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第一章 物业管理概述 1

第一节 物业管理的涵义 1

基础知识 1

常见问题 2

1．什么是物业? 2

2．物业管理有什么作用? 2

【典型案例】物业管理公司服务不力，业主联名投诉 3

基础知识 5

第二节 物业管理的内容 5

常见问题 6

1．物业管理服务是否属于服务商品? 6

2．物业管理的性质及发展方向是什么? 7

3．物业管理有什么特点? 7

4．物业管理公司如何开展委托性服务? 7

【典型案例】物业管理公司帮助业主出租房屋可收费 8

5．零星物业管理是怎么回事? 9

基础知识 10

第三节 物业管理法律规范及其立法现状 10

常见问题 15

1．物业管理服务行为是行政性管理，还是企业化管理? 15

2．我国物业管理法律调整的范围? 16

3．我国物业管理中存在哪些问题? 16

第二章 物业管理法律关系 18

第一节 物业管理法律关系概述 18

基础知识 18

常见问题 19

1．研究物业管理法律关系对物业管理法制建设的作用? 19

【典型案例】物业管理公司换件应保证质量 20

2．按规范法律关系的法律类型的不同，物业管理法律关系可分为哪几种类型? 21

3．按物业管理法律关系主体的权利义务，物业管理法律关系可以分为哪几种法律关系? 22

4．按物业管理法律规范调整的具体对象不同，物业管理法律关系分为哪几种? 23

第二节 物业管理法律关系的主体 23

基础知识 23

1．物业管理公司与业主是什么关系? 25

常见问题 25

2．物业管理中，业主还是物业管理公司处于主导地位? 26

3．非业主使用人的含义是什么? 27

4．业主能否自己管理物业? 28

5．什么时候可以成立业主委员会? 29

【典型案例】物业管理公司不应该阻拦成立业主委员会 30

6．业主委员会的设立、变更和注销如何办理? 30

7．业主委员会应如何处理业主之间发生的矛盾? 31

【典型案例】业主应该遵守业主公约 36

8．政府、开发商、物业管理公司、业主、业主委员会、业主大会之间是什么样的法律关系? 37

9．物业管理公司与居委会、公安机关及有关部门之间是什么样的法律关系? 38

第三节 物业管理法律关系的客体 39

基础知识 39

常见问题 40

1．购房者为什么要提前关心物业管理? 40

2．业主个人对物业管理不满应该怎么办? 40

【典型案例】物业公司违法操作，小区业主有权解约 42

3．业主对物业管理服务质量不满可以拒缴物业管理费吗? 43

4．开发商在售房时向购房者承诺物业管理条件是否有效? 44

【典型案例】慎重对待开发商约定赠送物业管理费 46

5．物业管理费由哪些项目构成? 47

【典型案例】业主有权拒交不合法律规定的“招待费” 47

6．住户与产权人应向物业管理公司缴纳哪些服务费? 49

7．小区能开娱乐设施吗? 50

【典型案例】“夜半歌声”扰居民 50

常见问题 52

第四节 物业管理法律关系的内容 52

1．实行物业管理的小区，业主还有权利吗?如果有，享有哪些权利? 53

2．业主享有权利的法律依据有哪些? 55

3．谁拥有小区停车位的处分权、收益权? 55

4．未成年业主是否享有业主大会的投票权? 56

【典型案例】少年业主投票权的维护 56

5．物业管理公司是否有对住户罚款的权利? 58

【典型案例】《住户手册》中不应设定物业管理公司的罚款权 58

6．住户手册由谁制订?应包括哪些内容? 60

基础知识 61

第五节 物业管理法律事实 61

常见问题 64

1．与物业管理纠纷有关的司法和仲裁行为，是否属于物业管理法律行为? 64

2．业主招聘物业管理公司的法律关系要经过哪些法律事实? 65

【典型案例】聘选物业公司的程序 65

第三章 业主的权利及其维护 67

第一节 业主的权利和义务 67

基础知识 67

1．自然人业主和非自然人业主在物业管理法律关系中的地位是否有所不同? 69

常见问题 69

【典型案例】房地产开发商作为产权人有权进入业委会 70

2．独立产权和共有产权是如何划分的? 71

3．开发商未经业主同意，是否可以变更小区名称? 72

4．开发商未经业主同意，是否可以变更小区规划? 72

第二节 业主自治机构的权利和义务 73

基础知识 73

1．业主委员会与物业管理委员会有无区别? 81

常见问题 81

2．业主委员会能否独立承担民事责任? 82

3．业主委员会能否从事经营活动? 82

4．为什么维修基金要由业主委员会来负责审查批准? 83

【典型案例】物业管理公司不应扣除维修基金 83

5．怎样监督物业公司的财务开支? 84

【典型案例】业主有权要求物业管理公司公开收费标准 85

6．业主可以随时查阅物业公司的财务收支状况吗? 86

【典型案例】业主可通过哪些途径查询物业公司账目 87

7．部分业主不缴费，其他业主怎么办? 88

第三节 业主权利的维护 88

基础知识 88

常见问题 89

1．业主的知情权指什么? 89

【典型案例】业主对管理费使用各具体项目的收支有知情权 89

2．物业管理公司以业主不缴纳物业管理费为由而停水停电，业主怎么办? 91

【典型案例】物业公司无权对住户采取三停措施 91

【典型案例】物业公司无权扣押业主房屋钥匙 93

3．物业管理公司在业主办理入住手续时扣押业主房屋钥匙，业主怎么办? 93

4．物业管理公司单方面增加管理费，业主怎么办? 95

5．如何处理收费纠纷? 96

6．物业管理公司收取装修管理费，业主有权拒缴吗? 98

【典型案例】物业管理公司不得收取装修管理费 99

7．写字楼装修，业主必须用物业公司推荐的装修队吗? 100

8．怎样行使物业处分权? 101

【典型案例】物业公司无权移走小区绿化树木 101

9．业主是否有权要求物业公司定期公开其收支及财务状况? 102

10．房屋出现裂缝，业主可以要求大修吗? 103

11．房屋快到设计年限，业主是否可以要求以危险房处理? 105

12．业主是否可以拒绝缴纳管理费之外收取的5.5％的税费? 106

13．业主换房入住不久，房屋出现问题应找谁? 106

【典型案例】换房时要注意房屋的保修期 106

14．物业管理公司单方变更小区停车费，业主应该怎么办? 107

15．业主车位经常被别人强占，怎么办? 108

【典型案例】物业管理公司收了停车费理应保障业主停车位的使用权 108

【典型案例】开发商无权出租小区楼宇顶部搭建广告牌 110

16．开发商未经业主同意，在业主的楼顶上架设广告牌，业主怎么办? 110

17．物业管理公司出租业主共有房屋，业主应如何维护自己的权利? 113

【典型案例】物业管理公司不得擅自出租公共部位 113

18．物业管理公司因管理不善给业主造成损失怎么办? 114

【典型案例】物业管理公司失职应赔偿 114

19．停车场停车被撞，物业管理公司是否有责任? 115

【典型案例】买位停车车被损，物业公司应负责 115

20．楼房脱落水泥块伤人，可以找物业管理公司承担责任么? 116

【典型案例】物业公司失职，水泥脱落伤人 117

基础知识 120

第四章 物业管理公司的权利及其维护 120

第一节 物业管理公司的法律地位 120

常见问题 125

1．物业管理公司的管理权源于何处? 125

2．物业管理公司从何时开始向业主计收物业管理费? 125

3．如何处理业主投诉? 125

第二节 物业管理公司的权利和义务 126

基础知识 126

2．物业管理公司对物业管理的主要依据有哪些? 127

1．物业管理公司的哪些管理措施应当提交业主委员会审议通过，并接受其监督? 127

常见问题 127

3．“实行多种经营，以其收益补充小区管理经费”中的“多种经营”应如何理解? 128

【典型案例】物业管理公司不可强行搭售生活用品 129

第三节 物业管理公司权利的维护 130

基础知识 130

常见问题 132

1．业主没有居住已买下的房屋，物业管理公司是否有权对其收取管理费? 132

【典型案例】空房也要缴管理费 133

2．出现紧急情况时，物业管理人员能否采取破门而入的措施? 135

【典型案例】如何处理紧急避险造成的损失 135

3．业主入住后以房屋存在问题而拒缴物业管理费怎么办? 138

【典型案例】物业公司不应承担房屋面积短缺的责任 139

4．房屋天面维修费如何分摊? 141

5．业主因对拆迁安置的位置不合理能否拒交物业管理费? 142

【典型案例】业主无正当理由不得拒交管理费 142

6．某业主在共用部位乱堆乱放，物业公司怎么处理? 142

【典型案例】物业管理公司应保证楼道的通畅 143

7．一层业主私自开设小卖部，物业管理公司应如何处理? 144

8．业主私自饲养宠物，物业管理公司应如何处理? 144

9．物业管理公司应如何根除小区违章搭建现象? 145

【典型案例】物业公司有权拆除小区内的违章搭建物 146

10．业主自己安装的空调机，物业管理公司有无权利要求其按照统一规定重新调整? 147

【典型案例】业主应在外墙的统一空调位上安装空调 148

11．物业管理公司是否有权干涉业主处置自家门口的树木? 149

【典型案例】业主无权锯掉小区里的绿化树木 149

12．物业管理公司出现赤字怎么办?应由谁承担? 150

【典型案例】业主对入住前物业公司的管理开支亏空的承担 152

第五章 物业管理合同 154

第一节 物业管理合同概述 154

基础知识 154

常见问题 162

1．物业管理内容能否写入房屋买卖合同?如何在买卖合同中约定? 162

3．业主方面的违约责任可就哪些方面在合同中约定? 163

4．业主有权拒签《房屋使用管理维修公约》吗? 163

2．物业管理公司的违约责任可就哪些方面在合同中约定? 163

5．物业管理一定要签订委托管理合同吗? 164

【典型案例】物业管理最好签订书面委托管理合同 164

6．物业管理合同与物业管理公约有何区别? 166

7．签订物业管理合同时应注意什么? 166

【典型案例】管理费的构成应在合同中明确约定 167

8．居委会有无代表业主签订物业管理合同的资格? 168

【典型案例】居委会无权选聘物业管理公司 168

9．物业管理合同无效的原因主要有哪些? 171

10．怎样处理无效合同? 171

第二节 物业管理合同的订立和履行 172

基础知识 172

常见问题 175

1．前期物业管理合同和物业管理合同有哪些不同之处? 175

2．有些业主将房屋租给身份不明的人，物业管理公司该怎么办? 176

3．物业管理公司不按合同规定随意提高管理费，怎么办? 176

【典型案例】开发商免收物业管理费的承诺的效力 177

4．开发商承诺的物业管理条件没有兑现，是否构成房屋买卖合同的违约? 177

5．是否可在合同中约定“业主不缴管理费，物业管理公司可以采取停水措施”? 179

【典型案例】《物业公约》损害业主权益应修改 179

第三节 物业管理合同的终止 182

基础知识 182

常见问题 183

1、在什么情况下，业主委员会可以解聘物业管理公司? 183

2、因不可抗力导致合同不能履行且目的不可能实现，合同是否自然终止? 183

基础知识 200

第一节 物业管理法律责任的概述 200

第六章 物业管理法律责任 200

常见问题 218

1．什么是人身权?它与财产权有什么区别? 218

2．人身权包括哪些权利? 219

【典型案例】保安半夜入民宅，侵犯公民权利 219

3．什么是侵害财产?侵害财产应负什么样的责任? 222

第二节 业主和业主委员会的法律责任 223

基础知识 223

【典型案例】公有房售出后维修费应由谁承担 236

1．公有房屋出售给个人后，房屋共用部分、，共用设施损坏了由谁修理? 236

常见问题 236

2．空调机滴水影响他人休息谁负责任? 238

【典型案例】空调滴水扰人休息 238

3．写字楼楼上漏水给楼下住户造成损失谁来赔偿? 239

【典型案例】 渗漏楼板应及时维修 239

第三节 物业管理公司的法律责任 242

基础知识 242

2．在什么情况下物业管理公司工作人员承担法律责任? 248

1．物业管理公司为什么承担有限财产责任? 248

常见问题 248

3．常见的物业管理公司工作人员的违法行为有哪些? 249

4．房屋的保修期如何计算?保修期内房屋出了问题由谁负责? 252

5．物业管理公司是否有权把修缮基金挪作他用? 253

【典型案例】维修基金不得挪用 254

6．服务质量不过关，业主跌伤谁负责? 255

【典型案例】地面光滑致人摔伤责任的划分 256

7．外墙渗水，造成住户家具损坏谁负责赔偿? 259

8．物业管理公司经营的停车场丢车谁来赔? 260

【典型案例】停车场地有偿使用合同关系，丢失车辆物业不负责任 263

9．业主家被盗，物业管理公司是否应负赔偿责任? 269

【典型案例】封闭式防盗系统不封闭 270

10．物业管理公司及其保安人员应怎样做好小区安全工作? 274

【典型案例】住户被害，物业管理公司应负民事赔偿责任 275

11．路上障碍物绊倒业主，物业管理公司应负责任吗? 277

【典型案例】钢管绊倒业主，物业公司赔偿 277

【典型案例】遭遇煤灰污染，不可拒缴管理费 279

12、物业管理行为与物业管理公司的一般民事行为如何区分? 279

第七章 物业管理纠纷的处理途径 281

第一节 物业管理纠纷 281

基础知识 281

常见问题 284

1、按纠纷所属法律部门的法律关系性质的不同，可以将物业管理纠纷划分为哪几类? 284

2、按纠纷中的基本权利性质和特点的不同，可以将物业管理纠纷划分哪几类? 285

3、业主维护自己权利的途径有哪几个? 286

【典型案例】物业管理公司无权出租电梯间开小吃部 286

4、与物业管理公司发生纠纷时，业主可以向哪些部门投诉? 287

【典型案例】收费名目繁多，业主不堪重负 288

第二节 诉讼 289

基础知识 289

常见问题 290

1．什么是民事诉讼?提起民事诉讼的条件有哪些? 290

【典型案例】空调机制造邻里矛盾 291

2．什么是行政诉讼?提起行政诉讼的条件有哪些? 291

第三节 仲裁 292

基础知识 292

4．什么是立案?刑事诉讼的立案必须具备哪两个条件? 292

3．什么是刑事诉讼?刑事诉讼有哪几个阶段? 292

常见问题 294

1．在什么情况下可提起仲裁? 294

【典型案例】职工住房不可以拒绝小区统一物业管理 294

2．仲裁合同或条款生效的条件是什么? 295

第四节 调解 296

基础知识 296

【典型案例】侵害其他业主权益应该承担责任 298

常见问题 298

1．调解分为哪几大类?有什么不同? 298

2．什么情况下适用法院调解原则? 299

【典型案例】物业管理服务应全面听取业主意见 299

3．人民法院的调解书有何法律效力? 301

附录 302

1．中华人民共和国民法通则(节选) 302

2．中华人民共和国合同法(总则部分) 320

3．中华人民共和国消费者权益保护法 336

4．城市新建住宅小区管理办法 346

5．城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 350

6．北京市居住小区物业管理办法(修正) 354

7．北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行) 359

8．北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法 362

9．北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行) 365

10．北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法 368

11．物业管理条例 371