房地产估价方法与操作实务PDF电子书下载

项目1 全面认识房地产估价 1

任务1 认识房地产估价 2

一、房地产估价的概念 2

二、房地产估价的要素 2

三、房地产估价的特征 5

四、房地产估价的必要性 6

任务2 认识估价中的房地产 7

一、房地产的概念 8

二、从估价角度认识土地和建筑物 8

三、房地产的特征 11

任务3 熟悉房地产价格 15

一、房地产价格的概念 15

二、房地产价格的特征 16

三、房地产价格和价值的类型 17

四、房地产价格的影响因素 23

任务4 掌握房地产估价原则 39

一、房地产估价原则的含义 40

二、房地产估价原则的内容 40

项目2 市场比较法操作 47

任务1 认识市场比较法 48

一、市场比较法的概念 48

二、市场比较法的理论依据 48

三、市场比较法适用对象和条件 49

四、市场比较法的操作步骤 49

任务2 搜集交易实例 51

一、搜集交易实例的途径 51

二、交易实例的搜集内容 52

三、建立交易实例库 54

任务3 选取可比实例 56

一、选取可比实例的数量要求 56

二、选取可比实例的质量要求 56

任务4 建立价格可比基础 59

一、统一付款方式 59

二、统一采用单价 61

三、统一币种和货币单位 61

四、统一面积内涵 61

五、统一面积单位 61

任务5 交易情况修正 63

一、交易情况修正的含义 63

二、造成成交价格偏差的原因 64

三、交易情况修正方法 65

任务6 交易日期修正 70

一、交易日期修正的含义 70

二、交易日期修正的方法 70

任务7 房地产状况修正 74

一、房地产状况修正的含义 74

二、房地产状况修正的内容 74

三、房地产状况修正的思路 75

四、房地产状况修正的方法 75

任务8 求取比准价格 81

一、求取单个比准价格的方法 81

二、求取最终比准价格的方法 82

任务9 市场比较法的综合操作 85

项目3 收益法操作 92

任务1 认识收益法 93

一、收益法的概念 93

二、收益法的理论依据 93

三、收益法适用对象和条件 94

四、收益法的操作步骤 94

五、收益法的计算公式 95

任务2 确定收益期限 106

一、收益期限的含义 107

二、收益期限的确定 107

任务3 测算净收益 108

一、净收益测算的基本原理 109

二、不同类型房地产净收益的求取 110

三、求取净收益应注意的事项 112

四、净收益流量的类型 114

任务4 估算报酬率 116

一、报酬率的含义 117

二、报酬率的求取方法 118

任务5 求取收益价格 120

任务6 收益法的综合操作 122

项目4 成本法操作 126

任务1 认识成本法 127

一、成本法的概念 127

二、成本法的理论依据 127

三、成本法适用对象和条件 128

四、成本法的操作步骤 129

任务2 明确房地产价格构成 130

一、土地取得成本 131

二、开发成本 132

三、管理费用 133

四、销售费用 133

五、投资利息 133

六、销售税费 134

七、开发利润 135

任务3 估算土地重新构建价格 136

一、重新构建价格的求取思路 137

二、土地重新构建价格的求取方法 137

三、成本法求取土地重新构建价格 137

任务4 估算建筑物重新购建价格 142

一、单位比较法 143

二、分部分项法 143

三、工料测量法 144

四、指数调整法 144

任务5 估算建筑物折旧 147

一、建筑物折旧及其原因 147

二、建筑物折旧的求取方法 148

三、建筑物折旧估算注意问题 151

任务6 求取积算价格 153

一、成本法最基本的公式 153

二、适用于新开发房地产的基本公式 153

三、适用于旧房地产的基本公式 154

任务7 成本法的综合操作 154

项目5 假设开发法操作 159

任务1 认识假设开发法 160

一、假设开发法的概念 160

二、假设开发法的理论依据 160

三、假设开发法适用对象和条件 160

四、假设开发法的操作步骤 161

任务2 调查估价对象的基本情况 162

一、调查待开发土地的基本情况 162

二、调查在建工程的基本情况 162

三、调查可装修改造或可改变用途的旧房的基本情况 163

任务3 构建开发经营方案 165

一、构建规划设计方案 165

二、确定建造标准 166

三、确定开发经营期 168

四、安排投资进度 169

任务4 预测开发完成后的房地产价值 172

一、房地产市场分析的概念与作用 172

二、房地产市场分析的内容 174

三、预测开发完成后的房地产价值 176

任务5 测算取得税费、开发成本与费用、利润 182

一、测算取得税费 182

二、测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 182

三、测算投资利息 183

四、测算开发利润 183

五、求取折现率 183

任务6 求取评估价格 186

一、假设开发法的基本公式 186

二、按估价对象细化的公式 187

三、按开发完成后的经营方式细化的公式 188

任务7 假设开发法的综合操作 191

项目6 基准地价系数修正法操作 196

任务1 认识基准地价系数修正法 197

一、基准地价 197

二、基准地价系数修正法的概念 197

三、基准地价系数修正法的原理 198

四、基准地价系数修正法适用对象和条件 198

五、基准地价系数修正法的操作步骤 199

任务2 搜集并确定基准地价 199

一、基准地价成果的组成 199

二、基准地价相关资料搜集途径 199

三、确定基准地价 200

任务3 编制影响因素条件说明表并计算修正系数 201

一、地价影响因素 202

二、编制待估宗地地价影响因素说明表 202

三、计算待估宗地地价修正系数 202

任务4 对待估宗地其他影响因素进行修正 205

一、日期修正 206

二、容积率修正 206

三、年限修正 206

四、土地开发程度修正 207

任务5 求取待估宗地价格 208

任务6 基准地价系数修正法的综合操作 209

项目7 房地产估价综合业务操作 216

任务1 获取估价业务 217

一、房地产估价业务的分类 217

二、获取房地产估价业务的途径 218

三、不应获取估价业务的情形 219

任务2 受理估价委托 220

一、明确估价基本事项 220

二、签订估价委托合同 222

任务3 制订估价作业方案 225

一、制订估价作业方案的意义 226

二、估价作业方案的主要内容 226

任务4 搜集估价所需资料 230

一、估价所需资料的内容 230

二、估价所需资料的来源 235

三、估价所需资料的整理与分析 235

任务5 现场查勘估价对象 239

一、现场查勘的重要性 239

二、现场查勘的准备工作 239

三、现场查勘的要点 240

四、现场沟通的要点 241

任务6 选定估价方法并测算估价结果 246

一、选定估价方法并测算 246

二、确定估价结果 246

任务7 撰写估价报告 254

一、房地产估价报告的要求 254

二、房地产估价报告的写作原则 255

三、房地产估价报告规范格式 256

任务8 内部审核估价报告 267

一、内部审核估价报告 267

二、内部审核的内容 267

三、内部审核的结论性意见 268

任务9 交付估价报告并收取评估费用 269

一、交付估价报告 269

二、收取评估费用 269

任务10 估价资料归档 271

一、估价资料归档的目的 271

二、估价资料归档的原则 272

三、估价资料归档的内容 272

四、估价档案保存期限 272

五、估价档案保存要求 272

六、估价档案的管理 273