平安地产金融报告 2015 城市群发展规律及其对房地产市场影响研究PDF电子书下载

第一章 国外城市群形成和发展规律 1

第一节 国外城市群发展及比较 1

一、五大城市群是对世界经济最具影响力的城市群 1

（一）现状 1

（二）特征 7

二、其他城市群蓬勃发展 10

（一）城市群均已成为各国经济和人口集聚中心 10

（二）大型城市群发展迅猛 12

（三）大城市对推动城市群的形成与发展作用突出 13

三、不同类型城市群发展格局迥异 14

（一）高度蔓延式的城市群，如洛杉矶大都市区 14

（二）分散性、独立性、低密度的城市群，如德国城市群 15

（三）单一核心城市群，如东京城市群 16

第二节 国外城市群的形成和发展规律 17

一、城市群发展的一般规律 17

（一）城市群发展由产业协作和分工推动 17

（二）城市群发展与中心城市的发达程度和集聚能力有关 22

（三）城市群发展是城镇化发展到高级阶段的必然结果 23

（四）城市群发展经历从点到面的发展阶段 25

二、城市群产业发展与人口迁移规律 28

（一）产业发展及就业结构变化决定城市群发展不同阶段 28

（二）城市群扩张是逐步形成分工明确的产业布局体系的过程 28

（三）城市群产业迁移决定了人口迁徙的方向 31

（四）成熟的城市群人口在大中小城市分布合理 33

三、政府在城市群形成和发展中的作用 35

（一）通过规划引导城市群形成 35

（二）通过合适的交通模式促进城市群的融合发展 37

（三）建立和完善城市群协调管理机制 42

第二章 境外国家和地区城市群发展对房地产市场的影响 45

第一节 城市群不同发展阶段的房地产市场发展规律 45

一、房地产业与城镇化呈现出同步发展的规律 45

（一）城镇化发展呈现“S”形曲线演变规律 45

（二）房地产市场长期发展趋势与城镇化进程曲线基本类似 46

（三）房地产市场与城镇化发展阶段呈现同步性特点 46

二、房地产市场发展在城市群形成不同阶段与人口、产业和交通等紧密相关 49

（一）人口城市化阶段：人口流入城市带动房地产业发展 49

（二）大城市郊区化阶段：产业转移和交通发展促进郊区房地产市场发展 52

（三）城市群形成阶段：房地产市场伴随城市化水平的稳定逐渐步入存量房时代 55

（四）城市群成熟阶段：房地产供需关系在不同城市间的溢出与承接效应更加明显 62

三、不同阶段房地产市场发展还受经济增长和政府政策影响 63

（一）房地产市场发展与经济发展整体上呈大致同步关系 63

（二）住房和信贷政策影响房地产市场明显 66

（三）规划带来核心城市及周边城市功能定位调整进而影响房地产市场 68

四、房地产市场发展与城镇化和城市群发展紧密相关——以美国为例 69

（一）城镇化水平提高期：人口增长带动房地产业迅速兴起 70

（二）城镇化水平稳定期：房地产业发展主要受郊区化趋势影响 72

第二节 城市群中不同级别城市的房地产市场发展规律 74

一、越靠近核心地区房价和地价越高 74

（一）城市群的核心城市房价高于全国平均水平 74

（二）城市群周边的城市房价随与中心城区距离的加大而递减 76

（三）城市群中各城市房地产价格的变动有关联性 78

二、都市圈建筑密度和容积率呈现内高外低的特点 78

（一）建筑密度和容积率呈现内高外低的特点 78

（二）中心区建筑呈现立体化发展格局 79

三、核心城市住宅分布呈现郊区化和远距离化的特征 80

（一）城市群的核心城市居住水平低于全国平均水平 80

（二）住宅建筑用地占比随与中心城区距离的增加而提高 81

（三）公寓住宅用地所占比例从内向外逐步增加 82

四、房屋空置周期与城市群中心距离呈正相关 84

（一）城市群外围空置率高于中心区域 84

（二）距离城市群中心越远空置期越长 85

（三）越靠近核心地区房屋租赁比例越高 86

五、商业地产在城市群内分级布局 86

（一）通过合理规划在城市群内分级布局商业设施 86

（二）商业写字楼主要集中在CBD 87

（三）住宅建设呈现有机融入核心商业区的发展趋势 89

六、轨道交通的高效高速运行是拓展住宅空间的基础 90

（一）东京轨道交通 90

（二）纽约轨道交通 91

第三节 不同城市群房价水平与波动规律 93

一、房价水平反映城市群规模及经济实力 93

（一）美国各区域的大都市区房价水平与其规模、经济实力相对应 93

（二）美国前三大都市区房价也呈现类似的规律 93

（三）日本东京圈土地价格指数（包括住宅和商业）高于大阪圈 94

二、城市群（圈）房价和地价波动大于全国平均水平 95

（一）日本东京及东京圈的地价变动幅度高于全国平均水平 95

（二）日本六个主要城市和其他城市土地价格指数比较也有类似结论 97

第三章 我国城市群发展现状及潜力研究 100

第一节 我国城市群的分类与发展潜力研究 100

一、我国现有城市群划分的依据综述 100

（一）全国性规划中涉及的城市群 100

（二）跨省和省域内城市群规划或区域规划中提及的城市群及范围 105

（三）学者研究成果中对我国城市群的划分 114

二、城市群发展潜力分析框架 116

（一）我国城市群发展潜力分类原则 116

（二）我国城市群的识别标准 116

（三）我国各城市群范围的划定结果 117

三、我国城市群发展潜力评价 123

（一）评估城市群发展潜力指标体系的构建 123

（二）指标权重系数的确定 124

（三）我国城市群发展潜力评价结果 125

第二节 我国城市群发展现状 126

一、京津冀城市群是列为国家战略的城市群 126

二、长三角城市群是国际公认的6大世界级城市群之一 130

三、珠三角城市群是我国经济最具活力的省内城市群 132

四、其他城市群正在培育和兴起 134

（一）成渝城市群是西部地区经济最发达的城市群 134

（二）哈长城市群是典型的跨省双核城市群 138

（三）长株潭城市群是列为国家两型社会试点的城市群 139

（四）武汉城市圈是促进中部崛起的重要战略支点 141

（五）中原城市群是中部地区的重要城市群之一 143

（六）辽中南城市群是探索国家新型工业化配套改革的城市群 145

（七）江淮城市群是东中西协调发展的重要纽带 147

（八）山东半岛城市群是面向东北亚发展海洋经济的城市群 148

（九）海峡西岸城市群是促进海峡两岸紧密互动的区域城市群 150

（十）关中城市群是西北地区重要的城市群 152

第三节 我国城市群发展的动力机制和发展趋势 153

一、我国城市群发展的动力机制 153

（一）改革开放以来经济高速增长是我国城市群形成与发展的主要动力 153

（二）人才、技术等创新要素在空间上的集聚是促进我国城市群发育的关键因素 155

（三）良好的体制和政策机制对我国城市群发展有着积极、重要的影响 157

（四）经济全球化是我国进入新世纪后三大城市群加速发育的重要推力 159

（五）交通和信息网络是我国城市群形成与发展的重要支撑 160

二、我国城市群未来发展的主要趋势 162

（一）三大城市群向世界级城市群发展 162

（二）沿江、沿海地区城市群将率先发展 164

（三）未来以高速交通网为重点的综合交通基础设施建设将加速推动城市群的形成和发展 165

（四）城市群将进入快速发展时期 167

（五）不同城市群发展的战略重点迥异 168

第四章 我国城市群发展对房地产市场的影响 170

第一节 我国城市群发展背景下的房地产市场现状特征 170

一、城市群不同发展阶段相对应的房地产市场总体特征 170

（一）房地产市场规模与城市群发达程度直接相关 170

（二）城市群与房地产发展存在一定的阶段对应关系 171

（三）中心城市辐射带动不同城镇形成差异化的房地产市场格局 174

二、相对成熟的城市群房地产市场特征——以珠三角为例 180

（一）高度发达的城市群形成了繁荣的房地产市场 180

（二）中心城市高度聚集各类要素带来更多房地产市场需求 181

（三）以深圳为核心辐射影响莞惠房地产市场 184

（四）以广州为核心影响佛山及周边区县房地产市场 186

（五）城市群整体发展带动佛山、惠州、东莞等市房地产市场规模迅速提升 189

三、趋于成熟的城市群房地产市场特征——以首都圈为例 194

（一）首都的特殊地位造就了高度活跃的房地产市场 194

（二）其他城市与中心城市发展水平差异较大 195

（三）核心区高度集聚、趋于饱和、进入存量房时代 196

（四）以北京为中心圈层式辐射影响周边房地产市场 196

（五）京津冀一体化提速将带来环首都区域房地产市场新机遇 198

四、快速发育中的城市群房地产市场特征——以长株潭为例 200

（一）长株潭城市群引领全省房地产市场发展 200

（二）各城市房地产市场处于各自发育阶段 201

（三）以长沙为核心形成省域内房地产市场的中心 202

（四）工业和交通优势带动了株洲房地产市场发展 204

（五）湘潭房地产市场需求有待强有力产业支撑 206

第二节 基于城市群发展下的房地产市场趋势判断 207

一、三大城市群仍将是我国房地产市场最活跃、最发达的地区 208

二、三大城市群的中心城市对周边地区房地产市场外溢作用逐渐增强 208

三、二级城市群房地产市场将重点集中于中心城市 209

四、一二级城市群中心城市存量房市场将逐步扩大 210

五、城市群部分非中心城市房地产市场受益于产业转移 210

六、高速交通网络的不断升级完善促进节点城市房地产市场发展 211

七、公共服务水平高的中小城市房地产市场也会发展 211

八、具有特色资源优势的城市房地产市场发展机会增大 212

（一）旅游地产需求形式分析 212

（二）未来我国养老地产发展趋势分析 213

第三节 基于城市群发展的房地产市场影响因素分析 215

一、城市群内外交通通达程度对房地产市场影响较大 215

二、人口规模、经济总量决定房地产市场规模 216

三、产业升级带动人口增长和住房需求 217

四、资源环境是发展新兴地产的基础 217

五、配套设施的完善不断推动级差地租提高 219

六、政策、规划、制度等因素对房地产市场影响较大 219

第四节 基于城市群的房地产市场潜力评价指标体系研究 220

一、指标体系的建立设想 220

（一）构建思路 220

（二）建立原则 221

（三）指标建立 223

二、指标解释 226

（一）与中心城市交通通达度指标 226

（二）城市对外交通通达度指标 226

（三）与中心城市的经济联系度 227

（四）环境良好度 227

（五）特色资源优度 228

（六）土地资源潜力 228

（七）城镇化影响度 228

三、指标权重的确定 228

（一）基于城市群的城市房地产市场评价指标体系权重确定 229

（二）基于城市群的城市住房市场发展潜力指标体系权重确定 229

（三）基于城市群的城市商业地产发展潜力指标体系权重确定 230

第五节 基于城市群的房地产市场发展潜力试评价 230

一、试评价城市群及城市的选择 230

（一）城市群的选择 230

（二）城市群中待评价城市 231

二、数据来源及无量纲化处理 232

（一）数据来源 232

（二）数据无量纲化处理 232

三、评价结果 233

（一）基于城市群的城市房地产市场发展潜力评价 233

（二）基于城市群的城市住房市场发展潜力评价 234

（三）基于城市群的城市商业地产发展潜力评价 235

附件1 部分国家（地区）对城市群的定义与划分标准 236

附件2 层次分析法（AHP方法）的原理与应用 239

附件3 基于AHP的城市群房地产发展潜力评价指标调查问卷 244