物业管理危机处理及案例分析PDF电子书下载

第一章 物业管理：一种“新”的商品 1

一、一种“新”商品的诞生 2

二、新的市场，新的商机 5

三、顾客满意度并不高 7

四、矛盾焦点 10

附1《城市新建住宅小区管理办法》 15

附2《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 20

第二章 物业管理中的法律问题 25

一、各主体之间不存在隶属关系 26

二、物业管理中的重要法律文本 37

附1《北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》 44

附2《北京×××住宅楼使用、管理、维修公约》 48

附3《物业管理委托合同》（示范文本） 62

附4《业主公约》（示范文本） 72

第三章 物管纠纷的防患之道 75

一、告知：商业社会的信息共享 76

二、从“指腹为婚”到“比武招亲” 78

三、维修基金专款专用 85

四、物管收费应透明 88

五、妥善处理物管投诉 105

附1《北京市物业管理招投标暂行管理办法》 112

附2《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 116

附3《物业管理企业财务管理规定》 120

第四章 经验借鉴——减少物管纠纷的捷径 125

一、解密内地物管品牌 126

二、他山之石：看香港、台、日韩、新加坡 146

三、经验之谈：听听物管大师怎么说 153

五、物业管理中常见紧急事件的处理 162

第五章 物业管理纠纷案例及解析 169

1．房屋质量有问题，业主可以拒交管理费吗 170

2．开发商减免物管费的承诺是否有效 172

3．房子没住，交不交管理费 173

4．业主动辄就以拒交管理费来对付物管公司，妥当吗 174

5．赠送的阁楼，交不交物管费 176

6．2%的维修基金该不该交 177

7．房屋未通过验收，业主可以拒交物管费吗 179

8．物业管理费谁说了算 179

9．业主拒交费用，物业能否断水 181

10．收暖气费也要包括公摊面积吗 182

11．单位租给职工的房子，物管费应由谁付 183

12．业主有权查物管公司的账吗 186

13．物业管理公司在进行大宗开支时应报管委会审核 187

14．收费标准如果是物价部门定的，业主就无权查账了吗 188

15．物管公司该不该定期公布账务 189

16．未交物管费的业主能不能当管委会委员 190

17．未办产权证的小区不能成立管委会吗 191

18．管委会的活动经费由谁出 192

19．业主的意见有了正常的表达渠道 193

20．管委会不应只重管理处，不重物业公司 194

21．谁来监督管委会 195

22．管委会应及时按规定成立 196

23．物业管理公司可以“炒”业主“鱿鱼”吗 197

24．解除管理合同应按程序办 198

25．业主可以自己管理小区吗 199

26．物管公司应规范自己的行为 200

27．物管公司有权改变小区内的公共设施吗 202

28．物管公司有无罚款权 203

29．交房时，物管公司有无权力暂留业主的房门钥匙 204

30．对物业公司的越权行为，业主应怎么办 205

31．保安可以动用警械对付业主吗 206

32．业主的无理要求，物管公司应满足吗 207

33．IC卡风波 208

34．小区内的某栋住宅楼可以封闭起来单独管理吗 210

35．紧急情况下物管人员有权破门而入 212

36．谁来保障业主的安全 213

37．还我享受阳光的权利 214

38．商品房的外墙使用权归谁 215

39．保安有权扣留访客身份证吗 217

40．业主家里住进很多人，物业公司有权过问吗 218

41．要尊重邻居的相邻权 219

42．住户可以擅自拆改房屋吗 221

43．业主拆换暖气片致使楼下漏水，物管也有责任吗 221

44．所雇保安打人，物业公司有责任吗 223

45．客户欠租，物管可以中止服务吗 223

46．停水停暖，物业有责 225

47．高层住宅电梯夜间停运该不该 226

48．住宅楼上架设广告牌，收益应该归谁 227

49．卫生间漏水该谁管 228

50．新房返水，责任在谁 230

51．开发商的违规行为造成业主退房，业主如何索赔装修费 232

52．防盗门不防盗，谁负责 233

53．业主溺毙在小区游泳池，物业公司有无责任 235

54．高空坠下“夺命石”，责任谁负 236

55．小区内的设施成“杀手”，物管公司有无责任 237

56．小区建筑物上悬挂的广告牌脱落砸伤人，责任由谁负 238

57．小区内发生刑事案件，物管公司有责任吗 239

58．抢匪大白天入室抢劫，管理公司应负什么责任 242

59．业主在家中惨遭熟人杀害，物业公司有责任吗 243

60．招聘的员工犯了法，物管公司有无责任 245

61．小区里丢车，责任由谁负 246

62．车辆在住宅区路边停车场被盗，责任谁负 247

63．业主不在指定地点停车被盗，物业公司要赔偿吗 248

64．出租房着火，出租方应承担赔偿责任吗 251

65．这样的合同有效吗 252

66．业主打官司时，谁能当原告 253

四、经验总结：物业管理的九条原则 1560