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一手房买卖篇 2

一手房买卖流程图 2

第一章 准备 3

第一步 购房前的选择 3

情景一：怎样确保买到称心如意的房子？ 3

情景二：商品房销售分为预售和现售，分别是什么意思？法律如何规定？ 4

情景三：买期房还是买现房？ 5

第二步 楼盘的了解核实 7

情景一：去哪里搜索符合自己条件的商品房？ 7

情景二：如何在网上核实楼盘和开发商的信息？ 10

情景三：到了售楼处，应该了解些什么信息？ 16

情景四：实地查看看什么？怎么看？ 21

第二章签约 26

第三步 认购书签定 26

情景一：认购书的法律性质是什么？签了会有什么后果？ 26

情景二：如何识别认购书中的风险？是否有标准文本？ 27

情景三：开发商还没有取得预售许可证的，是否可以签订认购书或预售合同？其签订行为是否有效？ 32

第四步商品房销售合同签订 33

情景一：开发商的楼书和广告，对开发商有约束力吗？ 33

情景二：签约前应当注意什么问题？ 35

情景三：购房者对示范文本只能无条件签名吗？怎样设法更改？ 36

情景四：填写示范文本应注意什么？如要修改，改什么？ 59

情景五：预购商品房的预告登记指什么？单方预告登记如何办理？ 67

情景六：预售合同签定后，不登记备案有什么后果？ 68

情景七：房屋买卖合同在办理登记过户后生效还是签约后生效？ 69

情景八：商品房销售合同网上备案和登记是怎么回事，如何办理？ 70

情景九：目前上海市预售商品房是否可以转让？转让合同有效吗？ 71

情景十：开发商将房屋全部抵押给银行后还进行销售，这种行为是否合法？对购房者有何影响？ 74

情景十一：如果开发商售房存在欺诈行为，应承担什么责任？购房者如何处理？ 74

第五步 商品房贷款合同签定 76

情景一：除了买卖合同外，购房者还需要签定哪些合同？ 76

情景二：住房公积金贷款的申请条件是什么？ 76

情景三：贷款的数额和期限有什么限制？ 78

情景四：贷款合同未能签定，商品房买卖合同如何处理？买卖合同解除后，贷款合同如何处理？ 79

第三章 交房 80

第六步 商品房的交付使用 80

情景一：接收房屋时要注意些什么？如何有效维护自己的权益？ 80

情景二：交房时，开发商应出具哪些材料？不提供的如何处理？ 81

情景三：住宅交付使用许可证是什么文件？有什么意义？查看时应当注意什么？ 82

情景四：房屋交房时对实测面积有异议，该请哪些测量机构重新进行测量？ 83

第七步 延期交房纠纷的处理 84

情景一：交房以交钥匙算还是以办理过户算？有什么区别？ 84

情景二：开发商延期交房如何处理？ 85

情景三：如果购房者延迟收房结果会怎样？因为不满意房屋等原因拒收房屋会有什么后果？ 87

情景四：上海地区预售房屋交接和产证办理具体流程是怎样的？实行商品房销售网上备案后，如何进行房屋交接？ 89

第八步 房屋质量保证及质量问题处理 90

情景一：收房时发现商品房质量可能存在问题，如何处理？ 90

情景二：房屋的保修期多久，保修范围包括哪些？ 92

情景三：认为房屋存在质量问题，申请检验要向什么机构提出？ 93

第九步 商品房维修基金交纳 93

情景一：维修基金如何交纳，什么标准？ 93

情景二：首期维修基金的交纳时限？ 94

情景三：维修基金专户的开立有何规定？ 94

第四章 办证 96

第十步 房产证办理常见纠纷及解决 96

情景一：什么时候应当办理小产权登记？ 96

情景二：未按期办理产权登记过户的如何承担责任？ 97

情景三：什么原因会造成产权证办理延迟呢？ 97

情景四：办理房产证需要准备什么材料？ 100

情景五：办理房产证有哪些流程？ 104

情景六：商品房买卖中应交纳的税费有哪些，什么标准？ 111

二手房买卖篇 113

第一部分 阿宝买房记 114

二手房买卖流程图 114

第一章 买房前的准备工作 117

第一步 找一个好的中介公司 117

情景一：怎样才能找到一套好房子？ 117

第二步 看房 119

情景一：看房要注意什么事宜？ 119

第三步 签订《看房确认书》 120

情景一：如何签订看房确认书？ 120

第四步 下定金前要了解的几个情况 125

情景一：下定金前的思考 125

情景二：下定金前对房子情况进行实际核查 126

第五步 签订《房屋买卖意向书》 129

情景一：买房前的讨价还价 129

情景二：签订买卖意向书的注意事项 130

第六步 签订《房地产买卖合同》前要谈妥的几件事 134

情景一：如何避免户口纠纷 134

情景二：如何减少支付定金和首付后的风险 135

情景三：如何保障过户手续顺利进行 137

第二章 房屋交易的步骤 140

第七步 银行抵押贷款的预审（如不选择银行贷款则越过此步） 140

情景一：使用银行抵押贷款需要哪些费用？ 140

第八步 签订正式的《上海市房地产买卖合同》 142

第九步 交付首期房款取得他项权证并办理抵押注销手续 155

情景一：交付首期房款后，能否取得他项权证？ 155

情景二：抵押注销手续应如何办理？ 155

第十步 办理贷款手续（如不需贷款则越过此步） 156

情景一：什么是《个人住房抵押借款合同》和《住房公积金个人购房担保借款公司》？有无标准文本？ 157

第十一步 办理房屋交易手续 180

情景一：怎样办理房屋交易手续？应特别注意哪些问题？ 180

第十二步 交付第二期房款 183

情景一：若不通过银行贷款，应怎样交付第二期房款？ 183

情景二：若通过银行贷款，应怎样交付第二期房款？ 184

第十三步 办理房屋交接手续，交付第三期房款 184

情景一：第三期房款是在房屋过户之后交付的吗？ 184

情景二：在交接房屋时应注意哪些问题？ 187

第三章 发生纠纷后如何打房产官司 193

第一步 诉讼的准备工作 193

第二步 立案 207

第三步 一审开庭 211

第四步 上诉 213

第五步 二审开庭 215

第六步 申请执行 217

第七步 申请再审 222

第二部分 阿宝卖房记 225

情景一：卖房该注意什么？ 225

第一步 到房产中介挂牌并签署《委托出售合同》 225

第二步 签订《居间合同》 229

第三步 签订《上海市房地产买卖合同》 232

第四步 办理提前还贷、抵押注销、过户交易手续 235

第五步 交房和收取尾款 238

经典案例篇 239

1、合同履行过程中应做好履约的证据固定工作 240

2、买卖合同签订后应当及时办理过户手续 242

3、卖旧房、买新房，产证登记应谨慎 244

4、婚前个人财产应保存好相应证据 245

5、假冒他人签名买产权合同无效获支持 248

6、租房遭遇假房东，中介公司未严格审查被判赔偿 250

7、租赁合同到期房客不能用押金当房租 252

8、代书遗嘱代书人不能代理一切，仍需有遗嘱人签名 253

9、产权人对房屋的物权受《物权法》保护不容侵犯 255

10、拆迁回购房产证只写一人名字，其他被安置人仍有权主张份额 256

11、证明无民事行为能力需举证 258

12、租赁事实存在租赁合同有效 260

13、无转租权的转租合同也具有法律效力 261

14、转让行为已完成，撤销理由难成立 263

15、备忘录具有法律效力不可轻易签署 265

16、有效的赠与不可随意撤销 266

17、业主维权应正当 268

18、无效事由不存在，合同签订应履行 270

19、违约事实已形成，当庭履行已枉然 271

20、所有权人起诉租用者让其搬迁，依法获法院支持 273

21、私自居住他人房，理应支付房屋使用费 274

22、买房瞒过中介私下交易，仍需支付中介费 276

23、签订合同要仔细，房屋用途要明确 278

名词解释 280

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本书律师主创人员介绍 292