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中华人民共和国城市房地产管理法 1

第一章　总则 1

第一条 【立法宗旨】 1

第二条 【适用范围】 1

目录 1

第三条 【国有土地有偿、有限期使用制度】 2

第四条 【国家扶持居民住宅建设】 2

（1）在国家调整住房供应结构稳定住房价格中，如何有步骤地解决低收入家庭的住房困难？ 2

（2）发展经济适用住房应以什么原则作为指导？购买经济适用住房实行什么制度？ 3

（3）国家对经济适用住房的建设、收费以及对购买者给予哪些政策优惠？ 4

（4）经济适用住房开发建设以什么原则作为指导？开发建设住房以及规划设计等有何要求？ 4

（5）经济适用住房价格方面有何要求？ 5

第五条 【房地产权利人的义务和权益】 6

第六条 【房地产管理机构设置】 6

（1）土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，应如何处理？ 7

（2）土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，如何处理？ 7

第二章　房地产开发用地 7

第七条 【土地使用权出让的定义】 7

第一节 土地使用权出让 7

第八条 【集体所有土地征用与出让】 8

第九条 【土地使用权出让宏观管理】 9

（1）国有土地使用权出让由何机关负责管理？ 9

第十条 【年度出让土地使用权总量控制】 10

（1）城市国有土地出让的投放量应当与哪些要素相适应？ 11

（2）在各级城市人民政府编制的年度用地计划中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的多少？土地的供应应在什么基础上、采取什么办法、以什么方式来确定开发建设单位？ 11

第十一条 【土地使用权出让程序】 12

（1） 出让城市国有土地使用权应当有何规划？ 12

（2）何部门有权对城市国有土地使用权出让过程是否符合城市规划进行监督？ 13

（3）对于持未附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的出让合同，或者擅自变更的，城市规划行政主管部门如何处理？　 13

（2）什么情况下转让国有土地使用权可以采取协议出让方式？ 14

（1）城镇国有土地使用权可以采取哪些方式出让？ 14

第十二条 【土地使用权出让方式】 14

（3）协议出让国有土地使用权应遵循哪些原则？对符合协议出让条件的，负责土地转让的部门如何进行转让事宜？ 15

（4）招标、拍卖出让国有土地使用权的范围包括哪些情况？ 16

（5）采取招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的，政府主管部门如何组织进行转让？ 18

（6）出让土地招标、开标按照何程序进行？ 19

（7）出让土地采取拍卖的方式，拍卖如何进行？ 20

（8）挂牌出让土地的如何进行？ 21

第十三条 【土地使用权出让最高年限】 22

（1）土地使用权出让的最高年限如何确定？ 22

第十四条 【土地使用权出让合同】 22

（1）土地使用权出让合同遵循什么原则由哪几方签订？ 23

（2）土地使用权出让合同签订后，出让方有何义务？如果其未履行合同义务，土地使用者享有何种权利？ 23

（3）土地使用者支付全部土地使用权出让金后能否直接取得土地使用权？ 23

（1）以出让取得国有土地使用权的土地使用者，是否必须支付土地使用权出让金方能使用土地？ 24

（2）出让土地使用权其土地使用者应当在多长期限内支付全部土地使用权出让金？如果受让方逾期未支付土地使用权出让金的，此时出让方有何权利？ 24

第十五条 【支付出让金】 24

第十六条 【提供出让土地】 25

第十七条 【土地用途的变更】 25

（1）需要变更土地用途的应当向何部门报批？ 25

第十八条 【土地使用权出让金的管理】 26

（1）土地出让金收入以及征收管理由何部门主管？其主要用途是什么？ 26

第十九条 【出让土地使用权的提前收回】 27

（1）国有土地使用权收回的，注销土地登记由何机关办理？ 28

（2）国有土地使用权提前收回的，其对土地使用权出让合同的效力有何影响？ 28

（3）人民政府或者土地管理部门根据公共利益的需要提前收回国有土地使用权的，属于何种性质的行为？ 28

第二十条 【土地使用权终止】 29

（1）哪些原因可以引起土地使用权终止？ 29

第二十一条 【土地使用权出让年限届满】 29

（1）土地使用权出让年限届满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物归谁所有？ 30

（2）土地使用权期满，土地使用者是否可以续期？如果可以应该如何处理？ 30

（1）哪些土地使用可以以划拨方式取得？ 31

第二十二条 【土地使用权划拨的定义】 31

第二节 土地使用权划拨 31

（2）以划拨方式取得的土地使用权符合哪些条件可以转让、出租、抵押？政府能否无偿收回其划拨土地使用权？ 39

（3）国有企业使用的划拨土地使用权，应当实行何制度？对企业改革涉及的划拨土地使用权，哪些情形下应当采取出让或租赁方式处置？哪些情形可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置？哪些情形可以采取保留划拨方式处置？ 40

第二十三条 【土地使用权划拨范围】 42

第三章　房地产开发第二十四条 【房地产开发基本原则】 43

（1）“十一五”时期，要重点发展哪种住房？自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积占开发建设总面积的比重是多少？ 43

（2）哪些情形下房地产建设主管部门不得审批、同意或者要严格控制房地产开发建设项目？ 44

（3）确定房地产开发项目，应符合哪些要求？ 45

（4）房地产开发用地通过何种方式取得？ 46

（5）在国家调整住房供应结构稳定住房价格中，怎样严格控制被动性住房需求？ 46

（6）在国家调整住房供应结构稳定住房价格中，如何进一步整顿和规范房地产市场秩序？ 47

第二十五条 【开发土地期限】 47

（1）房地产开发企业应当如何使用土地进行项目开发建设？ 48

（2）对房地产开发用地超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，应如何处理？满2年未动工开发的，如何处理？什么情况下的房地产开发用地按闲置土地处置？ 48

（2）房地产开发项目如何实施？其项目本身应当符合哪些要求？ 49

第二十六条 【房地产开发项目设计、施工和竣工】 49

（1）房地产开发项目应当建立资本金制度，那么资本金的比例有何要求？ 49

（3）房地产开发项目竣工后如何验收？对住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收是否有特别的要求？ 50

第二十七条 【土地使用权作价】 51

（1）股东用土地使用权作价入股出资的，有何要求？ 51

第二十八条 【开发居民住宅的鼓励和扶持】 52

（1）房地产开发企业建造普通住宅出售是否可以免征土地增值税？ 52

（2）计算土地增值税其增值额有哪些扣除项目？ 52

（3）纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的，有何税收优惠？ 54

（4）国家鼓励经济适用住房的开发建设，并对开发者给予贷款等方面的优惠，享受贷款优惠的借款人包括哪些主体？其应满足哪些条件才能申请经济适用住房贷款？ 56

（5）经济适用住房贷款期限为多长？贷款利率执行何标准？ 57

第二十九条 【房地产开发企业的设立】 58

（1）设立房地产开发企业应当具备哪些条件？ 58

第三十条 【房地产开发企业注册资本与投资总额的比例】 62

（1）如果房地产开发企业是中外合资经营企业的，其注册资本与投资总额的比例应为多少？ 62

（2）商业银行对项目资本金达不到多大比例的房地产企业不得发放贷款？对空置多长时间的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物？ 63

第四章　房地产交易第一节　一般规定 64

第三十一条 【房地产权利主体一致原则】 64

第三十二条 【房地产价格管理】 64

（1）经济适用住房实行何价格制度？其住房基准价格如何计算？ 65

（2）经济适用住房的价格由谁确定？ 66

（3）在国家调整住房供应结构稳定住房价格中，如何完善房地产统计和信息披露制度？ 67

第三十三条 【房地产价格评估】 68

（1）哪些房地产交易行为必须由政府房地产主管部门的估价机构估价？ 68

（2）房地产市场估价如何进行评估？应当依照什么程序进行？ 69

（3）估价结果有何意义？对估价结果书中的内容，估价机构能否向他人提供？ 70

（4）当事人对估价结果有异议或者因为委托估价发生纠纷的，如何解决？ 70

第三十四条 【房地产成交价格申报】 71

（1）房地产转让的，应以什么为缴纳税费的依据？ 71

（1）房地产转让有哪些方式？ 72

第三十六条 【房地产转让的定义】 72

第二节　房地产转让 72

第三十五条 【房地产权属登记】 72

（2）房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权如何处理？ 73

（3）房地产转让应当按什么程序办理？ 73

（4）从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时如何征收营业税？个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时如何征收营业税？个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时如何征收营业税？ 74

第三十七条 【房地产不得转让的情形】 75

第三十八条 【以出让方式取得土地使用权的房地产转让】 75

（1）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利义务如何处理？ 76

第三十九条 【以划拨方式取得土地使用权的房地产转让】 76

（1）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，哪些情形下可以不办理土地使用权出让手续？ 76

（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让的房地产再转让的，对于已经缴纳的土地收益应该如何处理？ 77

（3）针对非法交易农民集体土地、以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地等现象，政府应如何加强农民集体土地转让管理、防止炒卖土地？ 78

（4）已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，如何确定其土地使用权出让年期？ 82

第四十条 【房地产转让合同】 82

（1）房地产转让合同应当载明哪些内容？ 82

（2）应该如何办理房地产转让？ 83

（3）商品房销售时是否要签订书面合同？如果要，那么合同中应载明哪些内容？ 84

第四十二条 【房地产转让后土地使用权的使用年限】 85

第四十一条 【房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系】 85

第四十三条 【房地产转让后土地使用权用途的变更】 86

第四十四条 【商品房预售的条件】 86

（1）商品房预售由何部门管理？ 87

（2）商品房预售是否要求获得许可？申请预售许可时应提示哪些证件和资料？ 87

（3）如何办理商品房预售许可？ 88

（4）开发企业进行商品房预售时，如何让承购人了解其商品房预售许可的情况？ 89

（5）预售的商品房交付使用之后，多长时间内承购人应当办理权属登记手续？如果由于开发企业的原因，承购人未能取得房屋权属证书的，由谁承担责任？ 89

（6）开发企业未取得商品预售许可而进行预售商品房的，或者开发企业不正当取得商品房预售许可的，如何处理？ 90

（7）从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于多少？在什么情况下仍执行首付款比例20％的规定？ 90

第四十五条 【商品房预售后的再行转让】 91

第三节　房地产抵押 91

第四十六条 【房地产抵押的定义】 91

（2）哪些房地产不得设定抵押？ 92

第四十七条 【房地产抵押物的范围】 92

（1）房地产进行抵押时，土地上的房屋和土地使用权如何抵押？ 92

（3）房地产抵押抵押物登记由何部门负责？房地产抵押合同何时生效？ 93

（4）城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋是否属于抵押物？以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权上有何要求？ 93

（5）以两宗以上房地产设定同一抵押权的，如何认定该房地产抵押？ 94

（6）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权是否随之抵押？ 94

（7）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额有何限制？ 94

（8）以集体所有制企业、“三资“企业、公司的房地产抵押的，作出抵押决定必须经何机构通过？ 95

（9）有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，和以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限有何限制？ 95

（10）以共有的房地产抵押的，抵押人能否独立决定房地产的抵押？ 95

（11）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目要符合什么条件？ 96

（12）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当向谁负有告知义务？抵押对原租赁合同有无影响？ 96

（13）设定房地产抵押时，抵押房地产的价值如何确定？ 96

（14）抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由谁负担投保？ 96

（1）房地产抵押管理工作由何部门负责？ 97

第四十八条 【房地产抵押登记】 97

（15）企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同的效力如何？抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失踪时，原抵押合同如何履行？ 97

（2）房地产抵押合同签订后多长时间内，抵押当事人应到相关部门办理房地产抵押登记？房地产抵押合同何时生效？ 98

（3）办理房地产抵押登记应向登记机关提交哪些文件？ 98

（4）登记机关就申请人提出的抵押登记申请应如何处理？ 98

（5）以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，或以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关如何处理？ 99

（6）抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应在多长时间内办理变更或或注销登记？ 99

第四十九条 【房地产抵押合同】 99

（1）房地产抵押合同应当载明哪些内容？ 100

（2）以预购商品房贷款抵押的，签订抵押合同时还须提交什么合同？ 100

（3）以在建工程抵押的，抵押合同还应载明哪些内容？ 100

（4）抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，是否应在抵押合同中载明这些内容？ 101

第五十条 【以划拨土地使用权设定的房地产抵押权的实现】 101

（1）哪些情况下，抵押权人有权要求处分抵押的房地产？抵押当事人可以如何处分抵押的房地产？ 102

（2）抵押权人处分抵押房地产时，应当通知哪些相关人？ 102

（5）以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应如何受偿？　 103

（6）抵押权人对抵押房地产的处分出现哪些情况而中止？ 103

（3）同一房地产设定两个以上抵押权时，如何受偿？　 103

（4）处分抵押房地产时，对土地上新增的房屋可以如何处理？ 103

（7）对于处分抵押房地产所得的金额应如何分配？ 104

第五十一条 【房地产抵押后土地上的新增房屋问题】 104

第四节　房屋租赁 105

第五十二条 【房屋租赁的定义】 105

（1）哪些房屋可以依法出租？ 105

（2）哪些情形下的房屋不得出租？ 105

第五十三条 【房屋租赁合同的签订】 106

（1）城市房屋租赁管理工作由何部门负责？ 106

（2）房屋租赁，当事人之间签订的租赁合同应具备哪些条款？ 106

（3）房屋租赁期限届满，承租人需要继续租用的，如何处理？ 107

（4）租赁期限内，出现房屋出租人转让房屋所有权、出租人死亡或者住宅用房承租人死亡的情形的，原租赁合同如何履行？ 107

（6）我国实行什么制度规范管理房屋租赁活动？ 108

（7）房屋租赁当事人签订租赁合同后应在多长时间内办理登记备案手续？应提交哪些文件？ 108

（5）出现哪些情形，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同？ 108

（8）《房屋租赁证》的性质和作用是什么？房地产管理部门如何管理房屋租赁证？ 109

（9）房屋租赁出租人应承担哪些义务？ 109

（10）房屋租赁承租人应承担哪些义务？ 110

（11）承租人有哪些行为时，出租人有权终止合同、收回房屋、获得损失赔偿？ 110

第五十四条 【住宅用房和非住宅用房的租赁】 111

第五十五条 【以划拨方式取得的国有土地上的房屋出租的特别规定】 112

（1）以划拨方式取得的国有土地上的房屋出租的应上缴土地收益，那么土地收益如何上缴？ 112

第五节 中介服务机构 113

第五十六条 【房地产中介服务机构】 113

第五十七条 【房地产中介服务机构的设立】 113

（1）设立房地产中介服务机构应具备哪些条件？向何部门申请设立登记？ 114

（2）房地产中介服务机构应履行哪些义务？ 115

第五十八条 【房地产估价人员资格认证】 115

（1）房地产价格评估人员包括哪些人员？其资格有何要求？ 115

第六十条 【房地产权属登记】 116

第五章　房地产权属登记管理第五十九条 【房地产登记发证制度】 116

（1）以划拨方式取得国有土地使用权的，应如何办理土地登记手续？划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，应如何申请变更登记？ 117

（2）以出让方式取得国有土地使用权的，应如何申请国有土地使用权设定登记？ 118

（3）房屋权属登记分为哪些登记类别？依哪些程序进行？ 118

（4）房屋权属登记申请人包括哪些主体？ 119

（5）新建的房屋或者集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应在多长时间内申请房地产权属登记？应提交哪些文件材料？ 120

（6）因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应在多长时间内办理转移登记？ 120

（7）发生哪些情况，房产权利人应当在规定的期限内持有关证件到房屋所在地政府房产管理部门申请登记，领取房屋权属证书？ 120

（8）房屋权属登记权利人名称变更和房屋现状发生哪些情形，权利人应自事实发生之日起多长时间内申请变更登记？ 121

（9）房屋权属登记应以什么为单元进行登记？ 121

（10）哪些情形下，登记机关直接代为登记而不颁发房屋权属证书？ 122

（11）哪些情形下，经申请人申请可以准予暂缓登记？ 122

（12）哪些情形下，登记机关应当不予登记？ 122

（13）哪些情形下，登记机关有权注销房屋权属登记？ 122

第六十一条 【房地产抵押登记】 123

第六章　法律责任第六十三条 【擅自出让或擅自批准出让土地使用权用于房地产开发的法律责任】 124

第六十二条 【房地产权属证书】 124

第六十四条 【擅自从事房地产开发的法律责任】 125

（1）未取得营业执照擅自从事房地产开发经营的，有关部门如何处罚？ 125

第六十五条 【非法转让土地使用权的法律责任】 125

第六十六条 【非法转让划拨土地使用权的房地产的法律责任】 126

第六十七条 【非法预售商品房的法律责任】 126

第六十八条　【擅自从事房地产中介服务业务的法律责任】 126

第六十九条 【向房地产开发企业非法收费的法律责任】 127

第七十条 【管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿的法律责任】 127

（1）单位买卖或者以其他形式非法转让土地的，对直接负责的主管人员或其他直接责任人员如何给予处分？ 127

（2）单位未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员如何给予处分？ 128

（3）单位或者个人非法批准征用、占用土地的，对有关责任人员如何给予行政处分？ 129

（4）超越批准权限非法批准征用、占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，违反法律规定的程序批准征用、占用土地的，对有关责任人员如何给予行政处分？ 130

（5）单位侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员如何给予处分？ 130

（8）非法低价或者无偿出让国有土地使用权的，对有关责任人员如何给予处分？ 131

（7）单位或者个人擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，对有关责任人员如何给予处分？ 131

（6）应当将耕地划入基本农田而不划入，且拒不改正的，对有关责任人员如何给予处分？ 131

（9）土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，给国家和人民利益造成损失的，如何给予行政处罚或行政处分？ 132

（10）根据刑法的有关规定，对于房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、受贿、索贿的行为构成犯罪的，如何处罚？ 133

第七章　附则第七十一条 【本法适用的参照】 136

第七十二条 【施行时间】 136

附：国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》的通知（2006年5月24日） 137

国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（2005年3月26日） 142

国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见》的通知（2005年5月9日） 146

城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日） 152

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日） 160

城市房地产转让管理规定（2001年8月15日） 167

城市房地产抵押管理办法（2001年8月15日） 172

城市房屋租赁管理办法（1995年5月9日） 181

商品房销售管理办法（2001年4月4日） 187

城市商品房预售管理办法（2004年7月20日） 197