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第一篇 福利与经济效率 3

第一章 经济系统与经济效率 3

1.1福利与经济效率 3

1.2 Pareto最适状况的必要条件 5

1.3达到经济效率的状况 11

1.4价格系统下达到经济效率的必要条件 14

第二篇 土地财产（不动产） 23

第二章 不动产市场的特性 23

2.1不动产市场存在吗？ 23

2.2不动产市场的效率 27

第三章不动产市场的功能 33

3.1不动产权利的交易 33

3.2不动产市场的功能 34

第四章 土地与土地资源的定价 43

4.1土地的整体性 43

4.2土地的商业租 45

4.3土地资源的定价 50

4.4存量支配流量 51

第五章不动产投资 59

5.1不动产不同权利的特别投资特性 60

5.2不动产投资人 66

5.3一般整体资产投资报酬率的水平 71

5.4各种资产报酬的型态——特别注意不动产 73

5.5资产的长期报酬：一项实证研究 79

5.6土地资源投资的需求对不动产市场的影响 84

第三篇 开发 91

第六章 开发的程序 91

6.1开发的性质 91

6.2开发者的各种问题 93

6.3主要方案的选择 97

6.4估计需求 106

6.5最适的营建支出 111

6.6基地使用的集约度 113

6.7购地款额 115

6.8开发案的选择 118

第七章 再开发的时机与开发量 119

7.1再开发的时机 119

7.2再开发率 124

第八章 不动产开发的财务 129

8.1前言 129

8.2短期融资 132

8.3长期开发融资 134

8.4长期投资融资 137

第九章 融资对商用不动产市场的影响 143

9.1 1950与1960年代的不动产市场 143

9.2 1973～4年的不动产市场崩盘 145

9.3 1989～91年的不动产崩盘 147

9.4从两次崩盘所得的教训 152

9.5不动产市场崩盘的影响 154

9.6 1999年的商用不动产状况 161

第十章 综合再开发 165

10.1综合再开发的性质 165

10.2私人企业的综合再开发 166

10.3地方政府的开发 169

10.4地方政府与私人企业的联合开发 169

第十一章 公部门的开发：本益分析 173

11.1本益分析（CBA）的功能 173

11.2 CBA的原则 175

11.3分配效果的问题 182

11.4调整市场价格 184

11.5为非市场财货定价 187

11.6外溢效果与不具体价值的处理 191

11.7选择适当的折现率 195

11.8 CBA角色的评估 200

11.9新Covent Garden市场的本益分析 203

第十二章 规划管制的经济理论 207

12.1外部效果 207

12.2规划程序 213

12.3规划管制的理论基础 215

12.4政府以规划管制作为干预方法的正反意见 222

12.5规划管制的影响 225

第十三章 营建产业 229

13.1营建产业的性质 229

13.2营建产业的需求与供给 232

13.3产品的定价 234

13.4营建业的产业结构 239

13.5建筑商的商人角色 241

13.6劳力 244

13.7生产力 246

13.8机械化 247

13.9创新 251

13.10大量生产 254

13.11现况与展望 258

第四篇 都市土地使用 263

第十四章 土地使用与土地价值 263

14.1绪论 263

14.2运输成本与区位 265

14.3决定都市土地使用的因素 269

14.4政府的政策 274

第十五章 都市土地使用型态 279

15.1企业与家庭的区位均衡 279

15.2屠能（von Thunen）模式的应用 285

15.3都市结构理论 294

第十六章 都市地区的成长 301

16.1都市成长理论 301

16.2都市阶层与中地理论 308

16.3最适的城市大小 311

16.4外溢（ overspill）问题 315

16.5绿带 317

16.6新镇 319

16.7扩大的市镇 323

第十七章 都市环境的品质：都市地区的问题 325

17.1都市衰败 326

17.2污染 333

17.3保育 340

17.4都市交通 345

第十八章 住宅 357

18.1由市场经济提供住宅 357

18.2住宅政策 361

18.3租金管制经济学 365

18.4权利分配的改变 369

18.5 1979年的政策分水岭 375

18.6土地所有权政策改变的影响 381

18.7保守党住宅策略的弱点1979～89 391

18.8住宅与通膨 392

18.9住宅市场1989～99 393

18.10未来的住宅提供 395

第十九章区域政策 401

19.1区域的问题 401

19.2从区域性观点看产业区位 403

19.3区域成长的理论与模式 408

19.4政府的政策 411

19.5都市更新 418

19.6在欧盟体制下的区域政策 421

第五篇 政府与土地资源 425

第二十章 政府总体政策对土地与财产资源的影响 425

20.1循环性的不稳定 425

20.2货币政策 428

20.3财政政策 431

20.4低通膨经济中的不动产 433

20.5有关成长与所得分配的政府角色 434

第二十一章 经济理论与公共财务 439

21.1由公部门提供财货与劳务 439

21.2公部门的支出 442

21.3公部门劳务的财源 443

21.4使用者付费 444

21.5租税 450

第二十二章 租税在土地资源上的归宿 459

22.1直接税与土地资源 459

22.2 VAT对不动产的影响 466

22.3以不动产为基础的地方税 469

22.4目前地方政府的财政 479

22.5地方财政的未来 483

第二十三章 英国的不动产与欧盟（EU） 485

23.1欧盟的单一市场 485

23.2 SEM与不动产业 486

23.3英国在世界顶级不动产市场中的地位 489

23.4单一欧洲市场（SEM）对英国的冲击 490

23.6英国加入EMU为成员的赞成与反对意见 493

23.7 EMU与英国的不动产市场 496

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索引 509