住宅开发产品策划PDF电子书下载

第1章 规划设计策划？ 3

第1节 专家论京沪穗深楼盘规划实战要诀 3

市场化背景下的北京楼盘规划 3

上海住宅小区规划设计要点：划分层次、适合环境 5

广州居住区规划的岭南特色 6

深圳楼盘应注重景观，兼顾朝向 7

好楼盘必定是好规划的结果 8

第2节 领引市场潮流的楼盘规划理念 10

理念一：“均好性”理念 10

理念二：“新街坊”理念 10

理念三：“价值定位”理念 10

理念四：楼市布局方式应不拘一格 10

理念五：考虑七大环境满足人的七个要求 11

理念六：方便、舒适、安全 13

理念七：突出自身特色 13

理念八：注重生态环境系统的建设 14

理念九：交通道路应合理分流，减少对居住区影响 14

理念十：以耐久适用为标尺 14

理念十一：提倡本土文化 14

第3节 行之有效的规划方法 16

规划设计的四个主要部分 16

居住小区要用地平衡 16

总体布局与居住环境空间构成 16

同其他工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置 17

第4节 西方住宅规划的借鉴 18

英国的新城建设 18

美国新城市主义 18

对比与反思 20

第5节 生态理论结合居住环境的超前规划 21

认识“居住环境” 21

生态理论应落实到具体规划上 21

居住区生态建设规划的主要内容 22

广州汇景新城的生态建设规划 23

第6节 楼盘开发应避开的常见规划问题 24

摒弃居住区规划建设中的商业化包装 24

小区规划的十种不良倾向 25

第7节 著名楼盘成功规划模式解密 27

广州保利花园 27

深圳香榭里花园 28

深圳百仕达花园二期 28

广州东方明珠花苑规划全程解析 31

广州星河湾的成功规划模式 33

北京亚运村新新家园规划设计 37

第8节 优秀楼盘规划图鉴赏 39

中型楼盘规划图（黑白） 39

中型楼盘规划图（彩色） 46

大型楼盘规划图（彩色） 56

楼盘鸟瞰图（彩色） 66

第2章 建筑风格策划？ 75

第1节 认识建筑风格 75

建筑风格的涵义 75

建筑风格的主要类别 75

当今国内住宅建筑风格分类解析 76

西方建筑风格的演变 78

第2节 住宅建筑风格的表现要诀 79

住宅风格的表现途径 79

住宅风格的表现原则 80

建筑风格的特征 80

建筑风格的走向 81

第3节 国内五大城市建筑风格概论 82

北京：“西风”转“东风” 82

广州住宅建筑风格的现状及发展趋势 83

成都：艺术引领风格 86

上海：以里弄住宅为主的多元建筑风格 87

关于海派建筑风格的建议 89

京沪深建筑风格趣谈 90

第4节 建筑风格的现实问题 92

不宜照搬 92

地产界的几个不良现象 92

单调现代主义 93

让“欧陆”找到适合它的土壤 93

第5节 优秀住宅外立面细部鉴赏 95

窗 95

屋顶 96

阳台 98

第6节 优秀住宅外立面鉴赏 100

第3章 户型设计策划 105

第1节 先进有效的户型设计特征 107

特征1：上海最佳户型评选的优秀户型特征 107

特征2：舒适、方便、个性化 107

特征3：户型布置因地制宜 108

特征4：三大功能区分明且互不干扰 108

特征5：三条流线不交叉 108

第2节 热销户型设计要诀 109

要诀1：房间大小形状合适 109

要诀2：推陈出新，特殊户型满足特定人群 109

要诀3：得房率（实用率）高低应适当 110

要诀4：户型分割最好可变通 111

第3节 未来热卖户型的设计趋势 112

趋势1：功能分区明确 112

趋势2：厅要独立采光厅 112

趋势3：卫生间扩容 112

趋势4：注意私密性 112

趋势5：考虑艺术与个性张扬 112

趋势6：可以考虑的连体式户型 113

趋势7：第二起居空间将受青睐 113

趋势8：重视过渡空间 113

趋势9：为电器“安家” 114

趋势10：注重起居空间细部功能 114

趋势11：住宅户型日益多样性 114

趋势12：业主参与设计 114

趋势13：厨卫设计精细化 115

趋势14：从注重准平面到注重准空间 115

趋势15：节能环保 115

第4节 国内户型设计的不合理因素及滞销户型缺陷 116

第5节 营造热销户型的全程策划实战步骤 118

步骤1：了解户型策划的内容 118

步骤2：重要而极具难度的市场调查 119

步骤3：正视户型创新的适用性 121

步骤4：了解户型在我国的发展 122

步骤5：总价、单价与面积的确定 122

步骤6：把握好四个“分开” 123

步骤7：立体户型的选择 124

步骤8：大户型与小户型的确定 125

步骤9：面积大小的确定 125

步骤10：客厅的策划 126

步骤11：玄关的策划 128

步骤12：主卧的策划 128

步骤13：厨房的策划 129

步骤14：卧室的策划 129

步骤15：卫生间的策划 130

步骤16：阳台的策划 132

第6节 案例剖析：个性化的今日家园 133

第7节 复式及跃层式户型策划 135

认识复式户型 135

认识跃层式户型 135

目标客户的有限性 135

顶层复式住宅的决策要点 135

复式住宅推广的五大阻力 136

复式住宅开发的四大关键：环境、位置、特色、设计 136

今日家园：“小复式” 137

复式户型图 139

跃层式户型图 145

第8节 错层及半跃式户型策划 152

错层户型及其类型 152

认识半跃式户型 152

错层户型的优点 153

错层户型的弊端 153

错层户型开发建议 154

广州白云高尔夫花园错层户型点评 155

错层设计的四大特点 156

上海未名园错层户型点评 156

错层户型图 157

半跃式户型图 158

第9节 小户型开发策划 164

小户型热销京沪深 164

关于小户型的争论 165

小户型的目标客户对象分析 166

小户型目标客户消费需求分析 167

小户型的设计要点 167

开发小户型的风险 170

成功小户型楼盘点评 171

第10节 优秀住宅平面图鉴赏 173

一梯两户平面图 173

一梯三户平面图 180

一梯四户平面图 185

一梯五户平面图 196

一梯六户平面图 200

一梯七户平面图 205

一梯八户平面图 209

第11节 优秀住宅户型图鉴赏 216

优秀户型图——70～90平方米 216

优秀户型图—90～100平方米 219

优秀户型图——110～120平方米 222

优秀户型图——120～130平方米 225

优秀户型图——130～150平方米 229

优秀户型图——150平方米以上 232

精选户型（彩色）——模型 234

精选户型（彩色）——50～70平方米 236

精选户型（彩色）——70～90平方米 238

精选户型（彩色）——90～110平方米 242

精选户型（彩色）——110～130平方米 246

精选户型（彩色）——130～150平方米 250

精选户型（彩色）——150平方米以上 256

第4章 样板房设计与毛坯房装修策划 261

第1节 毛坯房装修策略 263

全装修住宅需考虑的要点 263

菜单式全装修住宅的十一点建议 264

第2节 样板房，楼盘的模特 267

样板房的作用 267

样板房的包装策略 267

样板房的现状 268

样板房的特点 270

样板房装修五点建议 271

第3节 室内设计的风格、流派与趋势 274

室内设计的风格 274

室内设计的流派 276

世界室内设计新趋势 277

第4节 案例剖析：金域蓝湾的样板“魔术” 279

第5节 精选样板房鉴赏 280

第5章 智能化系统与智能住宅策划 287

第1节 智能化住宅的发展历程 289

历程一：智能大厦的建立 289

历程二：社区宽带的兴起 289

历程三：智能小区的发展 290

历程四：智能网络家居 291

历程五：智能化小区在中国发展 291

历程六：当今国外的智能技术发展 293

历程七：英国智能单体别墅 293

历程八：未来智能住宅生活模式展望 295

第2节 我国智能住宅开发需要注意的十个问题 296

注意问题1：物业管理人员的能力 296

注意问题2：运行与维护费用会较高 296

注意问题3：目前住宅智能化系统运行问题多 296

注意问题4：智能小区不同于智能大厦 297

注意问题5：智能小区建设要结合本地文化背景 297

注意问题6：从实际需要出发设置智能化系统 297

注意问题7：智能小区建设关键在于软配套 298

注意问题8：采用技术手段节省人力资源 298

注意问题9：根据小区档次和自身实力决定智能化程度 298

注意问题10：正确选择系统集成公司（智能建安公司） 299

第3节 全国住宅小区智能化系统示范工程建设要求与组织管理 301

总则 301

管理规定 302

示范工程功能要求 303

示范工程技术要求 303

第4节 智能化系统示范工程实施细则 305

实施细则1：安全防范子系统 305

实施细则2：信息管理子系统 306

实施细则3：信息网络子系统 307

第5节 小区物业管理智能化 309

物业管理计算机化 309

公用设备管理 311

家庭智能管理 312

信息网络系统 313

第6节 一般住宅小区常用智能系统解释 314

第7节 国内知名智能化小区案例解析 318

案例1：广州汇景新城 318

案例2：北京世纪星 320

第8节智能化系统实物展示 322

第6章 园林景观策划 327

第1节 住宅园林景观的营建趋势 329

趋势1：注重动态景观 329

趋势2：注重组团绿地 329

趋势3：注重立体绿化 329

趋势4：注重常年绿化 330

趋势5：注重休闲绿地 330

趋势6：强调环境景观的共享性 330

趋势7：强调环境景观的文化性 331

趋势8：强调环境景观的实用性 331

趋势9：开始追寻自然野趣 331

第2节 当今园林景观的误区 332

误区1：“以人为本”不到位 332

误区2：热衷大广场 332

误区3：忽略细节 333

误区4：最后做景观设计 333

误区5：忽略施工能力 333

误区6：无成本概念 333

误区7：无地方特色 333

误区8：建筑规划与园林景观相脱节 334

误区9：设计不够专业 334

误区10：其他误区 334

第3节 提升园林景观设计价值的重要建议 336

建议1：让冬天的园景同样迷人 336

建议2：考虑功能分区 336

建议3：注重参与性 336

建议4：有效加大园景投入，可使物业大幅增值 337

建议5：注重三性 337

建议6：多用树，少用草 337

建议7：功能性与经济性统一 338

建议8：以人的需求出发 338

建议9：注重整体风格的把握 338

建议10：考虑日后物业管理费用 338

第4节 实用有效的园林景观设计方法 339

设计方法1：五个要点把握全局 339

设计方法2：五大元素构成园林整体 339

设计方法3：四个原则成就优秀作品 340

设计方法4：三个组景手法完成景观设计 341

设计方法5：景观设计的五个阶段程序 341

第5节 中外园林景观比较与借鉴 342

借鉴1：中国古园林 342

借鉴2：美国的自由天性 343

借鉴3：日本提炼的自然 345

借鉴4：德国的理性 345

第6节 景观设计的学院派理论 347

理论1：知识经济时代的房产开发本质 347

理论2：什么是景观 348

理论3：景观设计学是什么 348

理论4：理想的景观居所要具有五个结构特征 349

理论5：人类找房子时所隐藏的五大人性因素 350

理论6：庭园造景的设计理念 351

第7节 知名楼盘的园林景观案例剖析 353

案例剖析1：北京奥林匹克花园 353

案例剖析2：佛山南浦新村 354

案例剖析3：广州金碧华府 355

案例剖析4：深圳世纪村 355

案例剖析5：北京远洋风景 357

案例剖析6：重庆骑龙山庄 359

第7章 会所设立与经营策划 361

第1节 会所设立的意义 363

会所：楼盘的鲜活“脸面” 363

设立会所的四大意义 363

第2节 会所的分类及典型案例 365

什么是会所 365

会所的四种分类 365

六个典型案例 366

第3节 香港会所的启示 367

启示1：公共会所“大而全” 367

启示2：社区会所“小而精” 367

启示3：公共会所赢“利” 367

启示4：社区会所赢“心” 367

第4节 会所的定位策略 369

会所的定位应该与主业的定位相符合 369

坚持服务至上的原则 369

从最佳使用角度配备会所的设施和项目 369

第5节 会所设立的可行性研究方法 370

会所的可行性分析的内容 370

会所筹建费用的估算 370

第6节 会所内部布局原则 371

第7节 会所经营项目种类大总结 372

康体项目的种类 372

消闲项目的种类 372

娱乐项目的种类 372

第8节 会所经营策略 373

会员制 373

会所的多方位经营 375

第9节 会所营建的发展方向 377

会所的角色和功能进一步明确 377

平民化特色是大势所趋 377

主题会所值得推崇，并要充分考虑与周边配套 378

的共享性问题 378

连锁式会所值得斟酌，会所外延服务更需做到实处 378

第10节 会所服务的基本要求 379

服务态度积极主动、文明礼貌 379

服务设施设备完好 379

服务技能全面、专业 379

服务方式方便、灵活 379

服务程序规范化 379

服务收费合理 380

服务制度健全 380

服务高效便捷 380

服务配套齐全 380

安全设备完善，措施齐全 380

增强服务理念，提升服务品位 380

第11节 当今会所的主要问题 381

盲目求大，与项目规模不相吻合 381

追求高档豪华，实用性差 381

会所功能设定不一而足，缺乏主题特色 382

会所经营有缺陷，参与性服务内容不强 382

面向客户群不明确 382

陷入俱乐部的误区 382

运行成本高，负担大 382

管理欠佳，专业人员匮乏 383

第12节 会所设置平面图鉴赏 385

第8章 住宅设计招标策划 389

第1节 把好设计关的重要性 391

第2节 住宅项目设计流程 393

第3节 如何与政府打交道 395

第4节 住宅小区国际设计竞赛操作指南 397

某大型住宅小区国际设计竞赛实例 397

一、设计竞赛前期准备工作 397

二、设计竞赛的筹备工作 398

三、设计竞赛启动 398

四、设计竞赛评审 399

五、公布设计竞赛结果 399

六、对公开邀请设计竞赛的评价 399

（附件一）××项目总体规划方案竞赛组织细则 400

（附件二）××项目总体规划方案公开邀请设计竞赛文件 402

（附件三）×××公司大型房地产开发项目总体规划设计方案公开邀请设计竞赛公告 406

第5节 开发项目设计招标实例解析 408

“商业街”项目设计要求 410

附录 住宅小区规划及单体设计参考标准 414

第9章　设备、材料、及施工招标、议标策划 417

第1节 住宅开发工程施工招标流程 419

第2节 工程施工标书的编制流程 421

第3节 监理公司的挑选流程 422

第4节 设备选型招标流程 423

第5节 投标邀请书 424

第6节 建造安装工程招标书规范格式 425

第7节 专业工程技术招标书规范格式 430

第8节 施工单位投标报价书规范格式 432

第9节 设备（材料）招标书规范格式 434

第10节 土建、安装工程议标书 438

施工现场概况 438

工程概况 438

本次议标的工程承包范围 439

工程施工其他要求 439

工程承包方式 440

计价依据 440

工期要求 440

工程技术及材料、设备要求 441

奖罚 441

投标书内容 441

投标须知 442

投标单位责任 443

其他 443

工程施工合同主要条款 443

第11节 空调安装工程议标书 445

议标邀请书 445

投标方须知 446

议标范围 449

合同主要条款 449

投标书格式 450

第12节 选定中标公司前的商务谈判流程 452

第13节 签订合同的流程 453

第14节 工程变更流程 455

由甲方（投资方、业主）提出工程变更的流程 455

由乙方（施工单位）提出工程变更签证的流程 456

第15节 工程结算付款操作指南 457

工程结算流程 457

工程付款流程 458

第10章 领先住宅设计发展趋势 465

第1节 建筑师必须与开发商有效互动 465

糟糕的建筑 465

懒惰的建筑师 465

浮躁的开发商 466

深圳市商品住宅发展的四个阶段 466

互动设计的现实性 467

互动设计四个要点 467

互动设计实例1：万科俊园——限定条件下的创作 469

互动设计实例2：阳明山庄——建筑设计与房地产前期策划的相互渗透 471

互动设计对建筑师和发展商的要求 471

第2节 领先住宅设计新趋势 473

注重美学规律 473

注重实用 473

重视社会心理 474

外立面日趋简洁 475

横厅设计开始替代直厅 475

从绿化率走向大树率 475

准一梯一户 476

电梯大堂宾馆化 476

共享空间逐渐增多 476

主题景观代替普通园林 476

功能空间随需求而设 476

细部设计因人性而做 477

起居室、卧室灵活可变 477

注重超前性和高起点 478

策划与设计理念要创新 478

注重市场宏观定位 479

注重居住形态的调查与研究 479

提倡“精密设计”，突出经济与适用 480

注重老年人的需求 481

注重卫生条件 482

我国住宅发展七个趋势 482

重视环境景观 483

注重个性化 483

适应市场的多样化需求 484

室内空间的可改性 484

家居科技的智能性 485

室内布局注重实用 485

环境景观的均好性 485

建筑风格的地方性 486

好材料的应用 486

户型的主力面积要针对主力客户 487

体现健康生活 487

住宅设计由单纯技术设计走向策划设计 487

住宅设计中的科技应用走向集成化 488

住宅辅助设计走向专业化 488

住宅生态环保设计走向系统化 489

主题化景观能提升社区品位 489

社区文化味离不开人性化管理 489

采用围合式组团的设计 489

民族建筑符号开始回归 490

七化、八性、七注重 490

第3节 美国住宅设计的经验借鉴 491

尊崇自然 491

以功能区划分空间 491

追求居住的舒适 492

强化礼仪空间 492

注重私人空间 493

重视环境保护 493

住宅的空间类型多 493

信息社会和弹性工作制使住宅的含义拓宽了 494

重视和强调经济效益 494

建筑风格呈国际化多样化的特征 494

最完美地体现个人风格 494

绝大多数为两层，配有阁楼、地下室 495

崇尚纯生活化、有生活感的住宅 495

讲究住宅与市场的结合 495

RBS快速建造系统 495

住宅节能和新能源利用 495

美国住宅设计趋势 496

中国与美国住宅业差异比较 496

第4节 回顾北京住宅设计的七个阶段 497

阶段1：集团购买支撑，高层塔楼为主导 497

阶段2：提升物业品质，中小高层由南方引入 497

阶段3：迎合新贵要求，欧陆风情盛行 498

阶段4：还是“板”好，向简约回归 498

阶段5：多层带电梯，奢侈型住宅现身 499

阶段6：复式、错层，满足多次置业者的求新求异需求 499

阶段7：低层、低密度城市住宅，Townhouse 499

第5节 优秀住宅外立面局部鉴赏（彩色） 500

住宅外立面上段 500

住宅外立面中段 505

住宅外立面下段 507

第11章 住宅文化与文化住宅策划 509

第1节 房地产开发离不开文化 511

第2节 关于住宅文化的思考 513

思考1：住宅文化是人类文化的一个子系统 513

思考2：营造住宅文化的原则 514

思考3：用文化提升住宅产品的高附加值 514

思考4：营造住宅文化的几个指标 516

思考5：住宅小区的文化发展方向 517

思考6：楼盘名称的文化 517

思考7：利用文化作房产广告的两大优势 518

第3节 文化住宅案例解析 519

案例解析1：做月饼的广州碧桂园 519

案例解析2：大打文化牌的深圳漾日湾畔 519

案例解析3：本土“院宅建筑”成都上河城 520

案例解析4：生态文化社区——上海联华新社区 522

案例解析5：集功能与文化为一体的广州“翰林会”会所 524

第12章 健康住宅策划 529

第1节 既是卖点又是需求的健康住宅 529

让健康概念标准化 529

什么是健康住宅 529

健康住宅≠绿色生态住宅 530

开发健康住宅要讲求务实 530

第2节 健康住宅的四个方面的标准 531

标准1：世界卫生组织的标准 531

标准2：2001年的《健康住宅建设技术要点》 531

标准3：2002年的《健康住宅建设技术要点》 532

标准4：室内装修的“健康住宅”标准 534

第3节 健康住宅试点工程举例北京奥园金地“健康住宅观” 536

第13章 绿色与生态住宅策划 539

第1节 绿色住宅的开发要点 541

要点1：绿色住宅成为购房者追捧的卖点 541

要点2：绿色住宅概念的解释 545

要点3：绿色住宅的规划设计 548

要点4：绿色住宅面临四大突破 549

要点5：开发绿色住宅应树立几个意识 550

要点6：绿色住宅的特殊之处 551

要点7：绿色住宅的实施三过程 552

要点8：“五亲”空间成就绿色住宅 553

要点9：以营建现代“简朴生活方式”作为“绿色社区”的生活模式 555

要点10：绿色住宅的三大技术要素 556

要点11：可借鉴的绿色建筑 557

要点12：节能住宅的典范——北京锦绣大地公寓 559

第2节 生态住宅的开发要点 563

要点1：生态与绿色建筑的区别 563

要点2：多数居民愿意购买生态高价住宅 564

要点3：生态住宅的特征是舒适、健康、高效和美观 566

要点4：生态住宅的六个设计原则 567

要点5：生态住宅并非高价住宅 567

要点6：生态住宅的技术策略 568

要点7：生态住宅的类别 568

要点8：生态住宅的国家标准 569

要点9：生态住宅的建筑技术支持 570

要点10：生态住宅案例选 576

要点11：生态住宅的开发风险 579

要点12：国外成熟的生态住宅 579

要点13：生态住宅投入与产出 580

要点14：实战型生态住宅开发要点 581

第3节 绿色生态住宅开发要点 582

要点1：《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》 582

要点2：对“节能、节水、节地”的解释 583