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第1章 物业管理学概论 1

1.1物业 1

1.1.1物业的概念和性质 1

1.1.2物业的分类 3

1.2物业管理的概念和特点 3

1.2.1物业管理的概念 3

1.2.2物业管理的特点 4

1.3物业管理的起源和发展 7

1.3.1物业管理的起源和发展 7

1.3.2我国物业管理的发展 8

1.4物业管理的原则和作用 9

1.4.1物业管理的原则 9

1.4.2物业管理的作用 11

1.5物业管理的主要内容 12

1.6物业管理市场和物业经营管理 14

1.6.1物业管理市场 14

1.6.2物业经营 16

1.7物业管理学和管理学的关系 18

1.7.1管理学基本原理 18

1.7.2物业管理学 19

1.7.3物业管理与管理学 19

1.8思考练习题 24

第2章 物业管理企业与业主自治 25

2.1物业管理企业 25

2.1.1物业管理企业概述 25

2.1.2物业管理企业的类型 26

2.1.3物业管理企业的资质及审批程序 28

2.1.4物业管理企业的机构设置 31

2.1.5物业管理企业的权利和义务 35

2.2业主自治组织 36

2.2.1业主 36

2.2.2业主（代表）大会 37

2.2.3业主委员会 39

2.3物业管理中的几大关系 42

2.3.1物业管理与房地产行政主管部门之间的关系 42

2.3.2物业管理与专业化服务公司的关系 43

2.3.3业主、业主委员会与物业管理企业之间的关系 44

2.3.4物业管理与其他机构之间的关系 45

2.4思考练习题 45

第3章 物业管理运作 46

3.1物业管理的招标和投标 46

3.1.1物业管理市场招投标的原则 46

3.1.2物业管理招标 47

3.1.3物业管理投标 48

3.1.4投标书的拟写和经营管理测算 49

3.2物业管理的早期介入 51

3.2.1主动性和超前性 51

3.2.2早期介入不同阶段的任务 52

3.2.3前期物业管理工作 55

3.3物业的进驻阶段 56

3.3.1接管验收和竣工验收 56

3.3.2物业交接双方的责任 58

3.4物业用户入伙 59

3.5物业的综合管理 62

3.5.1综合服务的涵义 62

3.5.2物业综合管理的质量标准 63

3.5.3综合服务的内容 65

3.5.4综合服务的方式 65

3.5.5综合服务的意义和作用 66

3.5.6物业综合管理的实施 67

3.6物业档案管理 72

3.6.1物业档案资料的内容 72

3.6.2物业档案管理的要求 73

3.6.3物业档案管理的制度 74

3.7思考练习题 75

第4章 物业租赁管理 76

4.1物业租赁综述 76

4.1.1物业租赁概念 76

4.1.2物业租赁的分类 76

4.2物业租赁合同 78

4.2.1租赁合同的作用 78

4.2.2租赁合同的审批 79

4.2.3物业租赁合同的内容 81

4.2.4签订物业租赁合同的原则 82

4.2.5物业租赁关系 83

4.2.6物业租赁关系的确立、变更或终止 85

4.2.7物业租赁纠纷的调解和仲裁 87

4.3物业租金 88

4.3.1城市房屋租金的构成 88

4.3.2城市房屋租金的确定 89

第5章 物业管理人才培养 94

5.1物业管理人才素质的培养 94

5.1.1物业管理所需人才类型 94

5.1.2物业管理人员应具备的素质 95

5.1.3怎样培养物业管理人员的素质 96

5.2物业管理企业的人员培训 97

5.2.1员工培训管理的基本原则 97

5.2.2培训的类别 98

5.2.3制订培训计划和培训方案 98

5.2.4物业管理各部门员工培训的组织实施 99

5.2.5建立完善培训评估制度 105

5.3物业管理企业的人员管理 106

5.3.1人力资源管理的内容 106

5.3.2人员的招聘与解聘 107

5.3.3人员的考核与奖惩 110

5.4人力资源管理评估 112

5.4.1为什么要进行人力资源管理评估 112

5.4.2如何进行人力资源管理评估 112

5.5思考练习题 113

第6章 档案管理和财务管理 114

6.1档案管理 114

6.1.1物业管理的档案分类 114

6.1.2物业管理档案资料的建立 115

6.2财务管理 118

6.2.1财务管理的概念 118

6.2.2财务管理的职能 118

6.2.3财务管理的目标 119

6.2.4财务管理的基本内容 119

6.2.5财务管理制度 121

6.2.6资金筹措 122

6.2.7物业管理企业费用控制 123

6.2.8财务费用预算 123

6.3思考练习题 127

第7章 物业价格评估 128

7.1物业估价概述 128

7.1.1物业估价的原则 128

7.1.2物业估价的意义 130

7.2物业价格 130

7.2.1物业估价程序及估价报告格式 130

7.2.2物业价格的成因及特点 133

7.2.3影响物业价格的因素 136

7.3物业价格评估的市场比较法 136

7.3.1概述 136

7.3.2交易实例的收集 137

7.3.3可比实例的选取 137

7.3.4价格可比基础的建立 138

7.3.5可比实例的比较修正 138

7.3.6市场比较法估价程序 142

7.4物业价格评估的收益法 146

7.4.1概述 146

7.4.2收益法的计算公式 147

7.4.3纯收益的求取 152

7.4.4还原利率的确定 153

7.4.5收益法估价程序 154

7.5物业价格评估的成本法 156

7.5.1概述 156

7.5.2新建物业的成本估价法 156

7.5.3旧有物业的成本估价法 157

7.6物业租赁价格的评估 164

7.6.1概述 164

7.6.2物业租赁价格评估的方法 165

7.7思考练习题 168

第8章 物业经营财务管理与经济技术分析 169

8.1物业管理与经济学关系 169

8.2物业经营企业的财务管理 171

8.2.1财务管理的基本概念和基本理论 171

8.2.2物业管理公司财务管理的组织安排和制度安排 176

8.2.3物业经营企业财务管理主要的工作内容及其财务管理职能 178

8.3物业经营企业的流动资产管理 180

8.3.1货币资金的管理 180

8.3.2应收账款的管理 182

8.4物业经营企业的资金筹措与资金管理 183

8.5物业经营企业的投资决策与经营决策 191

8.6物业经营技术经济分析 195

8.6.1计算考虑时间因素的资金等效值 195

8.6.2技术经济效果评价指标及其应用 199

8.7思考练习题 203

第9章 物业管理的法规、保险及安全工作 204

9.1民事诉讼法律制度及物业管理 204

9.2物业管理中的投诉与处理 205

9.3物业管理与保险 210

9.4物业管理中的安全工作 212

9.4.1物业小区的保安、消防管理概述 213

9.4.2物业小区的保安、消防管理的体系 214

9.4.3物业管理的交通管理 215

9.5思考练习题 216

第10章 各种类型的物业管理与服务 217

10.1居住物业的管理与服务 217

10.1.1居住物业管理的性质及模式 217

10.1.2居住物业管理的意义 218

10.1.3住宅小区物业管理的内容 219

10.1.4物业管理公司应承担的义务 221

10.1.5我国居住物业管理的发展趋势 222

10.2工业物业的管理与服务 223

10.2.1工业通用厂房的含义和特征 223

10.2.2工业通用厂房管理的特点 224

10.2.3工业物业概述 224

10.2.4工业厂房和仓库管理的职能 225

10.2.5工业物业管理与服务的主要内容 226

10.2.6工业物业管理的现状和发展 227

10.3商业物业的管理与服务 227

10.3.1商业物业的类型 228

10.3.2商业物业的特点及对物业管理的要求 228

10.3.3商业物业管理的内容及组织实施 230

10.3.4商业物业的物业管理目标 231

10.3.5商业物业管理实施中应注意的问题 232

10.4办公物业的管理与服务 232

10.4.1办公物业的概述 232

10.4.2写字楼物业（办公物业）的分类 233

10.4.3写字楼物业的特点与管理要求 234

10.4.4写字楼物业管理的模式与机构设置 235

10.4.5写字楼物业管理的主要内容与组织实施 236

10.5公寓别墅与宾馆的物业管理与服务 237

10.5.1公寓物业管理 237

10.5.2花园住宅、别墅物业管理 239

10.5.3宾馆物业的管理与服务 240

10.6其他物业的管理与服务 243

10.6.1学校物业的管理与服务 243

10.6.2行政办公物业的管理与服务 244

10.6.3医院物业的管理与服务 246

10.6.4公共物业的管理与服务 246

10.7思考练习题 247

第11章 物业管理案例分析 248

11.1物业纠纷案例分析 248

11.2物业公司在管理上的案例分析 252

11.3物业安全案例分析 256

11.4物业服务案例分析 260

参考文献 265