都市更新解析PDF电子书下载

第一章 都市更新之基本认识与财务可行性评估 1

第一节 都市更新之基本认识 1

一、都市更新之定义 1

二、都市更新之目的 1

三、都市更新之好处 1

四、都市更新之处理方式 3

五、都市更新之实施方式 3

六、都市更新无法尽如人意 4

第二节 都市更新之申请实施流程 5

一、公划更新地区都市更新案之申请实施流程 5

二、自划都市更新单元案之申请实施流程 7

第三节 都市更新财务可行性之评估 9

一、都市更新的“大饼理论” 9

二、财务可行性评估方法 10

第二章 权利变换机制如何运作 35

第一节 权利变换之意义与如何运作 35

一、权利变换之意义 35

二、权利变换机制如何运作 36

第二节 土地是主流价值是核心 47

一、土地才是权利变换的主流 47

二、价值是权利变换之核心 50

第三章 如何判断都市更新合建契约是否合理而决定宜否签署同意书 57

第一节 如何判断合建契约是否合理及宜否签署同意书 57

一、事业概要同意书及事业计画同意书之规定 57

二、决定宜否签署同意书之关键要件 62

第二节 房地产权分配方式之类型举例及比较 84

一、类型一：有载明更新前一坪土地换取更新合建后房地产权分配计算原则、计算过程及结果 85

二、类型二：有载明更新前一坪土地换取更新后房屋面积坪数，但无计算原则、计算过程及结果 89

三、两种类型之比较 90

四、常被关心之课题 92

五、判断宜否签署同意书之八大要领 93

第三节 如何判断应否主张撤销同意书 94

一、法令规定撤销同意之时机与要件 94

二、易生争议之处 95

三、如何判断应否主张撤销同意 98

四、不同意参加都市更新者，如何保护自己权益使损失减至最小 98

第四节 都市更新合建契约结合都市更新权利变换法令规定后之法律效力 100

一、都市更新合建契约之法律效 100

二、都市更新权利变换之法律效力 105

三、都市更新合建契约结合都市更新权利变换之法律效力 108

第四章 建筑面积检讨表之制作原理与都市更新建筑容积奖励之计算方法 120

第一节 建筑面积检讨表之制作原理 120

一、名词定义 120

二、总楼地板面积及产权登记面积之概估方法 125

第二节 都市更新建筑容积奖励 127

一、法令规定 127

二、建筑容积奖励上限 135

三、奖励额度之计算公式 136

第五章 都市更新成本之内容与节省方法 142

第一节 都市更新成本之内容与说明 142

一、各项费用规定 142

二、营建费用说明 146

三、管理费用说明 156

第二节 都市更新成本之节省方法 157

一、节省都市更新成本并不容易 157

二、自组都市更新会自力办理都市更新是节省成本之有效方法 159

三、政府主导担任实施者办理都市更新 161

第六章 如何评定各土地所有权人之权利价值 163

第一节 更新前各土地所有权人土地权利价值之估价方法与盲点 163

一、都市更新条例之规定 163

二、不动产估价技术规则之规定 166

三、台北市都市更新权利变换估价报告书范本及审查作业须知之规定 169

四、更新前各宗土地地价估价方法之盲点 189

第二节 区分所有建物各户权利价值比例之执行盲点与分析 194

一、估价方法 194

二、区分所有建物立体分配地价之执行盲点与分析 204

第三节 既成巷道、公设地、法定空地及屋地比例不对等之土地权利价值 207

一、既成巷道 207

二、公共设施保留地 209

三、法定空地 211

四、土地实际持分较建物对应土地之合理持分不对等情形 213

第四节 更新后房地权利价值之估价 213

一、估价方法 213

二、应注意避免低估更新后房价 220

三、收益法之盲点 221

第五节 更新后土地及建物分配清册之制作原理 223

一、分配清册 223

二、制作原理 227

三、更新后房地价值之高低与实施者、土地所有权人（含权利变换关系人）分配权益有密切关系 230

第六节 权利价值异议处理之规定与提出异议之要领 230

一、权利价值异议处理之规定 230

二、异议提出之适当时机 231

第七章 都市更新权利变换实例模拟及解析 234

第一节 基础资料 234

一、地区范围 234

二、土地产权、建物产权及同意比例 234

三、都市计画土地使用分区管制 236

四、邻近房价市场行情 236

第二节 建筑容积奖励及建筑面积检讨 237

一、建筑容积奖励 237

二、建筑面积检讨表 238

第三节 都市更新成本及共同负担 241

一、工程费用 242

二、权利变换费用 243

三、贷款利息 245

四、税捐费用 245

五、管理费用 246

第四节 更新前后权利价值估价 247

一、估价基本事项说明 247

二、价格形成之主要因素分析 253

三、价格评估 259

第五节 更新后房地分配位置、权利价值及差额价金 313

一、申请分配及公开抽签 313

二、不能参与分配者之处理 313

三、土地及建筑物分配清册 314

第八章 都市更新各项报核计画书之制作 321

第一节 都市更新事业概要内容及其注意事项 321

第二节 都市更新事业计画书内容及其注意事项 339

第三节 都市更新权利变换计画书内容及其注意事项 376

第九章 都市更新有关产权登记与相关课题 408

第一节 都市更新前土地及建物所有人对产权登记应注意事项 408

一、尚未申办建物第一次登记之地下室，容易有产权究该为专有或其有之争议。又如为专有，应为何人专有，宜尽早厘清，申办建物第 一次登记 408

二、占有他人土地之旧违章建筑户或其他建物住户可否申请时效取得地上权登记 419

第二节 都市更新签署同意书及合建契约书有关产权约定事项 429

第三节 都市更新事业计画及权利变换计画报经政府核定后有关产权登记之相关事项 430

第四节 原有合法建物之补偿、点交、拆除与消灭登记 433

第五节 新建物完工领取使用执照后之嘱托办理权利变更或涂销登记 436