房产交易入门PDF电子书下载

Ⅰ．国家房改政策要点 1

·计划经济体制下房产经营存在的问题 1

·深化城镇住房制度改革指导思想和工作重点 2

·住房商品化和社会化要求 4

·住房分配货币化政策及其基本内容 5

·广州市直属机关事业单位分房货币化实施方案简介 6

·一九九八年新的购房优惠政策 8

Ⅱ．房产交易常用概念和术语 9

·房（地）产含义 9

·个人产权房、有限产权房、单位产权房、使用权房 10

·房产交易含义 10

·商品房与经济适用商品房 11

·内销商品房与外销商品房 12

·安居房、平价房 12

·上海市住宅设计标准——不准再造小厅暗室住房 14

·“小康住宅”含义 15

·房屋建筑面积、住宅使用面积、住宅居住面积 17

·商品房出售面积的基本单位 17

·房屋建筑面积计算范围 18

·居住面积换算成建筑面积公式 19

·异产同幢房屋建筑面积的摊算 20

·房地产一级市场、二级市场、三级市场 22

·商品房价格构成要素 23

·存量房屋的买卖 23

·商品房基价含义 24

·房地产交易所 25

·房产绿色、黄色和红色权证区别 26

·大产证与小产证 27

·房产登记制度及其效力 27

·砖混结构含义 30

·住宅自用部位、共用部位、自用设备、共用设备、公共设施、房屋承重结构含义 30

·市区边缘地段 30

·银行按揭含义 30

Ⅲ．购买商品房 32

一、购房前的准备 32

·购房思路整理 32

·购房目的及其应考虑的因素 33

·购置物业大小和区域选择 34

·购买现房还是期房 36

·购买多层住宅还是高层住宅 37

·购买房屋层楼高低的选择 37

·购房要有现代居家观 39

·房产信息选择 40

·购房决策难点判断 42

·实地查看房屋注意事项 44

二、购房资金准备与落实 45

·住房公积金提取范围 46

·住房公积金提取手续 47

·职工离开单位或者离退休、出国等，其公积金的转移和处置 47

·个人住房抵押贷款品种 48

·个人商业性住房贷款范围、额度和期限 49

·个人住房公积金贷款范围、额度和期限 50

·个人住房组合贷款额度和期限 51

·办理个人住房贷款（商业性和公积金贷款）流程 52

·办理个人住房贷款注意事项 56

·申请个人住房商业性贷款需提供资料 58

·申请个人住房公积金贷款需提供资料 60

·申请个人住房组合贷款需提供资料 61

·办理个人住房公积金和商业性借款合同、个人住房抵押合同公证需准备的材料 64

·个人住房贷款利率及万元月还款额表 66

·购买商品房办理期权抵押需向房地产权登记部门准备的资料 69

·购买存量房屋办理抵押需向房地产权登记部门提交的资料 70

·个人住房贷款部分项目收费标准 71

·住房储蓄贷款的特点和形式 71

·申请住房储蓄贷款资格和办理贷款程序 73

·住房抵押保险 73

·什么是预售商品房 74

·抵押物除房产外还有哪些财产 74

三、商品房预售和出售 74

·商品房预售条件 75

·商品房预售程序 75

·商品房销售（转让）合同品种及使用规定 76

·签订商品房预售合同须使用’97版合同文本 77

·商品房预售合同主要条款及签订时填写注意事项 78

·商品房买卖中的定金条款运用 82

·房屋买卖的有效议价 83

·预售合同的约定价格变化条件 85

·规范商品房售价行为的规定 86

·商品房出售合同的内容和出售程序 87

·商品房出售条件 87

·购房后办理产权登记程序 88

·预售合同再“转让”条件 89

·花园住宅转让规定 89

·居民申请配购安居房、平价房条件和手续 89

·购买外销商品房手续和税费 91

·个人购房需交纳的税费及个人购房纳税优惠 91

·房屋认购书的效力及签订时的注意事项 94

·购买上海内销商品房可申报蓝印户口规定 95

·住宅商品房交付的法定条件 97

·新建住宅交付使用要求 97

四、住宅商品房交付使用 97

·推行《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》的目的及其内容 99

·房屋工程质量的常见通病 100

五、物业管理 101

·物业管理的性质与任务 101

·业主委员会的性质和成立条件、程序 102

·业主委员会的职责 103

·业主小组的组成和职责 103

·业主公约的效力 104

·业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同内容 104

·住宅前期物业管理规定 105

·物业管理公司（企业）应当履行的职责 106

·业主和使用人在物业使用中的禁止行为 108

·物业维修基金的设立和使用 109

·居住物业报修、维修的规定 110

·物业维修、更新费用承担的规定 111

·物业管理服务收费项目及收费标准 113

·业主交纳物业管理服务费的自我保护须知 114

·上海市各区、县商品住宅物业管理公共服务现行收费中准价及浮动幅度 114

·利用物业设置广告等经营性设施的规定 116

·对违章搭建和违章建筑的整治规定 117

·公有住房出售的范围和对象 119

Ⅳ．购买已出租公有住房 119

·购买已出租公有住房的手续 120

·职工购买公有住房的建筑面积控制标准 120

·已出租公有住房出售1996年度成本价格及其优惠政策 121

·公有住房出售的实际单价的计算公式及最低限价 122

·公有住房出售时其所处地段、层次、朝向的确定与增减系数规定 123

·购买成套改造后公有住房规定 125

·购买已出租公有住房的付款方式 125

·公有住房出售后业主使用房屋的规定以及修缮责任划分和费用分摊 126

·购买已出租公有住房后维修基金、管理费的筹集 128

·购买已出租公有住房须缴纳的税费 129

Ⅴ．差价换房 130

一、可售公房上市 131

·可售公房上市原则和范围 131

·可售公有住房上市出售程序和手续 131

·可售公有住房上市出售的税费 132

·可售公有住房上市中存在的问题 132

二、已购公有住房上市交换 133

·已购公有住房上市交换原则和范围 133

·已购公有住房交换程序和手续 135

·已购公有住房交换价格确定 136

·已购公房上市出售交纳保证金及其请算原则和退还手续 136

·已购公房上市交易税费 137

·不可售公房差价换房含义及其换房方式 138

·已购公房上市出售后的物业管理维修费结转 138

三、不可售公有住房差价换房 138

·不可售公房不可上市范围 139

·不可售公房上市应符合哪些要求 140

·《不可售公房差价换房试行办法》规定的差价换房与以往社会上的差价换房的区别 140

·不可售公房互换使用权或换购商品房程序 141

·不可售公房上市其使用权价格的确定 142

·不可售公房上市也可获得抵押贷款 142

·不可售公房可换购安居房、平价房 143

·上市房屋价格的评估 143

·差价换房交纳费用 144

·上海市当前常见的房屋租赁形式 146

Ⅵ．房屋租赁 146

·房屋租赁特征 146

·公有房屋租赁主体条件 147

·私有房屋租赁主体条件 148

·房屋租赁的客体条件 150

·公有居住房屋租赁手续 150

·公房租赁规定 151

·私有居住房屋租赁手续 153

·私房租赁规定 153

·划拨土地建造房屋出租规定 154

·房屋租赁租金的构成 155

·向外来流动人员出租私有居住房屋的规定 155

·非外销批租地块上房屋涉外租赁规定 155

·房屋租赁标准确定原则 157

·低收入居民申请减免公房租金办法 158

·租赁房屋允许收取押金 158

·房屋转租规定 159

·续租房屋规定 159

·公房租赁关系终止手续 160

·私房租赁关系终止手续 160

·私房租赁期限届满时承租人居住有困难的处置办法 161

·房屋租赁登记备案 161

·城镇私房租赁税收计征标准 162

Ⅶ．拆迁及货币化拆迁安置政策 164

一、动拆迁政策 164

·上海市房屋拆迁动因和形式 164

·上海市房屋拆迁程序 165

·答复拆迁私有房屋通知的期限 166

·拆迁范围内的户口管理政策 166

·拆迁补偿对象和形式 167

·拆迁私有房屋的补偿 168

·房屋拆迁的补偿办法和标准 168

·拆迁安置对象及其标准 170

·拆迁安置人口计算标准 172

·拆迁安置面积标准 173

·房屋拆迁安置方式 173

·私房所有人和使用人分属两人的拆迁安置 174

·特殊居住困难户的拆迁安置 175

·拆迁安置补助费 176

·拆除出租公有住房建筑面积的核定 178

·征用集体所有土地农业人口安置办法 179

·上海市个体工商户营业用房拆迁安置范围和方式 180

·个体工商户拆迁损失补偿 182

二、危棚简屋改造政策 182

·上海市加快旧区危棚简屋改造的原则和优惠政策 182

·拆除危棚简屋安置方式和安置面积计算标准 183

·危棚简屋改造异地安置增加面积标准 184

·危棚简屋改造中独生子女增加安置面积标准 185

·危棚简屋改造互换房屋产权的价格 185

·动迁货币化安置范围限制 187

·货币化安置款的计算办法 188

·货币化安置款的使用限制及购房差额款的处理 189

·房屋拆迁裁决、限迁程序 189

Ⅷ．房产交易中介服务 192

·房地产经纪与房地产经纪人 192

·房产交易经纪中介收费 193

·房地产置换服务公司服务项目 194

·房产评估范围、程序和收费标准 195

·律师在房产交易及纠纷中所起作用 197

·置换旧房委托中介有好处 198

·公民在寻求获得房地产中介服务时的注意事项 199

Ⅸ．房产交易纠纷的处理 202

·当前常见的房产纠纷类型 202

·房地产纠纷处理途径 202

·房地产纠纷向哪个法院起诉 204

·购房者投诉找哪些部门 204

·常见房屋租赁纠纷的处理 205

·房屋产权纠纷处理途径 205

·换房纠纷的处理 207

·法院关于预售商品房价格纠纷处理原则 208

·未按时交房与未按时付款的处理 208

·预售商品房交付时出现建筑面积增减争议的处理 209

·贷款人（银行）在哪些情况下有权追究借款人（购房者）的违约责任 209

·违反预售合同，如何追究违约方责任 210

·导致房屋转让合同无效的情况 211

·房屋转让合同无效与承担违约责任的区别 212

·上海市仲裁收费、律师收费、人民法院诉讼收费标准 212

·房屋产权如何划归子女？ 214

·产权证可否随意更名？ 214

Ⅹ．释疑解难 214

·三色产权证在权属上受影响吗？ 214

·出售公房产权户名父改子行吗？ 215

·私房冻结还能办理赠与吗？ 215

·拆私还私产权能否过户？ 215

·房屋“大产证”是何时办出来的？ 216

·购买期房后何时能办理过户手续？ 216

·产权人敲掉自己墙头对吗？ 217

·私房自愿交公能归还吗？ 217

·16岁以下能购房吗？ 217

·有护照中国公民可买内销房吗？ 218

·孩子名字有必要上产权证吗？ 218

·买房父女名字可同时登记入证吗？ 218

·商品房委托销售出错谁承担责任？ 219

·外地人可以在上海购房和申请住房贷款吗？ 219

·无预售证也可卖房吗？ 220

·买外销房需经公证有文件规定吗？ 220

·哪些房屋不能上市买卖？ 221

·已售公有住房转让必须符合什么法律规定？ 221

·房产商没有取得《商品房预售许可证》而与买方签订预售合同是否有效？ 222

·使用非标准合同会产生什么后果？ 223

·先签协议后看房对吗？ 223

·“送阳台”、“送花园”规范吗？ 224

·阳台面积如何计算？ 224

·屋顶露台算不算面积？ 225

·使用“屋顶花园”应否外加收费？ 225

·“阳台”还是“平台”要否说说清楚？ 226

·商品房晒衣架、垃圾箱等应否另外收费？ 227

·“防盗门”该不该另外收费？ 227

·房屋倾斜有标准吗？ 228

·在协议商品房价格时应考虑哪些因素？ 229

·商品房交付使用在法律上须具备哪些条件？ 230

·商品房屋内无门能交付吗？ 231

·房屋转让时，房屋的附属设施、共用部位如何转让？ 231

·如何防止定金变成购房者的“紧箍咒”？ 232

·外墙面砖自然损坏谁付钱？ 232

·小区绿化养护费应从哪里支出？ 232

·房产商的口头承诺算数吗？ 234

·公房出售购买控制标准多少？ 235

·已售公房“转配”如何贴“差价”？ 235

·售后公房再套配维修基金如何结算？ 235

·有限产权房怎样办成完全产权房的手续？ 236

·郊县居民可买商品房并迁入户口吗？ 236

·已获蓝印户口者会取消户籍资格吗？ 237

·购买商品房要注意哪三看？ 237

·买房如何防止“跌跤”——一看、二问、三想、四付款 238

·如何选择有益健康的居住环境？ 240

·业主能否自行管理物业？ 241

·交换公房须“住满一年”吗？ 241

·“业主”能自封吗？ 241

·目前物业管理服务费收费标准如何？ 242

·装修住宅是否要缴纳管理费？ 243

·小区内机动车辆停车收费有否规定？ 243

·我能请人丈量房屋面积吗？ 243

·房屋估价程序是怎样的？ 244

·我的差价调房经验 244

·如何设计差价调房方案？ 246

·买房如何检查房屋质量？ 247

·商品房实测面积程序是怎样的？ 248

·契税由谁支付？ 250

·仲裁好还是起诉好？ 250

·租掉自己房子应交多少税？ 251

·租赁公房居民要缴物业管理费吗？ 251

·上海市扶持住房消费的财税政策 251

·个人购房如何抵扣个人所得税？ 252

·上海市物价局出台差价换房收费新办法 254

·差价换房也可按揭贷款？ 255

·外地人在沪购房也可贷款？ 256

·住房货币化将启动市民须作何种准备？ 257

·多一本户口簿多分房吗？ 258

·哪个是动迁签约主体？ 258

·市政和批准动迁有何区别？ 258

·无户口能分房吗？ 259

·“空桂户口”能分到房屋吗？ 259

·两本租赁公房凭证能单独分房吗？ 260

·增配房不迁户口行吗？ 260

·户口与居住地不一致能否分房？ 260

·女儿如何分到房？ 260

·因公出国能否计入安置？ 261

·外地丈夫能安置吗？ 261

·孩子户口在奶奶家能否算面积？ 261

·无房产证能否得到安置面积？ 262

·私房无户口能否分面积？ 262

·未办产权赠予手续能分房吗？ 262

·私房值多少钱？ 263

·私房共有户如何安置？ 263

·运迁时房东和房客关系怎样处置？ 263

·运迁时房东能否要挟房客？ 264

·已购公房后能再分到房子吗？ 264

·境外产权人遇动迁怎么办？ 264

·怀孕胎儿能算面积吗？ 265

·外地独生子女能否照顾平方？ 265

·在读学生能否分房？ 266

·知青、独子动迁享受什么待遇？ 266

·户口报在舅舅处的外地知青可分到房吗？ 266

·回沪知青入户可享受同等政策？ 266

·“晚婚”能照顾吗？ 267

·已婚残疾无户口能照顾吗？ 267

·老人动迁有否特殊照顾？ 268

·烈属动迁能照顾吗？ 268

·辞职困难户如何安置？ 268

·归侨动迁有否优惠政策？ 269

·特困户如何动迁？ 269

·婆媳关系恶化能否分户安置？ 269

·能否将他处房面积合并安置？ 270

·拆迁分配面积如何计算？ 270

·因罪错回沪无房安身怎么办？ 270

·新里公房动迁标准如何计算？ 271

·石库门动迁如何安置？ 271

·应当允许居民回搬？ 271

·动迁回搬条件有什么规定？ 272

·增配房能否并入安置面积？ 272

·在公房中搭建私搁算动迁面积吗？ 272

·公房出售后动迁怎么办？ 273

·安置选择公房好还是私房好？ 273

·个体工商户如何动迁？ 273

·破产企业集体宿舍职工如何安置？ 274

·私营企业拆迁补偿标准如何？ 274

·定向安置房源能否变动？ 275

·已签动迁协议能反悔吗？ 275

·过渡期职工工资补偿如何算？ 275

·运迁缴“拆套费”合理吗？ 276

·要求看核价文件可以吗？ 276

·非危棚简屋动迁是否也可货币化安置？ 276

·运迁安置能否部分要钱部分要房？ 277

·能用货币安置款买新式里弄房？ 277

·已购公房动迁可返还钞票吗？ 277

·已购商品房动迁时能否提取现金？ 277

·动迁回搬贴“差价”这样计算对不对？ 278

·对“购房支票”有什么规定？ 278

·货币化安置款支付有期限吗？ 278

·旧区改造中哪几家单位可享受优惠政策？ 280

附录： 281

一、上海市内销商品房预售合同 281

二、上海市房地产转让办法 297

三、上海市城市房屋拆迁管理实施细则 312

四、上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法 332

五、上海市居住物业管理条例 341

六、个人住房贷款管理办法 358

七、上海市、区（县）房地产交易中心名录和各区房管热线电话 365