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目录 1

前言 1

第一章 基本概念与法律索引 1

一、基本概念 1

（一）房地产 1

（二）房地产交易 1

（三）房地产转让 1

（五）房屋的租赁 2

（四）房地产抵押 2

（六）房屋所有权、公民私有房屋所有权 3

（七）房屋买卖合同 3

（八）房屋 3

（九）商品房 4

（十）已购公有住房和经济适用住房 4

（十一）商品房买卖合同 5

（十二）商品房现售 6

（十三）商品房预售 6

（十七）按揭 7

（十六）分割拆零销售 7

（十四）返本销售 7

（十五）售后包租 7

（十八）认购书 9

（十九）样板房 10

（二十）保留时间 10

（二十一）房地产登记 10

（二十二）房地产买卖中的权利瑕疵担保责任 11

（二十三）房地产抵押权属登记 11

（二十四）优先受偿权 11

（二十八）一房数卖 12

（二十九）房地产价格申报制度 12

（二十六）房屋权利申请人 12

（二十七）商品房登记 12

（二十五）房屋权利人 12

（三十）房地产中介服务机构及其条件 13

△什么是楼花 13

（三十一）保修责任 14

（三十二）赔偿责任 14

（三十三）直接损失、间接损失 14

二、法律索引 15

一、商品房预售基本步骤 17

（一）签订商品房预售合同的程序 17

第二章 基本步骤 17

（二）商品房预售的权属证书 19

（三）商品房预售的价格和付款 20

（四）关于定金问题 21

（五）关于房屋质量问题 22

（六）交房的期限和逾期交房问题 22

（七）产权证问题 23

（八）不可抗力问题 23

（九）预期违约问题 24

（十）预售商品房的交房和入住 24

△收房装修提示：开关和插座能放在一起吗？ 25

二、商品房销售基本步骤 28

（一）应注意事项 28

（二）认购书的签定 29

（三）签定合同 32

△收房的时候，有哪些细节的地方应该注意？ 32

（四）房屋交付时应注意事项 42

（五）过户时应注意事项 42

（六）关于不可抗力 43

（七）关于分摊建筑面积 43

（八）关于装修标准 43

（十一）关于发展商在促销过程中的承诺 44

（九）关于贷款风险的承担 44

（十）关于保修责任 44

（十二）关于购房入户的补充协议 45

三、购买经济适用房的基本步骤 48

四、二手房销售基本步骤 54

△什么叫公摊系数？ 55

五、已有银行按揭的二手房的交易基本步骤 65

六、已经设定抵押的二手房转让基本步骤 68

△建筑面积与套内建筑面积及使用面积的区别是什么？ 72

二、商品房预售合同如何备案？ 73

一、商品房预售的条件是什么？ 73

第三章 要点直击 73

三、签订商品房预售合同的程序是什么？ 74

四、商品房预售的权属证书内容包括哪些？ 75

五、商品房预售的价格如何支付？ 75

六、预售商品房的转让如何办理？ 76

七、预售商品房的按揭。 76

八、预售商品房按揭合同的内容包括什么？ 78

九、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同是否有效？ 79

十、商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的是否无效？ 81

十三、怎样了解房地产开发商？ 83

十二、在选购商品房时最好选“期房”还是选“现房”？ 83

十一、购买商品房怎样避免和减少纠纷？ 83

十四、现房销售的条件有哪些？ 84

十五、房地产买卖当事人应具备什么条件？ 84

十六、商品房买卖合同成立条件有哪些？ 85

十七、商品房买卖合同内容有哪些？ 86

△经济适用房转手出售，需要办理哪些手续？交纳哪些费用？ 87

十八、签订购房合同应注意哪些陷阱？ 87

十九、哪些情况下，房屋应当进行登记？ 88

二十二、怎样了解该房屋是否已经验收合格？ 89

二十一、如果商品房设定了他项权利，将产生怎样的后果？ 89

二十、私房的产权登记应注意哪些问题？ 89

二十三、什么是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？ 90

二十四、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 90

主要内容有哪些？ 90

二十五、为什么一定要开发商提供正式合同文本和销售发票？ 91

二十六、究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？ 91

二十七、哪些类型的房产不能转让？ 93

△精装修房屋契税的缴纳标准是什么？ 96

二十八、买方退房的法定条件有哪些？ 97

二十九、商品房的入住验收项目包括哪些内容？ 98

三十、商品房入住程序有哪些？ 100

三十一、房屋先卖后抵的情况怎么处理？ 102

三十二、房屋一房数卖的情况怎么处理？ 103

△产权监理中心在何时对房屋面进行监测？办理产权时发现面积缩水较大，除开发商外，还有谁应该承担责任？在办理按揭贷款之前，银行是否有责任要求开发商对抵押物的事实性做出承诺？ 106

三十三、房屋买卖合同中那种情形可以适用惩罚性赔偿？ 107

三十四、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为如何处理？ 107

三十五、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为怎么办？ 109

三十六、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实如何处理？ 112

三十七、商品房常见质量问题有哪些？ 112

三十八、商品房的保修期限有多长？ 113

三十九、房屋买卖过程中，房屋发生意外毁损的风险由谁承担？ 115

△请问购房后没有装修入住是否要交物业管理费？如要交，是交部分还是交全部？ 116

四十、房屋预售合同签订后，因当事人以外的原因不能履行的，如何处理？ 116

四十一、已预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目的，原预售合同如何处理？ 117

四十二、如何确认所交付商品房面积？ 117

四十三、出卖人交付的房屋面积与约定面积不符的，如何处理？ 119

四十四、不同的商品房面积差异如何处理？ 121

四十五、当事人约定的违约金过高或过低时如何调整？ 123

四十六、买受人逾期付款的违约责任如何确定？ 123

四十七、买受人在什么时间未取得房屋权属证书的，视为出卖人违约？ 124

四十八、地产产权登记的功能有哪些？ 125

四十九、办理房屋权属证书迟延的责任？ 126

五十、认购书的内容和效力是什么？ 127

五十一、商品房按揭法律关系的构成内容有什么？ 128

△能不能把暖气的位置或者是数量改一改？ 129

五十二、商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同是什么关系？ 129

五十三、商品房按揭与房地产抵押的区别在哪里？ 130

五十四、按揭借款人提前还贷是否构成违约？ 132

五十五、在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、 134

解除以后，商品房按揭贷款合同的当事人请求解除合同的权利？ 134

五十七、按期交付房屋的含义包括哪些内容？ 135

五十六、按揭借款人不按期还款有什么后果？ 135

五十八、出卖方逾期交房的后果是什么？ 136

五十九、房屋交付后，出现质量问题未严重影响正常居住使用的情况怎么办？ 136

六十、购房者违约的法律后果包括哪些？ 137

六十一、出卖人交付不合格房屋时，买受人可采取的救济措施有哪些？ 139

六十二、房屋的维修经济责任由谁承担？ 141

六十三、房屋权属的登记程序是什么？ 142

六十四、已购公有住房和经济适用房上市出售的条件？ 143

六十五、已购公有住房和经济适用房上市出售应提交的材料？ 144

六十六、经济适用房与商品房的区别是什么？ 144

六十七、购买经济适用房的条件是什么？ 145

△公积金贷款购房，准备哪些资料？ 145

六十八、经济适用房的购买标准？ 148

六十九、购买经济适用房的手续？ 149

七十、购买经济适用房须缴纳的费用包括哪些？ 149

七十一、经济适用房的出售提交哪些材料？ 150

七十二、如何办理转接揭？ 150

七十三、商品房买卖合同解除权的行使期限有多长？ 152

七十四、购房者要想知道所购房产的抵押情况有几种途径？ 152

七十五、商品房买卖纠纷的解决方式有哪些？ 153

△买二手房需要交纳几种手续费？怎样做才能安全、顺利的购买二手房？ 158

一、长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案 159

第四章 典型案例 159

二、丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁行政裁决纠纷案 172

三、中海雅园管委会诉海淀区房管局不履行法定职责案 181

四、湖南省总工会诉长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案 189

五、南京市房产管理局产权监理处诉深圳蛇口安达实业股份有限公司解除名为房地产合作开发实为土地使用权转让合同纠纷案 196

第五章 法律直击 201

中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日） 201

中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日） 222

城市房屋拆迁管理条例（2001年6月6日） 235

城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日） 242

物业管理条例（2003年6月8日） 250