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第一部分　问题解答 1

（一）如何购买商品房？ 1

1．什么是住房买卖？ 1

2．目前，买房自住或投资，有哪几类房子可以买？ 1

3．什么是商品房？内销商品房和外销商品房各指的是什么？ 1

序 1

4．目前，商品房销售有哪几种类型？现房销售和商品房预售有什么不同？ 2

5．“五证”、“二书”是指什么？现房、期房分别怎样判断合法性？ 2

6．商品房的结构有几种形式？ 3

7．什么是多层住宅、小高层住宅和高层住宅？ 4

8．什么是单元式住宅？ 4

9．什么是公寓式住宅？ 4

10．什么是花园式住宅？ 4

12．什么是复式住宅？ 5

11．什么是跃层式住宅？ 5

13．什么是住宅的层高、净高、进深、开间？ 6

14．什么是户型？ 7

15．什么是小区的规划建设用地面积、建筑面积？ 7

16．什么是建筑容积率、建筑覆盖率？ 8

17．绿化率和绿地率有什么区别？ 8

18．什么是使用率、实用率？ 8

19．什么是房屋的建筑面积？ 8

20．什么是房屋的销售面积？ 9

21．什么是套内使用面积？ 9

22．什么是套内墙体面积？ 9

23．阳台面积怎么算？ 10

24．公用建筑面积分摊的原则是什么？哪些公用建筑面积可摊给住户？哪些公用建筑面积不得分摊给住户？ 10

26．楼书或广告中所提到的起价是什么意思？ 11

27．定金、订金有何不同？哪种可以退？ 11

25．商品房价格由什么构成？ 11

28．哪几种房子不能买？购买手续不权的商品房会有什么风险？ 12

29．购买商品房需要经过哪些阶段和程序？ 13

30．购买商品房有几种付款方式？ 14

31．目前买卖房屋，营业税和契税该交多少？ 14

32．购买一套商品房，连房款加税费，要花哪些费用？ 15

33．已购商品房能否上市出售？需要交纳哪些房产交易手续费、税费？ 16

34．购房者从哪获得购房信息？ 17

35．挑选项目时都应该考虑哪几个方面的问题？ 18

36．选自住的房子和选用来投资保值而买的房子，购房人分别应考虑哪些因素？ 18

37．购房人怎样看房地产广告？ 19

38．怎样看楼书？ 20

39．选房时，最好看看哪些图纸？ 21

40．购房者现场看房时，应看哪些问题？ 21

41．购买期房，特别应该注意什么问题？ 22

42．定房前，要弄清楚那些问题？ 23

43．看中一套商品房并准备购买，一定要交定金或订金吗？交定金时，应注意什么？ 23

44．2001年1月1日起，开始起用由北京市统 24

一监制的新合同，新合同适用于哪些房屋买卖？旧合同还能用吗？ 24

45．新《商品房买卖合同示范文本》对购房者有哪些保护？ 25

46．签定购房预（销）售合同前应该了解并注意什么什么？ 26

47．新合同使用中，开发商把示范文本有关内容先行填写，强加给买房人，或不和购房人签定附加条款，购房人该怎么办？ 27

48．商品房买卖合同应具备哪些内容？ 27

49．住宅的建筑面积如何测算？ 28

50．期房销售的面积怎么测算？ 30

51．商品房的销售面积如何计算？ 30

52．为什么要办理商品房预售、预购登记手续？ 32

53．哪些商品房买卖要到区、县房地局办理预售、预购登记手续？ 33

54．哪些商品房买卖要到市房地局管理部门办理预售、预购登记手续？ 33

55．如何办理商品房预售、预购登记手续？ 33

57．预售商品房如何进行转让？ 34

56．商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？ 34

58．签订房屋买卖合同时，怎样防止欺诈？ 35

59．办理入住手续前，应弄清哪些问题？ 35

60．如果预售商品房的约定面积与建成后交房的实测面积不符，该怎么处理？ 35

61．卖方逾期交房怎么办？ 36

62．商品房装修标准未达标的如何处理？ 37

63．房屋交付使用时，购房人怎样验收？ 37

64．购房人如何缴纳公共维修基金？ 38

65．购房人应如何交物业管理费？ 39

66．商品房的保修期是多少年？施工保修期等于商品房保修期吗？ 39

67．什么是房屋的产权？ 40

68．取得《房屋所用权证》的购房者，可以受到国家法律的哪些保护？ 40

69．如何办理房屋产权过户登记手续？ 40

71．产权登记用未成年的儿童的名字，该如何办理？ 41

70．商品房的共有权人指的是什么？ 41

72．外省人士如何在京购房？ 42

73．引进外省市专业技术和管理人才、留学人员在京购房有何规定？ 43

74．购买北京郊区小城镇住房能否办理当地城镇常住户口？ 43

75．解决房屋买卖纠纷的方式有几种？ 43

76．“楼书”等宣传品不能作为房地产买卖纠纷时的证据？ 44

77．建筑质量有问题是指那些方面，由谁来认定？ 44

78．购房人与房地产商之间发生纠纷时，应具备什么条件才能起诉？ 45

79．什么是房地产仲裁？ 46

80．房地产仲裁的受理范围是什么？ 46

81．申请房地产仲裁应具备什么条件？ 47

82．哪些房地产纠纷不能申请仲裁？ 48

83．房地产纠纷当事人申请诉讼时，应交纳哪些费用？这些费用由谁承担？ 48

84．买房人在什么情况下可以退房？ 50

（二）如何购买经济适用住房？ 53

85．什么是经济适用住房？ 53

86．在一些房地产广告中常见的“经济住房”是不是经济适用住房？ 54

88．购买经济适用住房时，核定家庭年收入，应计算哪些家庭成员哪一年年收入？ 55

87．什么人可以购买经济适用住房？ 55

89．家庭年收入都包括哪些收入？ 56

90．居民购买经济适用住房时，去哪儿核定自 56

己的家庭收入？ 56

91．如何申请购买经济适用住房？ 57

92．对提供虚假收入情况的申请人和开具虚假证明的单位，该如何处置？ 57

93．哪些家庭不需核定家庭收入，凭有关证明就可购买经济适用住房？ 57

94．机关工作人员指的是哪些单位的工作人员？ 58

95．夫妇双方，一方是教师，一方是学校在编的行政工作人员，这样的家庭算不算不需核定家庭收入、凭有关证明就可购买经济适用住房的“夫妇双方都是教师的家庭”？ 58

96．每户家庭可购买的最高购房面积怎么定？ 59

97．购买一套经济适用住房如何交纳公共维修基金？ 59

99．购买经济使用住房，有几种付款方式？ 60

100．经济适用住房的物业管理费标准是多少？ 60

98．购买经济适用住房有哪些手续？ 60

101．与房改房、商品房相比，经济适用住房的产权与它们有何不同？ 61

102．购买一套经济适用住房，要花哪些费用？ 61

103．已购经济适用住房可以上市出售吗？ 63

104．已购经济适用住房上市出售，上市由哪个部门管？ 64

105．已购经济适用住房申请上市，需要准备什么材料？ 64

106．已购经济适用住房申请上市，需要多长时间？ 65

107．已购经济适用住房上市的程序是怎样的？ 65

108．已购经济适用住房上市出售后，物业管理怎么办？ 66

109．个人出售已购经济适用住房，要缴哪些税费？ 66

（三）如何参与住宅合作社集资建房？ 67

110．什么是集资合作建房？有几种形式？ 67

111．什么是住宅合作社？有分哪几种类型？ 67

112．住宅合作社如何筹建？ 68

113．住宅合作社如何进行管理？ 68

114．合作社集资建房的价格怎么构成？为什么说它也是一种为中低收入家庭解决住房困难的可行办法？ 68

116．住宅合作社建房享受那些优惠政策？ 69

115．哪些人可以申请加入住宅合作社？怎样入社参与集资建房？ 69

117．参与住宅合作社集资建房，有几种付款方式？能否申请商业性贷款或公积金贷款吗？ 70

118．合作社集资建房，产权怎么定？ 70

119．参与集资合作建房，都要经办哪些手续？ 71

120．参与集资合作建房，交哪些手续费和税费？ 71

121．参与集资合作建房，用不用交公共维修基金？ 71

122．社员购买了合作集资建房后，如何办理产权手续？ 71

123．已购合作住宅可不可以上市出售？如何上市出售？ 72

124．已购合作住宅上市出售，收益如何分配？ 72

125．已购集资合作主摘上市出售后，物业管 73

理怎么办？ 73

126．个人出售已购合作住宅，需交纳哪些税费？ 73

129．哪些公有住房可以出售？哪些公有住房不可以出售？ 74

128．什么是公有住房？什么人可以购买公有住房？ 74

（四）如何购买公有住房（含危房改造回迁购买公房）？ 74

127．居民参与合作社建房，权益受到侵害，到哪个部门投诉？ 74

130．购买公有住房有几种价格？以不同价格购买的公有住房的产权有什么不同？ 75

131．成本价购买的公有住房如何计算房价？ 76

132．房改售房面积如何测算？ 77

133．购买公有住房，有几种付款方式？ 80

134．购买公有住房可享受哪些优惠？如何办理具体手续？ 80

135．购买公有住房的面积标准是如何规定的？ 81

136．公务员住房按房改房成本价购买公有住 82

房面积标准和控制面积是多少？ 82

137．机关工勤人员住房面积标准和住房面积标准各是多少？ 82

138．按房改价购买的公房，超标面积怎么办？ 83

139．对职工1999年度（含）前已经按房改成本价或标准价购买了的超标部分，该如何处理？ 84

140．购买公有住房达到的调节系数是怎么确定的？ 84

141．购买公有住房后调整住房怎么办？ 85

142．什么是公共维修基金？购买公有住房时公共维修基金如何交纳？ 86

144．购买公有住房要交哪些税费？ 87

143．购买公有住房后如何进行维修管理？ 87

145．单位未取得房屋所有权的可售公房，个人如何购房？ 88

146．购买公有住房后产权证如何办理？ 88

147．居民参与危改回迁安置，如何购房？ 89

148．危改回迁购房，产权如何确定？ 89

149．居民按市场价购买的公有住房，如何办理产权？ 89

150．什么人可以购买安居或康居住房？个人 90

购买的安居（康居）住房，如何办理产权手续？ 90

151．个人购买公有住房，如何交物业管理费？供暖费如何交纳？ 90

152．哪些已购公房能上市？那些不能上市？ 90

153．已购公房上市出售，上市由哪个部门管？ 91

154．申请已购公房上市出售，需要准备什么材料？ 92

155．申请上市需要多长时间？ 92

158．已购公房出售价格怎么定？ 93

156．职工以成本价购买的公有住房，上市出售用不用征求原产权单位意见？ 93

157．以标准价购买的公有住房能不能上市出售？ 93

159．出售已购公房收益如何分配？ 94

160．超标住房怎样处理？ 94

161．已购公有住房上市出售后，物业管理、公共维修基金、供暖费怎么办？ 95

162．公房上市的程序是怎样的？ 95

163．个人出售已购公有住房，要缴哪些税费？ 96

164．个人出售已购公房后，可不可以再按成 96

本价购买公房？ 96

165．哪些房地产经纪机构经房地局确定可代发已购公房上市出售申请表？ 97

（五）如何购买二手房？ 98

166．什么是二手房？ 98

167．购买二手房要注意什么？ 99

168．怎样查询二手房的产权状况？ 103

170．购买二手房，有几种付款方式？可不可以申请公积金或商业贷款？ 105

171．什么是房屋的折旧？ 105

169．二手房的买卖价格怎么定？ 105

172．购买二手房，签定买卖合同应注意什么？ 107

173．购买二手房，购房人如何交纳公共维修基金、交纳物业管理费、供暖费？ 109

174．外省人士在京能购买二手房吗？该如何办理资格审批手续？ 110

175．什么是住房使用权的买卖？ 110

176．买套二手房，购房人应交纳的税费有哪几种？ 111

（六）个人购买住房后，如何出租、赠与、继承、抵押？ 111

177．什么是住房租赁？哪些房子不可以出租？ 111

178．什么样的已购公房可以出租？哪些已购公房不能出租？ 112

179．已购公房上市出租，租金收益要与国家和原产权单位分成吗？ 113

180．已购经济适用住房可以上市出租吗？ 113

181．个人出租已购住房，租金如何定？ 114

182．出租个人已购住宅，要办理哪些手续？ 114

183．为什么要到房管部门办理《房屋租赁证》并进行租赁合同的登记备案？ 114

185．在办理房屋租赁登记备案时，手续费如何缴纳？ 115

184．如何办理房屋租赁登记备案？ 115

186．签定房屋租赁合同时，应当具备哪些条款？ 116

187．个人出租已购住房，需要交纳哪些税费？ 116

188．个人已购住宅出租期间，房屋的维修谁 117

来承担？ 117

189．在什么情况下，出租人有权终止租赁合同？ 117

190．已购住宅可以出租给外地人员吗？ 118

191．个人出租已购个人购房，房屋租赁期间应履行哪些责任？ 118

192．承租人在租赁期限内，能否将承租的房屋再出租给别人？ 119

193．抵押房产能否出租、转让？ 119

194．什么是房屋赠与？ 120

195．房屋赠与应办理哪些手续？应提交哪些材料？ 120

196．房屋赠与要办公证吗？ 120

198．以赠与为名，变相买卖私有房屋的，该如何处理？ 121

199．什么是房屋继承？ 121

197．办理房屋赠与申请变更登记手续时应提交哪些材料？ 121

200．房屋继承时，如何申请产权转移登记？ 122

201．遗嘱未曾提及的房产该如何继承？ 122

202．放弃继承权的继承人是否有权将其原应继承的份额指定转给其他人继承？ 123

203．什么是房屋抵押？ 123

204．购房人可以在商品房预售契约上设立抵押吗？ 123

205．如何办理房屋抵押登记手续？ 124

206．房地产抵押后，房屋产权证和土地使用证由谁保管？ 125

207．抵押的房地产是否可以转让，在什么情况下可以发生？ 125

208．个人购买或租赁住房，如何才能确定所购买或租赁的房屋是否被抵押？ 126

209．抵押房地产转让后，受让方才知该标的已发生抵押，此种情况如何处理？ 126

第二部分　附件 128

1．北京市房屋买卖管理暂行规定 京政发［1998］第82号文件发布 128

2．关于房屋买卖手续费收费标准的通知 京价（收）字［2000］第006号 133

3．关于契税征收有关问题的通知 京财农［1999］1411号文 134

4．关于房地产中介服务收费的通知 京（价）字［1997］第398号 136

5．关于重新印发《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的通知 京国土房管权字［2000］第369号 141

6．关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知　京房地物字［1999］第1088号 147

7．关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知　建房［1998］第102号 150

8．关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知　财税字［1999］278号 153

9．关于第一批经济适用住房销售购买办法 京政办发［1998］第4号 156

10．关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定的通知 京政办发第131号 161

11．关于印发《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》的通知 京价（房）字［2000］163号 168

12．北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法　北京市人民政府令第40号 172

13．北京市近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定　［99］京房改办字第130号 178

14．关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的补充通知 京国土房屋市字［2000］第127号 181

15．国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局关于印发《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的通知 （国管房改字） 186

16．关于调整按标准价优惠办法购买住房的职工调换住房时原房计价有关规定的通知 ［99］京房改办字第013号 194

17．关于我市出售公有住宅楼房取消标准价后有关政策衔接问题的通知 ［99］京房改办字第042号 196

18．关于房改售房若干问题的通知 京国土房管改字［2000］第178号 197

19．关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知 国管房改字［2000］第130号 205

后记 209