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买卖篇 2

一、房屋交易委托阶段 2

专题1 民事行为能力 2

一、民事行为能力的法律基本概念及分类 2

二、限制／无民事行为能力人不合规签约的法律风险 4

案例解析——精神分裂症签署的购房合同能够履行吗？ 4

三、完全／限制／无民事行为能力人应当如何出售／购买房屋 7

四、思考题 8

五、民事行为能力相关法律条文 8

专题2 代理人 9

一、代理和代理人的法律基本概念及后果承担 9

二、无代理权的法律风险 11

案例解析——父女反目，女儿擅自出售病榻上父亲的房屋反获赔偿 12

三、表见代理概念及法律后果 13

案例解析——购房后无故惹纠纷，惊现房主公证委托书作假，能否保住房子？ 14

四、委托代理人应当如何出售／购买房屋 15

五、思考题 15

六、代理权相关法律条文 16

专题3 共有权人 17

一、共有权的法律基本概念 17

二、未经共有权人同意出售房屋的法律风险或后果 18

案例解析——以配偶不同意出售房屋为由试图违约的后果 18

案例解析——结婚登记在先，房本下发在后，是夫妻共有财产吗？ 19

三、思考题 20

四、共有权相关法律条文 21

专题4 公司产权 22

一、公司产权房屋的法律基本概念 22

二、公司出售／购买房屋的方法 22

三、思考题 23

四、公司产权相关法律条文 24

专题5外籍及港澳台人士购房 25

一、外籍及港澳台人士的基本概念 25

二、外籍人士的签约风险 25

案例解析——外籍人士不具备购房资质，法院判退中介费 25

三、外籍及港澳台人士如何出售／购买房屋 28

四、思考题 29

五、外籍及港澳台人士相关法律条文 29

专题6出租房屋交易 30

一、出租房屋的基本概念及一般原则性法律规定 30

二、过户后不能交房的法律风险或后果 32

案例解析——出售人将“未带租约”的房屋出售给购房人，无法交房终赔偿 32

三、出售／购买已被出租房屋的注意事项 33

四、思考题 34

五、出租房屋相关法律条文 35

专题7经济适用住房 36

一、经济适用住房的法律基本概念 36

案例解析——签约时未说明是经济适用住房，签约后发现不能按期过户的法律后果 36

二、出售／购买经济适用住房的注意事项 38

三、思考题 38

四、经济适用住房的相关法律条文 39

专题8已购公房 40

一、已购公房的法律概念 40

二、出售／购买已购公房方式 40

三、思考题 43

四、已购公有住房相关法律条文 43

专题9央产房 45

一、央产房的法律概念 45

二、签约后发现无法办理央产上市的法律风险或后果 46

案例解析——未办央产上市要担责 46

三、思考题 47

四、央产房相关法律条文 48

专题10学区房 49

一、学区房的基本概念 49

二、学区房交易风险 49

三、出售／购买学区房的注意事项 50

四、思考题 52

专题11继承房屋 53

一、继承的法律基本概念 53

二、继承的顺序及相关法律概念 53

三、签约后无法办理继承公证的法律风险或后果 54

案例解析——已故老人为出卖人，合同被判无效 54

四、未经其他继承人同意出售房屋的法律风险或后果 55

案例解析——擅自处分引发的合同无效 56

五、出售／购买涉及继承房屋的方式 57

六、思考题 58

七、继承相关法律条文 58

专题12赠与房屋 59

一、赠与房屋的法律基本概念 59

二、出售／购买涉及赠与房屋的注意事项 60

三、思考题 60

四、房屋赠与的相关条文 61

二、房屋交易定金支付阶段 63

专题13定金 63

一、定金的概念 63

二、定金罚则的法律概念及适用 63

三、签署定金协议的注意事项 64

案例分析——交易未谈妥，法院判退定金 65

四、定金相关法律条文 66

专题14定金支付 67

一、定金支付的注意事项 67

二、支付定金后违约不再购买的法律风险或后果 67

案例解析——支付定金后违约不买主张返还定金能被支持吗？ 68

三、思考题 69

四、定金支付相关法律条文 70

三、房屋交易签约阶段 71

专题15 贷款购房 71

一、购房贷款的基本概念 71

案例解析——购房贷款不能及时到位导致房屋买卖合同出现纠纷 72

二、办理购房贷款时需注意的事项 73

三、思考题 74

四、贷款购房相关法律条文 75

专题16 购房资质 76

一、购房资质的基本概念 76

案例解析——无购房资质要求解约，反被判赔偿15万元 77

二、限制购房资质时出售／购买房屋的注意事项 78

三、思考题 78

四、购房资质相关政策性文件 78

专题17网签 80

一、网签的基本概念 80

二、网签的操作流程 80

三、办理网签的相应风险 81

四、办理网签的注意事项 82

五、网签的相关政策性文件 83

专题18连环单 84

一、连环单概念及分类 84

二、连环单的法律风险 84

案例解析——出售人换房未成，购房人赔偿损失 85

三、连环单交易风险的防范 86

四、思考题 87

五、违约责任相关法律条文 88

专题19交易房屋有抵押 89

一、房屋抵押的基本概念 89

案例解析——出售人不能解押的法律风险 90

二、出售／购买有抵押房屋的方式 92

三、思考题 93

四、房屋抵押相关法律条文 93

专题20交易房屋被查封 95

一、交易房屋被查封的基本概念及类型 95

二、交易房屋被查封的法律风险 95

案例解析——签前查封房之法院判例 96

案例解析——签后房屋之法院判例 97

三、交易被查封的房屋 98

四、思考题 99

五、关于房屋被查封相关法律条文 100

专题21凶宅 102

一、凶宅的概念 102

案例分析——笼罩婚房的凶宅阴影 103

二、凶宅交易 105

三、思考题 105

四、合同撤销和解除相关法律条文 106

专题22合同签署方法及标准 107

一、房地产交易合同的一般性必备条款 107

二、合同签署不规范导致合同不能继续履行 108

案例解析——合同签署不明确咋办？解约？赔偿？ 109

三、签署房地产交易合同的注意事项 110

四、思考题 112

五、相关法律条文 112

四、房屋交易履约阶段 113

专题23合同履约 113

一、履约行为的法律基本概念 113

案例解析——出售人未及时提供公证授权委托书致房屋买卖合同被解除 115

二、房屋交易履约过程的注意事项 116

三、思考题 117

四、合同履行相关法律条文 118

专题24违约责任 120

一、违约责任的法律概念及分类 120

案例解析——违约后是否认赔定金就可以？ 122

二、违约行为的处理 124

三、思考题 125

四、违约责任相关法律条文 125

专题25不可抗力 126

一、不可抗力的法律基本概念 126

案例解析——“房产新政”是否属于不可抗力 127

二、不可抗力的处理 129

三、思考题 129

专题26房款支付 131

一、未如期支付房款应当承担的法律责任 131

案例解析——未按合同约定支付房款招来巨额损失 131

二、自行支付房款后房财两空 132

案例解析——自行付款房财两空悔终生 132

三、房款支付的风险 132

四、风险应对措施 133

五、房款支付注意事项 134

六、思考题 134

专题27房屋过户 135

一、房屋过户的基本法律概念 135

二、未如期办理过户手续的法律责任 135

案例解析——未如期办理过户手续应承担的违约责任 135

三、房屋过户的注意事项 136

四、房屋未如期过户的处理方式 138

五、思考题 138

专题28物业交割 140

一、未如期办理物业交割的责任 140

案例解析——未如期办理物业交割手续应当承担的法律责任 140

二、办理物业交割手续的注意事项 141

三、思考题 142

专题29房屋交付 144

一、未如期交付房屋应当承担的法律责任 144

案例解析——出售人逾期交房，法院判决其承担违约责任 144

二、办理房屋交付的注意事项 145

三、思考题 146

专题30户口迁出 148

一、未如期迁出户口应当承担的法律责任 148

案例解析——户口迁出纠纷之法院判例 148

二、关于户口迁出的注意事项 149

三、思考题 150

五、房屋交易涉及解约、诉讼阶段 152

专题31解约 152

一、解约场景 152

二、解约方式 153

租赁篇 160

专题32群租房 160

一、群租内涵 160

二、出租／承租房屋以作为“群租房”的法律风险或后果 162

三、群租房相关法律条文 164

专题33经济适用住房租赁 165

一、什么是经济适用住房？ 165

二、经济适用住房出租的风险 166

三、经济适用住房租赁相关法律条文 167

专题34廉租住房 169

一、廉租住房的基本概念及相关法律规定 169

二、出租／承租廉租住房的法律风险或后果 169

三、廉租住房租赁相关法律条文 171

专题35二房东 172

一、什么是“二房东” 172

二、与无转租权的“二房东”订立房屋租赁合同的法律风险和后果 172

案例解析——罗某等诉李某等房屋租赁合同纠纷案 173

三、与“二房东”签订租赁合同的注意事项 175

四、思考题 176

五、“二房东”相关法律条文 177

专题36商业店铺租赁 179

一、商业店铺概念 179

二、签署、履行商业店铺租赁合同的注意事项 179

专题37违章建筑 183

一、违章建筑的法律概念 183

二、出租／承租违章建筑的法律风险或后果 183

三、违章建筑相关法律条文 185