房地产法律业务操作指引PDF电子书下载

第一章 房地产开发公司的设立 1

一、主要适用法律 1

《中华人民共和国城市房地产管理法》（节录） 1

《中华人民共和国公司登记管理条例》 2

二、法律操作程序 15

（一）房地产开发公司概述 15

（二）房地产开发公司的分类 15

（三）房地产开发公司的设立 16

三、房地产开发企业的资质制度 20

（一）资质等级制度概述 20

（二）资质等级申请程序和内容 21

（三）房地产开发企业资质等级标准 22

四、主要法律文件 24

第二章 房地产项目的立项与审批 38

一、主要适用法律 38

《中华人民共和国城乡规划法》 38

《城市房地产开发经营管理条例》 49

二、法律操作程序 54

（一）选址定点和项目立项阶段 54

（二）规划总图审查及确定规划设计条件阶段 58

（三）初步设计和施工图设计审查 60

（四）规划报建图审查阶段 62

（五）施工报建阶段 64

（六）建设工程竣工综合验收与备案 65

三、相关法律制度 67

（一）房地产项目可行性研究报告 67

（二）房地产项目可行性研究报告（范本） 69

四、主要法律文件撰写 102

（一）建设工程可行性研究合同 102

（二）建设项目规划审批表 104

（三）建设用地规划许可证 106

（四）建设用地规划许可证附件 106

（五）建设工程规划许可证 107

（六）建设工程规划许可证附件 108

（七）北京市房地产项目开发流程图 109

第三章 通过招拍挂方式获取房地产项目用地 111

一、主要适用法律 111

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 111

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）（节录） 116

二、法律操作程序 118

（一）招投标法定程序 118

（二）拍卖法定程序 121

（三）挂牌法定程序 122

三、相关法律制度 123

（一）国有土地使用权出让 123

（二）国有土地使用权转让 132

（三）国有土地使用权租赁 133

四、主要法律文件撰写 134

（一）招标出让程序流程图 134

（二）国有土地使用权出让合同 134

（三）中华人民共和国国有土地使用证 139

第四章 通过股权转让受让房地产项目用地 140

一、主要适用法律 140

《中华人民共和国城市房地产管理法》（节录） 140

《城市房地产开发经营管理条例》（节录） 141

《中华人民共和国公司法》（节录） 141

《中华人民共和国民法通则》（节录） 141

《中华人民共和国合同法》（节录） 141

二、法律操作程序 142

（一）房地产开发项目转让的概念 142

（二）房地产公司收购与项目收购 142

（三）房地产开发项目的股权转让形式与程序 143

（四）房地产开发项目转让的要件 144

（五）收购房地产项目公司应该注意的主要问题 144

三、相关法律制度 145

（一）有限公司股权转让的方式 145

（二）股权转让的条件 146

（三）房地产项目转让合同的主要条款和内容 148

（四）制作和签订房地产项目转让合同应注意的问题 149

四、主要法律文件撰写 151

（一）项目转让合作合同 151

（二）补充协议 156

（三）股权转让协议 158

（四）公司股东大会决议 165

第五章 房地产项目公司股权融资 167

一、主要适用法律 167

《中华人民共和国公司法》（节录） 167

二、法律操作程序 168

（一）投资者 169

（二）房地产开发企业 172

三、相关法律制度 174

四、主要法律文件撰写 175

（一）项目融资需要提供的文件清单 175

（二）项目投资法律尽职调查清单 176

（三）股权转让法律意见书 178

第六章 房地产信托计划融资 181

一、主要适用法律 181

《信托法》（节录） 181

《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》（节录） 183

《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》 184

二、法律操作程序 186

（一）信托法律关系的建立 186

（二）信托财产的独立性 187

（三）房地产项目资金信托计划 188

三、相关法律制度 191

（一）股权信托 191

（二）房地产投资信托基金 192

四、主要法律文件撰写 194

（一）房地产项目集合资金信托计划 194

（二）房地产项目集合信托协议 200

第七章 外商投资房地产项目的法律服务 207

一、主要适用法律 207

《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 207

《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 209

《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 210

《国家外汇管理局关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》 211

《国家外汇管理局关于外商收购境内土地使用权外汇登记有关问题的批复》 214

二、法律操作程序 216

（一）外商并购境内房地产开发企业 216

（二）外商与境内合作方合作，在境外完成股权转让 217

（三）外商收购已设立的外商投资房地产开发企业 217

（四）外商投资企业境内再投资 218

（五）外商与境内合作方联合取得国有土地使用权，对项目联合或独立开发 218

（六）外商以自己名义取得国有土地使用权，独立开发 218

（七）外商与境内合作方进行施工合作 219

三、相关法律制度 219

（一）外商取得土地使用权 219

（二）外商房地产项目核准制度 221

（三）外商投资企业设立（变更）审批制度 222

（四）外汇登记制度 225

四、主要法律文件撰写 226

（一）中外合资房地产企业股权转让合同 226

（二）中外合资企业章程 234

第八章 建设工程招标活动中的法律服务 241

一、主要适用法律 241

招标公告的法律性质 241

招标活动的原则 241

招标分类 242

招标代理机构 242

招标活动的法定程序 242

评比与定标 244

二、法律操作程序 245

（一）招标投标程序 245

（二）为投标人提供的法律服务内容 253

（三）为招标人提供的法律服务内容 254

三、相关法律制度 255

（一）建设工程招投标的概念 255

（二）房地产建设工程招标的方式 256

（三）房地产建设工程招标的范围 257

四、主要法律文件撰写 260

（一）建设工程施工公开招标流程图（FIDIC） 260

（二）建设工程开工证 278

第九章 建设工程承包合同签订中的法律服务 280

一、主要适用法律 280

施工合同签订原则 280

施工合同主体要求 281

施工合同签订的条件 281

施工合同签订的形式 281

施工合同的内容 281

禁止非法转包、分包相关法律规定 284

施工合同的管理 285

二、法律操作程序 286

（一）房地产建设工程合同概述 286

（二）房地产建设工程承包合同的分类 287

（三）房地产建设工程承包合同的效力 288

（四）建设工程合同签订中应当注意的问题 289

（五）联合共同承包、分包、转包 292

（六）遏制不规范分包工程的对策 295

三、主要法律文件撰写 296

（一）建设工程施工合同 296

（二）建设工程设计合同 323

（三）建设工程勘察合同 328

第十章 商品房销售中非诉讼法律服务 334

一、主要适用法律 334

《中华人民共和国城市房地产管理法》（节录） 334

《商品房销售管理办法》 337

二、法律操作程序 343

（一）商品房预售概述 343

（二）商品房预售的条件和程序 344

（三）商品房预售合同的签订效力 346

（四）商品房预售合同的内容 346

（五）商品房现售概述 347

（六）商品房现售的条件和程序 348

三、相关法律制度 349

（一）认购书的效力 349

（二）关于定金问题 350

（三）商品房买卖合同 350

（四）商品房买卖合同补充条款的签订 351

四、主要法律文件 359

（一）法律服务协议书 359

（二）建设部颁布的商品房买卖合同 361

（三）房屋认购协议书 369

（四）商品房住宅使用说明书（样本） 370

（五）商品房住宅质量保证书（样本） 372

（六）北京市商品房预售许可证 373

（七）中华人民共和国房屋所有权证 373

第十一章 物业管理中的非诉讼法律服务 375

一、主要适用法律 375

《中华人民共和国物权法》（节录） 375

《物业管理条例》（节录） 377

《业主大会和业主委员会指导规则》 383

二、法律操作程序 392

（一）前期物业服务合同 392

（二）物业管理委托合同 393

（三）业主公约 396

三、相关法律制度 397

（一）物业管理的定义及特征 397

（二）业主的权利和义务 398

（三）物业管理法律关系 398

（四）物业管理公司与业主委员会的关系 399

（五）物业管理公司与房地产开发商之间的关系 400

四、主要法律文件 401

（一）北京市前期物业服务合同 401

（二）北京市物业服务合同 407

（三）业主临时公约（北京示范文本） 414

（四）业主委员会章程 417

（五）业主大会议事规则（示范文本） 426