房地产税收与税收筹划实战派PDF电子书下载

第一章 房地产企业的税种分布 2

第一节 房地产企业购买土地环节涉及的主要税种 2

一 耕地占用税 2

二 契税 2

第二节 房地产企业建设环节涉及的主要税种 3

一 城镇土地使用税 3

二 印花税 4

第三节 房地产交易及使用环节涉及的主要税种 6

一 营业税 6

二 城市维护建设税 6

三 教育费附加 7

四 地方教育附加 7

五 土地增值税 7

六 企业所得税 8

七 房产税 9

第四节 房地产企业经营环节涉及的其他税种 10

一 车船税 10

二 个人所得税 10

三 增值税 12

四 资源税 12

第二章 房地产企业的税务筹划 15

第一节 营业税筹划 15

一 价外费用的筹划 16

二 利用税率不同筹划 16

三 变房屋销售为股权转让 17

四 变出售土地为公司的股权转让 19

五 甲供材中涉及的营业税 20

（一）房地产企业以预付款的形式拨付甲供材 20

（二）房地产企业将甲供材直接计入成本 20

六 房地产企业代收的住房专项维修基金不缴纳营业税 21

第二节 土地增值税筹划 21

一 利用土地增值税的征税范围进行筹划 21

（一）房地产的代建房行为 21

（二）合作建房 21

二 利用增加扣除项目金额进行税收筹划 22

（一）取得土地使用权所支付的金额 22

（二）房地产开发成本 22

（三）房地产开发费用 23

（四）与转让房地产有关的税金 23

（五）其他扣除项目 23

三 利用税收优惠政策进行税收筹划 25

（一）增加扣除项目金额 26

（二）降低销售价格 26

四 利用分散合同进行税收筹划 27

五 利用正确划分成本核算对象进行筹划 28

（一）前期报备 29

（二）成本分清 29

（三）土地可以按照受益面积分配 29

六 土地增值税清算应该筹划的另外几个问题 29

第三节 企业所得税筹划 30

一 在确认收入方面 30

（一）销售精装房 30

（二）代收代缴费用 30

（三）充分利用分期收款合同 31

（四）适用国税发〔2009〕31号文件规定 31

二 在增加成本费用方面 31

（一）充分利用关联企业利息支出 31

（二）工资薪金项目 31

（三）业务招待费 32

（四）广告费和业务宣传费 32

（五）利用折旧方法开展税务筹划 33

（六）利用费用扣除标准的选择开展税务筹划 34

三 企业所得税费用扣除一览表 39

四 2011年企业所得税汇算清缴结账提示 42

（一）2011年新发布的税收政策的理解 43

（二）纳税遵从与提前规划的考虑 44

（三）税收征管的程序性参照 48

（四）协调税法与会计的差异 48

第四节 个人所得税筹划 49

一 工资薪酬制度设置筹划 49

（一）工资税前扣除的范围 49

（二）工资薪酬制度要具有节税功能 50

（三）工资薪酬制度应考虑的相关问题 50

二 职工福利费的筹划思路 51

三 适当提高社保和医保的比例 51

四 适当增加住房公积金的缴存比例 51

五 利用好公务通讯补贴、车改补贴 52

六 将奖金一次性发放比均摊到12个月使个税的税负更低 52

七 年终奖金与分红的纳税筹划 54

（一）年终奖的筹划 54

（二）分红的筹划 55

八 关于个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款长期不还及单位出资为职工购买房屋或其他资产的处理问题 56

九 利用股权转让所得计税依据的评估进行筹划 57

第五节 城镇土地使用税筹划 58

一 房地产企业土地使用税纳税起止时间 58

（一）纳税义务的开始时间 58

（二）纳税义务的截止时间 59

（三）应纳土地使用税计算公式 59

（四）开发初期应税土地总面积的范围 59

二 关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题 59

三 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策 59

四 房地产企业城镇土地使用税的事前筹划 60

第六节 房产税筹划 60

一 房产原值、房产租金价值筹划 61

二 产权出典及融资租赁房产的房产税 61

三 无租使用房产的房产税、地价计入房产原值的政策 61

四 房产税筹划方法举例 62

（一）正确划分房屋和非房屋租赁的价款 62

（二）变出租房屋为提供服务加出租 63

（三）利用转租筹划租赁房产税 63

五 其他具体规定 64

第七节 其他税种筹划 64

一 房地产企业城建税的筹划 64

二 印花税筹划 65

三 耕地占用税、契税筹划 65

四 增值税、资源税筹划 66

（一）增值税 66

（二）资源税 68

第三章 房地产企业税收456问 70

第一节 营业税专题 70

一 代收费用问题 70

二 订金、诚意金、定金、违约金问题 72

三 营业收入、租金收入、利息收入 76

四 土地及在建工程转让 87

五 自建及代建业务 94

六 拆迁补偿纳税 96

七 股权转让 98

八 分包与装饰工程 99

九 其他 104

第二节 土地增值税专题 111

一 征税范围主体与时间 111

二 收入确认 114

三 股权转让、投资 119

四 扣除项目（土地闲置费、滞纳金、违约金、佣金、开发间接费、项目营销设施建造费、利息支出、装修成本、维修基金等） 123

五 地下停车场、车位、人防、幼儿园、地下室 131

六 旧房、评估增值 134

七 拆迁、分期、以地补路 138

八 清算结尾 141

九 其他 144

第三节 企业所得税专题 147

一 收入 147

二 业务招待费、广告宣传费、福利费、差旅费、工会经费 152

三 利息支出 162

四 损失、赔偿金、违约金、土地闲置费、捐赠、佣金、罚款 167

五 公共配套 172

六 发票、税金 173

七 股权、投资、自用 179

八 折旧、摊销、开办费 183

九 工资薪金、保险、公积金 188

十 亏损弥补 194

十一 法院判决书、行业协会会费、无法支付款项、分支机构预缴 195

十二 其他 199

第四节 个人所得税专题 203

一 工资薪金、保险 203

二 职工福利 210

三 借款、股权、购房、捐赠 216

四 礼品、中奖、讲课等其他所得 224

五 其他 226

第五节 城镇土地使用税专题 232

第六节 房产税专题 236

第七节 印花税专题 241

第八节 契税专题 251

第九节 车船税、车辆购置税、增值税、耕地占用税、资源税等 257

第十节 物业公司税收专题 260

附件1 房地产开发企业应取得合格发票的要求 276

附件2 房地产合作开发的四种方式评析 276

附件3 从衣、食、住、行、玩、讯筹划房地产企业的税收第一节 衣 276

一 劳保支出 276

二 工作服 276

三 对于劳保和统一制作工作服要注意几点 277

第二节 食 278

一 业务招待费 278

二 差旅费中的餐费 278

三 食堂支出 279

四 中秋、春节福利 280

第三节 住 282

一 出差住宿标准 282

二 职工宿舍租赁费 282

三 职工住房补贴 283

四 为职工买房 283

五 供暖费、防暑降温费 284

第四节 行 284

一 报销的差旅费 284

二 差旅费补贴 285

三 误餐补助 285

四 交通补贴、出租车费 286

五 车改补助 287

六 租用车辆 288

第五节 玩 289

一 旅游 289

二 职工运动会 290

第六节 讯 290

一 报销通讯费 290

二 发放通讯费补贴 291