房地产开发经营管理实用手册PDF电子书下载

一、房地产开发经营管理的含义 1

二、房地产企业经营管理的范围及内容 1

目录 1

第一篇　概论 1

第一章　房地产开发经营管理概述 1

第一节　房地产开发经营管理的含义与特点 1

三、房地产开发企业经营管理的特点 2

二、房地产开发企业的发展 4

一、房地产开发企业的形成 4

第二节　房地产开发企业的形成与发展 4

第三节　房地产开发的程序 8

一、可行性研究阶段 9

二、开发项目的前期工作阶段 10

三、开发项目建设实施阶段 17

四、房屋营销和服务阶段 19

第四节 房地产开发项目策划 20

二、三大效益综合评价 21

一、综合效益指标体系 21

第五节　住宅区的综合效益评价 21

附录1-1-1　城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日国务院令第248号） 22

附录1-1-2　城市商品房预售管理办法（2004年7月20日建设部令第131号重发） 25

附录1-1-3　商品房销售管理办法（2001年4月4日建设部令第88号） 27

二、按经营内容和经营方式划分的房地产企业类型 32

一、按所有权性质划分的房地产企业类型 32

第二章　房地产开发企业及其制度 32

第一节 房地产开发企业类型 32

一、房地产开发企业的设立条件及程序 33

第二节　房地产企业的设立、变更与终止 33

三、按经营性质划分的房地产企业类型 33

三、设立股份有限责任公司的条件和程序 34

二、有限责任公司的设立条件和程序 34

四、企业的变更和终止 35

一、房地产开发企业资质等级 36

第三节　房地产企业资质等级及管理 36

二、房地产企业资质管理 37

一、房地产开发公司组织机构设置的原则 39

第四节　房地产开发企业的组织机构设置 39

二、房地产开发公司组织机构设置的形式 40

三、经济核算管理制度 41

二、工程技术管理制度 41

第五节 房地产企业制度 41

一、开发经营管理制度 41

附录1-2-1 房地产开发企业资质管理规定（2000年3月29日建设部令第77号） 42

六、思想政治工作管理制度 42

四、行政人事管理制度 42

五、物业管理制度 42

一、政府政策因素 46

第一节　房地产可行性研究的影响因素 46

第二篇　房地产开发前期运作 46

第一章　房地产开发项目可行性研究 46

二、环境因素 47

三、经济因素 48

一、房地产可行性研究的类型 49

第二节　房地产可行性研究的类型和内容 49

三、房地产可行性研究的内容 50

二、房地产可行性研究的原则 50

二、调查研究 52

一、筹划准备 52

第三节　房地产可行性研究的步骤 52

三、分析和预测 53

一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤 54

第四节　房地产可行性研究报告 54

四、编制房地产可行性研究报告 54

二、房地产可行性研究报告的内容 55

一、项目概述 57

第五节 房地产开发项目可行性研究报告案例 57

二、项目建设背景和必要性 58

四、房地产市场需求分析 59

三、项目选址和建设条件 59

六、规划设计方案 60

五、建设规模 60

八、投资估算与资金筹措 61

七、建设进度安排 61

九、财务效益初步分析 62

二、房地产开发用地的类型 64

一、开发用地的涵义 64

第二章　房地产开发用地取得的途径 64

第一节　房地产开发用地的类型 64

一、房地产开发用地的来源 67

第二节　房地产开发用地选择 67

二、房地产开发用地的选择 68

一、土地使用权出让 71

第三节　房地产开发用地取得的途径 71

二、土地使用权转让 75

三、关于土地使用权出让和转让的几个问题 76

四、房地产开发可接受的地价的测算 77

一、农地征用的一般涵义 78

第四节 开发建设中的农地征用 78

三、农地征用出让程序 79

二、开发建设中的农地征用特点 79

四、开发建设中的农地征用补偿 80

附录2-2-1　最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 81

附录2-2-2　协议出让国有土地使用权规定（2003年6月11日国土资源部令第21号） 83

附录2-2-3　土地利用年度计划管理办法（1999年3月2日国土资源部令第2号） 85

附录2-2-4　建设用地审查报批管理办法（1999年3月2日国土资源部令第3号） 86

附录2-2-5 闲置土地处置办法（1999年4月28日国土资源部令第5号） 89

附录2-2-6 国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法（2003年4月16日国土资源部发布） 90

附录2-2-7 国土资源部关于贯彻《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见（1999年9月17日国土资厅发［1999］97号） 92

附录2-2-8　招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002年7月1日中华人民共和国国土资源部令第11号） 94

附录2-2-9　关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知（国土资源部、监察部2002年8月26日国土资发［2002］265号） 96

一、拆迁准备工作 99

第一节 城市房屋拆迁工作程序 99

第三章　城市房屋拆迁 99

三、组织实施拆迁 100

二、申请核发房屋拆迁许可证 100

一、房屋拆迁补偿 104

第二节　城市房屋拆迁补偿与安置 104

二、房屋拆迁安置 106

第三节 城市房屋拆迁工作中应注意的问题 107

一、在拆迁工作中应注意的几个问题 108

二、拆迁补偿与安置工作中的各种费用 109

附录2-3-1　城市房屋拆迁管理条例（2001年6月13日国务院令第305号） 110

附录2-3-2　城市房屋拆迁估价指导意见（2003年12月1日建住房［2003］234号） 113

附录2-3-3　城市房屋拆迁行政裁决工作规程（2003年12月30日建住房［2003］252号） 115

二、申请贷款 119

一、汇集自有资金 119

第三篇　房地产开发实务 119

第一章　房地产开发资金筹措管理 119

第一节　房地产开发资金筹措的渠道 119

三、发行债券筹资 121

四、发行股票筹资 122

五、其他筹资渠道 123

一、编制资金筹集方案 124

第二节 房地产开发资金筹集步骤和方法 124

二、编制资金流动计划 125

一、国家开发银行贷款对象、使用范围和条件 127

第三节 国家开发银行贷款管理程序 127

三、按规定程序办理各类贷款手续 127

二、贷款申请的审批程序 128

五、贷款回收措施 130

四、贷款管理 130

三、签订借款合同程序和贷款期限及利率 130

一、建设银行贷款种类 131

第四节 建设银行贷款管理程序 131

二、建设银行贷款程序 132

四、建设银行贷款合同 133

三、贷款银行与借款单位职责 133

五、建设银行贷款回收程序 135

第五节 商业银行、交通银行、工商银行贷款管理程序 137

三、利用外资种类和性质 138

二、利用外资的对象和条件 138

第六节 建设项目利用外资的原则和管理办法 138

一、利用外资的原则 138

四、利用外资的程序 139

五、利用外资的管理办法 140

附录3-1-1 中国建设银行借款合同示范文本 141

附录3-1-2 中国建设银行（贷款）保证合同示范文本 143

附录3-1-3 中国建设银行（贷款）抵押合同示范文本 145

附录3-1-4 中国建设银行（贷款）质押合同示范文本 146

第二节 房地产开发的主要内容和产品种类 149

第一节 土地开发 149

第二章　房地产开发的主要内容和产品种类 149

一、普通住宅 150

二、高层住宅 151

三、花园公寓的标准 152

四、高层公寓 154

五、普通公寓（公寓式住宅） 155

六、写字楼 156

七、商业建筑 157

九、旅游业建筑 159

八、工矿企业建筑 159

一、产品定位原则 160

第三节　产品定位 160

二、获得竞争优势的市场定位 163

二、《住宅设计规范》GB 50096—1999（2003年版） 167

一、《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93（2002年版）简介 167

第三章　房地产开发项目规划设计及其评价 167

第一节　住宅规划设计标准 167

三、北京市“九五”住宅建设标准要点 176

四、上海市住宅建筑设计标准要点 179

五、城市示范小区住宅设计建议标准 182

六、健康住宅建设技术要点（摘录） 183

第二节 智能建筑设计 193

一、智能建筑的分类 194

二、智能建筑的内容（条件） 195

一、申请办理“一书两证” 201

第三节　房地产开发项目的规划设计 201

二、规划设计 203

一、居住小区开发规划设计方案评价的指标体系 228

第四节　居住区规划设计方案评价 228

第五节　城市道路和建筑无障碍设计 230

二、开发项目规划设计方案评价方法 230

三、城市道路无障碍设计 231

二、城市道路无障碍实施范围 231

一、《规范》内容 231

四、建筑物无障碍设计实施范围 232

五、居住区无障碍实施范围 234

六、建筑物无障碍设计 235

七、建筑物无障碍标志与盲道 243

二、安全防范工程技术规范 244

一、安全防范工程的建设要求 244

第六节 安全防范工程设计 244

附录3-3-1　城市地下空间开发利用管理规定（2001年11月20日建设部令第108号重发） 245

附录3-3-2　建筑工程消防监督审核管理规定（1996年10月16日公安部令第30号） 247

附录3-3-3　全国住宅小区智能化技术示范工程建设工作大纲 251

一、招标文件 253

第一节　建设工程监理招标与投标 253

第四章　房地产开发工程招标与投标 253

二、投标书的编制 254

三、评标 255

四、定标 256

第二节　开发工程项目勘察设计招标与投标 256

一、一般规定 256

二、招标 257

三、投标 258

四、开标、评标和中标 259

五、处罚规定 261

第三节 开发工程设计招标与投标 263

一、工程设计招标 263

二、工程设计投标 268

第四节　房地产开发项目施工招投标 268

一、施工招标的范围和规模 268

二、工程施工招标应当具备的条件 271

四、招标资格与招标备案 272

三、施工招标投标程序 272

五、工程施工招标实务 280

第五节 建筑高级装饰工程的招标投标 356

一、建筑高级装饰工程招标范围 356

二、招标方式及招标程序 357

三、标底的编制与审定 359

四、招标文件和招标事务 360

五、施工招标的开标、评标与决标 366

六、建筑高级装饰工程的投标要点 370

第六节 工程项目设备与物资采购招标投标 372

一、设备招标 373

二、设备供应投标 377

三、设备招标投标的管理和法律责任 378

四、物资采购的招标投标 378

附录3-4-1 工程建设项目招标代理机构资格认定办法（2000年6月30日建设部令第79号） 380

附录3-4-2　建筑工程设计招标投标管理办法（2000年10月18日建设部令第82号） 382

附录3-4-3　建筑业企业资质管理规定（2001年4月18日建设部令第87号） 385

附录3-4-4　房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（2001年6月1日建设部令第89号） 389

附录3-4-5　建设工程勘察设计企业资质管理规定（2001年7月25日建设部令第93号） 394

附录3-4-6　工程监理企业资质管理规定（2001年8月29日建设部令第102号） 399

附录3-4-7　工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000年5月1日国家计委3号令） 403

附录3-4-8　招标公告发布暂行办法（2000年7月1日国家计委4号令） 404

附录3-4-9 工程建设项目自行招标试行办法（2000年7月1日国家计委5号令） 406

附录3-4-10　评标委员会和评标方法暂行规定（2001年8月1日国家计委、国家经贸委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部） 407

附录3-4-11　建筑装修装饰工程专业承包企业资质等级标准 412

附录3-4-12　工程建设项目施工招标投标办法（2003年3月8日国家发展计划委员会、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局令第30号公布自2003年5月1日起施行） 413

附录3-4-13　对工程勘察、设计、施工、监理与招标代理企业资质申报中弄虚作假行为的处理办法（2002年2月10日建市［2002］40号） 423

附录3-4-14　工程建设项目招标投标活动投诉处理办法（2004年7月6日国家发展和改革委员会第11号） 424

一、委托人对监理合同的管理 427

第一节 工程监理合同管理 427

二、监理人对监理合同的管理 427

第五章　房地产开发项目合同管理 427

第二节　工程项目勘察设计合同的管理 428

一、勘察设计合同的变更和终止 428

二、工程勘察设计合同的纠纷 429

三、监理工程师对勘察设计合同的管理 429

四、承包方对勘察、设计合同的管理 430

五、勘察、设计合同的索赔 430

一、行政部门对施工合同的管理 431

二、发包人和监理人对合同的管理 431

第三节　施工合同管理 431

三、承包人对合同的管理 432

第四节 设备与材料购置合同管理 433

一、设备采购合同履行管理 433

二、材料采购合同的履行与管理 434

第五节　合同谈判策略 435

二、高姿态策略 436

三、时机性策略 436

一、低姿态策略 436

五、“a+b=c”策略 437

六、条件互换策略 437

四、“最后一分钟”策略 437

第六节　合同争议的解决 438

八、运用代理人策略 438

一、合同争议概述 438

七、“吊胃口”策略 438

二、解决合同争议的方式 439

第七节　合同示范文本 443

一、国有土地使用权出让合同 443

二、房地产开发合同 449

三、建设工程拆迁房屋合同 450

四、房屋拆迁安置补偿合同 451

五、测绘合同 454

六、建设工程勘察合同（一） 458

七、建设工程勘察合同（二） 462

八、建设工程委托监理合同 466

九、建设工程设计合同（一） 472

十、建设工程设计合同（二） 476

十一、建设工程施工合同 480

十二、建筑装饰工程施工合同（一） 504

十三、建筑装饰工程施工合同（二） 520

十四、中外货物买卖合同（FOB条款） 524

十五、中外货物买卖合同（C F条款或CIF条款） 527

十六、建筑施工物资租赁合同 531

十七、物业管理委托合同 532

十八、商品房买卖合同 538

十九、房地产代理销售合同 545

二十、房屋租赁合同 547

二十一、城市供用水合同 549

二十二、城市供用气合同 552

二十三、城市供用热力合同 555

附录3-5-1　《中华人民共和国合同法》摘录（1999年3月25日主席令第15号） 557

附录3-5-2　建设工程勘察设计合同管理办法（2000年3月1日建设部、国家工商局［2000］50号文） 559

一、监理工作的主体及其职责 560

第一节 房地产开发项目的监理管理 560

第六章　房地产开发项目建设管理 560

二、确定委托监理工程的内容 561

四、开工前业主方的责任和义务 563

三、划分监理委托工程内容的条件 563

五、工程实施阶段业主方对监理合同的管理 564

六、督促监理单位履行合同义务 565

一、工程测量管理 566

第二节　房地产开发项目工程勘察管理 566

二、工程勘察管理 568

一、开发项目设计阶段 573

第三节　房地产开发项目设计管理 573

三、开发项目设计管理程序 574

二、开发项目组成 574

四、业主设计管理工作纲要 576

五、建筑工程设计文件编制深度总则规定 578

七、工程设计质量管理 579

六、市政公用工程设计文件编制深度一般规定 579

一、质量控制的含义及特点 585

第四节 房地产开发项目质量控制 585

二、设计阶段的质量控制 587

三、施工阶段的质量控制 589

一、房地产项目进度控制概述 599

第五节　房地产项目进度控制 599

二、进度拖延原因分析及解决措施 604

一、建设项目安全管理法规 605

第六节 房地产开发项目安全与环境控制 605

三、环境保护控制 611

二、安全控制 611

第七节 房地产开发项目（商品住宅）装饰装修一次到位管理 612

四、安全与环境保护控制的基本内容 612

二、装修设计 613

一、住宅开发 613

三、装修实施管理 621

一、房地产项目成本构成及控制特点 628

第八节　房地产项目成本控制 628

二、房地产项目成本控制的原则及内容 629

三、成本超支的原因分析及降低成本的措施 631

一、合同的概念、作用和分类 632

第九节 房地产项目合同控制 632

二、房地产项目合同控制的内容 633

一、房地产项目竣工验收的依据和标准 634

第十节　房地产项目的竣工验收 634

二、房地产项目竣工验收程序 638

三、竣工验收档案 641

四、竣工验收后的服务 642

一、项目后评价的意义与作用 644

第十一节　房地产项目的后评价 644

三、项目后评价的内容 645

二、项目后评价的程序 645

附录3-6-1 建设工程安全生产管理条例（2003年11月24日国务院令第393号） 648

附录3-6-2　建设工程勘察质量管理办法（2002年12月4日建设部令第115号） 655

附录3-6-3　建设工程勘察设计管理条例（2000年9月25日国务院令第293号） 657

附录3-6-4　建设工程质量管理条例（2000年1月30日国务院令第279号） 661

附录3-6-5 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（2000年4月7日建建［2000］142号） 667

附录3-6-6　房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（2000年4月4日建设部令第78号） 669

附录3-6-7　房屋建筑工程质量保修办法（2000年6月30日建设部令第80号） 670

附录3-6-8　商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房［1998］102号） 671

附录3-6-9　商品住宅性能认定管理办法（试行）（1999年4月29日建住房［1999］114号） 672

附录3-6-10　《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325—2001 676

附录3-6-11　建（构）筑物耐久年限及陈旧贬值的规定 681

二、风险的影响 684

一、工程项目中的风险 684

第七章　工程项目全面风险管理 684

第一节　概述 684

三、全面风险管理的概念 685

四、工程项目风险管理的特点 686

一、项目系统要素分析 687

第二节 工程项目风险因素分析 687

五、风险管理的主要工作 687

二、风险对目标的影响分析 688

一、风险评价的内容和过程 689

第三节　风险评价 689

三、管理的过程和要素分析 689

三、风险分析方法 691

二、风险分析说明 691

一、风险的分配 695

第四节　风险控制 695

二、风险对策 697

三、工程实施中的风险控制 698

二、办理房地产交易立契鉴证的必须程序 700

一、房地产权属登记管理制度 700

第八章　房地产的产权产籍 700

第一节 房地产产权产籍管理重要性及其内容 700

四、房地产产权登记的法律依据 701

三、房地产市场法律责任条例 701

五、房地产产权登记的相关法规、政策规定 702

一、房地产权属 704

第二节　房地产权属的确认 704

二、房地产权属的审查和确认 705

一、土地使用权出让登记 706

第三节　土地权属变更登记 706

二、土地使用权转让登记 707

一、房产登记的类型 713

第四节　房屋产权登记 713

二、登记申请 714

三、勘丈 718

四、产权审查、确认 720

五、各类房屋审查特点 721

七、注册登记 723

六、产权公告 723

一、房地产产籍 724

第五节　房地产的产籍管理 724

八、发证 724

二、房地产产籍管理 725

附录3-7-1　城市房屋权属登记管理办法（2001年8月15日建设部令第99号重发） 726

附录3-7-2 国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（国土籍字［1997］2号） 730

附录3-7-3 土地登记规则（1996年2月1日） 731

一、住宅建筑面积的计算 738

第一节　住宅的面积计量规则 738

第四篇　房地产营销 738

第一章　住宅的面积计量规则和技术规范 738

三、商品房销售面积计算及公用建筑面积的分摊 741

二、住宅使用面积的计算 741

一、《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》内容简介 742

第二节　住宅的面积计量技术规范 742

二、《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》（JJF 1058—1998） 743

附录4-1-1　《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353—2005摘录（2005年7月1日起实施） 747

三、建筑工程建筑面积计算新标准 747

附录4-1-2 商品房建筑面积计算 749

附录4-1-3　共有建筑面积的分摊计算 750

附录4-1-4 非矩形房屋建筑面积计算 751

一、人口环境 753

第一节　房地产市场营销环境调研 753

第二章　房地产市场调研 753

二、经济环境 754

三、政策环境 756

一、消费者市场的购买对象 760

第二节 市场购买行为分析 760

二、影响消费者购买的因素 761

三、消费者购买决策过程 763

第三节　竞争对手分析 765

一、识别竞争者的方法 766

二、竞争项目的调研 767

三、竞争企业的调研 769

四、辨别竞争对手的假设 771

一、调查方法 772

程序 772

第四节 市场调研的方法和 772

二、调查规模与技术条件 775

三、调查的程序 776

一、创立品牌与发展品牌是企业竞争取胜之道 780

第一节　房地产市场营销品牌策略 780

第三章　房地产市场营销策略 780

二、开创房地产业中的品牌 783

一、房地产价格的特征及构成 785

第二节　房地产市场营销价格策略 785

二、房地产价格的形成因素 786

三、房地产定价方法 789

五、市场竞争中的价格调整 791

四、房地产定价策略 791

一、房地产促销目标 792

第四节　房地产市场营销促销组合策略 792

第三节　房地产市场营销渠道策略 792

二、房地产促销方式及其特点 793

第五节 房地产营销广告策略 796

三、房地产促销方式组合 796

二、整理资料，选择广告媒体 797

一、研究物业的基本构成 797

三、广告创作 798

一、公共关系的功能 799

第六节　房地产市场营销公共关系策略 799

四、确定广告的发布时间 799

五、及时评估广告效果 799

二、公关活动策划 802

一、房地产营销计划的内容 807

第一节　房地产营销计划 807

第四章　房地产营销计划与控制 807

二、改进营销计划——利润最优化模型 808

第二节　房地产营销控制的基本程序 810

四、确立控制标准 811

三、建立一套能测定营销结果的衡量尺度 811

一、确定应对哪些市场营销活动进行控制 811

二、设置控制目标 811

一、年度计划控制 812

第三节　房地产营销控制方法 812

五、比较实绩与标准 812

六、分析偏差原因 812

七、采取改进措施 812

三、房地产营销审计 815

二、其他控制方法 815

一、网络时代的特征 817

第一节 网络与房地产市场营销 817

第五章　网络时代的房地产市场营销 817

二、网络对房地产市场营销环境的作用 818

三、网络化是未来房地产业发展方向 819

一、网络时代的房地产市场分析 820

第二节 网络时代的房地产市场研究 820

二、网络时代的市场调研 822

三、网络时代的房地产产品 823

一、网络时代的房地产营销策略 825

第三节 网络时代的房地产市场营销策略 825

二、销售管理与客户服务 830

附录4-5-1　关于做好稳定住房价格工作的意见（建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会2005年4月30日） 831

附录4-5-3　关于整顿和规范房地产市场秩序的通知（建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部2002年5月23日） 833

附录4-5-2　关于进一步加强房地产广告管理的通知（国家工商行政管理总局、建设部2002年3月25日） 833

二、已购公房和经济适用房上市出售的条件 838

一、已购公房和经济适用房的概念 838

第六章　购销住房的基本条件和程序 838

第一节 已购公房和经济适用房的上市出售 838

五、已购公房和经济适用房上市（交易）应缴纳税费 839

四、已购公房和经济适用房出售后的收益分配 839

三、已购公房和经济适用房上市出售的程序 839

一、订购 840

第二节 商品房的购买 840

二、预售 841

四、办理房屋产权证 842

三、验收入住 842

第三节　安居房的购买 844

第四节 二手房的购买 845

附录4-6-1　经济适用住房管理办法（2004年5月13日建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行联合发布建住房［2004］77号） 846

附录4-6-2　经济适用住房价格管理办法（国家计委、建设部2002年11月17日计价格［2002］2503号） 849

附录4-6-3 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（1999年4月2日建设部令第69号） 851

附录4-6-4　城镇最低收入家庭廉租住房管理办法（建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局2003年12月31日建设部令第120号） 853

附录4-6-5　城镇廉租住房租金管理办法（国家发改委、建设部2005年3月14日发改价格［2005］405号） 855

附录4-6-6　城市房地产转让管理规定（2001年8月15日建设部令第96号重发） 856

附录4-6-7　城市房地产中介服务管理规定（2001年8月15日建设部令第97号重发） 858

一、政府各行政事业单位对房地产的收费 861

第一节　我国房地产收费状况 861

第七章　房地产开发经营的税费 861

二、我国典型城市的房地产收费状况 862

一、流转税类 866

第二节　我国现行房地产税收制度 866

二、所得税类 867

三、资源、财产税类 868

四、目的、行为税类 870

附录4-7-1 关于加强房地产税收管理的通知（国家税务总局、财政部、建设部2005年5月27日国税发［2005］89号） 875

附录4-7-2 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字［1995］第6号） 876

附录4-7-3 国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知（国税发［1996］48号） 879

附录4-7-4 中华人民共和国契税暂行条例（1999年7月7日中华人民共和国国务院令第224号） 880

二、房产争议的特征 882

一、房产争议的种类 882

第八章　房地产争议的解决 882

第一节 房产争议的种类和特征 882

第二节 解决房产争议的途径 883

第三节　仲裁 884

三、诉讼 884

一、调解 884

二、仲裁 884

一、仲裁原则 885

二、仲裁程序 886

一、房产争议案件的主管与管辖 888

第四节　诉讼 888

二、诉讼程序 889

二、商品房预售合同的效力认定 893

一、适用范围 893

第五节 商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题 893

三、商品房销售广告和宣传资料的问题 894

四、商品房认购书与定金的问题 895

五、惩罚性赔偿责任的适用 896

六、房屋的交付使用和风险责任承担 897

八、商品房抵押（按揭）贷款 898

七、商品房包销合同 898

附录4-8-1 关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（最高人民法院审判委员会第777次会议讨论通过） 900

附录4-8-2　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过2003年4月28日公布 自2003年6月1日起施行） 904

一、物业与物业管理的概念 908

第一节　物业管理的基本概念 908

第五篇　物业管理 908

第一章　物业管理基本概念与实务 908

二、物业管理的特征及功能 909

三、物业管理的类型与内容 910

一、物业管理的产生 912

第二节 物业管理的产生与发展 912

三、中国物业管理的产生与发展 913

二、现代物业管理的发展 913

一、物业管理市场的内容 914

第三节 物业管理市场 914

二、物业管理市场的产生和发展的原因 915

三、物业管理的法律制度 916

一、物业管理前期介入 918

第四节 物业管理工作程序 918

二、物业的接管与验收 921

四、物业的装修与管理 926

三、物业档案的建立 926

一、组织结构 928

第五节 物业管理公司的组织结构设置和人才结构 928

二、人才结构 929

一、对物业管理人员的服务意识要求 930

第六节　物业管理公司员工的服务意识和行为准则 930

附录5-1-1 物业管理条例（2003年6月8日国务院令第379号） 931

二、物业管理人员的行为准则 931

附录5-1-2　城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（国家计委、建设部1996年2月9日计价费［1996］266号） 937

附录5-1-3　住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（1998年12月16日建住房［1998］213号） 939

附录5-1-4　城市异产毗连房屋管理规定（2001年8月15日建设部令第94号重发） 940

一、物业管理招标的具体范围 942

第一节 物业管理招标范围、方式和内容 942

第二章　物业管理的招标投标 942

二、物业管理招标的方式 943

三、物业管理招标的内容 945

一、招标准备阶段 947

第二节 物业管理招标程序 947

二、招标实施阶段 950

三、招标结束阶段 960

一、开标 962

第三节　物业管理招标的开标、评标与定标 962

二、评标 964

三、定标 968

一、招标文件 970

第四节 物业管理招标、投标和委托合同范本 970

二、物业管理投标书 986

三、物业管理委托合同 990

附录5-2-1 物业管理企业资质管理办法（2004年3月17日建设部令第125号） 995

附录5-2-2　全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则（1996年4月1日建房物字［1996］第8号） 999

附录5-2-3　前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003年6月26日建住房［2003］130号） 1002

一、部门经理 1006

第二节　物业工程管理人员配备及岗位职责 1006

第三章　物业的工程管理 1006

第一节　概述 1006

二、工程师（副经理） 1007

五、内勤、资料统计员 1008

四、技术员（领班） 1008

三、助理工程师（经理助理） 1008

六、各班组岗位责任制 1009

一、安全、防火细则 1014

第三节 管理制度 1014

二、大宗设备使用管理细则 1015

五、交接班管理细则 1016

四、设备评比管理细则 1016

三、设备事故的管理细则 1016

七、各级报告管理细则 1017

六、值班管理细则 1017

二、房屋质量管理 1018

一、设立维修申请表 1018

八、设备管理水平考核指标细则 1018

第四节　房屋修缮管理 1018

三、房屋维修施工管理 1020

第五节　房屋设备设施的管理 1028

一、房屋设备设施的基础资料管理 1028

二、房屋设备设施的运行管理 1029

三、房屋设备设施的维修管理 1030

一、智能化建筑物业管理的目标 1032

第六节 智能建筑的物业管理 1032

二、住宅小区、高级公寓、商住楼的智能化物业管理 1033

三、写字楼的物业管理 1034

四、办公自动化 1035

六、营销业务 1036

五、物业资料管理 1036

七、设备器材管理 1037

一、道路桥梁设施管理 1038

第七节 市政公共设施的管理 1038

八、消防管理 1038

九、保安管理 1038

十、环境保洁管理 1038

十一、车辆管理 1038

二、给排水设施的管理 1039

一、现代计算机技术在物业管理中的应用 1041

第八节 物业的智能化管理 1041

二、智能化物业 1042

附录5-3-1　建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知（建房［1997］第219号） 1044

附录5-3-2　房屋接管验收标准（ZBP 30001—90）（1991年7月1日） 1045

附录5-3-3　房屋完损等级评定标准（试行）（城住字［1984］678号） 1050

附录5-3-4 国家税务局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知（国税发［1998］217号） 1055

一、物业环境的概念 1057

第一节　概述 1057

第四章　物业的环境管理 1057

二、物业环境管理的任务与内容 1058

三、环境管理的措施 1059

二、管理机构的岗位职责 1061

一、环境管理的组织机构设置 1061

第二节　环境管理的组织机构和岗位职责 1061

三、安全管理 1064

二、清洁管理要求 1064

第三节 物业环境管理制度 1064

一、层级管理 1064

三、非地毯地面 1065

二、入口处 1065

第四节 物洁保养标准 1065

一、建筑物外部 1065

一、洗地机 1066

第五节 物洁机器的使用和保养 1066

四、铺地毯地面 1066

五、公共通道、大堂、电梯间、会客厅 1066

六、洗手间：专人管理 1066

四、吸水机 1067

三、高速抛光机 1067

二、吸尘机 1067

六、刷子 1068

五、抹布 1068

五、电梯清洁保养 1068

第六节　常用物洁工具和清洁剂的管理 1068

一、桶 1068

二、垃圾桶 1068

三、簸箕 1068

四、卫生桶 1068

八、清洁剂 1069

七、地拖 1069

一、草皮的养护 1070

第七节 园林绿化管理细则 1070

一、建筑景观 1071

第八节 城市容貌管理要求 1071

二、绿篱、荫篷造型 1071

三、盆栽 1071

四、浇水 1071

五、植物保养 1071

三、环境卫生 1072

二、公共设施 1072

一、绿化规划建设 1073

第九节 绿化管理标准 1073

四、园林绿化 1073

五、广告标志 1073

六、公共场所 1073

三、奖励与惩罚 1074

二、绿化保护和管理 1074

二、物业租赁的特征 1075

一、物业租赁的含义及经济实质 1075

第五章　物业的租赁管理 1075

第一节　物业租赁概述 1075

三、物业租赁的种类 1076

四、房屋租赁的原则 1077

一、物业租赁的管理体制 1078

第二节　物业租赁管理 1078

五、物业租赁的程序 1078

二、物业租赁条件 1079

三、房屋租赁登记管理 1080

五、城市房屋租金管理 1081

四、租赁关系的管理 1081

三、物业租赁合同的内容 1085

二、物业租赁合同的法律特征 1085

第三节 物业租赁合同 1085

一、物业租赁合同的概念 1085

四、租赁双方的权利、义务 1087

五、订立物业租赁合同应遵循的原则 1092

六、租赁合同的变更与终止 1093

二、社区服务的范围 1095

一、社区服务的重要性 1095

第六章　社区服务 1095

第一节 社区服务的范围与方式 1095

三、社区服务的方式 1096

一、业主大会 1097

第二节 业主大会与业主委员会 1097

二、业主委员会 1099

一、客户服务的重要性 1100

第三节　客户服务 1100

二、客户服务的准则 1101

三、客户服务技巧 1102

五、客户服务系统 1104

四、交流与沟通 1104

六、客户服务附件 1105

一、有关的基层组织 1106

第四节 基层组织在社区服务中的作用 1106

三、居民委员会的协助 1107

二、派出所的工作 1107

第五节 处理业主投诉 1108

四、业主委员会的支持 1108

第六节 调解纠纷及社区管理 1109

三、真诚相待业主 1109

一、热情地接待 1109

二、及时处理投诉的问题 1109

附录5-6-1　业主大会规程（2003年6月26日建住房［2003］131号） 1110

二、社区管理 1110

一、纠纷的调解 1110

附录5-6-2　《业主公约》示范文本 1113

一、教育培训、统一认识 1115

第二节　质量体系的策划与准备 1115

第七章　物业管理质量体系的建立 1115

第一节　概述 1115

二、组织落实，拟定计划 1116

三、确定质量方针，制订质量目标 1117

五、调整组织结构，配备资源 1118

四、现状调查和分析，合理选择体系要素 1118

一、全面和重点地编制质量手册 1119

第三节 质量体系文件的编制 1119

二、细致和协调地编制程序 1121

三、详细、实际地编写作业文件 1122

四、合理而慎重地确定质量记录的项目和内容 1125

五、根据需要制定质量计划 1126

二、加强组织协调 1127

一、不断组织教育培训 1127

第四节　质量体系的试运行 1127

一、内部质量体系审核 1128

第五节 质量体系的评价和完善 1128

三、严格进行质量体系实施的监督 1128

四、形成信息反馈系统 1128

二、管理评审 1129

参考文献 1131