房地产开发经营管理实用手册 第3版PDF电子书下载

第一篇 概论 1

第一章 房地产开发经营管理概述 1

第一节 房地产开发经营管理的含义与特点 1

一、房地产开发经营管理的含义 1

二、房地产企业经营管理的范围及内容 1

三、房地产开发企业经营管理的特点 2

第二节 房地产开发企业的形成与发展 4

一、房地产开发企业的形成 4

二、房地产开发企业的发展 4

第三节 房地产开发的程序 8

一、可行性研究阶段 9

二、开发项目的前期工作阶段 10

三、开发项目建设实施阶段 17

四、房屋营销和服务阶段 19

第四节 房地产开发项目策划 20

第五节 住宅区的综合效益评价 21

一、综合效益指标体系 21

二、三大效益综合评价 21

附录1-1-1 城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日国务院令第248号） 22

附录1-1-2 城市商品房预售管理办法（2004年7月20日建设部令第131号重发） 26

附录1-1-3 商品房销售管理办法（2001年4月4日建设部令第88号） 27

附录1-1-4 中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号） 32

第二章 房地产开发企业及其制度 38

第一节 房地产开发企业类型 38

一、按所有权性质划分的房地产企业类型 38

二、按经营内容和经营方式划分的房地产企业类型 38

三、按经营性质划分的房地产企业类型 39

第二节 房地产企业的设立、变更与终止 39

一、房地产开发企业的设立条件及程序 39

二、有限责任公司的设立条件和程序 40

三、设立股份有限责任公司的条件和程序 40

四、企业的变更和终止 41

第三节 房地产企业资质等级及管理 42

一、房地产开发企业资质等级 42

二、房地产企业资质管理 44

第四节 房地产开发企业的组织机构设置 45

一、房地产开发公司组织机构设置的原则 45

二、房地产开发公司组织机构设置的形式 46

第五节 房地产企业制度 47

一、开发经营管理制度 47

二、工程技术管理制度 47

三、经济核算管理制度 48

四、行政人事管理制度 48

五、物业管理制度 48

六、思想政治工作管理制度 48

附录1-2-1 房地产开发企业资质管理规定（2000年3月29日建设部令第77号） 48

第二篇 房地产开发前期运作 52

第一章 房地产开发项目可行性研究 52

第一节 房地产可行性研究的影响因素 52

一、政府政策因素 52

二、环境因素 53

三、经济因素 54

第二节 房地产可行性研究的类型和内容 55

一、房地产可行性研究的类型 55

二、房地产可行性研究的原则 56

三、房地产可行性研究的内容 56

第三节 房地产可行性研究的步骤 58

一、筹划准备 58

二、调查研究 59

三、分析和预测 59

四、编制房地产可行性研究报告 60

第四节 房地产可行性研究报告 60

一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤 60

二、房地产可行性研究报告的内容 61

第五节 房地产开发项目可行性研究报告案例 63

一、项目概述 63

二、项目建设背景和必要性 65

三、项目选址和建设条件 65

四、房地产市场需求分析 65

五、建设规模 66

六、规划设计方案 67

七、建设进度安排 67

八、投资估算与资金筹措 67

九、财务效益初步分析 68

第二章 房地产开发用地取得的途径 70

第一节 房地产开发用地的类型 70

一、开发用地的涵义 70

二、房地产开发用地的类型 70

第二节 房地产开发用地选择 73

一、房地产开发用地的来源 73

二、房地产开发用地的选择 74

第三节 房地产开发用地取得的途径 77

一、土地使用权出让 77

二、土地使用权转让 81

三、关于土地使用权出让和转让的几个问题 82

四、房地产开发可接受的地价的测算 83

第四节 开发建设中的农地征用 85

一、农地征用的一般涵义 85

二、开发建设中的农地征用特点 85

三、农地征用出让程序 86

四、开发建设中的农地征用补偿 86

附录2-2-1 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年9月21日中华人民共和国国土资源部令第39号） 88

附录2-2-2 关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知（国土资源部、监察部2002年8月26日国土资发［2002］265号） 91

第三章 城市房屋拆迁 93

第一节 城市房屋拆迁工作程序 93

一、拆迁准备工作 93

二、申请核发房屋拆迁许可证 94

三、组织实施拆迁 94

第二节 城市房屋拆迁补偿与安置 98

一、房屋拆迁补偿 99

二、房屋拆迁安置 100

第三节 城市房屋拆迁工作中应注意的问题 102

一、在拆迁工作中应注意的几个问题 102

二、拆迁补偿与安置工作中的各种费用 103

附录2-3-1 城市房屋拆迁管理条例（2001年6月13日国务院令第305号） 104

附录2-3-2 城市房屋拆迁估价指导意见（2003年12月1日建住房［2003］234号） 107

附录2-3-3 城市房屋拆迁行政裁决工作规程（2003年12月30日建住房［2003］252号） 110

第三篇 房地产开发实务 113

第一章 房地产开发资金筹措管理 113

第一节 房地产开发资金筹措的渠道 113

一、汇集自有资金 113

二、申请贷款 113

三、发行债券筹资 115

四、发行股票筹资 116

五、其他筹资渠道 117

第二节 房地产开发资金筹集步骤和方法 118

一、编制资金筹集方案 118

二、编制资金流动计划 119

三、按规定程序办理各类贷款手续 121

第三节 国家开发银行贷款管理程序 121

一、国家开发银行贷款对象、使用范围和条件 121

二、贷款申请的审批程序 122

三、签订借款合同程序和贷款期限及利率 124

四、贷款管理 124

五、贷款回收措施 124

第四节 建设银行贷款管理程序 125

一、建设银行贷款种类 125

二、建设银行贷款程序 126

三、贷款银行与借款单位职责 127

四、建设银行贷款合同 127

五、建设银行贷款回收程序 129

第五节 商业银行、交通银行、工商银行贷款管理程序 131

第六节 建设项目利用外资的原则和管理办法 132

一、利用外资的原则 132

二、利用外资的对象和条件 132

三、利用外资种类和性质 132

四、利用外资的程序 133

五、利用外资的管理办法 134

第二章 房地产开发的主要内容和产品种类 136

第一节 土地开发 136

第二节 房地产开发的主要内容和产品种类 136

一、普通住宅 137

二、高层住宅 139

三、花园公寓的标准 139

四、高层公寓 141

五、普通公寓（公寓式住宅） 142

六、写字楼 144

七、商业建筑 145

八、工矿企业建筑 146

九、旅游业建筑 147

第三节 产品定位 147

一、产品定位原则 147

二、获得竞争优势的市场定位 151

第三章 房地产开发项目规划设计与建筑节能 154

第一节 住宅规划设计 154

一、城乡规划与房地产开发的关系 154

二、《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93（2002年版） 154

三、《住宅设计规范》GB 50096—1999（2003年版） 155

四、住宅建筑节能设计规范规定 164

五、国家康居示范工程节能省地型住宅技术要点 167

六、绿色建筑设计策划 174

七、住宅户型新政策及其影响 181

第二节 智能建筑设计 185

一、一般规定 185

二、智能化集成系统 185

三、信息设施系统 186

四、信息化应用系统 188

五、建筑设备管理系统 189

六、公共安全系统 190

七、机房工程 192

八、建筑环境 193

第三节 房地产开发项目的规划设计 194

一、申请办理“一书两证” 194

二、规划设计 196

第四节 居住区规划设计方案评价 221

一、居住小区开发规划设计方案评价的指标体系 221

二、开发项目规划设计方案评价方法 223

第五节 城市道路和建筑无障碍设计 223

一、《规范》内容 224

二、城市道路无障碍实施范围 224

三、城市道路无障碍设计 224

四、建筑物无障碍设计实施范围 225

五、居住区无障碍实施范围 227

六、建筑物无障碍设计 228

七、建筑物无障碍标志与盲道 236

第六节 安全防范工程设计 237

一、安全防范工程的建设要求 237

二、安全防范工程技术规范 237

附录3-3-1 城市地下空间开发利用管理规定（2001年11月20日建设部令第108号重发） 238

附录3-3-2 建筑工程消防监督审核管理规定（1996年10月16日公安部令第30号） 240

第四章 建筑抗震设计 244

第一节 建筑抗震基本知识 244

一、地震震级和烈度 244

二、抗震设计原则 244

三、抗震构造措施 246

第二节 建筑抗震设计总则 246

第三节 建筑抗震设计的基本要求 247

一、建筑抗震设防分类和设防标准 247

二、地震影响 247

三、场地和地基 248

四、建筑设计和建筑结构的规则性 248

五、结构体系 249

六、结构分析 250

七、非结构构件 250

八、隔震和消能减震设计 251

九、结构材料与施工 251

附录3-4-1 中华人民共和国防震减灾法（2008年12月27日中华人民共和国主席令第7号） 252

附录3-4-2 超限高层建筑工程抗震设防管理规定（2002年7月25日建设部令第111号） 261

附录3-4-3 抗震设防区划编制工作暂行规定（试行）（1995年12月27日建抗［1995］22号） 263

附录3-4-4 中华人民共和国国家标准中国地震动参数区划图GB 18306 265

附录3-4-5 地震基本烈度10度区建筑抗震设防暂行规定（1989年9月12日［89］建抗字第426号） 267

附录3-4-6 建筑地震破坏等级划分标准 268

附录3-4-7 中华人民共和国突发事件应对法（2007年8月30日中华人民共和国主席令第69号） 272

附录3-4-8 地震灾区过渡安置房建设技术导则（2008年5月21日建科［2008］94号） 279

附录3-4-9 汶川地震灾后恢复重建条例（2008年6月8日国务院令第526号） 285

第五章 建筑节能设计技术 293

第一节 基本要求 293

一、建筑热工设计气候分区及建筑节能设计要点 293

二、建筑总体布局 294

三、建筑单体节能设计要点 295

第二节 墙体节能技术 297

一、一般规定 297

二、墙体节能技术 299

第三节 楼地面节能技术 308

一、一般规定 308

二、楼地面节能技术 310

第四节 屋面节能技术 311

一、一般规定 311

二、屋面节能技术 313

第五节 门窗、幕墙&. 314

一、一般规定 314

二、门窗、幕墙节能技术 318

第六节 建筑遮阳技术 321

一、一般规定 321

二、建筑遮阳技术 321

三、建筑外遮阳系数计算及典型城市夏季太阳辐射照度 325

第七节 太阳能利用 327

一、一般规定 327

二、我国的太阳能资源 328

三、太阳能利用系统与建筑一体化 330

第八节 既有建筑节能改造 331

一、一般规定 331

二、既有建筑节能改造技术 336

第六章 房地产开发工程招标与投标 338

第一节 建设工程监理招标与投标 338

一、招标文件 338

二、投标书的编制 339

三、评标 340

四、定标 341

第二节 开发工程项目勘察设计招标与投标 341

一、一般规定 341

二、招标 342

三、投标 343

四、开标、评标和中标 344

五、处罚规定 346

第三节 开发工程设计招标与投标 348

一、工程设计招标 348

二、工程设计投标 353

第四节 房地产开发项目施工招投标 353

一、施工招标的范围和规模 353

二、工程施工招标应当具备的条件 356

三、施工招标投标程序 357

四、招标资格与招标备案 358

五、工程施工招标实务 365

第五节 建筑高级装饰工程的招标投标 441

一、建筑高级装饰工程招标范围 442

二、招标方式及招标程序 442

三、标底的编制与审定 444

四、招标文件和招标事务 445

五、施工招标的开标、评标与决标 451

六、建筑高级装饰工程的投标要点 455

第六节 工程项目设备与物资采购招标投标 457

一、设备招标 458

二、设备供应投标 462

三、设备招标投标的管理和法律责任 463

四、物资采购的招标投标 463

附录3-6-1 工程建设项目招标代理机构资格认定办法（2007年1月11日建设部令第154号） 465

附录3-6-2 建筑工程设计招标投标管理办法（2000年10月18日建设部令第82号） 469

附录3-6-3 建筑企业资质管理规定（2007年9月1日建设部令第159号） 472

附录3-6-4 建设工程勘察设计资质管理规定（2007年6月26日建设部第160号令） 477

附录3-6-5 工程监理企业资质管理规定（2007年6月26日建设部第158号令） 482

附录3-6-6 工程建设项目自行招标试行办法（2000年7月1日国家计委5号令） 494

附录3-6-7 建筑装修装饰工程专业承包企业资质等级标准 495

附录3-6-8 工程建设项目施工招标投标办法（2003年3月8日国家发展计划委员会令第30号） 496

第七章 房地产开发项目合同管理 506

第一节 工程监理合同管理 506

一、委托人对监理合同的管理 506

二、监理人对监理合同的管理 507

第二节 工程项目勘察设计合同的管理 507

一、勘察设计合同的变更和终止 507

二、工程勘察设计合同的纠纷 508

三、监理工程师对勘察设计合同的管理 508

四、承包方对勘察、设计合同的管理 509

五、勘察、设计合同的索赔 509

第三节 施工合同管理 510

一、行政部门对施工合同的管理 510

二、发包人和监理人对合同的管理 510

三、承包人对合同的管理 511

第四节 设备与材料购置合同管理 512

一、设备采购合同履行管理 512

二、材料采购合同的履行与管理 513

第五节 合同谈判策略 514

一、低姿态策略 515

二、高姿态策略 515

三、时机性策略 515

四、“最后一分钟”策略 516

五、“a+b=c”策略 516

六、条件互换策略 516

七、“吊胃口”策略 517

八、运用代理人策略 517

第六节 合同争议的解决 517

一、合同争议概述 517

二、解决合同争议的方式 518

附录3-7-1 《中华人民共和国合同法》摘录（1999年3月25日主席令第15号） 522

附录3-7-2 建设工程勘察设计合同管理办法（2000年3月1日建设部、国家工商局［2000］50号文） 523

第八章 房地产开发项目建设管理 525

第一节 房地产开发项目的监理管理 525

一、监理工作的主体及其职责 525

二、确定委托监理工程的内容 526

三、划分监理委托工程内容的条件 527

四、开工前业主方的责任和义务 528

五、工程实施阶段业主方对监理合同的管理 529

六、督促监理单位履行合同义务 530

第二节 房地产开发项目工程勘察管理 531

一、工程测量管理 531

二、工程勘察管理 533

第三节 房地产开发项目设计管理 538

一、开发项目设计阶段 538

二、开发项目组成 539

三、开发项目设计管理程序 539

四、业主设计管理工作纲要 540

五、建筑工程方案设计招标投标管理办法 543

六、《建筑工程设计文件编制深度规定》总则 544

七、市政公用工程设计文件编制深度一般规定 545

八、工程设计质量管理 545

第四节 房地产开发项目质量控制 551

一、质量控制的含义及特点 551

二、设计阶段的质量控制 553

三、施工阶段的质量控制 555

第五节 房地产项目进度控制 585

一、房地产项目进度控制概述 585

二、进度拖延原因分析及解决措施 589

第六节 房地产开发项目安全与环境控制 590

一、建设项目安全管理法规 591

二、安全控制 596

三、环境保护控制 597

四、安全与环境保护控制的基本内容 597

第七节 房地产开发项目（商品住宅）装饰装修一次到位管理 598

一、住宅开发 598

二、装修设计 598

三、装修实施管理 606

第八节 房地产项目成本控制 614

一、房地产项目成本构成及控制特点 614

二、房地产项目成本控制的原则及内容 615

三、成本超支的原因分析及降低成本的措施 617

第九节 房地产项目合同控制 618

一、合同的概念、作用和分类 618

二、房地产项目合同控制的内容 619

第十节 房地产项目的竣工验收 620

一、房地产项目竣工验收的依据和标准 621

二、房地产项目竣工验收程序 624

三、竣工验收档案 627

四、竣工验收后的服务 628

第十一节 房地产项目的后评价 630

一、项目后评价的意义与作用 631

二、项目后评价的程序 631

三、项目后评价的内容 632

附录3-8-1 建筑工程方案设计招标投标管理办法（2008年3月21日建市［2008］63号） 643

附录3-8-2 建设工程安全生产管理条例（2003年11月24日国务院令第393号） 649

附录3-8-3 建设工程勘察质量管理办法（2007年11月22日建设部令第163号） 657

附录3-8-4 建设工程勘察设计管理条例（2000年9月25日国务院令第293号） 659

附录3-8-5 建设工程质量管理条例（2000年1月30日国务院令第279号） 662

附录3-8-6 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（2000年4月7日建建［2000］142号） 669

附录3-8-7 房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（2009年10月19日住房和城乡建设部令第2号） 671

附录3-8-8 房屋建筑工程质量保修办法（2000年6月30日建设部令第80号） 672

附录3-8-9 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房［1998］102号） 673

附录3-8-10 《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB 50325—2001 675

附录3-8-11 关于加强廉租住房质量管理的通知（2008年3月21日建保［2008］62号） 680

第九章 建筑节能工程项目管理 682

第一节 设计管理 682

第二节 施工管理 682

一、施工技术管理 682

二、工程质量验收记录管理 684

第三节 材料与设备管理 685

一、节能设备管理 685

二、节能材料管理 685

第四节 安全技术管理 686

一、安全管理 686

二、安全与文明施工措施 689

第五节 建筑节能工程监理 691

一、施工准备阶段的监理 691

二、施工阶段的监理 691

三、竣工验收阶段的监理 692

四、竣工验收阶段监理单位应出具的建筑节能专项质量评估报告 692

附录3-9-1 民用建筑节能管理规定（2005年11月10日建设部令第143号） 693

附录3-9-2 民用建筑工程节能质量监督管理办法（2006年7月31日建质［2006］192号） 695

附录3-9-3 民用建筑节能工程质量监督工作导则（2008年1月29日建质［2008］19号） 697

附录3-9-4 绿色施工导则（2007年9月10日建质［2007］223号） 701

附录3-9-5 民用建筑节能信息公示办法（2008年6月26日建科［2008］116号） 708

附录3-9-6 民用建筑节能条例（2008年8月1日中华人民共和国国务院令第530号） 711

第十章 工程项目全面风险管理 717

第一节 概述 717

一、工程项目中的风险 717

二、风险的影响 717

三、全面风险管理的概念 718

四、工程项目风险管理的特点 719

五、风险管理的主要工作 720

第二节 工程项目风险因素分析 720

一、项目系统要素分析 720

二、风险对目标的影响分析 721

三、管理的过程和要素分析 722

第三节 风险评价 722

一、风险评价的内容和过程 722

二、风险分析说明 724

三、风险分析方法 724

第四节 风险控制 728

一、风险的分配 728

二、风险对策 730

三、工程实施中的风险控制 732

第十一章 房地产的产权产籍 733

第一节 房地产产权产籍管理重要性及其内容 733

一、房地产权属登记管理制度 733

二、办理房地产交易立契鉴证的必须程序 733

三、房地产市场法律责任条例 734

四、房地产产权登记的法律依据 734

五、房地产产权登记的相关法规、政策规定 735

第二节 土地权属登记 738

一、土地登记的含义 738

二、土地登记的内容 738

三、土地登记办法 738

第三节 房地产的产籍管理 739

一、房地产产籍 739

二、房地产产籍管理 739

附录3-11-1 房屋登记办法（2008年2月15日建设部令第168号） 740

附录3-11-2 国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（1997年1月3日国土籍字［1997］2号） 752

附录3-11-3 土地登记办法（2007年11月28日中华人民共和国国土资源部第40号令） 753

第四篇 房地产营销 761

第一章 住宅的面积计量规则和技术规范 761

第一节 住宅的面积计量规则 761

一、住宅建筑面积的计算 761

二、住宅使用面积的计算 764

三、商品房销售面积计算及公用建筑面积的分摊 764

第二节 住宅的面积计量技术规范 765

一、房产测量规范（GB/T 17986.1—2000） 765

二、房产测量规范（GB/T 17986.2—2000） 772

附录4-1-1 《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353—2005摘录（2005年7月1日起实施） 773

附录4-1-2 商品房建筑面积计算 775

附录4-1-3 共有建筑面积的分摊计算 776

附录4-1-4 非矩形房屋建筑面积计算 776

第二章 房地产市场调研 779

第一节 房地产市场营销环境调研 779

一、人口环境 779

二、经济环境 780

三、政策环境 782

第二节 市场购买行为分析 786

一、消费者市场的购买对象 786

二、影响消费者购买的因素 787

三、消费者购买决策过程 789

第三节 竞争对手分析 791

一、识别竞争者的方法 792

二、竞争项目的调研 793

三、竞争企业的调研 795

四、辨别竞争对手的假设 797

第四节 市场调研的方法和程序 798

一、调查方法 798

二、调查规模与技术条件 801

三、调查的程序 802

第三章 房地产市场营销策略 806

第一节 房地产市场营销品牌策略 806

一、创立品牌与发展品牌是企业竞争取胜之道 806

二、开创房地产业中的品牌 809

第二节 房地产市场营销价格策略 812

一、房地产价格的特征及构成 812

二、房地产价格的形成因素 813

三、房地产定价方法 815

四、房地产定价策略 817

五、市场竞争中的价格调整 818

第三节 房地产市场营销渠道策略 818

第四节 房地产市场营销促销组合策略 819

一、房地产促销目标 819

二、房地产促销方式及其特点 820

三、房地产促销方式组合 822

第五节 房地产营销广告策略 823

一、研究物业的基本构成 823

二、整理资料，选择广告媒体 824

三、广告创作 824

四、确定广告的发布时间 825

五、及时评估广告效果 825

第六节 房地产市场营销公共关系策略 826

一、公共关系的功能 826

二、公关活动策划 829

第四章 房地产营销计划与控制 833

第一节 房地产营销计划 833

一、房地产营销计划的内容 833

二、改进营销计划——利润最优化模型 834

第二节 房地产营销控制的基本程序 836

一、确定应对哪些市场营销活动进行控制 837

二、设置控制目标 837

三、建立一套能测定营销结果的衡量尺度 837

四、确立控制标准 837

五、比较实绩与标准 838

六、分析偏差原因 838

七、采取改进措施 838

第三节 房地产营销控制方法 838

一、年度计划控制 838

二、其他控制方法 841

三、房地产营销审计 842

第五章 网络时代的房地产市场营销 843

第一节 网络与房地产市场营销 843

一、网络时代的特征 843

二、网络对房地产市场营销环境的作用 844

三、网络化是未来房地产业发展方向 845

第二节 网络时代的房地产市场研究 846

一、网络时代的房地产市场分析 846

二、网络时代的市场调研 848

三、网络时代的房地产产品 850

第三节 网络时代的房地产市场营销策略 851

一、网络时代的房地产营销策略 851

二、销售管理与客户服务 856

附录4-5-1 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（2008年12月20日国办发［2008］131号） 857

附录4-5-2 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（2006年7月6日建住房［2006］165号） 859

附录4-5-3 关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（2006年7月18日国税发［2006］108号） 861

附录4-5-4 关于制止违规集资合作建房的通知（2006年8月14日建住房［2006］196号） 863

附录4-5-5 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（2006年7月11日建住房［2006］171号） 864

第六章 购销住房的基本条件和程序 866

第一节 已购公房和经济适用房的上市出售 866

一、已购公房和经济适用房的概念 866

二、已购公房和经济适用房上市出售的条件 866

三、已购公房和经济适用房上市出售的程序 867

四、已购公房和经济适用房出售后的收益分配 867

五、已购公房和经济适用房上市（交易）应缴纳税费 867

第二节 商品房的购买 868

一、订购 868

二、预售 869

三、验收入住 870

四、办理房屋产权证 870

第三节 安居房的购买 872

第四节 二手房的购买 873

附录4-6-1 《经济适用住房管理办法》（2007年11日19日建住房［2007］258号） 874

附录4-6-2 廉租住房保障办法（2007年11月8日建设部等九部门颁发第162号令） 878

附录4-6-3 城市房地产转让管理规定（2001年8月15日建设部令第96号重发） 882

附录4-6-4 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（2007年8月7日国发［2007］24号） 884

第七章 房地产开发经营的税费 888

第一节 我国房地产收费状况 888

一、政府各行政事业单位对房地产的收费 888

二、我国典型城市的房地产收费状况 889

第二节 我国现行房地产税收制度 893

一、流转税类 893

二、所得税类 894

三、资源、财产税类 895

四、目的、行为税类 897

附录4-7-1 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2006年12月31日中华人民共和国国务院令第483号） 902

附录4-7-2 中华人民共和国耕地占用税暂行条例（2008年1月1日中华人民共和国国务院令第511号） 904

附录4-7-3 中华人民共和国房产税暂行条例（1986年9月15日国务院国发［1986］90号） 905

附录4-7-4 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（1995年1月21日财法字［1995］第6号） 906

附录4-7-5 中华人民共和国契税暂行条例（1999年7月7日中华人民共和国国务院令第224号） 909

第八章 房地产争议的解决 911

第一节 房产争议的种类和特征 911

一、房产争议的种类 911

二、房产争议的特征 911

第二节 解决房产争议的途径 912

一、调解 913

二、仲裁 913

三、诉讼 913

第三节 仲裁 913

一、仲裁原则 914

二、仲裁程序 915

第四节 诉讼 917

一、房产争议案件的主管与管辖 917

二、诉讼程序 918

第五节 商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题 922

一、适用范围 922

二、商品房预售合同的效力认定 922

三、商品房销售广告和宣传资料的问题 923

四、商品房认购书与定金的问题 924

五、惩罚性赔偿责任的适用 925

六、房屋的交付使用和风险责任承担 926

七、商品房包销合同 927

八、商品房抵押（按揭）贷款 928

附录4-8-1 关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（1995年12月27日法发［1996］2号） 930

附录4-8-2 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过 2003年4月28日公布 自2003年6月1日起施行） 933

第五篇 物业管理 937

第一章 物业管理基本知识与实务 937

第一节 物业管理基本概念 937

一、“物业”的含义与其属性 937

二、物业管理 938

三、绿色物业管理 939

四、设施管理 939

第二节 物业管理的产生与发展 940

一、物业管理的产生及其发展阶段 940

二、发达国家和地区物业管理的发展状况 941

三、我国物业管理的产生与发展 942

第三节 物业管理市场及运行规律 944

一、物业管理市场概念与分类 944

二、物业管理市场供求关系 946

三、物业管理市场运行规律 951

第四节 物业管理工作程序 954

一、物业管理早期介入 954

二、物业的承接查验 962

三、前期物业管理 969

四、装修管理 973

五、物业管理档案管理 977

第五节 物业服务企业的组织形式和机构设置 984

一、物业服务企业的组织形式 984

二、未来的物业服务企业的组织形式 987

三、物业服务企业的机构设置与职责分工 990

第六节 物业管理服务与标准 993

一、物业管理服务 993

二、正确处理好物业管理与服务的位置 996

三、物业管理服务标准化 997

四、物业管理服务标准制定 1001

第七节 物业管理服务开展的主体 1004

一、业主、业主大会、业主委员会 1004

二、物业服务企业 1009

三、行业协会及政府行政主管部门 1012

第二章 物业管理委托与招标投标 1013

第一节 物业管理招标 1013

一、物业管理招投标的含义 1013

二、物业管理招标方式 1013

三、物业管理招标程序 1013

第二节 物业管理投标 1017

一、物业管理企业投标程序 1017

二、各阶段的主要工作 1017

第三节 物业服务合同 1020

一、物业服务合同的属性 1020

二、物业服务合同的类型 1020

三、物业服务合同的主要内容 1021

四、物业服务合同的签订与履行 1022

五、物业服务合同的变更与解除 1022

第三章 物业管理的工程管理 1024

第一节 居住物业的管理 1024

一、新建商品房住宅小区的管理 1024

二、高级公寓的管理 1030

三、别墅区的管理 1031

第二节 商业物业的管理 1033

一、写字楼的管理 3033

二、商场及购物中心的管理 1037

第三节 工业物业的管理 1039

一、工业物业的含义 1039

二、工业物业管理的原则 1040

三、工业物业管理的特点 1040

第四节 特种物业的管理 1041

一、特种物业的分类 1041

二、特种物业管理的特点 1042

第五节 旧居住区物业管理 1042

一、旧居住区物业管理的模式 1042

二、旧居住区物业管理的模式选择 1046

第六节 房屋修缮管理 1047

一、房屋使用期质量管理 1047

二、房屋修缮施工管理 1049

三、房屋修缮技术管理 1051

四、房屋修缮的行政管理 1052

五、物业修缮档案的管理 1052

第七节 建筑设备管理 1052

一、供配电系统管理 1052

二、给排水系统管理 1055

三、供暖与空调系统管理 1058

四、电讯与网络系统管理 1062

五、交通与安全系统管理 1065

第八节 物业租赁管理 1068

一、物业租赁基本概念 1068

二、租赁 1070

三、房屋租赁合同 1071

第四章 物业公共区域管理与服务 1074

第一节 物业环境卫生管理与服务 1074

一、环境卫生管理的基本概念 1074

二、环境卫生管理的质量管理 1075

三、室内外公共区域的环境卫生管理与服务 1079

四、白蚁及虫害防治 1084

第二节 物业环境绿化管理与服务 1085

一、环境绿化管理的基本概念 1085

二、空间立体开展绿化 1087

三、绿化管理方法 1089

第三节 安全管理与服务 1092

一、安全管理的基本概念 1093

二、公共区域物业安全管理 1095

三、消防安全管理 1101

第四节 车辆停放管理与服务 1105

一、车辆管理的概述 1105

二、车辆管理工作程序、标准和规范 1107

三、智能化车辆管理系统 1108

第五章 物业服务企业形象与实施质量管理体系 1112

第一节 物业服务企业的企业形象设计 1112

一、企业形象（CI）设计的基本概念 1112

二、物业服务企业的CI系统设计 1114

三、物业服务企业品牌战略 1117

第二节 礼仪在物业服务企业形象中的作用 1119

一、礼仪接待在物业管理服务中的功能 1119

二、物业管理人员礼仪素质要求 1121

三、礼仪规范实例（上门维修服务） 1122

第三节 物业服务企业与ISO 9000 1123

一、实施ISO 9000质量体系的意义 1123

二、2000版ISO 9000质量管理体系基本知识 1124

三、物业服务企业实施ISO 9000的步骤与难点 1129

第四节 物业服务企业与ISO 14001 1132

一、关于ISO 14000与ISO 14001的概况 1132

二、开展ISO 14000贯标的意义 1133

三、建立ISO 14001环境管理体系流程图 1134

参考文献 1135