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第一章 购房选择因素 1

第一节 开发商的选择 1

一、选好开发商 1

二、审查房屋在开发与销售方面的合法性 2

第二节房屋位置的选择 3

一、方位与距离合适 3

二、交通便捷 4

三、城市设施水平高 4

四、生活方便 4

五、环境良好 4

第三节 房屋环境的选择 4

一、环境污染 5

二、自然、人文景观 5

三、居住区的内部环境 5

四、居住区的规模与档次 6

第四节 市政基础设施和综合配套设施因素 6

一、市政基础设施 6

二、交通状况 6

三、综合配套设施 6

第五节 房屋户型结构的选择 7

一、套型面积 7

二、户型功能 7

三、现代户型特点 8

四、特殊户型结构 8

五、朝向、层次、采光、层高、通风 9

第六节 房屋的质量因素 10

一、注意考察工程质量 10

二、查验《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 11

三、优先购买品牌与“星级”房 12

第七节 房屋价格因素 12

一、商品房的价格构成 13

二、房价的影响因素 13

三、房价谈判的注意事项 14

第八节 物业管理因素 15

第九节 购房因素的综合比较 16

一、定性分析 16

二、定量比较 16

三、各类型住宅的经济性比较 17

第二章 房屋的购置 18

第一节 商品房的购置 18

一、期房的购置 18

二、现房的购置 21

三、外销房的购置 21

四、商品房购销合同（契约）的签订 22

五、商品房的交付 24

第二节“二手房”的购置 25

一、“二手房”的购置 25

二、上市已购公房（房改房）的购置 27

三、“二手房”买卖合同的签订 28

四、“二手房”买卖的交付 28

第三节 享受国家政策性优惠房屋的购置 29

一、经济适用住房（含安居房）的定义 29

二、经济适用住房的特点 29

三、购买经济适用住房的程序 30

第四节 购房纠纷的处理 30

一、购房纠纷的类型 30

二、购房纠纷的防范 31

三、购房纠纷的处理 33

附：《商品房购销合同示范文本》 35

第三章 房地产权属登记发证 43

第一节 房地产产权 43

一、土地所有权 43

二、土地使用权 43

三、房屋所有权 44

四、房地产他项权利 44

第二节 房地产权属登记 45

一、常见的房屋产权形态 45

二、房屋权属登记种类 46

三、房屋权属登记的基本程序 47

四、遗失、破损房屋权属证书的补办 49

五、如何识别房屋权属证书的真伪 49

第三节 房产测量 52

一、房产平面图 52

二、面积测算的内容及方法 52

三、房屋建筑面积的测算 53

四、房屋共有公用建筑面积的分摊 53

附：表3-1江苏省部分省辖市新建商品房登记、发证程序表 55

表3-2江苏省部分省辖市二手房（存量房）登记、发证程序表 58

表3-3江苏省部分省辖市已购公有住房（房改房）和经济适用住房上市出售登记、发证程序表 63

第四章 资金筹措 67

第一节 自有资金 67

第二节 住房公积金 67

一、住房公积金的缴存 68

二、住房公积金的提取 68

第三节 住房补贴 69

一、住房补贴的发放对象 69

二、住房补贴的面积标准 69

三、住房补贴的计发方式 69

四、住房补贴的发放程序 70

第四节 个人住房贷款 71

一、政策性个人住房贷款（公积金贷款） 71

二、商业性个人住房贷款 73

三、个人住房组合贷款 76

第五节 房地产抵押 77

一、房地产抵押的概念 77

二、房地产抵押的范围 78

三、房地产抵押的限制 78

四、抵押合同的签订 78

五、办理房地产抵押的注意事项 79

六、房地产抵押合同登记的办理 79

第六节 付款方式比较 80

第五章 房地产中介 82

第一节 房地产中介 82

一、房地产中介服务机构 82

二、房地产中介服务合同的主要条款 82

三、国家对房地产中介服务的要求 83

第二节 房地产咨询 84

一、对从事房地产咨询业务人员的要求 84

二、国家对咨询机构的要求 84

三、房地产咨询的收费标准 84

四、咨询机构的选择 85

第三节 房地产价格评估 86

一、房地产价格评估人员资格认证制度 86

二、估价机构等级分类及营业范围 86

三、房地产估价原则、方法 87

四、目的不同的房地产价格评估 88

五、房地产价格评估的程序和收费 90

第四节 房地产经纪 92

一、《房地产经纪人资格证》 92

二、房地产经纪人 93

三、房地产代理 94

五、房地产经纪与房地产代理的收费 94

第六章 物业管理 96

第一节 物业管理的目的、属性 96

一物业管理的概念 96

二、物业管理的目的 96

三、物业管理的属性 96

第二节 物业管理的交接 97

一、新建房地产项目的交接 97

二、购买物业后，业主和使用人需办理的入住手续 97

第三节 物业管理机构 98

一、业主及业主委员会 98

二、物业管理企业及其权利义务 99

三、对物业管理企业的选择 100

第四节 物业管理的内容 100

一、公共服务 100

二、专项服务 101

三、特约服务 101

第五节 物业管理的资金筹措与使用 101

一、物业管理专项基金 101

二、物业管理服务费 101

第六节 物业管理的其他问题 102

一、物业管理维修责任的划分 102

二、《物业管理委托合同》的签订 103

三、物业管理中应注意的问题 103

附：《物业管理委托合同示范文本》 105

第七章 房地产基本知识 115

第一节 房地产的分类和特性 115

一、房地产的特性 115

二、建成物业的分类与土地使用年限 116

第二节 房地产的转让 116

一、房屋产权的转让 116

二、土地使用权的转让 118

三、房地产转让的无效形式 119

第三节 房地产置业投资 120

一、房地产置业投资的利弊 120

二、房地产置业投资的主要方向 121

三、房地产置业投资的决策 122

四、房地产置业投资的注意事项 123

第四节 住宅名词解释 123

一、公有住宅、私有住宅、新建公有住宅、公有旧住宅 123

二、高层住宅、多层住宅、住宅组团、住宅小区 123

三、单元式住宅、公寓式住宅、花园式住宅、小康型住宅、别墅式住宅 124

四、砖混结构住宅、钢混结构住宅、框架结构住宅、跃层式住宅、复式住宅 124

五、住宅的套型、户型、朝向、进深、开间、层高、净高、建筑面积、使用面积、套内建筑面积、产权面积、销售面积、容积率、户室比 124

六、商品房、高档房、经济适用住房、安居房、康居房、解困房、廉租房、增量房、存量房、集资房、房改房、二手房 125

附录 126

1.中华人民共和国城市房地产管理法 126

2.城市房地产转让管理规定 132

3.城市商品房预售管理办法 135

4.已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 137

5.商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 139

6.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 141

7.住房公积金管理条例 143

8.个人住房贷款管理办法 147

9.城市房地产抵押管理办法 150

10.城市房地产中介服务管理规定 155

11.城市房屋租赁管理办法 158

12.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 161

13.住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法 163

14.城市异产毗连房屋管理规定 165

15.城市房屋修缮管理规定 167

16.江苏省住房制度改革领导小组关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案 171

17.江苏省城市住宅区物业管理办法 175

18.江苏省城市房屋置换服务管理暂行办法 180

19.江苏省城市房屋拆迁货币安置补偿管理办法 182

后记 185