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房地产企业全程会计核算与税务处理
房地产企业全程会计核算与税务处理

房地产企业全程会计核算与税务处理PDF电子书下载

经济

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  • 作 者:蔡昌主编;黄洁瑾,景志伟,阴长霖副主编
  • 出 版 社:北京:中国市场出版社
  • 出版年份:2014
  • ISBN:9787509211670
  • 页数:344 页
图书介绍:本书编写组曾多次召开座谈会,对房地产专业问题深入研讨,并就初稿中存有疑惑的问题全部列出,逐一到企业财务实践中进行验证,并最终修改定稿。本书的一个重点是房地产会计核算程序与方法,尤其是成本核算作为本书的重中之重;本书的另一个重点是税务处理与纳税申报,尤其是土地增值税及企业所得税的平时核算与清算申报。
《房地产企业全程会计核算与税务处理》目录

第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述 2

第一节 房地产开发经营的主要特点 2

一 房地产开发企业的类型与主要业务 2

(一)房地产开发企业的类型 2

(二)房地产开发企业的主要业务 2

二 房地产开发业务的主要特征 3

三 房地产开发经营的主要流程 3

(一)土地取得阶段 3

(二)前期准备阶段 4

(三)建设施工阶段 4

(四)房产销售(预售)阶段 4

(五)项目清算阶段 4

(六)自持物业阶段 4

第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进 5

一 房地产开发企业会计制度形成的前期 5

二 《房地产开发企业会计制度》实施阶段 5

三 房地产开发企业实施统一会计制度阶段 6

四 房地产开发企业执行《企业会计准则》 6

第三节 房地产开发企业的财税特征 7

一 房地产开发业务的财税特征 7

二 房地产开发企业缴纳的主要税种 8

第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容 9

一 房地产开发企业的会计科目设置 9

二 重要会计科目的核算内容 12

(一)开发成本 12

(二)开发产品 13

(三)投资性房地产 13

(四)应付账款 13

(五)应交税费 13

(六)主营业务收入 14

(七)其他业务收入 14

第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理 16

第一节 企业设立条件 16

一 内资房地产企业设立的法律要求 16

(一)《公司法》有关规定 16

(二)《城市房地产管理法》有关规定 16

(三)《房地产开发经营管理条例》有关规定 16

(四)《房地产开发企业资质管理》有关规定 17

二 设立外商投资房地产企业的要求 18

(一)注册资本要求 18

(二)设立流程 19

(三)特殊规定 19

三 注册资本金的要求 20

四 项目资本金的要求 21

第二节 企业设立阶段的会计核算 23

一 会计科目的设置 23

(一)实收资本(或股本) 23

(二)资本公积 23

二 注册资本的核算 24

(一)设立登记时出资的核算 24

(二)增加注册资本的核算 26

(三)实收资本减少的核算 29

第三节 企业设立阶段的税务处理 29

一 税务登记 29

(一)税务登记证的办理 29

(二)税务登记证的变更 30

二 企业设立阶段的纳税计算 30

(一)印花税 31

(二)契税 31

三 不同出资方式的税务处理 32

四 分支机构设立的税务处理 34

(一)分公司 34

(二)子公司 34

(三)分支机构设立的税务分析 35

第四节 筹办期的界定与开办费的处理 36

一 筹办期的概念 36

二 开办费的开支范围 37

(一)允许计入开办费的支出 37

(二)不能计入开办费的支出 37

三 开办费的会计核算 38

四 开办费的税务处理 38

第三章 获取土地阶段的会计核算与税务处理 41

第一节 土地制度概述 41

一 土地所有制 41

二 土地管理的基本制度 42

三 土地征收和建设用地供应 43

四 土地供应的程序 45

五 二级市场土地转让的法律规定 46

第二节 获取土地阶段的税务处理 47

一 契税 47

(一)纳税义务人 47

(二)契税税率 47

(三)契税计税依据 47

(四)契税的征收管理 47

(五)契税计税依据解读 48

(六)契税的会计处理 49

二 耕地占用税 49

(一)纳税义务人 49

(二)征税范围 49

(三)计税依据 49

(四)耕地占用税的税率 50

(五)耕地占用税的征收管理 50

(六)耕地占用税的会计处理 50

三 城镇土地使用税 50

(一)纳税义务人 50

(二)征税范围 50

(三)计税依据和税额 51

(四)城镇土地使用税的征收管理 51

(五)城镇土地使用税的税收优惠 52

(六)城镇土地使用税的会计处理 52

四 印花税 52

(一)税目和税率 52

(二)税收优惠 53

(三)印花税的征收管理 53

(四)印花税的会计处理 53

五 营业税 54

六 个人所得税 54

七 土地增值税 54

第三节 获取土地阶段的会计核算 55

一 一般企业获取土地的会计处理 55

二 房地产开发企业取得开发用土地的会计处理 55

(一)通过竞拍取得土地使用权的会计处理 55

(二)接受投资取得土地使用权的会计处理 59

(三)在建项目收购的会计处理 61

(四)合作建房的会计处理 62

(五)自用土地使用权的会计处理 67

第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理 69

第一节 开发建设阶段业务概述 69

一 项目策划设计阶段 69

二 项目准备阶段 69

三 项目施工阶段 70

四 项目竣工验收阶段 70

第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理 71

一 开发建设阶段涉及的主要税种 71

(一)城镇土地使用税 71

(二)印花税 71

二 开发建设阶段不同承包方式下的会计处理 73

(一)建筑安装工程承包方式 73

(二)不同工程承包方式的会计处理 74

(三)甲供材模式的税务风险 76

第三节 BT及BOT项目的会计核算与税务处理 79

一 BT项目工程承包 79

(一)BT模式的含义 79

(二)BT模式的特点 79

(三)BT项目分类 79

(四)BT项目的会计核算 80

(五)BT模式下的税务风险 80

二 BOT项目工程承包 81

(一)BOT模式的含义 81

(二)BOT项目管理部的会计核算 81

(三)BOT项目公司的会计核算 83

(四)BOT项目的摊销与移交 84

第五章 开发产品成本的归集、分配与结转 89

第一节 开发成本核算概述 89

一 成本核算的基本程序 89

二 确定成本核算对象 90

(一)成本核算对象的概念 90

(二)确定成本核算对象的原则 91

(三)确定成本核算对象的方法 91

三 划分成本核算项目 92

(一)成本核算项目的分类 92

(二)成本项目的核算内容 92

四 成本核算对象和成本项目之间的关系 96

第二节 期间费用核算概述 96

一 费用的特点 96

二 费用确认的原则 97

三 费用确认的标准 97

四 费用的核算内容 98

(一)管理费用 98

(二)销售费用 98

(三)财务费用 98

第三节 成本费用会计科目的设置 99

一 开发成本 99

二 开发间接费用 100

三 开发产品 100

四 管理费用 100

五 销售费用 101

六 财务费用 101

第四节 成本归集、 分配的会计处理 106

一 成本分配方法 107

(一)占地面积法 107

(二)建筑面积法 107

(三)直接成本法 107

(四)预算造价法 107

二 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 108

(一)土地征用及拆迁补偿费的归集 108

(二)土地征用及拆迁补偿费的分配 108

三 前期工程费的归集与分配 110

(一)前期工程费的归集 110

(二)前期工程费的分配 111

四 建筑安装工程费的归集与分配 111

(一)采用发包方式的核算 112

(二)采用自营方式的核算 114

(三)建筑安装工程费的分配 114

五 基础设施费的归集与分配 115

(一)基础设施费的归集 115

(二)基础设施费的分配 116

六 开发间接费用的归集与分配 116

(一)开发间接费用的归集 116

(二)开发间接费用的分配 116

第五节 公共配套设施费的会计核算 117

一 公共配套设施成本对象的确定 117

(一)营利性公共配套设施 117

(二)非营利性公共配套设施 117

二 公共配套设施的成本核算对象 118

(一)营利性公共配套设施的成本对象 118

(二)非营利性公共配套设施的成本对象 118

三 公共配套设施费的会计核算方法 118

(一)营利性公共配套设施费的核算 118

(二)非营利性公共配套设施费的核算 121

四 预提公共配套设施费的会计核算 121

(一)公共配套设施费的预提范围 121

(二)预提公共配套设施费的账务处理 122

(三)预提公共配套设施费的计算方法 122

第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算 123

一 土地开发成本的核算 123

(一)土地开发成本的划分和归集 123

(二)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 124

(三)土地开发成本的核算 125

(四)已完成开发土地开发成本的结转 126

二 代建工程成本的核算 126

第七节 开发完工产品成本的结转 127

一 开发产品总成本的核算 127

(一)计算总成本的原则 127

(二)成本预提 128

(三)成本核算对象总成本计算表 129

二 结转完工开发产品成本 129

(一)开发产品的科目设置 130

(二)开发产品成本明细表 130

三 结转开发产品销售成本 130

(一)销售产品成本明细表 131

(二)成本差的账务处理 131

第六章 销售(预售)阶段的会计核算与税务处理 133

第一节 销售(预售)阶段业务概述 133

一 土地使用权转让 133

二 商品房销售 134

(一)商品房预售与现房销售 134

(二)自行销售与委托销售 135

(三)一次性付款、分期付款及按揭付款 135

(四)商品房销售流程 136

三 销售其他建筑物 138

四 代建工程 139

五 其他业务 139

(一)商品房售后服务收入 139

(二)材料销售收入 139

第二节 销售(预售)房款的会计核算 139

一 销售定金的会计核算 140

(一)定金的概念 140

(二)销售定金的管理 140

(三)定金的会计处理 140

(四)定金的税务处理 141

二 会员费及诚意金的会计核算 141

(一)会员费及诚意金的概念 141

(二)会员费及诚意金的管理 141

(三)会员费及诚意金的会计处理 141

(四)会员费及诚意金的税务处理 142

三 按揭保证金的会计核算 142

四 预售房款的会计核算 143

(一)预售房款的概念 143

(二)预售房款的管理 143

(三)预售房款的账务处理 143

五 销售更名、销售退房、销售换房的会计核算 144

(一)销售更名的会计核算 144

(二)销售退房的会计核算 145

(三)销售换房的会计核算 145

六 代收款项的会计核算与税务处理 146

(一)代收款项的会计核算 146

(二)代收款项的税务处理 146

第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理 148

一 收入的确认条件 148

(一)《企业会计准则》关于收入的确认条件 148

(二)税法关于收入的确认条件 148

(三)完工条件 148

二 销售收入的账务处理 149

三 商品房面积差的会计核算 149

四 回迁房收入的会计核算 150

(一)回迁房的概念 150

(二)回迁房的账务处理 150

(三)回迁房的税务处理 150

五 委托代销收人的会计核算 151

(一)收取手续费方式 151

(二)视同买断方式 152

六 售后回购房屋收入的会计核算 152

(一)会计处理 152

(二)税务处理 153

七 附有销售退回条件的开发产品销售收入的会计核算 153

八 销售折扣、折让及退回的会计核算 153

第四节 商品房销售成本的核算 155

一 产成品入库的核算 155

二 产成品出库的核算 155

三 产成品出库后成本支出的会计核算 156

第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理 158

第一节 出租物业的会计核算与税务处理 158

一 出租物业的初始计量 158

(一)出租物业的确认 158

(二)出租物业的账务处理 158

(三)出租物业暂估入账的账务处理 159

二 出租物业收入的会计核算与税务处理 159

(一)出租收入的确认 159

(二)租金收入的账务处理 160

(三)免租期收入的账务处理 160

(四)租金收入的税务处理 161

三 出租物业后续支出的核算 161

(一)维修的账务处理 161

(二)装修的账务处理 161

(三)改建的账务处理 162

四 出租物业后续计量的核算 163

(一)成本计量模式的账务处理 163

(二)公允价值计量模式的账务处理 164

(三)后续计量模式变更的账务处理 165

五 投资性房地产转换的核算 166

(一)投资性房地产转换形式 166

(二)投资性房地产转换日的确定 166

(三)投资性房地产转换为非投资性房地产的核算 166

(四)非投资性房地产转换为投资性房地产的核算 167

六 投资性房地产处置的核算 170

(一)采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理 170

(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理 170

第二节 自营物业的会计核算与税务处理 171

一 自营物业的会计核算 171

(一)自营物业的确认和初始计量 171

(二)自营物业经营的账务处理 172

二 自营物业后续支出的会计核算 172

(一)自营物业装修的会计核算 172

(二)自营物业改建的会计核算 173

(三)自营物业日常维修的会计核算 173

(四)自营物业计提折旧的会计核算 173

(五)自营物业土地使用权摊销的会计核算 173

三 自营物业处置的会计核算 173

第八章 纳税业务的会计核算 175

第一节 营业税金及附加的会计核算 175

一 房地产开发企业营业税的处理 175

(一)营业税的计税依据 175

(二)营业税的税率 175

二 销售物业营业税的账务处理 175

(一)转让土地使用权应纳营业税的账务处理 175

(二)销售不动产应纳营业税的账务处理 176

(三)其他应税行为应纳营业税的账务处理 177

三 营业税金附加的会计核算 178

(一)城市维护建设税的核算 178

(二)教育费附加的核算 179

第二节 土地增值税的会计核算 179

一 土地增值税的税务处理 179

二 现房销售的土地增值税核算 179

三 期房销售的土地增值税核算 180

第三节 房产税的会计核算 181

一 房产税的税务处理 181

(一)征收方法 181

(二)纳税义务发生时间 182

(三)缴纳时间 182

二 房产税的会计科目设置 182

三 房产税的账务处理 182

(一)直接在管理费用列支的会计核算 182

(二)分期摊销房产税的会计核算 182

第四节 城镇土地使用税的会计核算 183

一 城镇土地使用税的税务处理 183

(一)计征时间 183

(二)计算公式 183

二 城镇土地使用税会计科目的设置 184

三 城镇土地使用税的账务处理 184

第九章 土地增值清算的会计核算 186

第一节 土地增值税清算及清算时点 186

一 土地增值税清算对象的选择 186

二 土地增值税清算的时点 188

第二节 土地增值税清算收入的确认与核算 189

一 已全额开具商品房销售发票的收入确认 189

二 未开具发票或未全额开具发票的收入确认 189

三 开发产品所有权转移视同销售的收入确认 189

四 出让金返还收入的确认 191

五 售后返租转让收入的确认 194

第三节 土地增值税清算成本的确认 194

一 计算增值额的扣除项目 194

(一)取得土地使用权所支付的金额 194

(二)房地产开发成本 195

(三)房地产开发费用 195

(四)与转让房地产有关的税金 195

(五)财政部规定的其他扣除项目 196

二 土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析 196

(一)相同点 196

(二)差异点 196

第四节 土地增值税清算综合案例 198

一 土地增值税清算应提供的资料 198

二 房地产公司及清算项目基本情况 198

三 扣除项目金额税务审核情况 198

四 土地增值税分清算对象计算情况 201

(一)非普通住宅部分的土地增值税计算 201

(二)非住宅(含店面、车库、其他)部分的土地增值税计算 203

五 土地增值税清算结论 204

六 土地增值税清算申报表及附表 205

第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理 213

第一节 利润形成的会计核算与税务处理 213

一 利润的构成 213

(一)营业利润 213

(二)利润总额 213

(三)净利润 213

二 利得与损失的核算 213

(一)账户设置 214

(二)会计处理 215

三 利润形成的核算 216

(一)期间损益的结转 216

(二)企业所得税的计算 217

(三)所得税账户设置与会计处理 219

(四)净利润的结转 220

(五)年度亏损的处理 220

第二节 利润分配的会计核算与税务处理 221

一 利润分配的内容 221

(一)弥补以前年度亏损 221

(二)提取法定盈余公积金 221

(三)提取任意盈余公积金 221

(四)向投资者分配股利 221

二 利润分配的核算 222

(一)账户设置 222

(二)会计处理 222

第三节 企业所得税的会计核算 223

一 会计利润与应税利润 223

二 永久性差异与暂时性差异 224

(一)永久性差异 224

(二)暂时性差异 225

三 递延所得税资产和递延所得税负债的确认 231

四 所得税费用的确认与计量 231

(一)当期所得税 231

(二)递延所得税 231

(三)所得税费用 232

五 企业所得税的会计核算 233

(一)核算的一般程序 233

(二)账户设置 234

(三)账务处理 234

第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴 238

第一节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述 238

一 企业所得税的预缴 238

(一)日常所得税会计处理 238

(二)预收房款的所得税会计处理 238

(三)期末所得税会计处理 239

二 企业所得税的汇算清缴 239

(一)汇算清缴的基础 239

(二)汇算清缴的一般程序 240

(三)汇算清缴的期间 241

(四)汇算清缴的申报 241

三 所得税汇算清缴的纳税调整 243

(一)收入调整项目 243

(二)视同销售 244

(三)业务招待费 244

(四)利息支出 245

(五)罚金、罚款和被没收财物的损失 245

(六)税收滞纳金 245

(七)准备金调整项目 245

(八)销售未完工开发产品取得收入的纳税调整 246

(九)未完工开发产品销售收入在所得税申报表中的填报方式 247

第二节 企业所得税预缴与汇算清缴的实例解析 252

一 基本资料 252

二 企业所得税预缴申报表 255

三 企业所得税汇算清缴申报表 256

第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理 292

第一节 企业分立的会计核算与税务处理 292

一 企业分立的类型 292

(一)存续分立(分拆分立) 292

(二)新设分立(解散分立) 292

二 企业分立的特点 292

三 企业分立的会计处理 293

(一)会计处理原则 293

(二)企业分立的具体会计处理 294

四 企业分立的税务规定 294

(一)企业所得税 294

(二)契税 295

第二节 合作开发的会计核算与税务处理 295

一 联建模式的概念 296

(一)联建模式的认定条件 296

(二)伪联建模式的认定 296

二 联建模式下的税务处理 296

三 联建模式下开发产品分配的会计与税务处理 297

四 联建模式下项目分红的会计与税务处理 300

第十三章 房地产企业会计核算综合案例 305

第一节 欣嘉房地产公司全流程整套账务处理 305

一 公司设立 305

二 土地征用及拆迁补偿 306

三 土地竞拍 307

四 其他业务 309

五 项目立项和规划 309

六 建筑安装业务 311

七 预(销)售业务 315

八 其他事项 319

第二节 欣嘉房地产公司财务报表及相关附表 319

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