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目 录 1

序言 1

导论：房地产法新体系 1

第1节什么是房地产 1

1．房地产及其相关概念 1

2．房地产的特征 3

第2节房地产法 5

1．我国房地产立法简要回顾 5

2．房地产立法现状：弊端和成因 8

3．整合思路和房地产立法的体系 11

第3节房地产法学：本教材的基本框架 16

1．房地产法学研究对象 16

2．房地产法学的主要内容：本书的 17

基本结构 17

3．房地产法学习指南 19

1．社会主义土地公有制的确立 25

第1节我国土地所有权体系的形成 25

第1章我国国有土地归属和利用制度 25

体系和登记制度 25

第一编房地产法基础：房地产权利 25

2．国有土地与集体土地范围 27

第2节城市土地国家所有及其分散利用体制 29

1．国家土地所有权的不可交易性 29

2．国有土地利用方式的改变 31

3．土地使用权性质的变化 33

使用权 35

4．城市土地的分类：不同性质的城市土地 35

第3节农民集体土地的归属和利用 38

1．农民集体所有的必要性 38

2．农民集体所有权的特征 39

3．农民集体所有权的落实问题 40

4．农民集体土地种类和利用 41

5．城乡建设用地的统一问题 43

第2章房屋所有权及其与土地的关系 48

第1节房屋及其基本类型 48

1．房屋 48

2．我国的房屋类型 49

1．房地权利合一 50

第2节土地与房屋产权结构 50

2．土地权利和房屋权利并存 51

3．房屋和土地权利并存：两种规则 52

4．我国的房屋所有权与土地使用权： 53

现行制度安排 53

5．房屋所有权与土地使用权：使用权的终止 56

问题 56

2．共有 60

第3节房屋的独有、共有和区分所有 60

1．独有 60

3．区分所有 62

第3章房地产登记制度 69

第1节房地产登记原理 69

1．房地产登记基本制度规范 69

2．不动产登记的物权表征效力：登记的公信力 71

3．房地产权取得和变动登记 73

1．我国房屋权属登记制度的确立和效力制度 75

第2节我国目前房地产登记制度及其完善 75

2．我国的房地产登记体系 77

3．我国房地产登记基本程序 83

4．我国目前房屋登记制度的完善 86

第4章土地使用权的取得和转让 90

第1节出让方式获得土地使用权 90

1．土地使用权出让及其性质 90

2．土地使用权出让的主体与客体 93

3．土地使用权出让合同和使用权登记行为 95

4．土地使用权出让的方式 98

5．出让合同的履行及其违约责任 102

6．出让土地使用权的基本特性 103

7．土地使用权的终止 105

第2节划拨土地使用权 108

1．划拨土地使用权的现状和立法取向 108

2．公益目的的划拨土地使用权规范 110

3．非公益目的的划拨土地的“转轨” 112

4．划拨土地的其他转化形式 117

第3节土地使用权转让、租赁和抵押 119

1．土地使用权转让 120

2．土地使用权抵押 122

3．土地使用权出租 124

第二编房地产开发编 131

第5章房地产开发概述 131

第1节房屋建筑和房地产开发 131

1．房屋建筑概述 131

2．私房建筑 132

3．房地产开发 134

4．房地产开发的类型 135

5．房地产开发过程 139

6．房地产开发过程中的法律事务 141

第2节房地产开发企业 142

1．房地产开发商及其分类 142

2．专营房地产开发企业条件 143

3．兼营房地产开发企业条件 144

5．外商投资经营房地产 145

4．房地产开发企业的备案与资质管理 145

第3节房地产开发的行业管制 148

1．对房地产业进行管制的理由和管理机关 148

2．房地产管制的基本原则 150

3．房地产行业管制的内容 151

第6章建设用地和建设工程的法律规制： 152

房地产开发规划管理 152

第1节建设用地规划和城市规划法 152

1．土地利用规划和审批 152

2．城市规划法 154

第2节建设用地规划管理 155

1．核发选址意见书 155

2．建设用地规划许可证 156

3．有关建设用地的使用规范和禁止性规定 158

第3节建设工程规划管理：建设工程许可证 158

第4节违反城市规划法的法律责任 160

1．行政责任 160

2．刑事责任 160

1．立项 161

第1节实施基本程序和要求 161

第7章房地产开发项目：实施与经营 161

2．取得土地使用权 164

3．开工前的准备工作 164

4．项目建设（施工） 165

5．竣工验收 167

第2节房地产开发项目的转让和经营 168

1．房地产开发项目的可交易性 168

2．项目处分的方式 169

3．项目转让和合作建房等处分纠纷实例 170

第8章房屋建筑质量管理和纠纷处理 174

第1节 目前我国房屋建筑质量的监督 174

管理体系 174

1．参与企业资质管理 174

2．建筑工程监理制度 177

3．建筑行业法律规制 178

4．房屋竣工验收制度 181

第2节房屋质量问题 183

1．房屋质量的责任人 183

2．房屋的质量保证期和保修期 185

3．保修期内维修责任和维修费用承担 188

4．房屋质量投诉和纠纷的解决 190

第9章房地产市场的行政管制和宏观调控 193

第1节房地产市场的行政管制 193

1．房地产市场管理的必要性 194

2．建筑市场管理的主要内容 194

第2节房地产价格管理 197

1．房地产价格评估 197

2．房地产成交价格申报制度 199

第3节房地产税收管理 200

1．房地产交易中的税和费 200

2．房地产税的主要税种 202

3．房地产费的主要种类 211

第10章房屋拆迁安置与补偿 212

第1节房屋拆迁及其程序 212

1．拆迁法律关系 212

2．房屋拆迁的基本原则和程序 216

3．拆迁协议 218

1．拆迁补偿 220

第2节拆迁补偿与安置 220

2．拆迁安置 224

3．货币化补偿的改革思路及其实施 228

第3节法律责任 230

1．行政责任 230

2．房屋拆迁纠纷及其救济方式 232

第1节商品房预售概述 239

2．商品房预售的特点 239

1．商品房预售的概念 239

第11章商品房预售 239

第三编房地产交易 239

3．商品房预售的条件 240

4．商品房预售的程序 241

第2节商品房预售的有关法律问题 242

1．预售商品房的所有权及风险负担的 242

转移时间 242

2．买受人利益的保护 243

3．商品房预售广告的约束力 244

5．预售商品房实际交付面积增减的处理 245

4．商品房预售款的监管 245

6．买受人对预购商品房的处分 246

第12章商品房出售 249

第1节商品房出售概述 249

1．商品房买卖的含义 249

2．商品房的分类 250

3．商品房出售的条件 250

4．商品房买卖的程序 250

1．商品房买卖合同内容及生效时间 251

第2节商品房买卖的基本法律问题 251

2．商品房所有权及风险负担转移的时间 252

3．商品房出售人的告知义务 253

4．商品房的保修责任 253

5．一房多卖的法律后果 254

6．商品房买卖与土地使用权的关系 254

7．商品房买卖预约合同中的定金问题 255

8．免责、限责条款问题 256

1．商品房包销概述 257

第3节商品房的包销行为 257

2．商品房包销的法律性质 259

3．商品房包销的几个具体问题 263

第13章房屋租赁 266

第1节房屋租赁概述 266

1．房屋租赁的概念、范围 266

2．房屋租赁合同 267

3．房屋租赁期限 269

4．房屋租金 269

1．房屋租赁合同登记之功能 270

第2节房屋租赁的基本法律问题 270

2．共有房屋之租赁 273

3．房屋的转租 274

4．房屋租赁与房屋抵押之关系 278

5．房屋之融资租赁 280

6．租赁房屋的添附 283

7．划拨土地上的房屋租赁的收益 284

8．几种特殊的房屋租赁方式 284

1．房地产抵押的概念 286

第14章房地产抵押 286

第1节房地产抵押概述 286

2．房地产抵押权的性质 287

3．房地产抵押的种类 288

第2节房地产抵押权的设定 289

1．房地产抵押权设定的程序 289

2．不能设定抵押权的房地产 291

第3节房地产抵押权的效力范围 291

1．房地产抵押权所担保的债权的范围 292

2．抵押物的范围 294

第4节有关房地产抵押的疑难问题探讨 295

1．法定房地产抵押 295

2．房地产抵押权的实现方式 296

3．房地产抵押权与用益物权的关系 298

4．房地产抵押权与行政处罚权的关系 299

5．房地产抵押权与土地使用权期限之关系 300

6．房地产抵押物所担保债权与房地产价值 301

的关系 301

7．房地产抵押的期限 303

8．房地产抵押权行使的除斥期间 304

9．债权诉讼时效与房地产抵押权行使的关系 306

第四编房地产使用中的 311

法律关系 311

第15章房屋使用相邻关系 311

第1节相邻关系与地役权：理论问题 311

1．相邻关系 311

2．相邻关系、地役权和邻地利用权 313

1．相邻便利提供 319

第2节房地产相邻关系的基本内容 319

2．邻地利用 322

3．相邻妨害禁止 325

第3节异产毗连“相邻”关系 327

1．界墙相邻关系 328

2．区分所有权人之间的相邻关系 330

第4节公共地役问题 332

1．公共地役概念 333

2．公共地役权获得 334

3．公共地役侵权 335

第1节物业管理概述 336

1．物业管理的含义 336

第16章物业管理法律关系 336

2．物业管理的法律特征 337

3．物业管理的内容 338

4．物业管理的模式 338

第2节物业管理法律关系中的主体 339

1．业主与业主委员会 339

2．物业管理企业 344

1．业主公约 346

第3节物业管理中的契约关系 346

2．物业管理服务合同 350

第4节物业管理服务的内容 352

1．物业维修管理 353

2．物业设备管理 354

3．物业环境管理 355

4．物业安全管理 356

1．我国住房制度的发展历程 361

第1节公有住房制度概述 361

第17章公有住房法律制度 361

第五编住房制度改革 361

2．住房制度改革的主要内容 363

第2节公有住房的出售 364

1．公有住房出售的基本规定 364

2．购买公有住房的优惠政策 365

3．购房程序 366

第3节公房售后产权问题 366

1．公房售后产权的归属 366

2．公房出售的特点 367

3．公有住房售后产权共有的类型 368

4．售后公房共有关系的特点 369

第4节公房差价置换问题 370

1．公有住房使用权概述 370

2．公有住房使用权的经济性质 371

3．公有住房的法律性质 372

4．公房使用权与一般房屋租赁使用权的区别 375

5．公房差价置换中利益的归属问题 376

2．住房公积金的缴存 377

1．住房公积金概述 377

第18章房地产金融改革 377

第1节住房公积金制度 377

3．住房公积金的用途 379

4．住房公积金贷款的条件 379

5．职工个人申请住房公积金贷款的手续 380

6．住房公积金缴存人的权利 380

7．单位对缴存职工住房公积金的义务 380

第2节个人住房贷款 381

1．个人住房贷款概述 381

2．借款人的条件 382

3．贷款程序 382

4．个人住房贷款中的担保与保险 383

5．贷款期限和利率 384

6．借款合同的变更和终止 384

第3节房地产证券化 385

1．房地产证券化概述 385

2．房地产证券化的形式 386