破解购房陷阱 最佳购房9步曲PDF电子书下载

目录 1

第一章 制定购房计划 1

1.1 最近5年你想买房吗 2

1.2 想买房，你准备好了吗 3

1.2.1 估算自己的购买能力 3

1）确定自己的资金来源和收支状况 4

2）大概确定付款方式 5

3）估算自己的经济承受能力 6

特别提示：盲目按揭风险大 8

特别介绍一：《成都市政府关于促进商品房消费增长的若干意见》 9

特别介绍二：解密房价“上涨” 10

1.2.2 明确自己想买什么样的住房 11

1）确定想要购买的住房类型 11

特别介绍：多层顶跃的“兴”与“衰” 19

2）确定想要购买的住房面积大小 24

特别介绍：小户型 26

3）确定想要的楼盘所处的地理位置 29

4）确定你心目中的楼盘应该具备怎样的社区环境 30

5）确定你想要的住宅配套设施标准 31

6）确定你想要的社区物业管理水平 32

1.2.3 查找房源信息 33

1）确定查找方式 33

2）确定查找途径 34

专家点拨：如何参加房地产展示会 35

特别介绍：温州购房团 37

1）相关房地产名词和术语 38

1.2.4 解读房源信息 38

特别介绍：3A住宅性能认定 46

2）给你一双火眼金睛——巧识广告陷阱 47

3）你会看楼书吗 49

4）你会看总平面规划图和房屋户型图吗 51

5）在看懂总平面规划图后，应仔细研究房屋户型图 51

6）你分得清绿化率、绿化覆盖率、绿地率吗 52

第二章 实地考察 55

2.1 确定考察时机 56

2.2 确定考察方式 57

2.3 确定考察内容 58

2.3.1 考察楼盘周边环境 58

1）考察楼盘区位 58

2）考察楼盘的市政配套设施 60

2.3.2 考察楼盘小区环境 60

1）考察小区的规划 60

特别介绍：《成都市规划管理技术规定（试行）》 61

2）考察小区园林景观 63

3）考察小区的物业管理水平 65

2.3.3 考察、选择自己最喜爱的房子 66

1）考察你心目中的房子在小区中应居于什么样的位置 66

2）考察你心目中的房子的楼层 68

3）考察你心目中的房子的朝向 68

4）考察你心目中的房子的户型优劣 70

特别提示：房屋使用率并不一定越高越划算 73

5）考察你心目中房子的电气指标 76

6）选择户型——关注采光和功能分布的合理性 77

专家点拨一：如何选择中小户型 77

7）重视社区环境——关注大社区中位置较好的小户型 78

专家点拨二：如何考察样板房和清水房 79

2.3.4 考察房地产公司 82

1）查询开发商所售房屋是否“五证”俱全 82

2）考察开发商的经营资格和经营能力 82

第三章 签订认购书 85

2）摸清开发商的底细和心态——知彼 87

1）确定自己的理想价位和能够接受的最高价位——知己 87

3.1.1 谈判前应做哪些准备 87

3.1 与开发商过招 87

3）认清房屋买卖双方各自的优势 89

3.1.2 识别推销陷阱 90

1）避重就轻，拉近距离 90

2）迎合吹捧，渲染气氛 91

专家提示：理性对待排号认购 92

3.1.3 如何与开发商讨价还价 94

特别提示：不要忘记向开发商索取馈赠 96

3.2.1 什么是认购书？ 97

1）认购书不是买房必经程序 97

3.2 怎样签订房屋认购书 97

2）认购书具有一定的法律效力 98

3）认购书样本 98

3.2.2 签订房屋认购书流程 99

特别介绍：按套内面积计价 102

3.2.3 签订房屋认购书注意事项 103

1）关于房屋认购书本身 103

特别提示：查看必要证件“五证”、“二书” 103

2）关于购房者对房屋认购书的态度 104

3）常见认购陷阱 105

专家提示：内部认购谨防风险 107

第四章 签订购房合同 109

4.1 签订购房合同前须知 111

4.1.1 购房合同文本，购房者有选择权 111

4.1.2 预售合同（期房）和买卖合同（现房）之间有区别 111

4.1.3 购房合同的主要内容 111

4.1.4 购房者尤其需要关注的几个基本问题 112

4.2.1 商品房买卖合同示范文本及注解 113

4.2 正式签订购房合同 113

4.2.2 合同补充协议 134

1）制定补充协议应遵循三条原则 135

2）购房者应该在补充协议中与开发商约定以下事项 135

专家点拨：签订精装房合同应该注意哪些方面的问题 137

特别介绍：建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》 139

1）房子质量有问题，就找开发商 139

2）对质量问题的解决有争议，去找住宅工程质量评估中介机构 140

特别提示：谨慎购买“乡产权房” 140

4.2.3 有效合同成立的条件 141

4.2.4 预防合同陷阱 142

4.2.5 哪些情况可解除购房合同 144

4.2.6 购房合同不慎丢失怎么办 145

1）根据购房者购买的是现房还是期房分两种情况处理 145

2）如果你的情况不属于以上两种情况，可以采用以下两种方法处理 146

特别介绍：物管方案和购房合同一起签 146

4.3.1 办理合同登记备案 147

1）为什么要办理合同登记备案 147

4.3 合同的登记与公证 147

2）怎样办理合同登记备案 148

3）合同登记备案的具体步骤 149

4.3.2 办理合同公证 149

1）为什么要办理商品房买卖合同公证 149

2）怎样办理商品房买卖合同公证 150

第五章 贷款与保险 151

1）个人住房商业性贷款 153

2）个人住房商业性贷款有哪些担保方式 153

5.1.1 什么是个人商业性住房贷款 153

5.1 个人商业性住房贷款 153

5.1.2 怎样办理个人商业性住房贷款 154

1）申请个人商业性住房贷款应具备什么样的条件 154

2）贷款申请人需提交哪些材料 155

3）申请个人商业性住房贷款需办理哪些手续 155

4）个人商业性住房贷款偿还的方式 156

5）个人商业性住房借款合同的变更和终止 158

2）“九成按揭”得不偿失 159

1）谨防银行罚息不断 159

5.1.3 谨防开发商的按揭陷阱 159

特别介绍一：转按揭 160

特别介绍二：移动按揭 161

5.2 个人住房公积金贷款 162

5.2.1 什么是住房公积金贷款 162

1）住房公积金贷款 162

2）住房公积金使用原则 162

3）缴存公积金的职工享受政府哪些优惠 163

4）公积金贷款与商业贷款优劣对比 164

特别关注：公积金贷款阻力重重 165

5.2.2 怎样算住房公积金可贷款金额 166

5.2.3 怎样办理住房公积金贷款 167

1）办理住房公积金贷款应具备哪些材料 167

2）住房公积金贷款需办理哪些手续 167

3）住房公积金贷款偿还方式 168

4）住房公积金贷款合同的变更和终止 168

5.2.4 公积金买房常见问题解答 168

1）办理公积金住房贷款产权证归谁管？ 168

3）外地公积金能不能转到本地？ 169

4）本人的住房公积金外人可以用来申请公积金贷款吗？ 169

2）按揭贷款能否转成公积金贷款？ 169

5）已经买了商品房，能否不再交公积金？ 170

6）与原单位解除劳动关系后，住房公积金还能用吗？ 170

特别介绍一：个人住房组合贷款 170

特别介绍二：贷款断供有三种补救办法 171

特别介绍三：“住房”储蓄银行——房贷利率仅3.3％ 172

1）房地产财产保险 174

5.3.2 房地产保险有哪些种类 174

5.3.1 什么情况下需购买保险 174

5.3 购买保险 174

2）贷款保证保险 175

特别提示：购房提前还款可以退保险 175

特别介绍：购房保险费可以按年缴纳 176

5.4 办理贷款要交哪些费用 176

第六章 验收入住 179

6.1 交房时购房者一般需携带哪些材料 180

6.2 验房的重要性 181

2）住宅质量保证书和住宅使用说明书的内容和作用 183

1）一般来说，商品房交付时应具备以下条件 183

6.3 验收入住的步骤 183

6.3.1 验收住房是否具备人住条件 183

6.3.2 核实住房面积 185

1）学会计算分摊的公用建筑面积 185

特别介绍：空中花园、退台式花园、空调室外机位、飘窗应如何计算面积 187

2）查看测绘部门的实测面积 189

3）自己动手实际测量 189

6.3.3 查看住房质量 190

1）质量验收的主要方法 190

2）如何查验常见住房质量问题 191

3）质量问题处理方法 194

6.4 陷阱防范——九种情况可退房 195

1）开发商延迟交付房屋 195

2）开发商缺“证”，导致合同无效 195

7）房屋质量不合格 196

5）拿不到产权证 196

6）房屋面积误差超过3％ 196

3）开发商没有经购房人同意变更设计 196

4）购房人无法得到贷款 196

8）房屋质量导致严重影响使用 197

9）开发商把房子抵押 197

特别关注：房屋漏水能否退房 197

第七章 物业管理 199

7.1 如何选择物业管理公司 200

7.1.1 物业管理公司有哪些基本类型 200

2）从物业管理公司内部运作来看，分为三大类 201

1）从物业管理公司的组建模式来看，可分为五种类型 201

3）从物业管理公司与物业产权关系来看，可分为两大类 202

7.1.2 根据物业管理公司的组建模式来选择 202

1）开发公司直接管理模式 202

2）社会化、专业化管理模式 203

7.1.3 根据物业管理公司实力来选择 203

1）管理规模越大越好 203

1）资质一级企业标准 204

特别介绍：物业管理企业资质管理 204

3）有经营意识 204

2）管理资历越高越好 204

2）资质二级企业标准 205

3）资质三级企业标准 206

4）临时资质 206

7.2 如何签订物业管理合同 207

7.2.1 签订物业管理合同需要哪些证件 207

7.2.2 物业管理合同应具备哪些主要条款 208

1）物业管理公共性服务内容有以下八个方面 210

7.2.3 物业管理有哪些项目和费用 210

2）物业管理服务内容的费用（包干制）构成 211

7.2.4 签订物业管理合同陷阱的防范 211

7.3 解读我国第一部《物业管理条例》 213

7.4 物业管理常见问题解答 215

1）业主大会何时成立？ 215

2）业委会怎样产生？ 215

3）何时选聘物业管理公司？ 216

4）小区公用部位收益归谁？ 216

5）业主有权选聘和解聘物管公司吗？ 216

8）空置房由谁交费？ 217

7）物业公司有权对公共设施进行处理、改变、经营吗？ 217

6）业主能查物业公司的账吗？ 217

9）业主被盗，物管有责任吗？ 218

10）哪些物业的业主应当交纳住房维修资金？ 218

11）临时公约必须公示吗？ 218

12）水电气费是物业管理企业说了算吗？ 219

13）物业管理企业可以对业主罚款吗？ 219

14）阳台可以随意封闭吗？ 219

16）何为物业服务费用包干制和酬金制？ 220

15）小区噪音谁来管？ 220

17）物业共用部位、共用设施设备要买保险吗？ 221

18）物管费能否累计预收？ 221

19）社区可以开家装市场吗？ 221

第八章 产权过户 223

8.1 产权证的重要性 225

8.1.1 何为产权证书 225

1）产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证 225

4）“两证”合一有以下优点 226

3）在实际运用中“两证”分发存在以下弊端 226

特别介绍：房屋所有权证与土地使用权证“两证”合一 226

2）土地的使用年限是多少 226

5）“两证”合一也存在某些方面的不足： 227

8.1.2 购买商品房为什么要办房屋所有权证 227

8.2 如何办理房屋所有权证 228

8.2.1 取得商品房房屋所有权证需要哪些条件 228

8.2.2 办理商品房房屋所有权证需要哪些手续 230

1）办理房屋所有权证 230

2）办理土地使用权证 231

特别提示：只要手续齐全，当天就拿房屋产权证 232

8.2.3 办产权证需缴纳哪些费用 233

特别介绍：缴纳契税共有八种情况 233

特别提示：开发商收代办费，无法律依据 234

8.2.4 谨防产权证的陷阱 235

特别介绍：产权纠纷处理方式 237

8.3 产权证相关问题答疑 239

第九章 购买二手房、商铺投资、装饰装修 243

1）为什么要购买二手房 244

9.1.2 制定购房计划 244

9.1.1 购买二手房流程 244

9.1 购买二手房 244

2）购买二手房应遵循的原则 245

9.1.3 挑选房源 245

1）确定获取房源的途径和交易方式 245

2）挑选房源 246

特别介绍：二手房专业中介公司 246

9.1.4 实地看房 248

特别介绍：二手房估价 250

9.1.5 谈判并签订买卖合同 251

9.1.6 二手房合同陷阱的防范 251

9.1.7 办理贷款 253

9.1.8 产权过户 255

1）办理房屋所有权证 255

2）办理土地使用权证 256

9.1.9 验收入住 256

9.2.1 三种商业形态 257

1）传统商铺 257

9.2 商铺投资 257

2）产权式商场 258

3）成现经营 259

9.2.2 商铺口岸陷阱的识别 260

1）构成商铺口岸的三大要素 261

2）商业口岸细分 263

9.2.3 商铺投资要诀 264

1）考察商铺“三性”：投资风险性、投资变现性、投资持续性 264

2）掌握商铺投资“四字诀” 264

9.2.4 购买商铺应注意哪些问题 265

3）商铺投资妙语摘录 265

9.3 装饰装修 267

9.3.1 家装流程全接触 267

9.3.2 家装常见陷阱 269

1）“打折”的诱惑 269

2）报价低，施工中不断增项 269

3）降低施工工艺标准 270

特别介绍一：装饰新主张——去繁就简 270

特别介绍二：巧用鲜花扮靓家 272