解析不动产证券化PDF电子书下载

推荐序 5

林序 7

第一编 不动产证券化概论 32

1不动产证券化条例的立法目的 32

一、不动产所有权的法律关系基本架构转化 33

二、「地利共享，钱畅其流」的市场目标 33

三、增加小资本投资人的投资管道 33

四、不动产投资的变现性、流通性与获利性 33

五、不动产所有人以社会大众资金开发不动产 34

六、「资金大众化、产权证券化、经营专业化」的总体经济目标 34

2不动产证券化的法律适用 35

3不动产证券化的主管机关 40

一、确立不动产证券化的法律架构 40

二、为使不动产之证券化得以顺利依市场机制运作而厘清并解决相关法律适用与课税问题 41

三、确定主管机关及目的事业主管机关的管理架构 41

4可以作为证券化标的之「不动产」 43

5「证券化」的募集资金机制 47

6不动产「投资信托」与「资产信托」 51

一、不动产证券化条例架构不动产证券化的两个态样 51

二、「不动产投资信托」师法美国，「不动产资产信托」借镜日本 51

三、不动产「投资信托」与「资产信托」，都是采信托型（SPT）的投资架构 52

四、不动产「投资信托」与「资产信托」，都是进入不动产证券化运作轨道的导管体与媒介体 53

7不动产「投资信讬受益证券」与「资产信托受益证券」 55

一、受益证券是「有价证券」 55

二、受益证券是不动产从「传统物权持有型态」转化为「持有表彰经济效益有价证券」的必然产物 55

三、受益证券是不动产证券化的投资人（受益人）持有用以表彰权利的有价证券 56

四、受益证券是运作不动产证券化的募资工具与媒介 56

五、受益证券是受托机构发行或交付的权利凭证 56

8不动产证券化的「受托机构」 58

一、受托机构是不动产证券化的枢要 58

二、可以经办不动产证券化业务之「信托业法所定信托业」 59

三、信托业法规定之信托业定义 59

四、信托业之设立 60

五、不动产证券化条例施行后，重新公告申请许可设立信托公司 60

六、信托业负责人应具备资格条件暨经营与管理人员应具备信托专门学识或经验准则 62

七、受托机构违法募集发行受益证券、私募交付受益证券的处理 62

9「不动产投资信托基金」彰显金钱信托的本质 64

10「信托监察人」的产生及保护投资人利益之权限 67

一、信托监察人的设置目的 67

二、信托监察人是由受托机构选任 67

三、信托监察人的资格限制 67

四、信托监察人之决任 68

五、受托机构选任信托监察人之通知受益人义务 69

六、信托监察人之权限及违反之处罚 70

七、信托监察人执行职务之疑义 72

11不动产证券化业务的「利害关系人」禁止交易规范 73

一、不动产资产信托的委托人 74

二、信托监察人 74

三、其他利害关系人 74

12不动产证券化业务的「不动产管理机构」 77

13「封闭型基金」为主的不动产投资信托 81

14不动产证券化的「专业估价者」及估价时机 85

一、专业估价师 85

二、其他依法律得从事不动产估价业务者 86

三、不动产证券化业务应办理估价的时机 87

第二编 不动产投资信托 90

1募集或私募不动产投资信托受益证券之程序 90

2私募不动产投资信托受益证券 94

一、不动产投资信托受益证券私募对象 94

二、受托机构提供财务、业务或其他资讯的义务 96

三、受托机构于缴纳价款完成日起十五日内报请备查义务 96

四、受益证券转让限制之注记 96

五、私募不动产投资信托受益证券准用证券交易法的范围 96

3募集或私募不动产投资信托受益证券之申请、核准与撤销或废止核准 99

一、中央目的事业主管机关出具意见书及证券主管机关核准募集受益证券 100

二、申请核发「上市同意函」 101

三、申请核发「上柜同意函」 104

四、募集受益证券于申请后至核准前，受托机构发生财务或业务重大变化，或申请书件内容变动之处理 106

五、私募受益证券应申请核准情形 106

六、受托机构募集或私募受益证券，不应予以核准申请之情形 106

七、募集受益证券，经申请核准后的办理事项 108

八、逾期未募足之处理 108

九、私募受益证券，经申请核准后的办理事项 109

十、募集受益证券经申请核准后的撤销或废止核准情形 109

十一、于国外募集或私募受益证券的规定 110

十二、私募受益证券经申请核准后撤销或废止核准情形 111

4私募不动产投资信托受益证券之申报与撤销或废止生效 112

一、填具申报书并检具书件，向主管机关申报生效 113

二、中央目的事业主管机关出具意见书 113

三、申报生效日期 113

四、停止申报发生效力事由及补正、申请解除停止申报生效之效果 113

五、退回申报生效案件之事由 114

六、申报生效后应办理事项 115

七、于国外私募受益证券之申请结汇 116

八、申报生效后之撤销或废止生效 116

5不动产投资信托计画的拟订与变更 118

一、不动产投资信托计画应记载事项 118

二、不动产投资信托计画是受托机构经营不动产投资信托业务的准据 119

三、不动产投资信托计画之变更 120

四、不动产投资信托计画变更之申请核准或申报生效 121

五、申请核准或申报生效办理不动产投资信托计画变更之审核 122

6不动产投资信托契约的内容 123

7不动产投资信托契约的变更、终止及受托机构之辞任与解任 127

一、不动产投资信托契约之变更 127

二、不动产投资信托契约之终止 128

三、不动产投资信托契约之法定终止事由 129

四、契约终止时之受托机构义务 129

五、契约终止不准用金融资产证券化条例规定之情形 130

六、受托机构对受益人所负责任之解除 130

七、受托机构之辞任与解任 130

八、受托机构辞任或解任后应尽义务 131

九、不动产投资信托契约之定型化契约范本与订约精神 132

十、受托机构辞任或解任时拒不履行应尽义务之处罚 132

8募集不动产投资信托受益证券应提供「公开说明书」 133

一、公开说明书编制的基本原则 133

二、公开说明书「封面」应刊印事项 133

三、公开说明书「封里」应刊印事项 134

四、公开说明书「封底」应刊印事项 135

五、公开说明书编排方式 135

六、不动产投资信托受益证券公开说明书内容应记载事项 135

七、公开说明书应存置场所 142

八、关于募集不动产投资信托受益证券提供公开说明书之罚则 142

9私募不动产投资信托受益证券应提供「投资说明书」 143

10不动产投资信托基金的运用原则与限制 146

一、投资或运用之标的以不动产为原则 146

二、投资于有价证券的限制 147

三、闲置资金的运用范围 148

四、受托机构以信托财产借入款项之限制 148

五、不动产投资信托基金之流动性资金范围与比率 151

11不动产投资信托基金进行大额不动产交易前的估价与公告 152

一、交易前由专业估价者依不动产估价师法规定出具估价报告书 152

二、专业估价者出具估价报告书应遵行事项 153

三、交易行为的公告 154

四、私募不动产投资信托受益证券，不适用不动产证券化条例第二十二条规定 154

12不动产投资信托基金的运作与风险控管 155

一、受托机构运用不动产投资信托基金的流程 155

二、「投资分析报告」、「投资决定纪录」、「执行纪录」应记载事项 155

三、受托机构运用不动产投资信托基金的控管程序 156

四、各项书面资料的建档保存 156

五、受托机构营运的风险控管 156

六、私募不动产投资信托基金不适用不动产证券化条例第二十三条及第二十五条第一项第四、五、六、七款规定 158

13不动产投资信托之信托财产出租不受租金与租期的限制 159

一、不受不动产出租的租金限制 159

二、不受不动产出租的租期限制 160

14募集不动产投资信托基金应设置「信托财产评审委员会」 162

一、信托财产评审委员会的设置与运作 162

二、信托财产评审委员会洽请专业估价者出具估价报告或洽请专家出具意见 162

三、不动产投资信托基金之净资产价值的计算 163

四、不动产投资信托基金每一受益权单位净资产价值之计算与公告 163

五、私募不动产投资信托受益证券，不适用不动产证券化条例第二十六条规定 164

15不动产投资信托基金的会计、费用与盈利分配 165

一、不动产投资信托基金的独立会计 165

二、不动产投资信托基金的会计簿册 165

三、委托人、受益人、利害关系人不得请求阅览、抄录或影印会计帐簿 166

四、受托机构向受益人收取手续费与报酬，或于信托财产中扣除支付 167

五、受托机构办理不动产投资信托业务产生之费用及税捐，迳由信托财产中扣除缴纳 167

六、应分配之收益，应于会计年度结束后六个月内分配予受益人 168

第三编 不动产资产信托 170

1募集或私募不动产资产信托受益证券之程序 170

一、申请书或申报书及应检附书件 170

二、募集、私募、申请核准、申报生效 173

三、未经申请核准或申报生效而募集发行受益证券之处罚 174

四、申请核准或申报生效提供不实文件之处罚 175

五、委托人提供不实财产资料之处罚 175

六、不符资格之受托机构私募受益证券之处罚 175

七、委托人交付信托财产有不实情事之赔偿责任 175

2募集不动产资产信托受益证券应提出「证券承销商评估报告」及「信用评等机构信用评等报告」 177

一、「评估报告」编制原则 177

二、「评估报告」应载明评估事项 178

3私募不动产资产信托受益证券 181

一、不动产资产信托受益证券私募对象 181

二、受托机构提供财务、业务或其他资讯的义务 183

三、受托机构于缴纳价款完成日起十五日内报请备查义务 183

四、受益证券转让限制注记 183

五、私募不动产资产信托受益证券准用证券交易法的范围 183

4募集或私募不动产资产信托受益证券之申请、核准与撤销或废止核准 186

一、中央目的事业主管机关出具意见书及证券主管机关核准募集受益证券 187

二、证券主管机关不核准受托机构募集不动产资产信托受益证券情形 187

三、申请核发「上市同意函」 189

四、申请核发「上柜同意函」 191

五、募集受益证券于申请后至申请核准前，受托机构发生财务或业务重大变化，或申请书件内容变动之处理 193

六、私募受益证券应申请核准情形 193

七、受托机构募集或私募受益证券，不应予以核准申请之情形 194

八、募集受益证券经申请核准后办理事项 196