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前言 1

第一章 中国现行住房保障政策演变、发展及主要问题 3

一 中国住房保障政策的演变 3

（一）经济适用住房政策的演变 3

（二）廉租住房政策的演变 5

（三）公共租赁住房政策 6

（四）棚户区改造政策 6

（五）集资合作建房 7

（六）限价房政策 8

二 中国保障住房建设情况 8

三 住房保障制度存在的主要问题 10

（一）保障住房供给层次多，重产权式保障、轻租赁式保障 10

（二）现有的保障住房供给体系是一种问题导向的“补丁式”制度设计 11

（三）现行的保障住房供给层次划分标准不科学，造成保障住房分配极不公平 12

（四）保障性住房运作机制不完善 14

（五）保障住房投资占住宅投资的比重低 15

（六）现有的住房保障方式是相互割裂的 16

（七）现有的保障住房供给分类供应体系加大了住房保障管理的难度 17

（八）现有的保障住房供给分类供应体系加剧了保障对象的社会隔离 17

第二章 政府选择性支持公共住房中的激励规制模型——以经济适用住房供给为例 19

一 文献回顾与评述 19

（一）规制与激励规制 19

（二）经济适用住房的政府规制 20

二 经济适用住房制度与政府规制 22

（一）经济适用住房制度与制度补贴 22

（二）经济适用住房制度与规制方式 23

三 经济适用住房供给的政府规制模型 25

（一）最优规制模型 25

（二）经济适用住房供给规制的信息成本 28

四 规制俘获与政府规制成本 32

五 主要结论与政策建议 36

第三章 住房保障需求及影响因素——以武汉市为例 38

一 武汉市住房保障需求现状 38

（一）住房困难家庭的基本情况 39

（二）住房困难家庭的住房保障需求 40

（三）结论 50

二 武汉市的住房保障层次 51

（一）住房救助需求 51

（二）住房基本保障需求 52

（三）住房政策帮助对象需求 53

三 保障住房需求的影响因素：以公租房为例 54

（一）研究假设 55

（二）实证研究 58

（三）模型回归结果与分析 59

第四章 典型城市住房保障发展与改革探索——深圳市、武汉市、黄石市案例 64

一 深圳市住房保障制度改革实践与创新 64

（一）深圳市住房保障制度改革历程 64

（二）深圳市住房保障的成效 65

（三）深圳市住房保障改革创新的主要举措和经验 68

二 武汉市住房保障制度改革实践与创新 71

（一）武汉市住房保障的发展情况 71

（二）洪山模式创新：城中村改造与公租房建设融合 79

三 黄石模式：改革创新与经验 84

（一）黄石模式的主要做法 84

（二）黄石模式的启示 87

（三）以公共租赁住房为重点的新型住房保障制度的难点及政策改进 90

第五章 公共租赁住房问题 94

一 公共租赁住房建设问题 94

（一）公租房的空间布局问题 94

（二）公租房的建设标准问题 99

二 公租房的土地供给问题 104

（一）公租房土地供给方式改革的必要性 104

（二）公租房土地出让方式的改革 105

（三）集体建设用地用于公租房建设问题 107

三 公共租赁住房房源筹集模式 109

（一）新建公共租赁住房 109

（二）政府投资购买 112

（三）政府筹集社会性公共租赁住房 113

四 公租房的补贴标准与保障边界 114

（一）补贴模式评价与选择 114

（二）补贴比例与保障边界的确定 118

（三）结论与建议 124

五 公共租赁房建设融资政策 124

（一）发行企业中长期债券 125

（二）项目融资 126

（三）利用信托资金、社保基金、保险资金，为公共租赁住房建设融资 126

（四）房地产投资信托基金融资 127

（五）整合原有的保障住房建设资金，设立住房保障基金创新间接融资工具 128

六 公共租赁住房准入及退出政策 129

（一）分配对象及准入标准 129

（二）退出政策 130

第六章 中国保障住房产权安排及产权政策——基于资产建设理论视角 131

一 资产建设理论简介 131

二 保障住房资产：住房保障福利的放大器 133

（一）住房资产建设的福利产生 134

（二）住房资产建设的福利放大 138

三 中国保障住房资产建设问题 141

（一）中国保障住房资产建设的必要性 141

（二）中国的产权式住房保障与保障住房资产建设 144

四 资产建设视角下的保障住房产权安排 148

（一）“RO公共住房”设计应遵循的基本原则 148

（二）“RO公共住房”的设计方案 150

第七章 完善中国住房保障体系的政策建议 156

一 住房保障体系的基本原则、基本目标与定位 156

（一）住房保障体系的基本原则 156

（二）住房保障体系的基本目标与定位 157

二 创新供应机制，实施住房保障供应体系并轨改革 158

（一）保障住房并轨改革的目标 158

（二）保障住房供给体系并轨改革的内容 160

（三）保障住房并轨改革的实施 163

三 健全住房保障的土地供应、财政保障政策 167

四 创新保障性住房建设投融资机制 168

五 创新住房保障后期管理机制，建立住房保障可持续发展机制 169

（一）设立保障住房经营租赁机构，负责保障住房的后期营运管理 169

（二）创新物业管理模式，促进保障性住房物业管理的良性循环 169

六 健全住房保障法规，将住房保障纳入法制轨道 171

附录 住房保障与房地产市场满意度调查报告 173

参考文献 199

后记 204