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序言 14

前言 14

第一章 土地制度的确立和早期城市建设 14

1 香港土地制度的形成和确立 14

1.1 英国侵占香港：香港地权制度的转变 14

1.2 第一次“官地”拍卖 16

1.3 新界的土地制度 20

1.4 香港土地制度的基本特点 21

2 早期的城区建设和规划 26

2.1 “维多利亚城”的建设 26

2.2 “维多利亚城”的拓展和“四环九约” 29

2.3 九龙、新界开发的城区 32

2.4 早期城市规划和对土地发展的管制 34

3 战前地产业的发展概况 36

3.1 早期英商在地产业的优势 36

3.2 华商在地产业的发展 42

3.3 战前地产业的主要经营方式：置业出租 46

第二章 战后地产业的繁荣与危机 54

1 地产革命：“分层出售、分期付款” 54

1.1 战后经济复元、人口骤增和“房荒” 54

1.2 “分层出售、分期付款”售楼制度的形成 61

2 50年代初至60年代中的地产繁荣 68

2.1 1953至1957年地产业发展的原因 68

2.2 1953至1957年地产业发展的特点 69

2.3 60年代初中期地产业的繁荣盛况 73

3 战后的主要地产发展商 77

3.1 置地：香港最大的老牌地产公司 77

3.2 许爱周、张祝珊：战后重要的华人地产商 79

3.3 霍英东：战后新兴地产发展商的佼佼者 81

3.4 其他主要的新兴地产发展商 92

4 60年代中期的地产危机 95

4.1 地产危机的触发 95

4.2 过度投机地产引发的银行危机 99

4.3 银行收紧信贷引发的地产危机 102

第三章 70年代地产业的证券化和集团化 108

1 60年代末至80年代初的地产热潮 108

1.1 1968至1974年的地产循环周期 108

1.2 70年代中至80年代初的地产热潮 112

2 商厦重建和大型私人屋村兴建 118

2.1 高级商厦的重建和兴建热潮 118

2.2 大型私人屋村的兴建蔚然成风 125

3 新兴地产集团的崛起 133

3.1 地产业的证券化：70年代地产公司上市热潮 133

3.2 长江实业：击败置地声名鹊起 136

3.3 新鸿基地产：“楼宇制造工厂” 139

3.4 合和实业：湾仔合和中心的兴建者 142

3.5 恒隆集团：积极发展地铁沿线物业 144

3.6 大昌地产：与英资公司合作发展地产 147

3.7 新世界发展：尖东新世界中心的兴建者 149

3.8 恒基兆业：“小型住宅之王” 151

3.9 其他新兴地产集团：华懋、南丰、信和和鹰君 153

4 80年代初地产市道的崩溃 160

4.1 地产市道崩溃的基本原因 160

4.2 80年代初的地产大崩溃 164

第四章 公屋的大规模兴建和香港的城市发展 174

1 50至60年代公屋的大规模兴建 174

1.1 1953年圣诞的“石硖尾大火” 174

1.2 大规模的徙置计划 178

1.3 廉租屋村的建设 180

1.4 公屋政策的推出 183

2 新市镇开发和“十年建屋计划” 186

2.1 50至60年代的香港城市规划 186

2.2 香港早期的新市镇发展 189

2.3 1973至1982年的“十年建屋计划” 192

2.4 新市镇开发加快步伐 195

3 80年代城市发展模式和公屋政策的转变 198

3.1 “都会计划” 198

3.2 市区重建计划 200

3.3 公屋政策的转变：“长远房屋策略” 207

3.4 新一代新市镇的开发 212

第五章 过渡时期地产经营的集中性和“泡沫”的形成 212

1 过渡时期的地产大升浪 218

1.1 《联合声明》关于香港土地契约的安排 218

1.2 第一次升浪：1985至1989年 221

1.3 第二次升浪：1991至1994年 227

1.4 第三次升浪：1995至1997年 237

2 地产业巨擘：十大上市财阀 241

2.1 长江实业：“大型私人屋村之王” 241

2.2 新鸿基地产：“地产巨无霸” 246

2.3 恒基地产：“密底算盘” 250

2.4 新世界发展：以地产为主，向多元化发展 252

2.5 恒隆/淘大：稳中求胜 255

2.6 信和：香港地产的“超级大好友” 259

2.7 会德丰/九龙仓：用尽地积比率 262

2.8 太古地产：金钟、鲗鱼涌建地产王国 265

2.9 希慎：“铜锣湾地王” 268

2.10 置地：“皇冠明珠”失色 271

3 1997年：地产“泡沫”形成 273

3.1 香港地产“泡沫”形成的原因 273

3.2 地产“泡沫”对香港经济造成的隐患 279

第六章 金融危机中地产业的调整及发展前景 284

1 特区政府的目标：八万五千个单位 284

1.1 特区政府的土地政策 284

1.2 特区政府的房屋政策 284

1.3 长远房屋策略白皮书 288

2 金融风暴袭击下的地产危机 289

2.1 亚洲金融风暴对香港的冲击 289

2.2 金融风暴下的地产危机 290

2.3 大型地产发展商的减价促销战 293

3 地产业：香港经济的“寒暑表” 295

3.1 地产业对香港GDP的贡献 295

3.2 地产业对香港财政收入的重要性 297

3.3 地产业对各行业的影响 299

3.4 结束语：香港地产业的发展前景 300