房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）PDF电子书下载

第五编 房屋买卖纠纷裁判思路与规范指引 533

第一章 商品房预售合同纠纷裁判思路与规范指引 533

本章导读 533

一、商品房预售合同的效力应当如何认定？ 534

同类问题 536

二、商品房预售合同签订后，规划许可证被行政部门撤销的，是否影响商品房预售合同的效力？ 537

三、商品房预售合同签订后，商品房预售许可证被行政部门撤销，是否影响商品房预售合同的效力？ 539

四、出卖人签订商品房预售合同时，其持有的预售许可证明已过有效期，该预售合同是否有效？ 540

五、出卖人在商品房买卖合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字，能否将出卖人的该行为等同于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”？ 542

同类问题 544

六、商品房预售合同登记备案是否影响合同效力？ 545

七、对预售合同登记与预告登记的异同如何认定？ 550

八、如何认定商品房买卖预约合同是否具备合同的“实质性要件”？ 551

同类问题 555

九、开发商在预售商品房时未告知买受人所购房屋内铺设公共管道，是否承担民事赔偿责任？ 556

第二章 商品房买卖认购纠纷裁判思路与规范指引 559

本章导读 559

一、商品房买卖认购书的性质如何认定？ 560

同类问题 563

二、认购书签订的时间如何认定？ 565

三、作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效？ 567

四、预约合同内容的“确定性”标准如何判断？ 570

五、违反认购书的民事责任如何认定？ 573

同类问题 575

六、当事人如果不履行认购书中签订本约的义务，对方当事人能否请求违约方承担强制履行的责任？ 577

七、如何认定开发商与买受人在商品房认购书中约定的定金性质？ 580

八、出卖人恶意违反商品房订购书，导致商品房买卖合同不能订立，买受人要求出卖人赔偿除双倍返还定金之外的其他损失，如预期利益损失，应如何处理？ 582

同类问题 584

九、以格式合同出现的商品房认购书中含有单方权利约定条款，该商品房认购书是否有效？ 586

第三章 商品房销售广告和宣传纠纷裁判思路与规范指引 589

本章导读 589

一、商品房销售广告的性质如何认定？ 590

二、怎样认定商品房销售广告是否为虚假广告？ 593

同类问题 595

三、商品房虚假销售广告的责任如何承担？ 596

四、商品房宣传资料是否具有法律效力？ 599

五、如何理解实际交付的房屋与样板房之间的一致性？ 601

第四章 商品房买卖合同纠纷裁判思路与规范指引 603

本章导读 603

一、商品房现售合同是否以出卖人取得商品房预售许可证明为生效条件？ 604

同类问题 609

二、商品房买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖？ 610

三、商品房“一房数卖”合同效力如何认定？ 613

四、商品房“一房数卖”合同如何履行？ 617

五、“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济？ 621

同类问题 622

六、惩罚性赔偿在合同责任中能否广泛适用？ 624

七、审判实践中如何区分适用《商品房买卖合同解释》与《消费者权益保护法》 627

同类问题 630

八、对《商品房买卖合同解释》第八条中的“合同目的不能实现”如何理解？ 632

九、商品房买卖合同履行费用过高，守约方请求继续履行的，是否予以支持？ 636

第五章 商品房交付使用和风险责任承担纠纷裁判思路与规范指引 640

本章导读 640

一、商品房交付时间的判断标准如何界定？ 641

二、商品房交付条件的判断标准如何界定？ 643

同类问题 645

三、开发商不具备交付条件交房是否承担逾期违约责任？ 649

同类问题 650

四、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的性质如何区分？ 658

五、出卖人与买受人办理了商品房交付手续，买受人又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，应如何处理？ 659

六、出卖人在交付房屋时，要求买受人按照出卖人制定的房屋交付流程先行预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等其他费用后，才能交付房屋钥匙，应如何处理？ 661

七、开发商因政府部门迟延办理备案而逾期交房能否免责？ 663

同类问题 665

八、不具备交付条件交房的违约计算的止算点如何认定？ 667

九、购房者无正当理由拒绝接收房屋应承担何种法律责任？ 670

同类问题 671

十、房屋毁损、灭失的风险如何分担？ 673

十一、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？ 675

十二、善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准如何确定？ 677

十三、投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承担建成后房屋的合同性质及效力如何判定？ 680

第六章 商品房买卖民事责任纠纷裁判思路与规范指引 684

本章导读 684

一、在商品房质量存在何种瑕疵时，购房者可以拒收房屋？ 685

同类问题 687

二、对商品房主体质量不合格如何认定？ 688

三、商品房质量瑕疵如何认定？ 690

四、交通噪音污染中的商品房质量瑕疵责任如何认定？ 693

同类问题 695

五、室内环境污染致使他人损害是否构成环境污染侵权案件以及室内环境污染致使他人损害纠纷案件的举证责任应当如何分配？ 695

同类问题 698

六、人防地下室是否记入公摊面积？ 704

七、开发商擅自调整房屋层高的违约责任如何认定？ 706

八、房屋买卖纠纷违约金的计算标准如何确定？ 708

九、如何调整当事人在商品房买卖合同中约定违约金过分高于违约行为造成的损失？ 710

十、商品房买卖合同没有约定违约条款，守约方可否请求违约方承担违约责任？ 714

第七章 商品房买卖合同解除纠纷裁判思路与规范指引 716

本章导读 716

一、如何界定房屋质量问题解除合同的条件？ 717

二、合同解除权的行使期限及其性质如何认定？ 718

同类问题 721

三、因一方当事人过错致房屋买卖合同解除后的损害赔偿范围是否包括房屋差价部分？ 722

同类问题 723

四、房屋登记机构的过错造成经济损失是否属于行政赔偿范畴？ 724

第八章 房屋产权证书纠纷裁判思路与规范指引 727

本章导读 727

一、如何准确理解办证的义务主体？ 728

二、对房地产开发企业完成房屋初始登记的审查标准如何认定？ 730

三、因第三人原因导致办证延误，开发商是否承担违约责任？ 732

四、办证请求权是否适用诉讼时效？ 734

五、支付违约金诉讼时效如何起算？ 736

六、延期办证违约金的计算标准如何认定？ 739

第九章 商品房包销纠纷裁判思路与规范指引 741

本章导读 741

一、关于商品房包销的法律性质如何认定？ 742

同类问题 745

二、能否以包销人没有取得房地产经营资格为由而认定包销合同无效？ 747

三、开发商将应由包销人销售的商品房擅自出售，应否赔偿包销人的损失？ 749

同类问题 752

四、开发商擅自销售包销商品房构成违约，包销人在何种情况下可解除合同？ 753

五、包销人不按包销合同约定价格销售商品房，应否承担违约责任？ 755

六、包销人在开发商与买受人商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位如何确定？ 756

七、在买受人因买卖合同与开发商发生的纠纷中，包销人最终所应承担的是连带责任，还是补充责任？ 758

第十章 商品房担保贷款合同纠纷裁判思路与规范指引 761

本章导读 761

一、商品房按揭贷款合同未能签订并导致商品房买卖合同不能继续履行时当事人请求解除合同和赔偿损失如何处理？ 762

同类问题 763

二、如何界定商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系？ 766

三、商品房担保贷款合同纠纷案件中银行的诉讼地位如何认定？ 768

四、开发商为借款人所提供之保证行为的效力如何认定？ 770

五、因开发商的过错导致买受人未偿还按揭贷款而引发的纠纷，当事人的诉讼地位如何认定？ 773

六、买受人未按期还贷，开发商代为清偿后是否可以取得追偿权向买受人主张权利？ 775

七、开发商在预售商品房时，未向买受人告知房屋已设抵押权的事实，其行为应当如何处理？ 777

八、房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效以及如何履行？ 779

同类问题 782

九、商品房买卖合同解除后，买受人主张解除商品房担保贷款合同的依据是什么？ 783

十、在买受人、按揭银行都未提起解除抵押担保贷款合同的请求的情形下，开发商能否单独提起解除抵押担保贷款合同？ 785

同类问题 787

十一、商品房买卖合同解除后抵押担保与保证之间的关系如何协调？ 791

十二、商品房买卖合同解除后，损失如何承担？ 793

十三、对“假按揭”合同效力应如何认定？ 795

十四、商品房按揭中提前还贷如何处理？ 798

十五、地震作为不可抗力免责事由能否适用于按揭债务？ 800

第十一章 房产新政下商品房买卖纠纷裁判思路与规范指引 803

本章导读 803

一、因房产新政中的限贷政策引发的纠纷如何处理？ 804

同类问题 809

二、因房产新政中的限购、禁购政策引发的纠纷能否适用情势变更原则？ 812

同类问题 816

三、房屋买卖合同明确约定买受人不得以不可抗力之外的任何理由作为免除违约责任的事由，买受人能否以房产新政限贷为由主张免除违约责任？ 818

同类问题 822

四、房产新政导致责任免除的问题如何处理？ 823

同类问题 826

五、因房产新政实施导致房屋买卖合同解除的事由如何认定？ 827

同类问题 828

六、受限购、限贷政策影响产生的居间合同纠纷如何处理？ 832

同类问题 835

第十二章 二手房买卖纠纷裁判思路与规范指引 837

本章导读 837

一、已设有抵押的二手房买卖合同的效力如何认定？ 838

同类问题 839

二、未取得产权证书的二手房买卖合同的效力如何认定？ 840

同类问题 843

三、二手房买卖合同中房屋差价的损失如何赔偿？ 844

四、房屋买卖居间合同中的“跳单”行为和“反跳单”条款的效力如何认定？ 847

同类问题 850

五、对中介机构在二手房交易中的法律地位如何认定？ 853

同类问题 855

六、中介机构所提供信息与事实不符是否承担责任？ 857

七、非独家委托出售时中介机构对买受人的违约金请求权能否成立？ 859

八、“阴阳”房地产居间合同情形下居间报酬如何确定？ 861

九、对房屋借名登记的行为如何处理？ 862

同类问题 864

第十三章 婚姻家庭继承案件中房屋纠纷裁判思路与规范指引 872

本章导读 872

一、夫妻房产赠与合同在变更登记前能否撤销？ 873

二、房屋登记在夫妻一方名下或第三人名下的产权如何认定？ 876

同类问题 878

三、离婚案件中按揭房屋如何认定和处理？ 880

四、离婚案件中父母赠与房屋的归属如何认定？ 884

同类问题 887

五、对《婚姻法解释（三）》第7条如何理解与适用？ 888

六、双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方能否主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割？ 892

七、离婚案件中对违法建筑如何处理？ 894

八、夫妻关系存续期间一方签订房屋买卖合同的效力如何认定？ 896

同类问题 898

九、夫妻一方婚前房产婚后增值的归属如何认定？ 899

十、在房屋征收中，以产权置换方式取得房屋离婚时如何分割？ 902

同类问题 903

第十四章 特殊房屋买卖纠纷裁判思路与规范指引 905

本章导读 905

一、查封期间对查封房进行转卖的，房屋买卖合同是否有效？ 906

二、产权式酒店的酒店管理者与投资者之间的法律关系如何认定？ 908

三、商铺转让纠纷如何处理？ 910

四、虚构房屋买卖套取银行贷款的房屋买卖合同和贷款行为的效力如何认定？ 913

五、如何界定公有住房使用权的法律属性？ 915

六、如何认识已购经济适用房再次买卖的效力？ 918

七、经济适用房购房指标转让纠纷中买卖合同的效力如何认定？ 922

八、购买“房改房”纠纷如何处理？ 924

第六编 物业服务合同纠纷裁判思路与规范指引 931

第一章 业主物业管理权纠纷裁判思路与规范指引 931

本章导读 931

一、如何认定业主物业管理权的法律来源？ 932

二、业主是否是物业服务合同的合同主体？ 934

三、物业使用人可否成为物业服务合同的当事人？ 936

四、业主的撤销权是否应当受到限制？ 938

五、未出席业主大会或业委会的业主，其撤销权如何行使？ 939

六、业主能否请求认定管理规约无效？ 941

同类问题 943

第二章 物业服务合同纠纷裁判思路与规范指引 945

本章导读 945

一、如何界定物业服务合同的性质？ 946

同类问题 948

二、物业使用人是否有义务交纳物业费？ 949

三、物业使用人在以自己的名义与物业服务企业直接订立物业服务合同的情况下，业主是否应就支付物业费义务承担连带责任？ 951

同类问题 953

四、物业服务企业应否承担安全保障义务？ 954

同类问题 956

五、新建成物业是否受前期物业服务合同调整？ 957

同类问题 958

六、物业使用人不交纳物业管理费，业主承担何种责任？ 959

同类问题 961

七、如何认定开发商作出的“赠送物业服务费”的承诺？ 962

同类问题 964

第七编 房屋租赁纠纷裁判思路与规范指引 969

第一章 房屋租赁合同效力认定纠纷裁判思路与规范指引 969

本章导读 969

一、违法建筑出租的效力如何认定？ 970

同类问题 972

二、是否进行消防验收对房屋租赁合同的效力有何影响？ 972

同类问题 974

三、是否竣工验收对房屋租赁合同的效力有何影响？ 975

同类问题 976

四、是否登记备案对房屋租赁合同的效力的有何影响？ 978

五、一房数租对租赁合同的效力有何影响？ 981

六、出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任？ 983

七、房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人是否可以请求继续履行合同？ 985

八、如何界定公有住房使用权的法律属性？ 988

同类问题 990

第二章 租金标准纠纷裁判思路与规范指引 992

本章导读 992

一、合同履行期限较长而市场变化较大，当事人要求调整租金的标准如何处理？ 993

二、因维修租赁物影响租赁物的使用要求调整租金的应当如何处理？ 994

同类问题 996

三、因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，租金能否调整？ 997

四、因不可归责于承租人的事由导致租赁物毁损灭失，承租人要求调整租金的认定标准是什么？ 998

五、租金的诉讼时效起算有何标准？ 1000

六、房屋租赁合同无效，租金的认定标准有何变化？ 1001

七、未经出租人同意，承租人转租的，出租人解除合同或者请求确认转租合同无效时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分的利益，是否予以支持？ 1003

八、房屋实际使用人与承租人构成并存的租赁合同，签约的承租人是否应承担支付租金的义务？ 1005

九、房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人如何维护自己的权益？ 1007

同类问题 1008

第三章 房屋租赁合同解除权纠纷裁判思路与规范指引 1010

本章导读 1010

一、双方订立了长期租赁合同，但约定如果承租方逾期十天不缴纳租金，出租方可以解除合同。一旦承租方逾期未缴纳租金，出租方能否解除合同？ 1011

二、如何认定承租人是否正当使用出租房屋，未正当使用，出租人如何救济？ 1013

三、承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人是否可以解除合同？ 1015

四、在房屋租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的，应当如何进行处理？ 1017

五、租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，应当如何进行处理？ 1019

六、出租人承担的瑕疵担保义务如何认定，承租人享有什么权利？ 1020

七、出租人在哪些情况下可以解除租赁合同并提前收回房屋？ 1023

八、承租人在哪些情况下可以解除租赁合同并提前退租？ 1026

同类问题 1030

九、经出租人同意的转租合同，因承租人拖欠出租人租金，出租人要求解除租赁合同，而次承租人要求继续履行的，如何处理？ 1032

十、承租人因自身原因导致房屋租赁合同无法继续履行的，能否要求解除合同？ 1034

十一、出租人可否以承担违约责任为代价，解除不符合法定或约定解除条件的房屋租赁合同？ 1036

十二、房屋租赁纠纷后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否正当合法？ 1037

同类问题 1040

十三、租赁物毁损的原因，是否影响出租人的维修义务？ 1040

十四、对于承租人支出的使租赁物改善或价值增加的费用中，如何认定哪些属于应当返还的有益费用？ 1042

同类问题 1044

第四章 转租纠纷裁判思路与规范指引 1046

本章导读 1046

一、如何理解转租的法律后果？ 1047

同类问题 1049

二、未经出租人同意的转租合同的效力如何认定？ 1050

同类问题 1052

三、未经出租人同意的转租，出租人行使撤销权的期限如何确定？ 1053

四、承租人未经出租人同意转租的，其向次承租人收取租金是否构成不当得利？ 1055

同类问题 1056

五、人民法院是否应当受理公有住房权属变更与确认纠纷案件？ 1058

六、租赁权能否继续存在于抵押物之上，因行使抵押权而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束？ 1060

第五章 承租人优先购买权纠纷裁判思路与规范指引 1063

本章导读 1063

一、侵害承租人优先购买权的出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力如何认定？ 1064

二、房屋承租人存在违约行为，其主张优先购买权能否得到支持？ 1067

三、房屋承租人优先购买权行使条件的判断标准是什么？ 1068

同类问题 1070

四、转租情形下的承租人是否享有优先购买权？ 1072

同类问题 1073

五、出租人出卖房屋负有通知承租人的义务，通知义务的形式和内容如何认定？ 1074

同类问题 1076

六、通过拍卖方式出卖租赁房屋的，承租人是否享有优先购买权？ 1078

同类问题 1081

七、出卖人以折价、变卖方式出卖房屋的，承租人是否享有优先购买权？ 1083

八、承租人的优先购买权与共有人优先购买权并存发生冲突时，应当保护哪一个权利人的优先购买权？ 1085

同类问题 1088

九、租赁合同未经登记对承租人优先购买权有何影响？ 1089

十、当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人能否以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权？ 1091

同类问题 1092

第六章 房屋租赁装饰装修物纠纷裁判思路与规范指引 1094

本章导读 1094

一、承租人恶意添附的装饰装修物如何处理？ 1095

二、承租人善意添附的装饰装修物如何处理？ 1096

三、租赁期限届满或者解除后，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？ 1100

四、租赁合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？ 1102

同类问题 1104

五、经出租人同意的装修，租赁合同期满后承租人能否以不当得利为由请求出租人补偿已形成附合的装饰装修费用？ 1105

六、对于出租人同意的已经形成附合的装饰装修，租赁期满后出租人是否有权要求承租人恢复原状或赔偿损失？ 1108

同类问题 1111

第七章 买卖不破租赁纠纷裁判思路与规范指引 1114

本章导读 1114

一、租赁期间租赁物发生所有权变动的，租赁合同的效力如何认定？ 1115

同类问题 1118

二、买卖不破租赁的适用是否要求租赁合同登记？ 1119

三、买卖不破租赁的客体范畴是哪些？ 1121

四、买卖不破租赁在破产财产处理过程中如何适用？ 1123

同类问题 1125