第一章 房地产企业的税种分布 2
第一节 房地产企业购买土地环节涉及的主要税种 2
一 耕地占用税 2
二 契税 2
第二节 房地产企业建设环节涉及的主要税种 3
一 城镇土地使用税 3
二 印花税 4
第三节 房地产交易及使用环节涉及的主要税种 6
一 营业税 6
二 城市维护建设税 6
三 教育费附加 7
四 地方教育附加 7
五 土地增值税 7
六 企业所得税 8
七 房产税 9
第四节 房地产企业经营环节涉及的其他税种 10
一 车船税 10
二 个人所得税 10
三 增值税 12
四 资源税 12
第二章 房地产企业的税务筹划 15
第一节 营业税筹划 15
一 价外费用的筹划 16
二 利用税率不同筹划 16
三 变房屋销售为股权转让 17
四 变出售土地为公司的股权转让 19
五 甲供材中涉及的营业税 20
（一）房地产企业以预付款的形式拨付甲供材 20
（二）房地产企业将甲供材直接计入成本 20
六 房地产企业代收的住房专项维修基金不缴纳营业税 21
第二节 土地增值税筹划 21
一 利用土地增值税的征税范围进行筹划 21
（一）房地产的代建房行为 21
（二）合作建房 21
二 利用增加扣除项目金额进行税收筹划 22
（一）取得土地使用权所支付的金额 22
（二）房地产开发成本 22
（三）房地产开发费用 23
（四）与转让房地产有关的税金 23
（五）其他扣除项目 23
三 利用税收优惠政策进行税收筹划 25
（一）增加扣除项目金额 26
（二）降低销售价格 26
四 利用分散合同进行税收筹划 27
五 利用正确划分成本核算对象进行筹划 28
（一）前期报备 29
（二）成本分清 29
（三）土地可以按照受益面积分配 29
六 土地增值税清算应该筹划的另外几个问题 29
第三节 企业所得税筹划 30
一 在确认收入方面 30
（一）销售精装房 30
（二）代收代缴费用 30
（三）充分利用分期收款合同 31
（四）适用国税发〔2009〕31号文件规定 31
二 在增加成本费用方面 31
（一）充分利用关联企业利息支出 31
（二）工资薪金项目 31
（三）业务招待费 32
（四）广告费和业务宣传费 32
（五）利用折旧方法开展税务筹划 33
（六）利用费用扣除标准的选择开展税务筹划 34
三 企业所得税费用扣除一览表 39
四 2011年企业所得税汇算清缴结账提示 42
（一）2011年新发布的税收政策的理解 43
（二）纳税遵从与提前规划的考虑 44
（三）税收征管的程序性参照 48
（四）协调税法与会计的差异 48
第四节 个人所得税筹划 49
一 工资薪酬制度设置筹划 49
（一）工资税前扣除的范围 49
（二）工资薪酬制度要具有节税功能 50
（三）工资薪酬制度应考虑的相关问题 50
二 职工福利费的筹划思路 51
三 适当提高社保和医保的比例 51
四 适当增加住房公积金的缴存比例 51
五 利用好公务通讯补贴、车改补贴 52
六 将奖金一次性发放比均摊到12个月使个税的税负更低 52
七 年终奖金与分红的纳税筹划 54
（一）年终奖的筹划 54
（二）分红的筹划 55
八 关于个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款长期不还及单位出资为职工购买房屋或其他资产的处理问题 56
九 利用股权转让所得计税依据的评估进行筹划 57
第五节 城镇土地使用税筹划 58
一 房地产企业土地使用税纳税起止时间 58
（一）纳税义务的开始时间 58
（二）纳税义务的截止时间 59
（三）应纳土地使用税计算公式 59
（四）开发初期应税土地总面积的范围 59
二 关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题 59
三 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策 59
四 房地产企业城镇土地使用税的事前筹划 60
第六节 房产税筹划 60
一 房产原值、房产租金价值筹划 61
二 产权出典及融资租赁房产的房产税 61
三 无租使用房产的房产税、地价计入房产原值的政策 61
四 房产税筹划方法举例 62
（一）正确划分房屋和非房屋租赁的价款 62
（二）变出租房屋为提供服务加出租 63
（三）利用转租筹划租赁房产税 63
五 其他具体规定 64
第七节 其他税种筹划 64
一 房地产企业城建税的筹划 64
二 印花税筹划 65
三 耕地占用税、契税筹划 65
四 增值税、资源税筹划 66
（一）增值税 66
（二）资源税 68
第三章 房地产企业税收456问 70
第一节 营业税专题 70
一 代收费用问题 70
二 订金、诚意金、定金、违约金问题 72
三 营业收入、租金收入、利息收入 76
四 土地及在建工程转让 87
五 自建及代建业务 94
六 拆迁补偿纳税 96
七 股权转让 98
八 分包与装饰工程 99
九 其他 104
第二节 土地增值税专题 111
一 征税范围主体与时间 111
二 收入确认 114
三 股权转让、投资 119
四 扣除项目（土地闲置费、滞纳金、违约金、佣金、开发间接费、项目营销设施建造费、利息支出、装修成本、维修基金等） 123
五 地下停车场、车位、人防、幼儿园、地下室 131
六 旧房、评估增值 134
七 拆迁、分期、以地补路 138
八 清算结尾 141
九 其他 144
第三节 企业所得税专题 147
一 收入 147
二 业务招待费、广告宣传费、福利费、差旅费、工会经费 152
三 利息支出 162
四 损失、赔偿金、违约金、土地闲置费、捐赠、佣金、罚款 167
五 公共配套 172
六 发票、税金 173
七 股权、投资、自用 179
八 折旧、摊销、开办费 183
九 工资薪金、保险、公积金 188
十 亏损弥补 194
十一 法院判决书、行业协会会费、无法支付款项、分支机构预缴 195
十二 其他 199
第四节 个人所得税专题 203
一 工资薪金、保险 203
二 职工福利 210
三 借款、股权、购房、捐赠 216
四 礼品、中奖、讲课等其他所得 224
五 其他 226
第五节 城镇土地使用税专题 232
第六节 房产税专题 236
第七节 印花税专题 241
第八节 契税专题 251
第九节 车船税、车辆购置税、增值税、耕地占用税、资源税等 257
第十节 物业公司税收专题 260
附件1 房地产开发企业应取得合格发票的要求 276
附件2 房地产合作开发的四种方式评析 276
附件3 从衣、食、住、行、玩、讯筹划房地产企业的税收第一节 衣 276
一 劳保支出 276
二 工作服 276
三 对于劳保和统一制作工作服要注意几点 277
第二节 食 278
一 业务招待费 278
二 差旅费中的餐费 278
三 食堂支出 279
四 中秋、春节福利 280
第三节 住 282
一 出差住宿标准 282
二 职工宿舍租赁费 282
三 职工住房补贴 283
四 为职工买房 283
五 供暖费、防暑降温费 284
第四节 行 284
一 报销的差旅费 284
二 差旅费补贴 285
三 误餐补助 285
四 交通补贴、出租车费 286
五 车改补助 287
六 租用车辆 288
第五节 玩 289
一 旅游 289
二 职工运动会 290
第六节 讯 290
一 报销通讯费 290
二 发放通讯费补贴 291