ANDERUNGEN DES SACHENRECHTLICHEN GRUNDVERHALTNISSES DER WOHNUNGSEIGENTUMERPDF电子书下载

Einleitung: Gegenstand und Gang der Untersuchung 1

1.Teil: Gesetzliche Anforderungen an die Anderung des sachenrechtlichen Grundverhaltnisses 5

1.Allgemeine Grundsatze zur Anderung des sachenrechtlichen Grundverhaltnisses 5

A.Das sachenrechtliche Grundverhaltnis 5

Ⅰ.Abgrenzung zum Verhaltnis der Wohnungseigentumer untereinander 5

Ⅱ.Streitpunkt: Zweckbestimmung i.w.S 6

B.Vereinbarung und Beschluss als untaugliche Mittel zur Anderung 7

Ⅰ.Allgemeines 7

Ⅱ.Vereinbarung 8

Ⅲ.Beschluss 10

Ⅳ.Ergebnis 10

C.Verfugungsgegenstand und Verfuigungsart 11

Ⅰ.Ausgangspunkt fur weitere Folgerungen: Die Dogmatik des Begrundungsvorgangs 11

1.Begrundung durch vertragliche Teilung gemaB §3 Abs.1 WEG 11

a） Ausgangslage 11

b） Einraumung von Sondereigentum als Beschrankung der Miteigentumsanteile 11

aa） Der Wortlaut von §3 Abs.1 WEG 12

bb） Ubersicht zum Meinungsstand 12

cc） Stellungnahme 13

（1） Die Zweistufigkeit des Vorgangs 13

（2） Die Einraumung von Sondereigentum 14

（a） Originare Begrundung von Eigentum 14

（aa） Fallgruppe 1 14

（bb） Fallgruppe 2 14

（cc） Zwischenergebnis 15

（b） Ubertragung von Eigentum 15

（aa） Konstruktion 16

（bb） Kritik 16

（c） Belastung des Miteigentums 17

（d） Inhaltsanderung 18

（aa） Zulassigkeit einer Inhaltsanderung von Eigentum durch Rechtsgeschaft 18

（bb） Inhaltsanderung oder quantitative Schmalerung? 18

（cc） Die vom gewohnlichen Miteigentum abweichende Typisierung der dinglichen Befugnisse 20

（dd） Kontrolluberlegungen 21

（3） Ergebnis 21

2.Begrundung durch einseitige Erklarung nach § 8 Abs.1 WEG 21

a） Ausgangslage 21

b） Rechtsfolgen der Teilungserklarung 22

aa） Die Schaffung der zur Verbindung notigen Miteigentumsanteile 22

bb） Raume als Gegenstand i.S.v.§ 90 BGB 22

cc） Die Beschrankung der Miteigentumsanteile 22

3.Die sachenrechtlichen Elemente des Wohnungseigentums 23

4.Ergebnis 23

Ⅱ.Auswirkungen des Theorienstreits zur dogmatischen Einordnung des gebildeten Wohnungseigentums 24

1.Verfugungen uber das Wohnungseigentum als Ganzes 24

2.Anderung der Elemente und Inhaltsanderung des Wohnungseigentums 25

a） Veranderung der Elemente fuhrt zur Inhaltsanderung des Wohnungseigentums 25

b） Verfugungsgegenstand bei Anderung der Elemente 25

aa） Theorie vom grundstucksgleichen Recht （Merle） 26

bb） Theorie vom besonders ausgestalteten Miteigentum 26

cc） Theorie der ”dreigliedrigen Einheit“ （Trinitat） 27

dd） Stellungnahme 28

c） Folgerungen fur das weitere Vorgehen 29

D.Die Relevanz tatsachlicher Umstande fur die sachenrechtliche Zuordnung 30

Ⅰ.Substanzloses Sondereigentum 30

Ⅱ.Die Zurechnung der Bausubstanz 31

1.Allgemeines 31

2.Voraussetzungen der Zurechnung 32

a） Zweck des Aufteilungsplans 32

b） Notwendige Voraussetzung fur die Zurechnung:Identifizierbarkeit des Gegenstands des Sondereigentums 32

c） Hinreichende Voraussetzung fur die Zurechnung:Tatsachliche Existenz eines wohnungseigentumsrechtlichen Raumes 33

3.Rechtsfolge bei Unmoglichkeit der Zurechnung 33

a） Unterscheidung von grundbuchinternem und grundbuchexternem Bestimmtheitsgrundsatz 34

b） Rechtsfolgen bei VerstoB gegen den Bestimmtheitsgrundsatz 34

aa） VerstoB gegen den grundbuchinternen Bestimmtheitsgrundsatz 34

bb） VerstoB gegen den grundbuchexternen Bestimmtheitsgrundsatz 34

（1） Auffassung des BGH und uberwiegende Ansicht 35

（2） Stellungnahme 35

（a） Gemeinschaftliches Eigentum 35

（b） Isolierter Miteigentumsanteil? 35

（aa） Grundsatze des sog.isolierten Miteigentumsanteils 35

（aaa） Die dingliche Rechtslage 35

（bbb） Die schuldrechtliche Verpflichtung zur Korrektur 37

（bb） Ubertragung dieser Grundsatze auf den Fall extrem abweichender Bauausfuhrung? 38

cc） Besonderheiten bei nur teilweiser Zurechenbarkeit? 39

Ⅲ.Fallgruppen der aufueilungsplanwidrigen Errichtung 40

1.Verschiebung des Gebaudestandorts 40

2.Keine Grundrissabweichungen: Aufteilungsplanwidrige Mauerdurchbruche 40

3.Grundrissabweichungen 42

a） Abweichende Errichtung von Trennwanden 42

aa） AuBentrennwand einer Einheit wird verschoben 42

（1） Trennwand zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum 42

（a） Streitstand 42

（b） Stellungnahme 43

（aa） Isolierung des Problems 43

（bb） Der Raumbegriff des WEG 43

（cc） Folgerungen 47

（2） Trennwand zwischen zwei Sondereigentumseinheiten 47

（3） Besonderheiten bei minimalen Abweichungen? 47

（4） Verpflichtung zur Korrektur 48

（a） Anpassung der tatsachlichen Verhaltnisse ist zumutbar 48

（b） Anpassung der tatsachlichen Verhaltnisse ist unzumutbar 49

bb） Trennwand zwischen zwei Sondereigentumseinheiten wird nicht errichtet 49

cc） Trennwande innerhalb einer Sondereigentumseinheit werden abweichend errichtet 50

b） Errichtung zusatzlicher realer Einheiten 50

c） Nichterstellung von im Aufteilungsplan ausgewiesenen Einheiten 51

aa） Dingliche Rechtslage 51

bb） Verpflichtung zur Korrektur 52

d） Extreme Abweichung vom Aufteilungsplan 53

4.Ergebnis 54

Ⅳ.Folgerungen 54

1.Anderung der sacbenrechtlichen Zuordnung setzt keinen Umbau voraus 54

2.Keine Anderung der sachenrechtlichen Zuordnung durch bloBen Umbau 54

2.Anderungen des sachenrechtlichen Grundverhaltnisses im Einzelnen 57

A.Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum und umgekehrt 57

Ⅰ.Die Umwandlung durch Rechtsgeschaft 58

1.Umwandlung durch einseitige Erklarung analog § 8 Abs.1 WEG 58

2.Umwandlung durch Vertrag 58

a） Die Mitwirkung der Wohnungseigentumer 58

aa） Ubersicht zum Meinungsstand 58

bb） Stellungnahme 59

（1） Umwandlung durch Vereinbarung? - Die Bedeutung von § 5 Abs.3 WEG 59

（a） Raume 59

（aa） Wortlaut 60

（bb） Sinn und Zweck 60

（cc） Zwischenergebnis 60

（b） Sondereigentumsfahige Bestandteile 61

（c） Zwischenergebnis 61

（2） Systematische Einordnung des Vorgangs 61

（3） Die heranzuziehenden Vorschriften 62

（4） Besonderheiten bei der Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum 63

（a） Erfordemis einer Bestandteilszuschreibung analog § 890 Abs.2 BGB? 63

（b） Entbehrlichkeit der Mitwirkung bei Sondemutzungsrecht? 64

b） Grundbucheintragung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung 65

c） Zustimmung nach § 22 WEG 65

d） Zustimmung nach § 12 WEG 66

e） Zustimmung der Vormerkungsberechtigten 67

aa） Einhellige Auffassung: Zustimmung analog §§ 877, 876 BGB 67

bb） Stellungnahme 67

（1） Zustimmung des Vormerkungsberechtigten analog §§ 877, 876 BGB im allgemeinen Zivilrecht 68

（2） Voraussetzungen analog §§ 877, 876 69

（a） Inhaltsanderung 69

（b） Recht an einem Grundstuck 70

（c） Beeintrachtigung 70

cc） Ergebnis 71

f） Mitwirkung der Mitglieder einer werdenden Gemeinschaft 71

aa） Die Rechtsfigur der werdenden Gemeinschaft 71

bb） Reichweite der entsprechenden Anwendung der Vorschriften des WEG 72

（1） Vergleichbarkeit der Sachverhalte 72

（2） Folgerungen fuir das Mitwirkungserfordemis 73

（3） Ergebnis 73

g）“Gemengelage” 74

3.Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum durch Aufgabe des Sondereigentums? 74

a） Ubersicht zum Meinungsstand 74

b） Stellungnahme 75

Ⅱ.Umwandlung durch Gesetz? 75

Ⅲ.Ergebnis 75

B.Die isolierte Neuzuteilung von Sondereigentum 76

Ⅰ.Allgemeines 76

1.Begriff 76

2.Unterfallgruppen der Neuzuteilung von Sondereigentum 76

Ⅱ.Neuzuteilung durch Rechtsgeschaft 77

1.Zulassigkeit 77

a） Das Verbot gemaB § 6 Abs.1 WEG 77

b） Miteigentumsquote und verkorperter wirtschaftlicher Wert 78

2.Die Mitwirkung der unmittelbar betroffenen Wohnungseigent umer 78

a） Ubersicht zum Meinungsstand 78

b） Stellungnahme 80

aa） Neuzuteilung als Inhaltsanderung der Miteigentumsanteile 80

bb） Spezielles Formerfordernis aus §§ 4 Abs.1 und 2 WEG,925 BGB 81

3.Eintragung der Rechtsanderung in das Grundbuch 82

a） Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung 82

b） Erfordernis einer Bestandteilszuschreibung analog § 890 Abs.2 BGB? 82

4.Zustimmung nach § 22 Abs.1 WEG 83

5.Zustimmung nach § 12 WEG 84

a） Direkte Anwendung von § 12 Abs.1 WEG 84

b） Analoge Anwendung von § 12 Abs.1 WEG 85

aa） Voraussetzungen 85

bb） Kriterien 86

（1） Gebrauch 86

（a） VergroBerung des Sondereigentums 86

（b） Tausch einzelner auBerhalb der Wohnung gelegener Raume 86

（2） Einwirkungsmacht 87

（3） Finanzielle Auswirkungen 87

cc） Ergebnis 87

6.Zustimmung der Vormerkungsberechtigten 87

Ⅲ.Ergebnis 87

C.Die isolierte Anderung der Miteigentumsquote 88

Ⅰ.Zulassigkeit 88

Ⅱ.Mitwirkung der unmittelbar betroffenen Wohnungseigentumer 89

1.Ubersicht zum Meinungsstand 89

2.Stellungnahme 89

a） Quotenkorrektur als Ubertragung i.S.v.§ 873 Abs.1 BGB 89

b） “Neubeschrankung” des ubertragenen Anteils 90

Ⅲ.Eintragung der Rechtsanderung in das Grundbuch 91

1.Eintragung nach § 873 Abs.1 BGB 91

2.Erfordernis einer Bestandteilszuschreibung analog § 890 Abs.02 BGB? 91

Ⅲ.Zustimmung nach § 12 WEG 92

Ⅳ.Zustimmung der Vormerkungsberechtigten 93

Ⅴ.Ergebnis 93

D.Die Unterteilung von Wohnungseigentum 94

Ⅰ.Grundlagen und Rechtsfolge 94

Ⅱ.Voraussetzungen der Unterteilung 94

1.Allgemeine Anforderungen 94

a） Erklarung des unterteilenden Wohnungseigentumers 94

b） Eintragung der Rechtsanderung in das Grundbuch 95

aa） Eintragung analog § 8 Abs.2 WEG 95

bb） Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung 96

2.Tauglicher Gegenstand der Unterteilung 96

a） AusschlieBlich eigenes Sondereigentum 96

b） Rechtsfolge bei VerstoB 96

aa） Einem Anteil werden ausschlieBlich Raume des gemeinschaftlichen Eigentums zugewiesen 97

bb） Einem Anteil werden zumindest auch Raume des vorherigen Sondereigentums zugewiesen 98

cc） Keinem der Anteile werden Raume des vorherigen Sondereigentum zugewiesen 98

c） ,Heilung“ durch gutglaubigen Erwerb? 99

aa） Problemstellung 99

bb） Eintragung nimmt sowohl auf die ursprungliche Eintragungsbewilligung als auch auf die Unterteilungsbewilligung Bezug 99

cc） Eintragung nimmt ausschlieBlich auf die Unterteilungsbewilligung Bezug 100

（1） Ubersicht zum Meinungstand 100

（2） Stellungnahme 101

dd） Ergebnis 102

3.Gebot der Komplettaufteilung 102

a） Allgemeine Grundsatze 102

aa） Hinsichtlich des Sondereigentums （sog.Nebenraumproblem） 102

bb） Hinsichtlich des zu unterteilenden Miteigentumsanteils 104

b） Sog.Vorflurproblem und verwandte Fallgestaltungen 105

aa） Die relevanten Konstellationen 105

bb） Die Begrundung von gemeinschaftlichem Teileigentum 105

（1） Die vorgeschlagene Gestaltung 105

（2） Voraussetzungen von § 5 Abs.2 WEG 106

（a） Anwendbarkeit von § 5 Abs.2 WEG auf Raume 106

（b） ”dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentumer bestimmt“ 106

（aa） Ubersicht zum Meinungsstand 106

（bb） Stellungnahme 107

（aaa） “gemeinschaftlicher Gebrauch” 107

（bbb） Anlage oder Einrichtung 108

（ccc） Teleologische Reduktion 109

（ddd） Besonderheiten bei Mehrhausanlagen 109

cc） Teileigentum und Dienstbarkeit 110

dd） Mitsondereigentum und Sondermiteigentum 110

ee） Uberfuihrung in Gemeinschaftseigentum 111

（1） Ubersicht zum Meinungstand 112

（2） Stellungnahme 114

（a） Fortfall der Raumeigenschaft durch Vollzug der baulichen Veranderung? 114

（b） Umwandlung gemafB §§ 928 BGB, 5 Abs.2 WEG? 115

（aa） § 928 BGB 115

（bb） § 5 Abs.2 WEG 115

（aaa） Umbau ist vollzogen 115

（bbb） Umwandlung ohne Umbau durch Vollzug der Unterteilung? 120

ff） Ergebnis 120

c） ,Heilung“ durch gutglaubigen Erwerb bei VerstoB gegen das Gebot der Komplettaufteilung von Sondereigentum? 120

aa） Ubersicht zum Meinungstand 121

bb） Stellungnahme 122

cc） Ergebnis 123

4.Zustimmung der nicht unmittelbar betroffenen Wohnungseigentumer 123

a） Zustimmung nach § 22 Abs.1 WEG 123

b） Zustimmung zur Sicherung der Stimmkraft 123

aa） Kopfprinzip 123

bb） Wertprinzip 123

cc） Objektprinzip 124

dd） Ergebnis 124

c） Zustimmung nach § 12 WEG 125

d） Zustimmungsvorbehalt in der Gemeinschaftsordnung 125

5.Zustimmung des Vormerkungsberechtigten 126

Ⅲ.Besonderheiten bei gleichzeitiger Anderung der Zweckbestimmung i.w.S 126

Ⅳ.Besonderheiten bei der VerauBerung 127

1.Zustimmung zur Sicherung der Stimmkraft 127

a） Kopfprinzip 127

b） Wertprinzip 128

c） Objektprinzip 129

d） Ergebnis 130

2.Zustimmung nach § 12 WEG 130

Ⅴ.Ergebnis 130

E.Die Zusammenlegung von Wohnungseigentum 131

Ⅰ.Allgemeines 131

Ⅱ.Die Vereinigung 131

1.Allgemeine Anforderungen 131

a） Erklarung des Wohnungseigentumers 131

b） Wohnungseigentum am selben Grundstuck 132

c） Eintragung der Rechtsanderung in das Grundbuch 132

aa） Eintragung analog §§ 890 Abs.1 BGB, 5 GBO 132

bb） Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung 132

cc） Keine Besorgnis der Verwirrung analog § 5 Abs.1 S.1 GBO 133

2.Zustimmung der nicht unmittelbar betroffenen Wohnungseigentumer 134

a） Zustimmung nach § 22 Abs.1 WEG 134

b） Zustimmung zur Sicherung der Stimmkraft 134

c） Zustimmung zur Sicherung der geltenden Kostentragung 135

d） Zustimmung nach § 12 WEG 136

3.Zustimmung der Vormerkungsberechtigten 136

4.Ergebnis 136

Ⅲ.Bestandteilszuschreibung 136

F.Kombinationen 137

G.Grundsatz der Allstimmigkeit und Verpflichtungsvertrag 138

3.Die Zustimmung von Drittberechtigten 141

A.Isolierte Neuzuteilung von Sondereigentum 141

Ⅰ.Zustimmung der Glaubiger 141

1.Ubersicht zum Meinungsstand 141

2.Stellungnahme 142

3.Beeintrachtigung 142

Ⅱ.Haftungsentlassung 142

Ⅲ.Hafungserstreckung 143

B.Isolierte Anderung der Miteigentumsquote 143

Ⅰ.Zustimmung der Glaubiger 143

1.Ubersicht zum Meinungsstand 143

2.Stellungnahme 144

3.Beeintrachtigung 144

Ⅱ.Haftungsentlassung 144

Ⅲ.Haftungserstreckung 145

C.Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum und umgekehrt 145

Ⅰ.Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum 145

1.Zustimmung der Glaubiger 145

a） Anwendbarkeit der §§ 877, 876 BGB 145

b） Beeintrachtigung 146

aa） Grundsatze 146

bb） Ausschluss des Zustimmungserfordernisses bei Vorbehalt in der Gemeinschaftsordnung? 146

cc） Ausschluss des Zustimmungserfordernisses bei Sondemutzungsrecht? 147

（1） Ubersicht zum Meinungsstand 147

（2） Stellungnahme 147

2.Haftungsentlassung 148

3.Haftungserstreckung 149

Ⅱ.Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum 149

1.Zustimmung der Glaubiger 149

2.Haftungsentlassung 149

3.Haftungserstreckung 149

D.Unterteilung von Wohnungseigentum 149

E.Zusammenlegung von Wohnungseigentum 150

Ⅰ.Vereinigung 150

Ⅱ.Bestandteilszuschreibung 152

F.Unschadlichkeitszeugnis 152

2.Teil: Die einseitige Anderung des sachenrechtlichen Grundverhaltnisses durch den Bautrager 153

1.Grundlagen 153

A.Umfang des Regelungsbedurfnisses und Regelungsstandort 153

Ⅰ.Die drei von einander zu unterscheidenden Regelungsebenen 153

Ⅱ.Einraumung der Rechtsmacht zur Anderung der Teilungserklarung 154

1.Anderungsvollmacht im Erwerbsvertrag 154

2.Rechtsmacht als Inhalt des Sondereigentums 154

a） ”Verdinglichte“ Ermachtigung in der Gemeinschaftsordnung 154

aa） Das praktische Problem der in den Vertragen enthaltenen Vollmacht 154

bb） Ubersicht zum Meinungsstand 155

cc） Stellungnahme 155

b） Vollmacht in der Gemeinschaftsordnung 157

c） ”Verdinglichte“ Verpflichtung zur Zustimmung oder zur Einraumung der Rechtsmacht 157

aa） Ubersicht zum Meinungsstand 157

bb） Stellungnahme 159

3.Ergebnis 160

Ⅲ.Regelung zur Anpassung der vertraglichen Verpflichtung 161

1.Die vom Bautrager geschuldete Leistung 161

a） Verpflichtung zur Verschaffung von Wohnungseigentum 161

aa） Inhalt der Verschaffungsverpflichtung 161

bb） Divergenz von dinglicher Rechtslage und schuldrechtlicher Verpflichtung 162

b） Verpflichtung zur Herstellung 163

aa） Die Festlegung der geschuldeten Bauleistung 163

bb） Inhalt der Herstellungsverpflichtung und Anpassungsbedurfnis 164

cc） Anpassung der Teilungserklarung bei Anderung der Bauausfuhrung mit eigentumserheblicher Bedeutung 165

dd） Baustoffe, Materialien etc.- Eingrenzung des Untersuchungsgegenstandes 165

2.Kautelarjuristisches Mittel zur Vermeidung der Divergenz 165

a） Insbesondere: Anderungsvorbehalt i.S.v.§ 308 Nr.4 BGB 165

b） Besonderheiten bei Anderung der Teilungserklarung nach Eigentumsubergang 166

3.Ergebnis 167

Ⅳ.Begrundung der wohnungseigentumsrechtlichen Befugnis zur abweichenden Bauausfuhrung 167

1.“Ausschluss” des Anspruchs aus §§ 1004 Abs.1 BGB, 22 Abs.1 WEG 167

a） Grundlagen 168

b） Zustimmung i.S.v.§ 22 Abs.1 WEG im Erwerbsvertrag 168

aa） Zulassigkeit einer Zustimmung auBerhalb des Beschlussverfahrens 168

（1） Meinungsstand 168

（2） Stellungnahme 169

bb） Zustimmung nach § 22 Abs.1 WEG durch Anderungsvorbehalt und Anderungsvollmacht 169

（1） Vertraglicher Anderungsvorbehalt i.S.v.§ 308 Nr.4 BGB 169

（2） VertragsmaBig erteilte Vollmacht zur Anderung der Teilungserklarung 170

c） Regelung in der Gemeinschaftsordnung 170

2.Ausschluss des Herstellungsanspruchs aus § 21 Abs.4, Abs.5 Nr.2 WEG 171

a） Grundlagen 171

b） Treuwidrige Geltendmachung bei vertraglicher Befugnis 172

aa） Grundsatz: Trennung der Rechtsverhaltnisse 172

bb） Gegenseitige Beeinflussung der Rechtsverhaltnisse 172

c） Regelung in der Gemeinschaftsordnung 173

Ⅴ.Ergebnis 173

B.Strukturierung der Interessenlage 174

Ⅰ.Bestandsinteresse der Erwerber 174

1.Unterscheidung schuld- und sachenrechtliches Bestandsinteresse 174

2.Schuldrechtliches Bestandsinteresse 174

a） Allgemeines 174

b） Wesentliche Leistungsmerkmale 175

aa） GroBe, Lage und Gebrauchstauglichkeit des Sondereigentums 175

bb） GroBe des Gemeinschaftseigentums - Mitgebrauchsrecht 175

cc） GroBe des Miteigentumsanteils 176

dd） Hohe der Kostenlast （§ 16 Abs.2 WEG） 176

ee） Gesamtcharakter 176

ff） Folgerungen 177

3.Sachenrechtliches Bestandsinteresse 177

a） Allgemeines 177

b） Grunde fur die Schwachung des sachenrechtlichen Bestandsinteresses 177

aa） Vertragliche Nebenpflicht （§ 241 Abs.2 BGB） zur Mitwirkung 178

（1） Geschwachtes sachenrechtliches Bestandsinteresse bei bezweckter Angleichung der dinglichen Rechtslage an die vertragliche Verpflichtung 178

（2） Pflicht aus § 241 Abs.2 BGB auch bei Anderungsvorbehalt 178

（3） Folgerungen 178

bb） Wohnungseigentumsrechtliche Verpflichtung zur Mitwirkung 179

（1） Schmalerung des sachenrechtlichen Bestandsinteresses 179

（2） Problem: Keine werdende Gemeinschaft 179

（3） Folgerungen 179

4.Folgerungen zur Zulassigkeit einseitiger Rechtsmacht zur Anderung der Teilungserklarung 180

a） Rechtsmacht nur fur die Falle, in denen der neue Zustand eine ordnungsgemaBe Erfullung ermoglicht 180

b） Rechtsmacht auch fur sonstige Falle, in denen Mitwirkungspflicht besteht 180

c） Anderungsmacht fUrjeden Fall 180

5.Ergebnis 181

Ⅱ.Flexibilitatsinteresse des Bautragers 181

1.Uberblick 181

2.Motive zur Anderung der Teilungserklarung 181

a） Reaktion auf das Nachfrageverhalten potentieller Erwerber 181

aa） Typische Fallgestaltungen 181

bb） Folgerungen fur die weitere Untersuchung 183

b） Anforderungen des offentlichen Rechts 183

aa） Planungsanderungen wahrend des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens 183

bb） Nachtragliche Auflagen 183

cc） Folgerungen fur die weitere Untersuchung 184

c） Bautechnische Notwendigkeit 184

d） Reaktion auf aufteilungsplanwidrige Bauausfuhrung 185

e） Beseitigung von Grundungsfehlern 185

aa） Widerspruch zwischen Teilungserklarung und Aufteilungsplan 185

（1） （Grundbuchinterner） Bestimmtheitsgrundsatz 185

（2） Rechtsfolgen des Widerspruchs 186

（a） Gemeinschaftliches Eigentum 186

（b） Sonderfall: Entstehung eines isolierten Miteigentumsanteils 186

（c） Verpflichtung zur Korrektur 187

（aa） Existenz eines isolierten Miteigentumsanteils 187

（bb） Kein isolierter Miteigentumsanteil 187

bb） Verbindung von sondereigentumsunfahigen Raumen mit einem Miteigentumsanteil 188

cc） Einem Anteil werden versehentlich keine Raume als Sondereigentum zugewiesen 188

dd） Vergessen von Raumen bei der Erstellung der Teilungserklarung 188

ee） Folgerungen fur die weitere Untersuchung 189

3.Ergebnis 189

2.Zulassigkeit und Reichweite vertraglich begrundeter Anderungsmacht 191

A.Ubersicht zum Meinungsstand 191

Ⅰ.Ausgangspunkt: Grundbuchrechtliche Besonderheiten 191

Ⅱ.Anwendbarkeit der §§ 305 ff.BGB 191

Ⅲ.Zulassigkeit einer nach auBen unbeschrankten Vollmacht, § 307 Abs.1 S.1 BGB 193

Ⅳ.Zulassige Reichweite der internen Befugnis 194

1.§ 307 Abs.3 S.1 BGB 194

2.§ 308 Nr.4 BGB 195

a） Bestimmtheitsgebot （Konkretisierungserfordernis） 195

b） Zumutbarkeit der zugelassenen Anderungen 196

B.Voruberlegungen zur Losung der Streitfragen 197

Ⅰ.Keine ”doppelte“ Vollmacht 197

Ⅱ.Trennung zwischen Anderungsvorbehalt und Vollmachtsregelung 197

Ⅲ.Zusammenhang zwischen interner Befugnis zur Ausubung der Vollmacht und Anderungsvorbehalt 197

1.Anspruch aus § 241 Abs.2 BGB auf Vollzug vorbehaltener Anderungen 197

2.Interne Befugnis zur Ausubung der Vollmacht bei Anspruch auf Vollzug 198

C.Die Anpassung der vertraglich geschuldeten Leistung durch Anderungsvorbehalt 198

Ⅰ.Vorliegen einer Allgemeinen Geschaftsbedingung 198

Ⅱ.Vorrang der Individualabrede, § 305b BGB 199

1.Konkurrenzverhaltnis von § 308 Nr.4 BGB und § 305b BGB 199

2.Relevanz fur den Bautragervertrag 200

3.Ergebnis 201

Ⅲ.Eroffnung des Anwendungsbereichs der Inhaltskontrolle 201

1.Keine Festlegung der Hauptleistung 201

2.Keine deklaratorische Klausel 202

Ⅳ.MaBstab der Inhaltskontrolle 203

1.§ 308 Nr.4 BGB 203

2.§ 309 Nr.8 lit.b） BGB 203

3.§ 308 Nr.3 und 5 BGB 204

Ⅴ.Inhaltskontrolle gemaB § 308 Nr.4 BGB 205

1.Anderung oder Abweichung von der versprochenen Leistung 205

2.Zumutbarkeit 205

a） Strukturierung der Zumutbarkeitsprufung 205

aa） Erfordernis einer Interessenabwagung 205

bb） Die einzelnen Schritte der Abwagung 205

（1） Berechtigtes Interesse an der Verwendung （triftiger Grund） 205

（2） Keine erhebliche Beeintrachtigung des Leistungsinteresses 206

（3） Bestimmtheitsgebot （Konkretisierungserfordernis） 208

（4） Gebot des Interventionsminimums 208

cc） Ergebnis 208

b） Schutzwurdigkeit des Flexibilitatsinteresses des Bautragers 209

aa） Prazisierung der Ausgangsuberlegung zur Schutzwurdigkeit des Interesses 209

（1） Weitgehend anerkannte Fallgestaltungen 209

（a） Dauerschuldverhaltnisse 209

（b） Vertrage mit langeren Liefer- und Leistungszeiten 210

（c） Besonderheiten des Leistungsgegenstandes 210

（d） Gemeinsamkeiten 211

（2） Relevanz der gesetzlichen und vertraglichen Risikozuweisung 211

（3） Ergebnis 212

bb） Die Anderungsanlasse des Bautragers im Einzelnen 212

（1） Anderungen zur Reaktion auf das Nachfrageverhalten 212

（a） Anderungswunsche potentieller Erwerber 212

（b） Sonderwunsche 214

（2） Anforderungen des offentlichen Baurechts 214

（3） Anderung wegen bautechnischen Notwendigkeiten und abweichender Bauausfuhrung 216

（4） Anderung zur Erlangung wirtschaftlicher Vorteile oder aus Grunden der ZweckmaBigkeit 217

cc） Vorhersehbarkeit oder nachtraglicher Eintritt? 217

c） Bestimmtheitsgebot （Konkretisierungserfordernis） 218

aa） Zulassigkeit der Verwendung wertender Begriffe zur Begrenzung der Reichweite 218

（1） Sinn und Zweck des Bestimmtheitsgebots 218

（2） Verhaltnis von Inhalts- und Ausubungskontrolle 220

（3） Zwischenergebnis 221

bb） Bezeichnung bereits absehbarer Anderungen? 221

cc） Angabe des triftigen Grundes 221

d） Keine erhebliche Beeintrachtigung des Leistungsinteresses 223

aa） Grundlagen 223

（1） MaBstab 223

（2） Verhaltnis von Konkretisierung und zumutbarer Reichweite 223

（3） Exkurs: Weitergehende Flexibilitat durch Leistungsbestimmungsrecht 225

（4） Ergebnis 226

bb） Unerhebliche Wertminderung 226

（1） Wertminderung 226

（a） Wert und Bestimmtheitsgebot 226

（b） Gefahr der “Quersubventionierung” 227

（2） Unerheblichkeit 228

（3） Zwischenergebnis 229

（4） Wert des Wohnungseigentums und Kostenbelastung 229

（a） Kostenbelastung und VergroBerung des gemeinschaftlichen Eigentums 230

（aa） Die relevanten Konstellationen 230

（bb） Wertminderung wegen erhohter Kostenbelastung nur bei fehlendem Gebrauchsrecht 230

（b） Hinweise auf mogliche Alternativen 231

（c） Exkurs: Einseitige Anderung der Gemeinschaftsordnung 231

cc） Keine （erhebliche） Veranderung sonstiger Umstande 232

（1） Keine erhebliche Kostenmehrbelastung 232

（2） Keine Veranderung des “Gesamtcharakters” 232

dd） Weitere Konkretisierung anhand typischer Anwendungsfalle 233

（1） Anderung der Verschaffungsverpflichtung 233

（a） Veranderung vertragsgegenstandlichen Sondereigentums und vertragsgegenstandlicher Sondernutzungsrechte 233

（aa） “Vorlaufiger” Charakter des Aufteilungsplans 233

（bb） Erreichbare Flexibilitat durch Anderungsvorbehalt 234

（cc） Hinweise auf mogliche Alternativen 234

（b） Veranderung nicht vertragsgegenstandlichen Sondereigentums und Tausch nicht vertragsgegenstandlicher Sondernutzungsrechte 235

（c） Umwandlung von Gemeinschafts- in fremdes Sondereigentum und nachtragliche Begrundung von Sondernutzungsrechten zugunsten anderer Erwerber 235

（aa） Erreichbare Flexibilitat durch Anderungsvorbehalt 235

（bb） Hinweise auf mogliche Alternativen 236

（d） Umwandlung nicht vertragsgegenstandlichen Sondereigentums in Gemeinschaftseigentum 236

（aa） Erreichbare Flexibilitat durch Anderungsvorbehalt 236

（bb） Hinweise auf mogliche Alternativen 237

（e） Veranderung der Miteigentumsanteile 237

（aa） Erreichbare Flexibilitat durch Anderungsvorbehalt 237

（aaa） Grundlagen 237

（bbb） Abweichende Beurteilung bei vom Gesetz abweichender Gemeinschaftsordnung? 238

（bb） Hinweise auf mogliche Alternativen 238

（2） Anderung der Herstellungsverpflichtung 240

（a） Anderung betrifft vertragsgegenstandliches Sondereigentum 241

（b） Anderung betrifft nicht vertragsgegenstandliches Sondereigentum 241

（c） Anderung betrifft gemeinschaftliches Eigentum 241

（aa） An gemeinschaftlichem Eigentum besteht Alleingebrauchs- oder zweckbestimmtes Mitgebrauchsrecht 241

（bb） Anderung betrifft gemeinschaftliches Eigentum im Ubrigen 241

（aaa） Keine Veranderung der Eigenart der Anlage 241

（bbb） Inhaltliche Reichweite der Begrenzung 242

（ccc） Tauglichkeit der Begrenzung 242

（ddd） Folgerungen und Hinweise auf mogliche Alternativen 243

（3） Sonderfall: Unvermeidbare Abweichungen （sog.Toleranzklausel） 243

e） Gebot des Interventionsminimums 244

Ⅵ.Zusammenfassung 244

1.Der ”allgemeine“ Anderungsvorbehalt 245

a） Triftiger Grund 245

b） Verwendbarkeit wertender Begriffe 245

c） Notwendige Begrenzungen 245

aa） Anderung der Verschaffungsverpflichtung 245

bb） Anderung der Herstellungsverpflichtung 246

cc） Vermeidung einer Divergenz von Verschaffungs- und Herstellungsverpflichtung 246

dd） Zeitliche Geltung 247

2.Sog.Toleranzklausel 247

D.Alternativen zum Anderungsvorbehalt 247

Ⅰ.Ansatzpunkt: Ausgestaltung der “versprochenen Leistung” 247

1.Begrundung eines Leistungsbestimmungsrechts 248

2.Abgrenzung von Leistungsbestimmungsrecht und Anderungsvorbehalt 249

a） Richtlinien zur Abgrenzung 249

b） Innere Rechtfertigung fur die unterschiedliche Behandlung von Anderungsvorbehalt und Leistungsbestimmungsrecht 250

Ⅱ.Begrundung von Anspruchen des Bautragers 250

Ⅲ.Anpassung des Vertrages bei Fehlen eines trifigen Grundes 251

1.Aufnahme eine Leistungsbestimmungsrechts, das die Varianten konkret beschreibt 252

2.Anspruch auf Vertragsanpassung ohne triftigen Grund? 252

E.Die formularmaBige Erteilung der Anderungsvollmacht 253

Ⅰ.Erforderlicher Inhalt der Anderungsvollmacht und Anforderungen des Grundbuchrechts 253

1.Abgabe der materiell-rechtlichen Erklarungen 253

a） Der Kreis der Rechtsgeschafte 253

b） Zur Formulierung der Vollmacht zur Abgabe der materiell-rechtlichen Erklarungen 254

2.Abgabe der grundbuchverfahrensrechtlichen Erklarungen 254

a） Eintragungsantrag, § 13 GBO 255

b） Eintragungsbewilligung, § 19 GBO 255

aa） Eintragungsbewilligung der Wohnungseigentumer 256

bb） Eintragungsbewilligung der Vormerkungsberechtigten 256

c） Grundbuchverfahrensrechtliche Erklarung nach § 20 GBO? 257

d） Zur Formulierung der Vollmacht zur Abgabe der verfahrensrechtlichen Erklarungen 257

3.Grundbuchrechtliche Anforderungen an die Begrenzung der Vollmacht 257

a） Grundsatz: Begrenzung im AuBenverhaltnis als geringere Beeintrachtigung 257

b） Grundbuchrechtliche Anforderungen 258

aa） Formerfordernis aus § 29 GBO 258

bb） Grundbuchrechtlicher Bestimmtheitsgrundsatz 259

cc） Folgerungen fur die Anderungsvollmacht 259

（1） Das Problem bei der Gestaltung 259

（2） Kautelarjuristischer Ausweg 260

4.Befreiung von § 181 BGB 260

a） Vornahme des materiell-rechtlichen Rechtsgeschafts 261

aa） Erklarung fur den Eigentumer 261

bb） Erklarung fuur den Vormerkungsberechtigten 261

b） Abgabe der verfahrensrechtlichen Erklarungen 261

c） Zur Formulierung der Gestattung 262

5.Unwiderruflichkeit der Vollmacht 262

a） Ausdrucklicher Ausschluss der Widerruflichkeit 262

b） Konkludenter Ausschluss der Widerruflichkeit 263

6.Transmortale Vollmacht 263

7.”Ubertragung“ der Vollmacht （Untervollmacht） 264

8.Ergebnis 264

Ⅱ.AGB-rechtliche Zulassigkeit der Anderungsvollmacht 265

1.Anwendbarkeit der §§ 305 ff.BGB und Prufungskompetenz des Grundbuchamtes 265

a） Einseitige Rechtsgeschafte 265

b） Vollmachten, die nicht allein das Vertragsverhaltnis betreffen 266

c） Grundbuchvollmachten 267

aa） Ubersicht zum Streitstand 268

bb） Stellungnahme 269

cc） Konsequenzen fur die Praxis und Prufungspflicht des Grundbuchamtes 269

（1） Grundlagen: Prufungspflichten in Bezug auf das materielle Rechtsgeschaft 270

（a） Der Bewilligungsgrundsatz, § 19 GBO 270

（b） Weitergehende Prufungspflicht im Anwendungsbereich von § 20 GBO? 271

（2） Prufungspflichten in Bezug auf die Eintragungsvoraussetzungen 272

（a） Grundlagen 272

（b） Insbesondere: Prufung des AGB-Rechts in Bezug auf die Vollmacht zur Eintragungsbewilligung 272

dd） Zwischenergebnis 275

2.§ 305c Abs.1 BGB 276

3.§ 307 Abs.3 S.1 BGB 276

4.§ 308 Nr.4 BGB 277

5.§ 307 Abs.2 Nr.1 BGB 277

a） Abweichung von einer “gesetzlichen Regelung” 278

aa） Bevollmachtigung als solche 278

bb） Ausschluss der freien Widerruflichkeit 278

cc） Gestattung gemafB § 181 BGB 278

b） Unvereinbarkeit i.S.v.§ 307 Abs.2 Nr.1 BGB 279

aa） Abweichungsinteresse 279

（1） Das Interesse nach zugigem Handeln 279

（2） Die relevanten Fallgestaltungen 279

（a） Einseitige Anderung der Teilungserklarung bei vertraglicher Mitwirkungspflicht des Erwerbers 279

（b） Einseitige Anderung der Teilungserklarung bei wohnungseigentumsrechtlicher Mitwirkungspflicht des Erwerbers 280

（c） Einseitige Anderung der Teilungserklarung ohne Mitwirkungspflicht des Erwerbers 280

bb） Beeintrachtigung des Erwerbers 280

（1） ”Ausschluss“ des sachenrechtlichen Mitwirkungserfordernisses 280

（2） ”Ausschluss“ eines Zuruckbehaltungsrechts 280

（3） Gefahr der missbrauchlichen Ausubung 281

（a） Wirksamkeit des dinglichen Rechtsgeschafts 281

（aa） Grundsatze der nach auBen unbeschrankten Vertretungsmacht 281

（bb） Ubertragbarkeit der allgemeinen Grundsatze auf den Fall eines Insichgeschafts? 282

（b） Auswirkungen auf den Vormerkungsschutz 284

（aa） Fortbestand der Vormerkung 284

（bb） Vormerkung “an dem Vertragsgegenstand”i.S.v.§ 3 Abs.1 S.1 Nr.2 MaBV 285

（c） Zusammenfassung 287

cc） Abwagung 287

（1） Isolierte Uberprufung der Fallgruppen 287

（a） Vollmacht dient der Anpassung der dinglichen Rechtslage an vertragliche Verpflichtung 287

（b） Vollmacht dient der Anderung der Teilungserklarung bei wohnungseigentumsrechtlicher Zustimmungsverpflichtung 288

（c） Vollmacht dient sonstigen Anderungen 289

（d） Zwischenergebnis 289

（2） Berucksichtigung der Missbrauchsgefahr und ihre gebotene Eingrenzung 289

（a） Keine Anderung des vertragsgegenstandlichen Sondereigentums 290

（b） Keine Anderung des Miteigentumsanteils? 291

（c） Zeitliche Begrenzung 291

（d） Beschrankung der Ausubung auf den beurkundenden Notar 292

（aa） Ubersicht zum Meinungsstand 292

（bb） Stellungnahme 292

（aaa） Keine erheblichen Nachteile der Ausubungsbeschrankung fur den Bautrager 293

（bbb） Vermittelter Schutz der Ausuibungsbeschrankung 293

（cc） Zwischenergebnis 295

（e） Rechtfertigung der verbleibenden Missbrauchsgefahr 296

c） Ergebnis 297

Ⅲ.Begleitende Regelungen und Formulierung 297

1.Kosten der Anderung 297

2.Interne Bindungen 297

a） Anpassung der dinglichen Rechtslage an die vertragliche Verpflichtung 298

b） Anpassung der dinglichen Rechtslage bei wohnungseigentumsrechtlicher Verpflichtung 298

c） Rechtsfolge bei Fehlen ausreichender interner Bindungen 298

aa） Grundsatz 298

bb） Gutglaubensschutz gemaB §§ 171, 172 BGB 299

cc） ,Heilung“ infolge gutglaubigen Erwerbs 299

dd） Fortbestand vertraglicher Rechte 300

3.Zur Formulierung der Vollmachtslosung und der erganzenden Regelungen 301

a） Keine ausdruckliche Formulierung des Anderungsvorbehalts? 301

b） Keine unzulassige Beweislastumkehr 302

c） Zur Formulierung des Vorbehalts zur Anderung der Herstellungsverpflichtung 302

d） Zur Formulierung der Befugnis nach § 22 Abs.1 WEG 302

4.Vorsorge fur den Fall der VerauBerung durch den Ersterwerber 303

a） Weitergabeverpflichtung 303

b） Absicherung der Weitergabeverpflichtung 304

aa） Vormerkung und Zustimmungsvorbehalt 304

bb） Regelung nach § 12 WEG 305

c） Ergebnis 307

Ⅳ.Besonderheiten bei der Ausubung der Vollmacht 307

1. 17 Abs.2a S.2 Nr.1 BeurkG 307

2.Prufungspflichten des Grundbuchamtes 308

a） Wirksamkeit des materiellen Rechtsgeschafts 308

aa） Wirksamkeit der Vollmachtserteilung 308

bb） Ausubung der Vollmacht: Handeln auBerhalb der Vertretungsmacht 309

（1） Uberschreitung der nach auBen wirkenden Begrenzungen 309

（2） Uberschreitung der internen Bindungen 309

（a） Erfordernis einer beschrankten Ausubungskontrolle durch das Grundbuchamt 309

（b） Praktische Auswirkungen der beschrankten Ausubungskontrolle 310

b） Wirksamkeit der Eintragungsbewilligung 311

3.Exkurs - Einseitige Anderung der Gemeinschaftsordnung 313

A.Anwendungsfalle 313

B.Rechtsmacht zur einseitigen Anderung der Gemeinschaftsordnung 313

C.Anpassung der geschuldeten Leistung 314

3.Teil: Ergebnisse in Thesen 317

1.Teil: Gesetzliche Anforderungen an die Anderung des sachenrechtlichen Grundverhaltnisses 317

2.Teil: Die einseitige Anderung des sachenrechtlichen Grundverhaltnisses durch den Bautrager 318

1.Grundlagen 318

2.Zulassigkeit und Reichweite vertraglich begrundeter Anderungsmacht 320

Ⅰ.Anderungsvorbehalt und Leistungsbestimmungsrecht 320

Ⅱ.Die formularmaBige Erteilung der Anderungsvollmacht 322

Ⅲ.Begleitende Regelungen und Formulierung 323

Ⅳ.Besonderheiten bei der Ausubung der Vollmacht 324

Stichwortverzeichnis 325