房地产法律实务与典型案例PDF电子书下载

第一章 房地产法总论 1

一、房地产法概述 1

（一）房地产的概念 1

（二）房地产法的概念 1

二、房地产法的内容和渊源 3

（一）房地产法的内容 3

（二）房地产法的渊源 4

三、房地产法律关系 5

（一）房地产法律关系的主体 5

（二）房地产法律关系的内容 7

（四）房地产法律关系的产生、变更和终止 11

（三）房地产法律关系的客体 11

第二章 房地产开发建设 15

一、房地产开发用地 15

（一）土地使用权出让的方式 15

（二）土地使用权出让的年限 19

【典型案例】 19

未经征用耕地修路受罚案 19

划拨土地的厂房能改为商场吗？ 20

长期闲置土地理应收回 21

划拨土地改变用途应补交土地出让金 22

划拨土地不能私下转让 23

二、房地产开发企业管理 25

（一）房地产开发企业的设立条件 25

（二）房地产开发企业的设立程序 26

（三）房地产开发企业的终止 27

（四）房地产开发企业资质管理 28

（五）房地产开发的必要条件 32

【典型案例】 33

不具备开发商资格也未取得房产证的对外销售房屋如何处理？ 33

三、房地产开发过程管理 36

（一）立项管理 36

（二）规划管理 37

（三）环境保护管理 41

（四）勘察设计管理 42

（五）实施阶段管理 43

开发商没有取得法定证件的售房行为如何处理？ 47

【典型案例】 47

第三章 城市房屋拆迁 50

一、被拆迁人确认 50

（一）拆迁人确认 50

（二）被拆迁人确认 51

（三）被拆除房屋的使用权人确认 52

【典型案例】 53

被拆迁人是房屋的所有人——房屋所有人与实际使用人不一致如何处理？ 53

拆迁开始后被拆迁人的赠与房屋行为无效——是赠与人还是受赠人应受补偿？ 56

被拆迁房屋买卖未进行产权登记谁是被拆迁人——被拆除房屋的买卖合同无效后如何处理？ 58

二、房屋拆迁管理 61

（一）房屋拆迁管理主管部门 61

（二）拆迁行政管理行为 63

（三）房屋拆迁程序 65

（四）城市房屋拆迁的范围和形式 70

（五）特殊房屋拆迁管理 72

（六）房屋拆迁资金与拆迁档案资料管理 75

【典型案例】 77

拆迁人必须取得拆迁许可证才可开始拆迁事宜——对未取得拆迁许可证就进行拆迁工作的建设单位如何处理？ 77

房屋拆迁管理机关对拆迁人的申请如何审查——拆迁人弄虚作假取得拆迁许可证如何处理？ 79

拆迁人进行拆迁活动必须取得拆迁许可证——拆迁人未取得拆迁许可证与被拆迁人签订的拆迁协议如何处理 82

拆迁人必须取得法律规定的各种文件才能取得拆迁许可证——拆迁管理机关违法发放拆迁许可证的如何处理？ 85

房地产管理机构可向人民法院申请强制执行——被拆迁人拒不履行腾退义务怎么办？ 88

拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿达不成协议的有权利申请裁决——房屋拆迁管理机关拒绝履行职责如何处理？ 89

采取胁迫手段订立的拆迁协议无效——被拆迁人胁迫拆迁人订立的拆迁协议如何处理？ 92

在城市规划区内集体土地上实施拆迁的法律适用——在集体所有土地上的拆迁如何处理？ 94

违法拆迁可以吊销拆迁许可证——对拆迁人违法行为如何处理？ 97

三、房屋拆迁补偿 100

（一）房屋拆迁补偿对象 100

（二）拆迁补偿原则 100

（三）货币补偿 101

（四）产权调换 102

（五）补偿形式的选择 104

（六）拆迁补偿标准 105

（七）拆迁违章建筑和临时建筑的补偿 106

（八）拆迁公益事业房屋的补偿 107

（十）非公益事业房屋附属物的拆迁补偿 108

（十一）拆迁产权不明的房屋的补偿 108

（九）拆迁租赁房屋的补偿 108

（十二）设有抵押权的房屋拆迁补偿 109

（十三）拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿 110

【典型案例】 110

拆迁中对被拆迁人的房屋的作价应依科学方法确定——裁决机关确定的作价补偿不合理如何处理？ 110

拆迁中进行产权调换时应按市场评估价格结算结构差价——被拆除房屋的市场评估价格如何计算？ 113

严格履行拆迁协议是拆迁当事人的义务——被拆迁人拒绝支付差价款如何处理？ 116

被拆迁人对拆迁补偿形式有选择权——拆迁人坚持对被拆迁人以产权调换形式补偿如何处理？ 118

临时建筑在批准期满前办理了延展手续的应得到适当补偿——拆迁人对被拆除的临时建筑如何处理？ 120

拆迁人对超过批准期限的临时建筑不予补偿——被拆迁人不愿拆除临时建筑如何处理？ 124

违章建筑由城市规划管理部门确认——拆除未经批准建设的房屋如何处理？ 127

违章建筑拆迁不予补偿——被拆迁人未经规划部门批准建房如何处理？ 133

拆迁人没有权利认定被拆除房屋为违章建筑——被拆迁人未取得房屋产权证的如何处理？ 136

四、房屋拆迁安置 138

（一）拆迁安置对象 138

（二）拆迁安置地点 138

（三）拆迁安置标准 139

（四）拆迁安置协议 139

（五）拆迁安置房屋的质量和安全要求 140

（六）拆迁安置不得擅自延长过渡期限 140

【典型案例】 142

被拆迁人对因拆迁人变更安置房设计结构造成的损失有权要求赔偿——拆迁人变更安置房的设计结构如何处理？ 142

拆迁人对被拆迁人拒绝履行腾房义务的可申请强制执行——被拆迁人拒绝履行搬家腾房义务如何处理？ 145

拆迁人擅自延长过渡期的应对被拆迁人的损失进行赔偿——拆迁人延长过渡期如何处理？ 149

被拆迁人在过渡期满后应按约履行搬家腾房义务——被拆迁人拒不履行腾退周转房如何处理？ 153

拆迁人擅自出卖产权调换房的行为无效——拆迁人将协议中约定的产权调换房转让给第三人的如何处理？ 155

拆迁人应按协议约定的面积提供产权调换房——拆迁人减少产权调换房的面积如何处理？ 158

拆迁人安置被拆迁人的房屋必须符合质量标准——拆迁人提供的安置用房不合格如何处理？ 160

拆迁人不能用危房补偿给被拆迁人使用——拆迁人提供的补偿用房系危房如何处理？ 162

拆迁公益事业用房可以重建或货币补偿——拆迁公益事业用房的如何处理？ 164

拆迁人与第三人订立的买卖拆迁安置房合同无效——拆迁人私自处分安置用房如何处理？ 165

过渡期内被拆迁人与第三人买卖期房合同无效——被拆迁人擅自出卖期房如何处理？ 167

第四章 房地产交易 171

一、商品房预售 171

（一）商品房预售与商品房现售的区别 171

（二）房地产开发商销售商品房时应具备的条件 171

（三）商品房预售的条件 173

（四）商品房预售许可证制度 174

（五）商品房预售程序 176

（六）商品房预售合同 177

（七）预售商品房的产权过户条件 178

（八）商品房再行转让 178

（九）购买预售商品房的注意事项 179

【典型案例】 180

商品房预售应具备法定条件——什么样的商品房才可以预售？ 180

商品房预售的法律问题——开发商先签合同后取得预售许可证的如何处理？ 183

非正式购房合同的法律效力——未取得预售许可证就预售房屋如何处理？ 185

开发商减少约定面积的法律问题——面对“缩水楼”如何处理？ 187

按揭由谁办理应明确约定——首期款已交，达不到按揭贷款条件应怎么办？ 189

“认购意向书”的法律性质问题——销售商不愿退回定金如何处理？ 190

房屋销售合同无效的法律问题——开发商没有取得法定证件的售房行为如何处理？ 192

商品房销售中合同解除权问题——开发商迟延交付如何处理？ 193

二、商品房现售 195

（一）商品房现售的条件 195

（二）商品房现售条件证明文件备案 198

（三）特殊商品房销售 199

（四）商品房销售广告要求 201

（五）商品房买卖合同 202

（六）商品房面积计算标准 207

（七）商品房的预订款和规划设计变更要求 210

（八）商品房销售代理 213

（九）商品房交付时间与验收 214

【典型案例】 219

商品房的交付、装修、保修问题——交付的房屋与样板房不一致的如何处理？ 219

合同解除开发商应退回所收预付款——开发商把预付款写为定金的怎么办？ 221

地下停车场的所有权和使用权问题——开发商将承诺的车位转让第三人如何处理？ 223

商品房面积的确定 225

——建筑面积是否包含公摊面积？ 225

三、房屋赠与、互易和继承 226

（一）房屋赠与 226

（二）房屋互易 233

（三）房屋继承 236

【典型案例】 253

房屋赠与的法律要件——本案是按赠与还是按继承处理？ 253

夫妻共同承租的房屋换房时必须夫妻共同同意——换房后又反悔的如何处理？ 254

房屋遗产的法定继承问题——丧偶儿媳是否有权继承公婆之房屋遗产？ 256

房屋遗产的代位继承和转继承——本案周某的儿媳、孙子女有无继承周某房屋遗产的权利？ 257

房屋遗产的遗嘱继承——被继承人留有数份遗嘱的应如何处理？ 259

四、房地产抵押 260

（一）房地产抵押权的设定 260

（二）房地产抵押的范围 263

（三）房地产抵押权的位序 266

（四）房地产抵押权的实现 266

【典型案例】 268

房地产抵押登记问题——抵押未办理登记如何处理？ 268

违法办理抵押登记抵押合同无效——登记机关违法办理登记如何处理？ 269

房屋典当与房屋抵押的区别——本案是抵押贷款纠纷还是房屋典当纠纷？ 272

第五章 房屋租赁 275

一、房屋租赁 275

（一）房屋租赁的含义及法律特征 275

（二）出租房屋具备的条件 276

（三）房屋租赁程序 277

（四）房屋租赁合同 279

（五）房屋转租 285

（六）房屋出租修缮 287

（七）出租房的出卖及交换 289

【典型案例】 292

出租房的收回问题——承租人拒不腾退租房的如何处理？ 292

房屋转租的法律问题——承租人擅自转租如何处理？ 294

优先购买权及善意取得的法律问题——出租人强行收回出租房如何处理 296

二、城镇最低收入家庭廉租住房 297

（一）城镇最低收入家庭廉租住房的来源 297

（二）城镇最低收入家庭廉租住房保障方式和对象 298

（四）廉租住房的租金标准 299

（三）城镇廉租住房管理机关 299

（五）廉租住房的申请程序 300

【典型案例】 302

城镇廉租房的法律问题——承租廉租房随便改变房屋结构的如何处理？ 302

公有房屋的承租问题——承租人私下转租、倒卖公房，如何处理？ 304

第六章 房地产中介 306

一、房地产中介服务 306

（一）房地产中介服务的内容 306

（二）房地产经纪业务 307

（三）房地产咨询业务 309

（四）房地产估价业务 310

（六）中介服务收费管理 313

（五）中介服务合同管理 313

（七）中介服务台账管理 314

（八）法律禁止的房地产中介服务行为 314

【典型案例】 315

提供房屋中介服务必须符合法定条件——把押金当作咨询费的如何处理？ 315

中介机构的服务必须依法进行——中介机构提供虚假信息的如何处理？ 316

二、房地产中介服务机构和人员管理 318

（一）房地产中介服务机构条件 318

（二）房地产中介服务人员资格 321

【典型案例】 322

误入开发商的陷阱怎么办——广告代理商发布虚假广告如何处理？ 322

定金性质的法律问题——当事人对定金的处理另有规定的如何处理？ 324

（一）物业与物业管理 327

第七章 物业管理 327

一、业主与物业公司 327

（二）物业管理的法律规范 328

（三）业主（非业主使用人）的权利和义务 329

（四）业主大会的职责 330

（五）业主委员会的职责 333

（六）物业管理公司的权利和义务 335

【典型案例】 341

业主不能擅自改变房屋结构——业主破坏房屋结构时如何处理？ 341

聘选物业公司的程序——怎么聘选物业公司？ 343

业主大会有权解聘开发商委托的物业公司——在何种情况下业主大会可以解聘物业公司？ 344

物业公司没有处罚权——物业公司有权在住户手册上写“违者罚款”吗？ 347

业主委员会的组建成立——物业公司可以指定业主委员会组成人员吗？ 348

业主委员会的活动应符合其章程——个人是否有权要求召开业主大会？ 350

业主有参加业主大会和投票的权利——未满18岁的业主有没有投票权？ 351

物业公司应签订书面委托管理合同——没有合同为依据，出了问题怎么办？ 353

房地产开发商作为业主有权进入业主委员会——什么情况下开发商可成为业主委员会成员？ 355

按时缴纳物业管理费是业主的义务——业主因服务质量问题拒缴管理费应如何处理？ 357

物业管理公司不得擅自出租公共部位——物业管理公司出租业主公共部位如何处理？ 359

物业公司无权对住户采取停电、停水、停天然气措施——如何处理物业公司听命于开发商所做的侵权行为？ 361

物业公司无权挪用维修基金——物业公司挪用维修基金应如何处理？ 362

物业管理公司不可阻拦成立业主委员会——什么情况下可以成立业主委员会？ 365

广东业主首次告倒物业公司——如何处理解聘争端？ 366

二、物业收费 368

（一）物业管理收费的种类 369

（二）物业服务收费实行明码标价 369

（三）物业服务收费的形式和构成标准 371

（四）物业服务收费要求 372

（五）物业收费纠纷处理 373

【典型案例】 374

管理费的构成应在合同中明确约定——业主如何对付乱收费？ 374

业主对管理费各具体项目的收支有知情权——物业管理公司影响业主行使知情权时怎么处理？ 375

低层业主也应交电梯费——低层业主拒交电梯费如何处理？ 377

房子没人住也要交物业管理费——未入住物业公司也要求交纳管理费应如何处理？ 379

超收“代收代缴费”，业主应坚决反对——物业超收代收代缴费应如何处理？ 380

装修押金不属乱收费——业主拒交装修押金应如何处理？ 381

三、物业服务 382

（一）物业前期服务管理 382

（二）物业管理公共服务内容 384

（三）物业管理的专项服务内容 385

（四）物业管理服务合同 386

【典型案例】 389

物业管理公司应以为业主服务为宗旨——物业管理公司服务不力怎么办？ 389

暖气试水未通知造成损害由物业公司赔偿——暖气试水损害业主如何处理？ 390

路桩钢管成“杀手”，物业公司赔十万——物业公司不履行服务义务造成业主伤亡如何处理？ 391

物业公司应清理乱堆乱放的私人物品——业主乱堆乱放物品影响出入物业管理公司不管不问如何处理？ 392

让物业公司在竞争中求生存——业主对物业公司的服务不满意应如何处理？ 393

物业管理公司不可强卖生活用品——物业公司强行搭售生活用品如何处理？ 394

物业公司突然停电造成损失应承担责任——物业公司突然停电导致业主损失应如何处理？ 395

催缴电费方式不当，物业公司败诉赔款——物业公司采取无理方式催缴电费应如何处理？ 395

四、物业修缮 396

（二）业主修缮责任 397

（一）物业公司修缮责任 397

（三）共用部位、共用设施保修责任 398

【典型案例】 399

建筑物已过保修期发生质量问题物业管理公司应承担维修责任——保修期已过发生建筑工程质量问题应如何处理？ 399

房屋出现裂缝并不意味着有倒塌危险——业主不懂大修知识却要求大修如何处理？ 400

保修期应合理计算——物业公司与开发商互推保修责任如何处理？ 403

到了设计年限并不一定必须拆建——业主认为到了设计年限要求拆建如何处理？ 404

公有房售出后屋顶渗漏的维修责任划分——公有房售出后共用部位维修谁负责？ 405

外墙渗水造成损失不应由业主自负——共用部位渗水造成业主损失应如何处理？ 406

房顶漏水应由全体业主负责维修费用——业主不交房顶部位维修费用应如何处理？ 407

超过保修期自用部位维修费用自理——保修期过后维修责任如何承担？ 408

住宅维修基金的设立和使用——维修基金账户是否要分立到户？ 409

物业公司应尽维修养护责任——维修养护不及时物业公司应承担什么责任？ 410

业主应按规定缴纳维修基金——缴纳维修基金的标准和程序是什么？ 411

物业公司移交管理权时不应扣除维修基金——物业公司扣除维修基金如何处理？ 412

五、物业安全 414

（一）物业安全服务责任 414

（二）物业保安人员职责 415

（三）物业安全纠纷处理 415

【典型案例】 417

出差在外，家中被盗——物业管理住宅小区业主被盗谁负责任？ 417

门卫脱岗，业主被盗——物业管理公司应负赔偿损失的责任吗？ 418

封闭式防盗系统不封闭——是开发商还是物业公司的过错？ 419

人身伤害状告物业公司案——物业公司是否承担未尽保安导致住户被害的责任？ 420

提供停车位是否成立保管关系——收5元停车费，是否承担丢失车辆的责任？ 421

（二）家庭居室装饰装修原则 424

（一）房屋装饰装修的法律法规规章及标准规范 424

第八章 房屋装饰装修 424

一、装饰装修资质管理 424

（三）装饰装修主体 425

（四）装饰装修的报建与许可 427

【典型案例】 430

没有资质的装修队装修不合格，由家装市场承担连带责任 430

家居装修工程转包无资质施工队案 433

业主选择“四无”装修公司装修出现质量问题无法索赔案 437

二、装饰装修合同订立 438

（一）装饰装修合同订立原则 438

（二）订立建筑装饰装修合同前的注意事项 438

无书面合同的建筑工程承包合同纠纷案 440

【典型案例】 440

听信领导的口头指示而不按合同要求履行合同导致的索赔案 443

三、装饰装修合同内容 444

（一）建筑装饰装修合同的基本内容 444

（二）家庭居室装饰装修合同内容 445

【典型案例】 447

实际装修与样板间不符合怎么办？ 447

四、装饰装修合同效力 449

（一）装饰装修合同的生效条件 449

（二）装修合同变更 449

（三）无效装饰装修合同 450

无效家庭装修合同诉讼案 451

【典型案例】 451

装修公司违反合同规定，业主要求解除合同 453

五、装饰装修合同的履行和违约 455

（一）装饰装修合同的履行 455

（二）装饰装修合同的违约 456

【典型案例】 458

承包方雇用农民W公司致使工程误期案 458

六、装饰装修禁止性规定 461

（一）家庭居室装饰装修禁止规定 461

（二）家庭居室装饰装修注意事项 462

【典型案例】 464

房屋装修破坏建筑物结构的行为属违法行为 464

（一）建筑装饰装修工程的发包与承包条件 467

七、装饰装修发包与承包 467

（二）建筑装饰装修工程发包与承包特殊规定 468

（三）住宅室内装饰装修的委托与承接 468

（四）以招标、投标的形式订立建筑装饰装修合同 468

【典型案例】 470

装饰装修工程层层转包、队伍临时招聘致工程质量纠纷案 470

装修工程中的不正当竞争纠纷案 471

八、装饰装修管理 473

（一）家庭居室装饰装修作业现场管理 473

（二）住宅室内装饰装修开工申报与监督 474

【典型案例】 476

住宅装修应注意相邻关系 476

为由停电停水纠纷案 477

物业公司以装修时加宽了进户门 477

装饰装修行政诉讼案 478

九、装饰装修工程价格 480

（一）装饰装修工程的造价 480

（二）工程价款的支付、结算 480

【典型案例】 482

企业被吞并时声明的“限期结算债务，过期不付”无效案 482

装修的工程量计算方法纠纷案 484

预交装饰费用后达不成协议纠纷案 485

十、装饰装修工程质量、安全和损害 488

（一）装饰装修工程质量安全制度 488

（二）建筑装饰工程的验收标准 489

（三）装饰装修室内环境质量标准 493

【典型案例】 495

装饰洁具供水软管破裂导致消费者财产受损，谁应承担赔偿责任 495

在保修期内出现质量问题应由装修公司保修 496

装饰装修材料导致室内环境污染索赔案 499

装修房屋刺鼻气味扰人难以安居 501

装修作业违规引起火灾责任由谁负 505

第九章 房地产权属管理 507

一、房地产权属 507

（一）房地产产权与房地产权属 507

（二）土地所有权 509

（三）房屋所有权 514

（四）土地使用权 517

共同所有房屋，一人不能擅自处分 520

【典型案例】 520

楼房享有采光权 521

二、房地产权属登记管理 521

（一）房屋权属登记的种类 522

（二）房屋权属登记的程序 524

（三）房屋权属证书 526

（四）土地权属登记种类 527

（五）土地权属初始登记程序 528

（六）土地权属变更登记的程序 528

（七）房地产交易与房屋权属登记办事时限及必收要件 529

房产过户土地使用证也要一起办 530

【典型案例】 530

商品房先办初始登记，后办转移登记 531

第十章 经济适用房和集资房 533

一、经济适用房 533

（一）经济适用住房的概念和特征 533

（二）经济适用住房管理原则和制度 534

（三）经济适用住房管理机构 536

（四）编制经济适用住房规划 537

（五）经济适用住房优惠政策 538

（六）经济适用住房开发建设 540

（七）经济适用住房价格的确定和公示 541

（八）经济适用住房交易和售后管理 545

（九）经济适用住房上市 546

（十）经济适用住房租赁 549

【典型案例】 550

公有住房和经济适用住房上市出售问题——已经享受一次房改优惠能否再次享受？ 550

二、集资建房和合作建房 551

（一）住房困难户较多的工矿区和困难企业进行集资、合作建房 552

（二）实行专款管理、专项使用 552

（三）不得再次参加集资、合作建房的条件 552

（四）集资、合作建房管理费用 552

（五）确定发展集资、合作建房以及建设规模 552

【典型案例】 553

集资房应按什么价出售——单位擅自定价如何处理？ 553

（一）公有房屋管理 556

一、公有住房 556

第十一章 公房和私房管理 556

（二）公有住房买卖 559

【典型案例】 566

无效房屋买卖合同的认定问题——规避法律的房屋买卖合同的效力 566

划拨土地使用权及其房地产转让——非法转让划拨地上的房产的应如何处理？ 568

二、私房管理 571

（一）私有房屋买卖 571

（二）二手房的买卖 575

【典型案例】 577

共有房屋的出卖问题——一方共有人擅自出卖共有房屋如何处理？ 577

私有房屋的买卖问题——买卖私有房屋没有办理产权登记如何处理？ 579

二手房买卖的法律问题——房主私下交易侵犯单位优先购买权的如何处理？ 581