法的应用方法 204

9.2.1直线趋势法 204

9.2.2平均发展速度预测法 209

9.2.3平均增减量法 210

9.2.4移动平均法 211

本章小结 212

习题 213

第10章 房地产估价实务 215

10.1房地产估价程序 216

10.1.1获取估价业务 216

10.1.2受理估价委托及明确估价基本事项 217

10.1.3拟定估价作业方案 218

10.1.4搜集估价所需资料 218

10.1.5实地查勘估价对象 218

10.1.6选定估价方法测算 219

10.1.7确定估价结果 219

10.1.8撰写估价报告 219

10.1.9审核估价报告 220

10.1.10出具估价报告 221

10.1.11估价资料归档 221

10.2估价报告的组成和内容 221

10.3房地产估价报告常见错误 224

10.3.1报告书结构方面的错误 224

10.3.2各种评估方法中的错误 225

本章小结 228

习题 228

第11章 各种目的的房地产估价 230

11.1房地产转让价格评估 232

11.1.1房地产转让价格评估的法律规定 232

11.1.2房地产转让价格评估的特点 232

11.2房地产抵押价值评估 233

11.2.1房地产抵押的法律规定 234

11.2.2房地产抵押价值评估的特点 235

11.2.3房地产抵押价值评估的常见类型与方法 235

11.3国有土地使用权出让价格评估 236

11.3.1国有土地使用权出让价格评估的法律规定 236

11.3.2国有土地使用权出让价格评估的特点 237

11.3.3各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用 238

11.4征地和房屋征收补偿估价 239

11.4.1征地和房屋征收补偿估价适用的法律法规及文件 239

11.4.2征地补偿估价 239

11.4.3房屋征收补偿估价 241

11.5房屋租赁价格评估 244

11.5.1房屋租赁价格管理法律规定 244

11.5.2房屋租赁价格评估的特点 244

11.5.3主要估价方法在房屋租赁价格评估中的应用 245

11.6房地产保险估价 247

11.6.1房地产保险 247

11.6.2房地产保险估价的特点 247

11.7房地产课税估价 248

11.8房地产分割、合并估价 249

11.8.1房地产分割、合并估价的特点 249

11.8.2房地产合并相关法律规定 249

11.8.3房地产合并估价方法要点 250

11.9房地产纠纷估价 250

11.9.1房地产价格（价值）类纠纷及其特点 251

11.9.2房地产估价结果纠纷及其特点 252

11.9.3房地产纠纷估价及其特点 252

11.10房地产拍卖保留价评估 253

11.10.1房地产拍卖的相关法律规定 253

11.10.2房地产拍卖保留价评估的特点 254

11.10.3房地产拍卖保留价评估的技术路线 255

11.10.4房地产拍卖保留价评估的类型与方法 255

11.11企业各种经济活动中涉及的房地产估价 255

11.11.1企业各种经济活动中房地产估价的类型 255

11.11.2估价假设前提 256

11.11.3估价方法的选用 256

本章小结 262

习题 263

第12章 各种类型的房地产估价 264

12.1居住房地产估价 266

12.1.1居住房地产及其估价的特点 266

12.1.2影响居住房地产价格的因素 267

12.1.3居住房地产估价的常用方法 268

12.1.4居住房地产估价的技术路线及难点处理 268

12.2商业房地产估价 268

12.2.1商业房地产的特点 269

12.2.2影响商业房地产价格的因素 269

12.2.3商业房地产估价的常用方法 271

12.2.4商业房地产估价的技术路线及难点处理 271

12.3商务办公房地产估价 272

12.3.1商务办公房地产及其特点 272

12.3.2影响商务办公房地产价格的因素 273

12.3.3商务办公房地产估价的常用方法 274

12.3.4商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 274

12.4旅馆房地产估价 276

12.4.1旅馆房地产及其估价的特点 276

12.4.2影响旅馆房地产价格的主要因素 277

12.4.3旅馆房地产估价的常用方法 277

12.4.4旅馆房地产估价的技术路线及难点处理 278

12.5餐饮房地产的估价 278

12.5.1餐饮房地产及其估价特点 278

12.5.2餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 279

12.6娱乐房地产的估价 279

12.6.1娱乐房地产及其估价特点 279

12.6.2娱乐房地产估价的常用方法 280

12.6.3娱乐房地产估价的技术路线及难点处理 280

12.7工业房地产估价 280

12.7.1工业房地产及其估价特点 280

12.7.2影响工业房地产价值的主要因素 281

12.7.3工业房地产估价的常用方法 282

12.7.4工业房地产估价的技术路线及难点处理 282

12.8农业房地产估价 283

12.8.1农业房地产估价的一般特点 283

12.8.2农业房地产的估价方法和技术路线 283

12.9特殊用途房地产估价 283

12.9.1停车库的估价 283

12.9.2加油站的估价 284

本章小结 285

习题 285

参考文献 287