物业管理纠纷评判依据及案例解析PDF电子书下载

第一章 业主与物业公司 1

纠纷评判依据及案例解析 1

一、业主与物业公司纠纷评判依据 1

法理依据 1

（一）物业与物业管理 1

（二）物业管理的法律规范 2

（三）业主（非业主使用人）的权利和义务 5

（四）业主大会的职责 7

（五）业主委员会的职责 8

（六）物业管理公司的权利和义务 9

关键法条 12

（一）《城市新建住宅小区管理办法》（摘录） 12

（二）《中华人民共和国民法通则》（摘录） 15

（三）《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》+（摘录） 20

（四）《中华人民共和国合同法》（摘录） 20

（五）《中华人民共和国消费者权益保护法》（摘录） 23

（六）《城市异产毗连房屋管理规定》（摘录） 24

（七）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（摘录） 24

（八）《家庭居室装饰装修管理试行办法》（摘录） 25

（九）《北京市居住小区物业管理办法》（摘录） 26

（十）《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（摘录） 28

（十一）《上海市居住物业管理条例》（摘录） 34

二、业主与物业公司纠纷案例解析 40

业主无权拒绝物业公司的统一管理——业主拒不承认与物业公司的合同关系怎么处理？ 40

业主不能擅自改变房屋结构——业主破坏房屋结构时如何处理？ 43

居民楼也设立物业管理——居民楼环境污染迟迟无法解决说明了什么？ 44

“夜半歌声”扰居民——业主遇到了影响生活和休息的噪音怎么处理？ 47

聘选物业公司的程序——怎么聘选物业公司？ 49

业主委员会有权解聘开发商委托的物业公司——在何种情况下业委会可以解聘物业公司？ 50

业主必须遵守业主公约——物业公司如何解决邻里之间的纠纷？ 62

物业公司没有处罚权——物业公司有权在住户手册上写“违者罚款”吗？ 80

物业公司可以指定业主委员会组成人员吗——业主委员会组建成立 87

业委会的活动应符合业委会章程——个人是否有权要求召开业主大会？ 89

物业公司召开业主大会应通知每位业主参加——业主可以不接受自己没参加的业主大会投票的 94

决议吗？ 94

业主有参加业主大会和投票的权利——未满18岁的业主有没有投票权？ 97

居委会是否有权选聘物业公司——居委会与物业公司签订的合同是否有效？ 99

委托管理合同应公平合理——合同条款侵犯了业主的权益怎么办？ 102

物业公司应签订书面委托管理合同——没有合同为依据，出了问题怎么办？ 104

房地产开发商作为业主有权进入业委会——什么情况下开发商可成为业委会成员？ 106

按时缴纳物业管理费是业主的义务——业主因服务质量问题拒缴管理费应如何处理？ 108

业主无权据掉小区里的树木——遇到业主把小区内自栽的树锯掉如何处理？ 109

物业管理公司没有帮业主出租房屋的义务——物业管理公司的中介服务如何收费？ 111

业主不可以随意使用外墙——业主在外墙上挂广告招牌如何处理？ 112

物业公司有权拆除小区内的违章搭建——如何处理小区违章搭建？ 114

底层住宅不能随便开小卖部——如何处理业主在底层家中开办小卖部？ 115

物业管理公司不得擅自出租公共部位——物业管理公司出租业主公共部位如何处理？ 116

业主应当承担物业公司合理的管理账目亏损——如何分担物业公司的亏损？ 118

业主对入住前物业公司的管理开支亏空的承担——前业主和后业主如何分配亏空的承担责任 120

开发商和物业管理公司无权出租小区楼宇顶部搭建广告牌——开发商出租楼顶业主该怎么办？ 121

物业公司无权移走小区绿化树木——物业公司破坏小区绿化如何处理？ 123

物业公司无权以业主拒签《物业公约》为由扣押其房屋钥匙——物业公司扣押业主钥匙时如何处理？ 125

业主不可擅自在外墙打孔装空调——因安装空调的位置发生纠纷怎么办？ 127

开发商转让地下停车场是否合法——谁拥有地下停车场的所有权？ 128

业主可以对不雅广告说不——如何处理不雅广告？ 130

物业公司无权对住户采取停电、停水、停天燃气措施——如何处理物业公司听命于开发商所做的侵权行为？ 131

物业公司对业主停水、电是侵权行为——物业公司有权对业主强行停水、停电吗？ 132

物业公约损害业主权益应修改——如何解决物业公约中存在的问题？ 134

物业公司不应承担房屋面积短缺的责任——如何处理业主因面积短缺拒交物业管理费？ 137

物业公司违法操作，小区业主有权解约——如何处理业主与物业公司的合同纠纷？ 139

单位职工住房不可以拒绝小区统一物业管理——如何处理单位住房对物业管理服务的纠纷？ 140

物业公司不得擅自拆除小区围墙——谁有权决定小区围墙的拆除？ 142

物业公司无权挪用维修基金——物业公司挪用维修基金应如何处理？ 143

开发商无权签订小区管理承包合同——如何认定开发商与物业公司合同的效力？ 145

“喜”迁新居遭遇电梯“拒载”——房屋交接手续办完与否以何为标准？ 149

物业管理中的紧急避险行为——如何处理紧急避险造成的损失？ 150

小区内饲养宠物应遵守《业主公约》——饲养动物影响别人怎么处理？ 153

空调滴水扰人休息——物业公司如何处理邻里问题？ 155

楼上漏水，楼下受损——如何划分赔偿责任？ 156

业主不可随意改变房屋使用性质——业主擅自改变房屋使用性质如何处理？ 157

小区场地不可随意占用——业主擅自占用小区公用空地怎么处理？ 158

开发商不能代物业公司作出承诺*——开发商的承诺是否要承担法律责任？ 159

物业公司无权出租电梯间设立小买部——物业公司拒绝取消小卖部如何处理？ 162

物业管理公司不可阻拦成立业主委员会——什么情况下可以成立业主委员会？ 163

广东业主首次告倒物业公司——如何处理解聘争端？ 164

物业公司是否要对开发商对物业管理方面的承诺负责*——开发商免收物业管理费的承诺是否有效？ 167

物业管理公司无权罚款——如何划分小区区域内的损害赔偿责任？ 169

开发商须按合同交纳维修基金——开发商不交纳维修基金怎么办？ 170

法理依据 173

（一）物业收费范围 173

一、物业收费纠纷评判依据 173

第二章 物业收费纠纷评判依据及案例解析 173

（二）物业收费标准核定 174

（三）住宅小区公共服务收费的构成 176

（四）物业管理收费标准 176

（五）物业收费纠纷处理 183

关键法条 184

（一）《城市新建住宅小区管理办法》（摘录） 184

（二）《中华人民共和国民法通则》（摘录） 185

（三）《中华人民共和国消费者权益保护法》（摘录） 186

（四）《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》（摘录） 186

（五）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（摘录） 187

（六）《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（摘录） 189

（七）《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（摘录） 195

（八）《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（摘录） 196

（九）《市环卫局、市物价局、市财政局〈北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法〉（试行）》+（摘录） 198

（十）《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（摘录） 199

（十一）《深圳市高层商住楼、住宅楼物业管理收费标准》（摘录） 200

（十二）《上海市居住物业管理条例》（摘录） 202

（十三）《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》（摘录） 205

（十四）广东省《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知》（摘录） 209

二、物业收费纠纷案例解析 212

管理费的构成应在合同中明确约定——业主如何对付乱收费？ 212

业主对管理费各具体项目的收支有知情权——物业管理公司影响业主行使知情权时怎么处理？ 213

低层业主也应交电梯费——低层业主拒交电梯费如何处理？ 215

收费不合理，业主愤然起诉——物业公司收费不合理怎么办？ 217

收费名目繁多，业主不堪重负——物业公司收费名目繁多怎么办？ 218

收取“煤气开通费”无道理——物业公司有权收取煤气开通费吗？ 219

业主停车应按月缴费——怎样处理停车场缴费问题？ 220

生活垃圾处理收费不重复——业主认为垃圾处理费是重复收费应如何处理？ 222

房子没人住也要交物业管理费——未入住物业公司也要求交纳管理费应如何处理？ 223

超收“代收代缴费”，业主应坚决反对——物业超收代收代缴费应如何处理？ 225

业主有权拒交重复收费——物业公司重复收费应如何处理？ 226

收取物业管理费应清楚义务人并及时收取——物业公司收费弄错对象应如何处理？ 226

赠送部分收不收物业管理费，应以产权证为准——物业公司要求收取赠送面积物业费应如何处理？ 228

约定赠送物业管理费，要保证完整、真实兑现——合同约定赠送物业管理费却不兑现应如何处理？ 229

物业管理公司不得收装修管理费——物业公司要求交纳装修管理费应如何处理？ 230

装修押金不属乱收费——业主拒交装修押金应如何处理？ 231

不可单方面提高物业管理收费——物业公司单方面提高收费应如何处理？ 233

高档住宅物业收费实行市场价——物业公司以高档为由高收费应如何处理？ 234

物业管理收费起点日期以购房人验收房屋合格 235

之日起开始计算——业主对收费核算日期有误应如何处理？ 235

经济适用房住宅小区物业管理费也应“经济”——经济适用住宅小区收费标准纠纷应如何处理？ 236

物业收费应依“法”办事——物业收费有法不依应如何处理？ 237

公用电摊派费不能太离谱——物业公司摊派公用电费太高应如何处理？ 238

不得以摊销费用为名加收电价——物业公司以摊销费用为名加收电价应如何处理？ 239

物业公司“雁过拨毛”，水电气竟收“过路费”——物业公司无理加收水电气过路费应如何处理？ 240

物业收费没谱，业主要求其公开标准——物业公司收费不公开标准应如何处理？ 241

不合法律规定的“招待费”，业主有权拒交——物业公司摊派招待费应如何处理？ 243

停车费不可随意滥涨——物业公司随意单方面加收停车费如何处理？ 245

（一）物业管理公共服务内容 246

法理依据 246

第三章 物业服务纠纷评判依据及案例解析 246

一、物业服务纠纷评判依据 246

（二）物业管理的专项服务内容 247

（三）物业管理服务合同 249

关键法条 261

（一）《城市新建住宅小区管理办法》（摘录） 261

（二）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（摘录） 261

（三）《中华人民共和国民法通则》（摘录） 262

（四）《中华人民共和国合同法》（摘录） 263

（五）《中华人民共和国消费者权益保护法》（摘录） 263

（六）《北京市居住小区物业管理办法》（摘录） 264

（七）《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（摘录） 265

二、物业服务纠纷案例解析 268

物业管理公司应以为业主服务为宗旨——物业管理公司服务不力怎么办？ 268

不能白收保安费——物业管理公司不提供保安服务怎么办？ 269

物业管理公司应先给业主一个整洁舒适的环境——物业管理先服务还是先收费？ 270

大堂摔伤，谁负责任——地面光滑致人摔伤如何处理？ 271

客户在物业内摔伤物业管理公司应承担责任——客户在物业内摔伤应如何划分责任？ 274

物业管理公司不及时修缮设施造成损伤应承担责任——物业管理公司不及时维修设施造成损伤如何处理？ 275

暖气试水未通知造成损害由物业公司赔偿——暖气试水损害业主如何处理？ 276

路桩钢管成“杀手”，物业公司赔十万——物业公司不履行服务义务造成业主伤亡如何处理？ 277

物业公司应清理乱堆乱放的私人物品——业主乱堆乱放物品影响出入物业管理公司 279

不管不问如何处理？ 279

业主汽车被划，物业管理公司看管不严应赔偿——物业管理公司看管不严使业主蒙受损失如何处理？ 280

物业管理公司收了停车费理应保障业主停车位——物业管理公司收了停车费却不能保障提供车位 281

怎么办？ 281

物业管理公司不得擅自在小区内经营停车场——物业管理公司不经业主同意私自经营停车场 282

如何处理？ 282

楼房脱落水泥块砸死住户，物业公司负责赔偿——物业管理公司安全检查不严，造成业主伤亡 283

如何处理？ 283

护栏失修摔伤住户物业管理公司有责任——护栏失修摔伤业主如何处理？ 287

楼房渗水造成中堂画被毁，物业管理公司应赔偿——楼房渗水造成业主财物受损应如何处理？ 289

不能只收车位费却不负看护责任——物业公司收了车位费却不负责看护怎么处理？ 290

让物业公司竞争中求生存——业主对物业公司的服务不满意应如何处理？ 292

产权分属多家，物业管理公司应全面听取意见——物业公司不听小业主意见应如何处理？ 293

物业管理公司不可强卖生活用品——物业公司强行搭售生活用品如何处理？ 295

物业公司突然停电造成损失应承担责任——物业公司突然停电导致业主损失应如何处理？ 296

催缴电费方式不当，物业公司败诉赔款——物业公司采取无理方式催缴电费应如何处理？ 297

第四章 物业修缮纠纷评判依据及案例解析 299

一、物业修缮纠纷评判依据 299

法理依据 299

（一）物业公司修缮责任 299

（二）业主修缮责任 300

（三）共用部位、共用设施保修责任 300

关键法条 301

（一）《城市房屋修缮管理规定》（摘录） 301

（二）《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》（摘录） 303

（三）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（摘录） 304

（六）《家庭居室装饰装修管理试行办法》（摘录） 307

（四）《物业管理规范化服务标准》（摘录） 307

（五）《建筑装饰装修管理规定》（摘录） 307

（七）《城市异产毗连房屋管理规定》（摘录） 308

（八）《北京市城镇房屋修缮范围和标准》（摘录） 309

（九）《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（摘录） 315

（十）《中华人民共和国民法通则》（摘录） 315

（十一）《中华人民共和国环境保护法》（摘录） 315

（十二）《中华人民共和国合同法》（摘录） 316

（十三）《中华人民共和国消费者权益保护法》（摘录） 316

二、物业修缮纠纷案例解析 317

建筑物已过保修期发生质量问题物业管理公司 317

应承担维修责任——保修期已过发生建筑工程质量问题应如何处理？ 317

房屋出现裂缝并不意味着有倒塌危险——业主不懂大修知识却要求大修如何处理？ 319

公有房售出后维修费用应由所有人承担——公有房售出后维修费应由谁承担？——公有房售出后维修费应由谁承担？ 321

保修期应合理计算——物业公司与开发商互推保修责任如何处理？ 322

到了设计年限并不一定必须拆建——业主认为到了设计年限要求拆建如何处理？ 323

公有房售出后屋顶渗漏的维修责任划分——公有房售出后共用部维修谁负责？ 325

装修返水造成损失谁负责——因装修返水造成业主损失应如何处理？ 327

外墙渗水造成损失不应由业主自负——共用部位渗水造成业主损失应如何处理？ 328

房顶漏水应由全体业主负责维修费用——业主不交房顶部位维修费用应如何处理？ 330

拆换原有门窗应申请——业主不经审批私自装修应如何处理？ 331

水管爆裂受损，索赔难只因自行装修——装修前后的事故责任如何承担？ 332

超过保修期自用部位维修费用自理——保修期过后维修责任如何承担？ 334

住宅维修基金设立和使用应按规定——维修基金账户是否要分立到户？ 335

物业公司应尽维修养护责任——维修养护不及时物业公司应承担什么责任？ 336

业主不可拒交中修费——如何处理拒交中修费的问题？ 337

业主应按规定缴纳维修基金——缴纳维修基金的标准和程序是什么？ 339

公有住房售后的维修基金由业主承担——如何处理公有住房售后维修养护费问题？ 340

收取监管费，应尽监管责——物业公司未尽装修监管义务应当承担责任吗？ 341

业主应在统一的空调位装空调——业主乱装空调造成外墙损失谁负责？ 344

写字楼大厦装修要用物业公司推荐的装修队伍——物业公司推荐的队伍一定要用吗？ 345

物业公司移交管理权时不应扣除维修基金——物业公司扣除维修基金如何处理？ 347

开发商不得挪用维修基金——开发商挪用维修基金怎么办？ 348

开发商应按规定移交修缮基金——开发商不肯移交修缮基金怎么办？ 350

安装空调、油烟机等不得损害相邻权——业主损害相邻权的法律责任如何承担？ 351

装修打穿地板三个洞，赔偿楼下4000元——侵害其他业主权益如何承担责任？ 355

楼宇天面维修费用应合理分摊——维修费应由谁承担？ 356

物业公司换件应保证质量——物业公司提供的换件有质量问题应赔偿吗？ 357

渗漏楼板应及时维修——发生渗漏楼板、楼面部位的问题谁负责维修？ 358

第五章 物业安全纠纷评判依据及案例解析 361

一、物业安全纠纷评判依据 361

法理依据 361

（一）物业安全服务责任 362

（二）物业保安人员职责 362

（三）物业安全纠纷处理 362

（一）《城市新建住宅小区管理办法》（摘录） 364

（二）《北京市居住小区物业管理办法》（摘录） 364

关键法条 364

（三）《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（摘录） 365

（四）《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》（摘录） 365

（五）《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（摘录） 365

（六）《加强安全防范措施的暂行规定》（摘录） 366

（七）《上海市居住物业保安管理办法》（摘录） 366

（八）《中华人民共和国民法通则》（摘录） 368

（九）《中华人民共和国合同法》（摘录） 369

（十）《中华人民共和国消费者权益保护法》（摘录） 370

（十一）《中华人民共和国保险法》（摘录） 370

二、物业安全纠纷案例解析 371

出差在外，家中被盗——物业管理住宅小区业主被盗谁负责任？ 371

物业保安部拒绝帮助抓小偷——“24小时保安”的含义是什么？ 373

门卫脱岗，业主被盗——物业管理公司应负赔偿损失的责任吗？ 374

封闭式防盗系统不封闭——是开发商还是物业公司的过错？ 375

业主在家遭谋杀责任在谁——谁应承担责任吗？ 376

物业公司原雇员杀害业主——物业公司是否承担责任？ 378

保安人员“监守自盗”——物业公司是否应承担赔偿责任？ 380

人身伤害状告物业公司案——物业公司是否承担未尽保安导致住户被害的责任？ 380

劫匪持刀入室，业主跳楼逃生——防盗门不防盗谁负责？ 382

保安半夜入民宅——物业公司是否应赔偿给业主造成的精神损失？ 383

停车场丢失车辆的责任承担——物业公司在何处情况下承担责任？ 385

新车在小区车库不翼而飞——物业管理公司是否承担赔偿责任？ 387

提供停车位是否成立保管关系——收费5元停车费，是否承担停失车辆的责任？ 389

保安人员失职，吉普车被盗——停车场要不要赔偿？ 391

业主在小区内遇害，物业公司被判赔偿10万——物业管理公司是否负赔偿责任？ 392

电梯工成了杀人犯——物业管理公司是否承担责任？ 393

燃气设施不得随意拆改——管理处有权要求业主赔偿吗？ 394

楼上救火楼下被淹，楼下起诉楼上赔钱——楼上是否应给楼下赔偿？ 396

安装防护栏造成邻居失窃应赔偿——邻家要求赔偿有何法律依据？ 397

新居防护应完备——拆除防护栏，出事谁负责？ 398

附录： 400

物业管理条例（草案） 400