房屋买卖与租赁PDF电子书下载

一、总则 1

问题1什么是房地产？ 1

目录 1

问题2什么是房地产开发？ 2

问题3什么是房地产交易？ 3

问题4什么是土地所有权？有哪些种类？ 4

问题5哪些土地属于国家所有？ 4

问题6哪些土地属于集体所有？ 6

问题7什么是土地使用权？ 8

问题8什么是房屋所有权？有哪些种类？ 9

问题9房屋所有权的取得有哪些方式？ 9

问题10什么是公民私有房屋所有权？ 10

问题11什么是土地使用权出让？如何进行？ 11

二、房屋买卖中的用地 11

问题12土地使用权因何种原因终止？ 12

问题13出让国有土地使用权的批准权限有何规定？ 13

问题14国有土地使用权宗地出让合同的示范文本是怎样的？ 14

问题15国有土地使用权成片开发土地出让合同的示范文本是怎样的？ 20

问题16国有土地划拨土地使用权补办出让合同的示范文本是怎样的？ 30

问题17国有土地上的建筑物、附着物的所有权发生转移时，其土地使用权是否应随之转让？ 34

司题18军队如何转让空余军用土地？ 35

问题19什么是外商投资成片开发土地？ 36

问题20对外商投资成片开发土地的管理有何规定？ 37

问题21外商投资企业划拨土地使用权合同的示范文本是怎样的？ 38

问题22合作建房未办理国有土地使用权有偿转让手续的，合作建房协议是否有效？ 42

问题23什么是国有土地收益金？如何征收？ 43

问题24国有土地使用证的式样是怎样的？ 44

问题25集体土地所有证的式样是怎样的？ 51

问题26集体土地使用证的式样是怎样的？ 60

问题27国家建设征用土地，应如何支付土地补偿费和安置补助费？ 68

问题28国家建设征用土地造成的多余劳动力，应如何安排？ 69

三、房地产开发企业 70

问题29房地产开发企业应具备哪些条件？ 70

问题30房地产开发企业的开发项目用地，应以何种方式取得？ 71

问题31我国城市房地产开发应遵循哪些原则？ 72

问题32房地产开发项目应具备哪些证件后方可申请开工？ 73

问题33建设工程要开工需具备哪些证件？如何申请？ 75

问题34以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如未能按出让合同约定进行开发，如何处理？ 75

问题35房地产开发企业委托无相应资格的单位承担开发项目设计任务的，如何处理？ 76

问题36房地产开发企业委托无相应资格的单位承担开发项目施工任务的，如何处理？ 77

问题37对于军队空闲房地产，是否可以开发经营？ 78

四、房屋的质量与验收 79

问题38住宅建筑设计的一般要求是什么？ 79

问题39住宅套型设计应符合哪些要求？ 79

问题40住宅的卧室、起居室和过厅设计应符合哪些要求？ 79

问题41住宅的厨房设计应符合哪些要求？ 80

问题42住宅的卫生间和厕所设计应符合哪些要求？ 80

问题43住宅的层高和净高设计应符合哪些要求？ 81

问题44住宅的阳台设计应符合哪些要求？ 81

问题45住宅的过道、贮藏空间和户内楼梯设计应符合哪些要求？ 82

问题46住宅的门窗设计应符合哪些要求？ 82

问题47住宅设计如何计算面积？ 83

问题48住宅的走廊和出入口设计应符合哪些要求？ 83

问题50住宅的地下室和半地下室设计应符合哪些要求？ 84

问题51住宅的室内环境设计应符合哪些要求？ 84

问题49住宅的垃圾管道设计应符合哪些要求？ 84

问题52住宅的建筑设备设计应符合哪些要求？ 85

问题53对于房屋接管验收标准有何规范性文件规定？ 85

问题54按规定交房管部门接管的一般民用新建房屋，应按什么标准接管验收？（即：房管部门接管验收的新建房屋，应达到什么标准？） 86

问题55按规定交房管部门接管的一般民用原有房屋，应按什么标准接管验收？（即：房管部门接管验收的原有房屋，应达到什么标准？） 88

问题56我国城市住宅小区的竣工综合验收如何进行？ 89

问题57房地产开发项目进行综合验收应具备哪些条件？ 91

五、房屋买卖中的面积与价格计算 92

问题58商品房整栋销售的，其销售面积如何计算？ 92

问题59商品房按“套”或“单元”出售的，其销售面积如何计算？ 92

问题60商品房的公用建筑面积如何计算？ 93

问题61作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，是否计入公用建筑面积？ 94

问题62各套（单元）商品房屋的购买者应合理分摊的公用建筑面积如何计算？ 94

问题64我国城市房产交易价格的确定应遵守哪些原则？ 95

问题63在建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（自1995年12月1日起试行）开始实施前已签订的商品房购销合同中，对商品房销售面积的约定是否有效？ 95

问题65城市房产交易价格及经营性服务收费的定价原则是什么？ 96

问题66实行市场调节价的房产交易，如何进行房产价格评估？ 97

问题67因违反《城市房产交易价格管理暂行办法》而受到处罚，如对处罚不服的，如何处理？ 98

问题68商品住宅价格应由哪些项目构成？ 99

问题69哪些费用不应计入商品住宅价格？ 100

问题70房地产开发企业应如何申报成交价格？ 100

六、房屋买卖交易过程 102

问题71房屋买卖应遵循哪些主要原则？ 102

问题72房屋买卖合同的双方当人应具备哪些条件？ 103

问题73房屋买卖合同应具备哪些主要条款？ 104

问题74房屋买卖时，该房屋占有范围内的土地使用权如何处理？ 105

问题75地产转让时，在该土地使用权范围内的房屋是否必须同时转让？ 105

问题76以出让方式取得土地使用权的，转让其土地范围内的房产应符合哪些条件？ 106

问题77以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应具备哪些条件？ 107

问题78司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的，该房产可否买卖？ 108

问题79已依法收回土地使用权的房产，是否可以买卖？ 109

问题80在房屋买卖中，房屋的所有权何时转移？ 109

问题81房屋买卖过程中，发生的意外风险由谁承担？ 110

问题82房屋共有人出卖共有房屋的，如未经其他共有人同意，是否有效？ 111

问题83城市私有房屋买卖应遵守哪些规定？ 112

问题84国营企业已购买私房并使用多年，经补办批准手续后，其买卖关系是否有效？ 113

问题85什么是城市公有房屋？如何对其实行管理？ 114

问题86城市公有房屋应如何买卖？ 115

问题87出售出租公有房屋的，承租人是否可以优先购买？ 115

问题88擅自买卖公房的，如何处理？ 116

问题89强占公有房屋的，如何处理？ 117

问题90国家对出售公有住房是如何规定的？ 117

问题91契约载明须经公证方能生效，而公证机关不予公证的，契约确定的房屋买卖关系是否有效？ 121

问题92什么是商品房？什么是商品住宅？ 122

问题93什么是商品房预售？对其如何管理？ 123

问题94商品房预售的，应具备哪些条件？ 123

问题95如何鉴别《商品房预售许可证》？ 125

问题96如何签订商品房预售合同？ 126

问题97商品房屋买卖应依照什么程序办理？ 128

问题98购买现售商品房的，应注意哪些问题？ 129

问题99商品房预售合同签订后，开发商以建筑材料涨价为由要求变更合同条款、提高售房价格的，其主张能否得到支持？ 130

问题100商品房预售合同中，约定以物价部门核定价格为结算价的，如一方提出异议，如何处理？ 131

问题101房地产开发公司对所预售商品房的地理位置作虚假宣传而引起的纠纷，如何处理？ 132

问题102房屋预购合同签订后，因当事人以外的原因不能履行的，如何处理？ 134

问题103对商品房的质量问题产生纠纷的，如何处理？ 135

问题104商品房预购合同双方对商品房实测面积与预测面积差异产生纠纷的，如何处理？ 136

问题105房产开发公司实际支付的房屋构造与预售时不一致的，如何处理？ 137

问题106已预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同是否继续有效？ 139

问题107《房地产法》施行前，不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发为内容的合同，是否有效？ 140

问题108《房地产法》施行前，以国有土地使用权投资合作建房的，如何认定其合建协议的效力？ 142

问题109《房地产法》实施前签订的合作建房合同，被确认为无效合同后，如何处理？ 143

问题110《房地产法》施行前，商品房的预售方未取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金的，其预售合同是否有效？ 144

问题111《房地产法》施行前，商品房预售方一房两卖的，如何处理？ 145

问题112《房地产法》实施前发生的预售商品房价格纠纷，应依哪些原则处理？ 146

问题113房屋产权已做登记，是否可依合同约定解除合同、返还房产？ 147

问题114产权人表示要赠与房屋，但在受赠人尚未接受赠与时即与他人签订房屋买卖协议的，该协议是否有效？ 148

问题115农村房屋买卖中未订立书面契约，依头协议履行过程中产生纠纷的，如何认定买卖关系的效力？ 149

问题116单位经批准转让房地产，签订《房地产有偿划拨转让协议书》后未办理产权过户手续的，是否影响协议书的效力？ 151

问题117什么是房屋租赁？与房屋买卖有什么不同？ 155

问题118什么是房屋租赁合同？应具备哪些主要条款？ 155

七、房屋租赁 155

问题119对城市房屋租赁有什么原则规定？ 157

问题120哪些房屋不得出租？ 158

问题121租赁期限内，原出租人将房屋卖给他人的，原租赁合同是否继续有效？ 159

问题122出租人在房屋租赁合同存续期间死亡的，原租赁合同是否继续有效？ 160

问题123住宅用房承租人在租赁期内死亡的，其他家庭成员是否可以续租？ 160

问题124在哪些情形下，房屋租赁合同当事人可以变更或者解除租赁合同？ 161

问题125国家对房屋租赁登记有哪些规定？ 162

问题126房屋租赁合同期满时，承担人如需继续租用的，如何办理？ 163

问题127出租人在租赁期内，确需提前收回房屋的，如何处理？ 164

问题128出租住宅用房的损坏，应由哪方负责修复？ 165

问题129承租人是否可以根据自己的需要或意愿对承租的房屋进行拆改、扩建或增添？ 166

问题130什么是房屋转租？如何办理房屋转租？ 167

问题131转租合同的终止日期是否可以超过原租赁合同规定的终止日期？ 168

问题132房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，租金是否可以全部归己？ 169

问题133承租人擅自将承租的房屋转租的，如何处理？ 170

问题134承租人将承租的房屋擅自转借的，如何处理？ 171

问题135承租人拖欠租金的，如何处理？ 172

问题136公有住宅用房出租后闲置的，如何处理？ 173

问题137利用承租房屋进行违法活动的，如何处理？ 174

问题138在哪些情形下，出租人有权终止合同、收回房屋？ 174

问题139亲友间“寄住”引起的房屋租赁纠纷，应如何处理？ 175

问题140承租人对承租房屋进行修缮及重大改建的，是否改变租赁关系？ 177

问题141房屋租赁契约在履行期间发生争执，新订立协议在办理公证时一方反悔并拒绝签字的，如何处理？ 178

问题142已辞职职工占用原所在单位出租房屋的，如何处理？ 180

问题143与父母生前同居的子女对父母承租的公房，是否可以继续承租？ 181

问题144出租人为承租人租到其他房屋，是否可视为具备了腾房条件？ 182

问题145承租人对承租的营业用房装修后，“发包”给个体工商户使用获取利润，出租人要求解除租赁合同的，如何处理？ 184

问题146什么是房地产权属登记？ 186

八、房地产的权属登记 186

问题147什么是土地登记？ 187

问题148土地登记应依照哪些原则进行？ 187

问题149如何进行初始土地登记？ 188

问题150以划拨方式取得土地使用权的，如何办理土地登记手续？ 191

问题151以出让方式取得土地使用权的，如何办理土地登记手续？ 191

问题152依法向土地管理部门承租国有土地的，如何办理土地登记手续？ 192

问题153有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，如何办理土地登记手续？ 192

问题154划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，如何办理土地变更登记？ 193

问题155依法转让土地使用权或因买卖、转让地上建筑物一并转移土地使用权的，如何办理土地变更登记？ 193

问题156商品房预售的，预售人应当办理哪些相关手续？ 193

问题157出售公有住房的，如何办理土地变更登记？ 194

问题158土地使用者、所有者变更名称、地址的，如何办理土地变更登记？ 194

问题160哪些情况下，应办理注销土地登记？ 195

问题159国有土地的用途发生变更的，如何办理土地变更登记？ 195

问题161什么是房屋产权登记？ 196

问题162如何办理城市房屋所有权登记？ 196

问题163什么是《房屋所有权证》？其效用如何？ 198

问题164房地产开发项目应如何办理权属登记手续？ 198

问题165建造成本已打入商品房屋成本的拆迁安置用房和公共服务配套建筑，其产权如何确定？ 199

问题166继承房产的，应如何办理房产所有权转移手续？ 199

问题167接受赠与房产的受赠人，应如何办理房产所有权转移登记手续？ 200

问题168城市公有房屋如何进行所有权登记？ 200

九、北京市房屋买卖、租赁规定 202

问题169北京市内销商品房的销售对象包括哪些？ 202

问题170各房地产开发企业申请预售北京市内销商品房的，应符合哪些条件？ 202

问题171房地产企业申请现售北京市内销商品房的，应具备哪些条件？ 203

问题172北京市内销商品房买卖契约是怎样的？ 204

问题173北京市内销商品房预售契约是怎样的？ 208

问题174中央、市属房地产开发企业内销的商品房，如何办理产权手续？ 216

问题175北京市区（县）属房地产开发企业内销的商品房，如何办理产权手续？ 216

问题176北京市外销商品房的销售对象包括哪些？ 216

问题177申请外销商品房预售的，应具备哪些条件？ 217

问题178申请外销商品房现售的，应具备哪些条件？ 217

问题179外销商品房预售的，如何办理房屋过户手续？ 218

问题180外销商品房现售的，如何办理产权过户手续？ 218

问题181北京市外销商品房买卖契约是怎样的？ 219

问题182北京市外销商品房预售契约是怎样的？ 225

问题183北京市商品房预售后，预购方再转让的，如何办理？ 237

问题184北京市内从事房地产开发经营活动的企业必须具备哪些条件？ 237

问题185什么是北京市康居工程？其阶段目标是什么？ 238

问题186北京市分配、出售小康住宅时，如何认定和登记中低收入住房困难户？ 239

问题187北京市康居工程中的小康住宅出售，依照哪些原则进行？ 240

问题188北京市“九五”规划期间建造的普通住宅，应达到什么样的建设标准？ 241

问题189北京市房屋买卖应遵照哪些原则规定进行？ 246

问题190北京市单位或个人出卖房屋的，应遵守哪些规定？ 246

问题191购买北京市房屋的，应具备哪些条件？ 247

问题192北京市的哪些房屋不准买卖？ 248

问题193违反《北京市房屋买卖管理暂行规定》的，能受到何种行政处罚？ 248

问题194北京市对向外地来京人员出租房屋的，如何实行管理？ 249

问题195北京市内哪些房屋不得出租？ 249

问题196北京市房屋出租人如何申请《房屋租赁许可证》？ 250

问题197北京市单位或个人向外地来京人员出租房屋的，如何办理《房屋租赁安全合格证》？ 251

问题198北京市单位或个人向外地来京人员出租房屋的，应遵守哪些规定？ 252

问题199外地来京人员承租北京市城镇房屋的，应遵守哪些规定？ 253

问题200北京市房屋出租人向外地来京人员出租房屋，违反有关规定的，可能受到什么处罚？ 255

问题202上海市城市商品房预售应遵守哪些原则规定？ 257

十、上海市房屋买卖、租赁规定 257

问题201凡在上海市建设花园住宅的，其建设用地应如何取得？ 257

问题203上海市房地产开发经营企业申请商品房预售的，应符合哪些条件？ 258

问题204上海市商品房预售的，如何办理预售合同登记及产权过户手续？ 260

问题205上海市新建住宅配套建设必须达到什么标准，方可交付使用？ 261

问题206上海市如何出售公有住房？ 262

十一、广州市房屋买卖、租赁规定 265

问题207广州市的房地产交易要遵守哪些原则规定？ 265

问题208广州市对房地产出售行为有何规定？ 266

问题209广州市对商品房预售行为有何规定？ 268

问题210广州市对房屋租赁如何实行管理？ 269

问题211广州市对房屋转租如何进行管理？ 271

问题212广州市房屋租赁的双方当事人享有哪些权利？应承担哪些义务？ 271

参考文献 275