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物业管理条例 1

第一章　总则 1

第一条 【立法宗旨】 1

案例1 业主的配偶是不是业主？ 2

第二条 【物业管理定义】 3

案例2　业主在小区内被杀害，物业公司是否应当承担赔偿责任？ 4

第三条 【选择物业服务企业的方式】 5

案例3　业主委员会要求通过招标的方式选聘新的物业公司是否具有法律根据？ 6

第四条 【物业管理发展的途径】 7

第五条 【物业管理的监管机关】 7

第二章　业主及业主大会 8

第六条 【业主及其权利】 8

案例4　业主是否必须聘请物业公司管理小区？ 10

案例5　未成年人是否享有业主投票权？ 11

案例6　业主是否有权查看物业公司的账目？ 12

第七条 【业主的义务】 13

案例7　业主是否可以利用小区空地搭建车棚？ 15

案例8　业主能否将住房改为经营性用房？ 16

第八条 【业主大会代表业主合法权益】 16

案例9　商品房完全出售之前，开发商能否成为业主大会成员？ 17

第九条 【物业管理区域的划分】 18

案例10　成立业主大会的条件是什么？ 19

案例11 一个小区内是否可以成立两个业主委员会？ 20

第十条 【业主大会成立方式】 21

案例12　业主大会成立要经过哪些步骤？ 22

第十一条 【业主共同决定事项】 23

案例13　改变小区道路用途需业主大会决定吗？开发商能否自己决定？ 24

第十二条 【业主大会会议的召开方式及决定】 25

案例14　业主大会会议必须采取集体讨论的形式吗？ 26

第十三条 【业主大会的会议类型及其启动方式】 27

案例15　业主有权提议召开业主大会会议吗？ 27

案例16　业主大会一定要定期召开吗？ 28

第十四条 【业主大会会议的通知及记录】 29

第十五条 【业主委员会的性质和职责】 30

案例17　一个小区内是否必须成立业主大会和业主委员会？ 31

案例18　业主委员会是否可以擅自放弃、变更诉讼请求？ 32

第十六条 【业主委员会的登记备案制度及其成员资格】 33

案例19　备案是否是业主委员会成立的必要条件？ 35

案例20　非业主能否担任业主委员会委员？ 36

第十七条 【管理规约】 36

案例21　《管理规约》对承租人有约束力吗？ 38

第十八条 【业主大会议事规则】 39

第十九条 【业主大会、业主委员会的职责限制】 39

案例22　房地产行政主管部门能否对业主委员会的违法活动做出处理？ 40

第二十条 【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】 41

案例23　业主大会、业主委员会与居民委员会之间有什么法律关系？ 42

第三章　前期物业管理 43

第二十一条 【前期物业服务合同】 43

案例24 开发商有权为业主选聘前期物业公司吗？ 44

案例25　开发商在售楼广告中作出的“买方免除前期物业服务费”的承诺的效力如何？ 45

第二十二条 【临时管理规约】 46

案例26　为什么由开发商制定“临时管理规约”？ 47

案例27　开发商制定的“临时管理规约”侵害了业主的合法权益怎么办？ 48

第二十三条 【对临时管理规约的说明义务以及承诺遵守的义务】 49

案例28　建设单位未尽到对《业主临时公约》的说明义务，该公约对业主是否有拘束力？ 49

第二十四条 【前期物业管理招投标】 50

案例29　开发商必须通过招投标方式选聘前期物业公司吗？ 52

第二十五条 【买卖合同内容包含前期物业服务合同内容】 53

案例30　房屋买卖合同是否应包含前期物业服务合同约定的内容？ 54

第二十六条 【前期物业服务合同期限】 55

案例31 前期物业服务合同有效期有多长？ 55

第二十七条 【建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业】 57

案例32　开发商擅自将“儿童乐园”改成变电房，应该如何处理？ 58

第二十八条 【共用物业的承接验收】 59

第二十九条 【物业承接验收时应移交的资料】 60

第三十条 【物业管理用房】 60

第三十一条 【建设单位的物业保修责任】 61

第四章　物业管理服务 62

第三十二条 【物业管理企业的性质、资质】 62

案例33　物业公司必须具备法人资格吗？ 64

第三十三条 【物业管理职业资格证书】 65

第三十四条 【物业管理区域统一管理】 65

案例34　一个物业服务区域是否可以同时存在两个物业公司？ 66

第三十五条 【物业服务合同】 66

第三十六条 【物业服务企业的义务和责任】 68

案例35　业主家中财产被盗，物业公司是否应当承担赔偿责任？ 69

案例36　小区内停放的车辆被盗，物业公司是否应当承担赔偿责任？ 70

案例37　业主家中财产被盗，可否因此拒绝交纳物业管理费？ 71

第三十七条 【物业验收和资料移交】 72

第三十八条 【物业管理用房所有权属和用途】 73

案例38　物业公司是否享有物业管理用房所有权？ 74

第三十九条 【合同终止时物业服务企业的义务】 75

第四十条 【专项服务业务的转委托】 76

案例39　物业公司将物业管理区域内的专项服务委托给专业公司是否要征得业主同意？ 77

案例40　物业公司是否可以将物业管理区域内的全部物业服务委托给其他公司？ 78

第四十一条 【物业服务收费】 79

案例41　后入住业主应按照何种标准交付物业费？ 80

第四十二条 【物业服务费交纳】 81

案例42　房屋出租后，物业服务费由谁交纳？ 83

案例43　房屋空置期间，业主可以不交物业费吗？ 84

第四十三条 【物业服务收费监督】 85

第四十四条 【业主特约服务】 85

案例44　物业公司有无帮业主出租房屋的义务？ 86

第四十五条 【公用事业单位收费】 87

案例45　物业公司代收水电费时可以收取手续费吗？ 88

第四十六条 【对违法行为的制止、报告】 89

案例46　物业公司是否有权制止业主擅自破坏承重墙的行为？是否有权没收业主的装修押金？ 91

案例47　业主自行封闭阳台，物业公司可以采取哪些措施？ 92

第四十七条 【物业服务企业的安全防范义务及保安人员的职责】 93

案例48　物业公司对其所聘的保安伤害业主所造成的损失是否承担赔偿责任？ 94

第四十八条 【物业使用人的权利义务】 96

案例49　租房客导致邻居受损，责任应该由谁承担？ 97

第四十九条 【关于物业管理的投诉】 97

第五章　物业的使用与维护 99

第五十条 【改变公共建筑及共用设施用途的程序】 99

案例50　物业公司是否有权改变物业公共部位的用途？ 100

第五十一条 【公共道路、场地的占用、挖掘】 101

第五十二条 【公用事业设施维护责任】 102

案例51 小区内供水、供气、供电等设施设备应由谁负责维护？ 103

第五十三条 【关于房屋装饰、装修的告知义务】 104

案例52　业主装修房屋，需要事先通知物业公司吗？ 104

第五十四条 【专项维修资金】 105

案例53　专项维修资金和物业费有何区别？ 107

案例54　专项维修资金来源于何处？ 107

案例55　业主不交纳专项维修资金怎么办？ 108

案例56　专项维修资金归谁所有？ 109

案例57　业主可以取回专项维修资金吗？ 110

案例58　专项维修资金由谁管理？ 111

案例59　专项维修资金的支取使用程序是什么？ 112

案例60　专项维修资金不足时怎么办？ 113

第五十五条 【对共用部位、共用设备设施经营的收益】 113

案例61　物业公司能否利用物业共用部位进行经营活动？ 115

第五十六条 【责任人的维修养护义务】 116

案例62 因物业维修不及时所造成的损害应由谁承担责任？ 118

第六章　法律责任 119

第五十七条 【建设单位违法选聘物业服务企业的责任】 119

案例63　开发商未通过招投标方式选聘前期物业公司应该如何处罚？ 120

第五十八条 【建设单位擅自处分共用部位的责任】 121

第五十九条 【拒不移交资料的行政责任】 122

案例64　物业公司被解聘后应该交还有关资料吗？拒不交还的应该如何处理？ 123

第六十条 【无资质从事物业管理的责任】 124

案例65　对没有相应资质而从事物业管理的“物业公司”应该如何处理？ 126

第六十一条 【聘用无从业资格人员的责任】 127

第六十二条 【违反委托管理限制的责任】 128

第六十三条 【挪用专项维修资金的责任】 129

案例66　专项维修资金的使用范围包括哪些？房管局拒绝物业公司挪用专项维修资金是否合法？ 130

第六十四条 【建设单位不配置物业管理用房的责任】 132

案例67　建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，应该受到什么处罚？ 133

第六十五条 【擅自改变物业管理用房的用途的责任】 133

案例68　业主们要求物业公司返还已经出租的物业管理用房的要求是否合法？物业公司应该承担什么责任？ 135

第六十六条 【擅自行为的责任】 136

案例69　业主是否可以利用小区空地搭建车棚？ 137

第六十七条 【逾期不交纳物业服务费的责任】 138

案例70　楼盘闲置，业主拒不缴费，物业公司可以提起诉讼吗？ 140

第六十八条 【业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的责任】 141

案例71 业主大会的决议违法应该如何处理？ 142

第六十九条 【公务人员违法行为的责任】 143

案例72　房管局的行政不作为行为是否应该承担法律责任？ 143

第七章　附则 144

第七十条 【施行时间】 144

附录一：实用法规 145

中华人民共和国物权法（节录）（2007年3月16日） 145

中华人民共和国城市房地产管理法（2009年8月27日） 149

保安服务管理条例（2009年10月13日） 158

城市异产毗连房屋管理规定（2001年8月15日） 167

前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003年6月26日） 169

物业服务收费管理办法（2003年11月13日） 175

物业服务收费明码标价规定（2004年7月19日） 178

住宅专项维修资金管理办法（2007年12月4日） 179

房屋建筑工程质量保修办法（2000年6月30日） 188

住宅室内装饰装修管理办法（2002年3月5日） 190

业主大会规程（2003年6月26日） 196

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年5月15日） 201

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年5月14日） 203

附录二：实用工具箱 206

前期物业服务合同（示范文本） 206

物业管理委托合同（示范文本） 220

业主公约（示范文本） 229

业主临时公约（示范文本） 232

物业纠纷诉讼流程图 239

物业纠纷仲裁程序流程图 240

物业管理费用收缴流程图 241

房屋修理管理工作程序 242

室内装修验收申请工作程序 243