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序言——为《营城造市》而作 艾丰　 9

营城造市：“东营清风湖模式”探析 14

一、经营城市：城市化与工业化并进 14

二、“营城造市”：经营城市与打造市场结合 16

三、市场化与企业化：城市经营者与城市运营商结合 19

四、城市营造：中国房地产业的最大主题 22

案例扫描 25

回眸清风湖 25

一、共和国最年轻的土地 25

“以油兴市”面临矛盾 26

二、石油城的辉煌与尴尬 26

“对接战略”遭遇瓶颈 28

清风湖——旧梦与新痛 30

三、营城造市：走市场开发之路 33

信誉招商，经营城市 33

市长选择了市场，市场选择了金瀚 34

金瀚的“三不”承诺 35

政府的“市场”设计 38

“一路绿灯”，服务金瀚 40

发现市场：从臭水塘捕捉到商机 42

金瀚转型：做城市运营商 42

四、营城造市：造就城市运营商 42

另类思维：通过创新实现“不可能” 44

“利润最小化和效益最大化！” 46

五、金瀚：整合资源的“大厨” 47

“巧借外力”：金瀚的整合理念 47

金瀚＋瑞尔特模式 49

合作开发模式 50

“乐得家·金瀚家园”模式 50

一流合作伙伴成就一流平台 51

造景增值：启动效益杠杆 52

六、企业家手中的“魔杖” 52

创造市场：把营销做成艺术 54

开发市场：发掘东营市民的金矿 56

从“三不”到“三赢” 57

七、清风湖：演绎财富神话 59

八、克隆“清风湖” 60

案例评析 65

解读清风湖 65

一、清风湖：城市化模式的成功结合与创新 65

新世纪中国的城市化浪潮 65

中小型资源城市的困境及出路 69

“清风湖”：融合创新的城市化模式 77

二、“清风湖”展示“消费魅力” 81

我们需要消费扩张 81

消费升级和消费革命 86

“清风湖模式”：把握消费升级时代 89

整合资源 实现不可能——金瀚集团董事长杨青山谈东营清风湖模式 1 90

内涵丰富的新发展观 93

三、与新发展观趋同的“清风湖”亲和力 93

政府和金瀚都唱对了角色 96

与新发展观趋同 99

四、清风湖：新都市主义的东营化 103

人居环境 103

“山水城市” 105

新都市主义兴起 108

“清风湖”理念 111

环境规划最有魅力 115

五、城市营造离不开城市运营商 117

聪明的政府 117

经营城市，不入误区 123

金瀚：典型的城市运营商 127

现实的选择 132

六、公用事业市场化运营的有益探索 138

改革的难点 138

市场化运作 145

清风湖范例 149

七、创新的企业战略 154

“企业家就是资源整合专家” 154

“非零和博弈” 158

信用的价值 162

品牌的力量 168

用老板的钱干发展的大事 用财政的钱办百姓的难事——与东营市委书记石军的对话 179

畅想清风湖 179

案例探索 179

经营城市的点睛之笔——中国房地产协会常务副会长兼秘书长顾云昌话“清风湖”　 186

笔者：关于东营清风湖模式的最终阐释 195

附录 197

东营市简介 197

山东金瀚投资集团有限公司简介 213

清风湖项目简介 215

清风湖项目大事记 220

清风湖项目主要合作伙伴简介 222

后记 234