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目 录 1

前言 1

第一章物业管理概论 1

第一节物业管理的兴起 1

一、物业管理的产生和发展 1

二、物业管理的属性 2

三、物业管理的作用 3

第二节物业管理的原则与宗旨 3

第三节物业管理实务内容 6

第二章物业管理的基础工作 8

第一节物业的竣工验收与接管验收 8

一、物业的竣工验收 8

二、物业的接管验收 10

第二节 小区住宅与楼宇入伙及装修 13

一、小区住宅与楼宇入伙程序 13

二、装修管理 14

二、房屋损耗因素 17

一、房屋维修与养护的涵义 17

第一节概述 17

第三章房屋维修与养护 17

三、房屋维修养护的作用 18

第二节 房屋维修养护的原则与实施 18

一、房屋维修养护的原则 18

二、房屋维修工程的类型 19

三、房屋维修的技术管理 22

第三节房屋的日常养护 24

一、房屋日常养护的基本原则 24

二、房屋日常养护作用 24

三、房屋日常养护的类型 24

四、房屋日常养护的主要内容 27

第四章 房屋附属设备的管理与维护 28

第一节 供电设备的管理和维护 28

一、供电用电的基本情况 28

二、配电房的管理制度 29

四、维修电工安全作业规程 30

三、供电系统操作、保养和维修的基本要求 30

五、线路的常见故障及维修 31

第二节 给排水设备的管理与维护 32

一、给排水系统的分类及主要设备 32

二、给水排水管理的基本内容 32

三、给水系统的维修 33

四、排水管道的维修 34

五、水泵的运行管理和故障及排除方法 36

六、管道的防腐、防冻和绝热 41

七、管道安装的安全技术 45

第三节 空调设备管理与保养 46

一、空调中常用名词术语 46

二、空调系统的分类 50

三、空调设备的管理 50

四、空调设备的保养 52

第四节 电梯设备的管理与维护 56

一、电梯的分类 56

二、电梯的使用管理 58

三、电梯设备维护保养的主要内容 64

第五章物业的综合管理 72

第一节概述 72

一、物业综合管理的特点 72

二、物业综合管理的主要内容 73

第二节物业区域清洁管理 73

一、物业区域清洁管理机构的设置 74

二、物业区域清洁管理的原则 74

三、物业区域清洁管理的岗位职责 75

四、物业区域清洁管理的操作细则 76

五、清洁作业的基本方法 78

六、常用清洁济的种类和使用 82

七、物业区域清洁管理的监督检查 83

第三节 物业环境的绿化养护及管理 84

一、物业环境绿化的意义 84

二、物业环境绿化系统的组成 87

三、环境绿化的机构设置及岗位职责 88

四、绿化养护及管理 89

第四节物业治安管理 94

一、物业治安保卫工作的作用 94

二、物业治安机构的设置 95

三、岗位职责 95

四、安保管理中常见问题的应急处理办法 96

五、安保员应具有的基本素质 97

第五节 物业的消防管理 100

一、消防管理的总体要求 100

二、消防管理的机构设置与岗位职责 103

三高层建筑的消防管理 104

第六节 物业区域的车辆道路管理 106

一、车辆道路管理的重要性 106

二、车辆管理 107

三、道路管理规定 108

第一节 物业综合经营服务的目的和意义 109

一、综合经营服务的目的 109

第六章物业综合经营服务 109

二、搞好综合经营服务的意义 110

第二节综合经营服务的条件与类别 110

一、综合经营服务的条件 110

二、综合经营服务的类别 112

第三节 物业区域的邮电通信服务 116

一、邮政服务 116

二、电视设施管理 116

三、电话通信管理 117

附录 有关物业管理的重要政策法规 121

附录A中华人民共和国城市房地产管理法 121

（1995年1月1日） 121

附录B城市新建住宅小区管理办法 134

（1994年4月1日） 134

附录C城市公有房屋管理规定（1994年4月1日） 138

附录D城市异产毗连房屋管理规定 146

（1990年1月1日） 146

（1990年1月1日） 149

附录E城市危险房屋管理规定 149

（1993年12月1日） 154

附录F城市住宅小区竣工综合验收管理办法 154

附录G城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 157

（1996年3月1日） 157

附录H关于加强房屋接管验收工作的通知 161

（1991年11月26日） 161

附录1 中华人民共和国行业标准 162

房屋接管验收标准（1991年7月1日） 162

（1992年7月1日） 173

附录J 公有住宅售后维修养护管理暂行办法 173

附录K城市房屋修缮管理规定（1991年8月1日） 175

附录L全国城市文明住宅小区达标考评实施细则 182

（1992年4月15日） 182

附录M建设部关于印发《全国房地产经营、维修、 187

管理企业升级实施办法》（试行）的通知 187

（1989年4月1日） 187

（1988年10月15日） 195

附录N建设部关于印发《房地产经营、维修管理行 195

业经济技术指标（试行）》的通知 195

附录O中华人民共和国消防法 201

（1998年4月29日） 201

附录P建设部房地产业司关于在房地产管理中加快应 213

用计算机的意见［（91）建房管字第23号］ 213

附录Q城市房地产中介服务管理规定 217

（1996年1月8日） 217

附录R北京市居住小区物业管理办法 224

（1995年10月1日） 224

附录S 上海市房产管理局关于上海市物业管理公司经营资质审批的规定（1993年4月26日） 228

附录T 苏州市市区住宅小区物业管理暂行办法 231

（1995年9月2日） 231

附录U深圳经济特区住宅区物业管理条例 239

（1994年11月1日） 239

参考文献 251