公寓 大廈 社区实务PDF电子书下载

第1篇 基础概念 3

一、公寓大厦管理条例规范哪些内容？ 3

二、哪些房屋适用公寓大厦管理条例？ 4

三、哪些人该遵守公寓大厦管理条例？ 6

四、公寓大厦管理维护的适用法律为何？ 8

五、公寓大厦管理条例的主管机关为何？ 9

六、公寓大厦管理条例何时生效？ 11

七、独院独户的别墅是否适用公寓大厦管理条例？ 12

第2篇 产权登记 15

一、何谓「区分所有」建物？ 17

二、专有部分的定义为何？ 18

三、何者不得成为专有部分？ 20

四、法定停车位有没有单独的所有权状？ 21

五、奖励停车位可以卖吗？ 23

六、建商超卖停车位，怎么办？ 25

七、哪些部分是属于公共设施？ 27

八、哪些是公寓大厦管理条例中规范的「共用部分」？ 29

九、如何区分「大公」和「小公」？ 31

十、「共用部分」就是「共有部分」吗？ 32

十一、约定专用之方式为何？ 33

十二、约定专用权应否支付费用？ 35

十三、何谓「权利一体化」原则？ 37

十四、屋顶平台可否约定为专用使用权？ 39

十五、防空避难室内增设停车空间可否外卖？ 41

十六、可否将地下停车场租给停车场租赁公司对外营业？而倘其停车场及车位皆使用大公用电，是否亦应多分担电费？ 43

十七、可否将法定空地租给社区之住户使用？或搭盖遮雨棚供住户停放机车、脚踏车？ 45

第3篇 住户的权利义务 47

一、我的房子爱怎么使用，别人可以管吗？ 49

二、投保公共意外责任险后，就可以为所欲为吗？ 50

三、哪些是属于公寓大厦的管理维护费用？ 53

四、社区内的游泳池可以拆除改建吗？ 54

五、区分所有权人放任专有部分破败，有法可治吗？ 56

六、楼地板漏水，由谁负责？ 58

七、管理费、公共基金得否以公寓大厦管理委员会名义开户？ 60

八、管理费用该由谁缴？ 62

九、公共基金与管理费用如何区别？ 63

十、何谓公共基金？ 66

十一、公共基金是否应随同建物一并移转？ 68

十二、管理委员会或建商不移交公共基金，怎么办？ 69

十三、住户可否在大楼外墙面悬挂招牌，管理委员会是否有权将公寓大厦之外墙出租予特定人刊登巨幅广告？ 71

十四、老旧公寓应如何重建？ 73

十五、「住户」和「区分所有权人」有什么不同？ 75

十六、可否在骑楼走道摆设摊位？ 77

十七、可否在大楼内开设餐厅？ 79

十八、可以将阳台打出或设置铁窗吗？ 82

十九、哪些行业是属于危险行业？ 84

二十、住户经营危险行为，对其他住户之火险保费差额应如何补偿？ 86

二十一、「依法」经营危险行业，才须强制投保公共意外责任险吗？ 88

二十二、公寓大厦管理条例施行前开设之餐厅，应否投保公共意外责任险？ 90

二十三、可否在大楼里养老虎？ 91

二十四、在家里打卫生麻将，也不可以吗？ 92

二十五、我们夫妻吵架，要你管？ 94

二十六、楼上住户大跳韵律操，是否有「法」可管？ 96

二十七、可否在楼梯间放鞋架、堆杂物、摆脚踏车？ 97

二十八、如何应付「一家烤肉万家香」？ 99

二十九、怎样对付违规「泊」车的人？ 101

三十、「合法」违建也会被处罚吗？ 103

三十一、邻居私设路障，应如何处理？ 104

三十二、一、二楼住户有权拒缴电梯维修费吗？ 106

三十三、馀屋要由建商负担管理费用吗？ 108

三十四、夹层屋合法吗？ 109

三十五、可否利用地下停车场内有发电室、发电机等重要机房前之空间，规划为停车位？ 112

三十六、可否擅自变更其地下室法定停车位之使用？例如停放机车或将车位围起来当仓库使用？ 113

三十七、管理委员会可否将违规车辆锁住并对车主处以罚款？ 116

三十八、冷气机滴水，管委会有无法可管？ 117

三十九、住户于装潢施工时擅自破坏了RC墙，算不算破坏结构体？管委会如何处理？又于装潢后，公共管道间排水管破裂，谁需负责？ 119

四十、顶楼住户搭盖违建，管理委员会应如何处理？ 122

四十一、顶楼住户因屋顶漏水，修缮费应由何人负担？ 124

四十二、可否在装潢时变更原有之管线？ 125

四十三、建设公司能否在移交之前挪用公共基金？ 127

四十四、可否依住户之性质（一般住户及营业住户）分别收取不同之管理费？对于欠缴管理费之住户可否公布其姓名？ 128

四十五、自始未迁入社区，可否向管理委员会请求返还已预付于建商但其后已移交予管委会之管理费、水电费、及装潢保证金？ 131

第4篇 管理组织 135

一、何谓住户规约范本？ 137

二、住户规约如何订定？规约之内容为何？ 138

三、住户规约非得遵守吗？ 140

四、购买中古屋，是否须受原规约的拘束？ 142

五、原区分所有权人欠缴管理费，新区分所有权人有代为缴纳的义务吗？ 143

六、何谓区分所有权人会议？ 145

七、区分所有权人会议如何召集？ 146

八、会议纪录应由何人制作？ 148

九、何谓区分所有权比例？ 150

十、区分所有权人会议的表决权如何计算？ 151

十一、如何委托他人出席区分所有权人会议？ 153

十二、区分所有权人会议如何达成决议？ 154

十三、以举手的方式表决改选管理委员，可以吗？ 157

十四、承租人可以担任管理委员会委员吗？ 159

十五、国宅成立的自治会是否应受到公寓大厦管理条例之规范？ 161

十六、何谓管理负责人？ 163

十七、管理委员会与管理负责人之职务为何？ 165

十八、管理委员会如何才有当事人能力？ 168

十九、管理委员会有没有法人资格？ 170

二十、管理委员会有无断水断电之权利？ 172

二十一、管理委员会不移交社区经费、公共基金怎么办？ 174

二十二、如何选任信誉良好的管理服务人？ 176

二十三、与管理服务公司签约，应注意哪些事项？ 178

二十四、管理委员怠忽职务无所谓吗？ 179

二十五、「区分所有权总价」是什么？ 181

二十六、应由何人向主管机关报备？ 183

二十七、报备时应检附哪些资料？ 185

二十八、大厦管理员有无代收文件的权限？ 188

二十九、在大楼装设无线电基地台应取得谁之同意？ 190

三十、公寓大厦迟未组成管理委员会，住户该怎么办？ 193

三十一、同一个社区内，可否以建筑物之型态不同成立第二个管理委员会吗？ 195

三十二、主任委员可否在管理委员会开会禁止其他委员发言？能否依其个人意见即调整管理费？ 197

三十三、管理委员之任期多久？迟不改选应怎么办？ 199

三十四、主任委员不能任事，得否由他人代理社区事务？ 201

第5篇强制迁离与强制出让 205

一、何谓恶邻条款？其立法依据何在？ 207

二、恶邻条款有无违宪之虞？ 209

三、如何对付欠缴管理费的恶邻？ 210

四、强制迁离及强制出让之要件为何？ 212

五、管理委员会该如何催告？ 214

第6篇 建商 217

一、取得建造执照后，才能预售房屋吗？ 219

二、建商应提列公共基金吗？ 220

三、建商之申报义务为何？ 222

附录 225

附录一 公寓大厦管理条例 227

附录二 公寓大厦管理条例施行细则 245

附录三 公寓大厦规约范本 248

附录四 公寓大厦管理组织申请报备处理原则 262

附录五 公寓大厦管理委员会组织成立报备注意事项 274

附录六 公寓大厦管理条例主管机关暨承办单位资料表 276

附录七 公寓大厦公共意外责任保险投保及火灾保险费差额补偿办法 280

附录八 公寓大厦管理服务人管理办法 282

附录九 内政部八十五年二月五日台（85）内地字第八五七八三九四号函 287

附录十 内政部营建署八十五年三月十二日（85）营署建字第○三二七八号函 288

附录十一 财政部八十五年一月三十日台财融第八五○二○六八三号函 289

附录十二 财政部八十六年一月十五日台财税字第八六一八七九一○○号函 289

附录十三 内政部营建署八十六年一月三十日（86）内营字第八六七二一六四号函 290

附录十四 内政部营建署八十六年七月二十九日（86）内营字第八六七三三三九号函 290

附录十五 内政部营建署八十五年四月十七日（85）内营字第八五○二五三二号函 291

附录十六 内政部营建署八十六年三月十二日（86）内营字第八六○二○一九号函 291

附录十七 内政部营建署八十六年四月十八日（86）内营字第八六○三○六九号函 292

附录十八 内政部营建署八十六年二月二十六日（86）内营字第八六七二三○九号函 292

附录十九 内政部营建署八十六年五月二日（86）内营字第八六七二七三二号函 293

附录二十 内政部营建署八十六年五月二日（86）内营字第八六七二七三二号函 293

参考书目 294