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总序 1

自序 中国房地产行业风险亟须管理 5

第一章 恒基兆业集团 1

一、概述 1

集团架构 2

李兆基语录 2

四大地产商业绩与风险比较 3

二、集团理念 6

三、恒基集团之“地产为大”篇 6

四、恒基集团之“做强做大”篇 10

高速发展期 10

稳中求胜期 34

东山再起期 48

五、恒基集团之“风险管理”篇 63

手法一：不同业务组合 63

手法二：稳定现金流 65

六、恒基集团之“派发高息”篇 67

每股股息和每股股价走势比较 68

派息比率比较 71

派发股息的现金来源分析 73

借钱、配股集资派高息，市场怎样看 75

资本负债率长期高企又如何 79

如果没有派发现金股息，其市值会如何 81

七、结论 86

第二章 新世界发展集团 87

一、新世界发展的组织结构及背景 88

二、1997—2000年发展策略 88

四大天王——企业策略 88

新世界集团——企业策略 89

三、宏观经济环境突变 92

亚洲金融风暴 92

四、新世界发展的财务问题 94

营运现金入不敷支 94

融资办法 94

举债后果 95

小结 99

五、2001一2005年发展策略 99

企业策略 99

新策略三部曲 100

六、新世界集团系内重组（一） 106

2003年——基建、港口及服务管理业务 106

进行重组及上市对新世界集团之好处 109

改善业务管理后的新创建 112

七、新世界集团系内重组（二） 115

2004年——新世界移动后门上市事件 115

新策略之成效 119

下一步计划 124

新世界百货上市计划之筹备工作 130

附录 131

第三章 新鸿基地产 135

一、公司背景 135

二、市场领导地位 137

三、人弃我取，大举吸纳 141

四、醉翁之意，一石二鸟 144

五、改朝换代 147

不败之躯 148

作茧自缚，固步自封 149

六、点石成金（一）——发展电讯业，另辟战线突围 152

七、点石成金（二）——新意网篇 155

上市集资 155

八、点石成金（三）——一个亚洲神话 158

码头争夺战之序幕 158

新地反击战：港口业务大展拳脚 159

淘金的机会就在眼前 159

鹬蚌相争，渔人得利 159

出售股权，只为赚14亿？ 160

九、投资业务实质贡献 160

十、回归地产，眷恋地产 163

红湾半岛：维港沿岸的金蛋 163

最后结果 164

疑团：真的如此放弃？ 164

十一、两代策略小结 165

十二、新地保持高股价之原因 165

表面上分散投资之掩眼法 165

经济及楼市复苏带动整体股市上扬 168

派发高股息吸引股民 168

高净资产值 169

十三、总结 172

第四章 长江实业 173

一、引言 173

二、长江实业集团架构的演变 175

三、李嘉诚王国于1997年前的发展及风险管理哲学 177

策略一 财政稳健 178

策略二 业务多元化 180

策略三 业务国际化 184

策略四 利用重组加强风险管理 190

长江基建归于和黄控股 191

香港电灯归于长江基建控股 191

市场对1997年长和系的重组反应正面 193

四、1997年后发展策略之改变 194

长和系风险管理策略再评 194

3G投资资金回报慢，造成现金周转问题 198

五、输钱皆因赢钱起 202

和黄出售Orange的经过 202

市场对和黄出售Orange的反应 203

和黄锐意发展3G 204

3G电讯业务严重亏损 205

六、亡羊补牢 分拆业务 207

第一步 拆香港固网电讯业务 208

第二步 分拆2G移动电讯业务 209

第三步 简化电讯业务架构 210

第四步 进一步分拆3G业务 211

七、总结 213

第五章 会德丰地产 215

一、会德丰系简介 215

二、吴光正和会德丰系发展的三个时期 224

吴光正重组会德丰（1993年9月至1996年8月） 224

吴光正从政时期（1996年9月至2002年3月） 233

吴光正重掌会德丰（2002年4月至现在） 240

三、会德丰的重整策略 242

重建品牌 242

重整架构 246

分散风险 252

财务策划 259

会德丰的企业前景 265

四、总结 269

第六章 信和地产 271

一、信和集团架构 271

二、财务表现与同业比较 273

股价表现 273

每股盈利表现 274

盈利与资本回报率（ROE）表现 274

盈利与资产回报率（ROA）表现 275

小结 276

三、表现落后原因 276

高地价成本 276

高负债及高融资成本 281

误判市场走势 285

小结 291

四、逆境求存 291

逆境原因 292

如何制造盈利 294

关联交易的目的 299

小结 302

五、总结 302