房地产企业全程会计核算与税务处理PDF电子书下载
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- 作 者:蔡昌主编;黄洁瑾,景志伟,阴长霖副主编
- 出 版 社:北京:中国市场出版社
- 出版年份:2014
- ISBN:9787509211670
- 页数:344 页
第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述 2
第一节 房地产开发经营的主要特点 2
一 房地产开发企业的类型与主要业务 2
(一)房地产开发企业的类型 2
(二)房地产开发企业的主要业务 2
二 房地产开发业务的主要特征 3
三 房地产开发经营的主要流程 3
(一)土地取得阶段 3
(二)前期准备阶段 4
(三)建设施工阶段 4
(四)房产销售(预售)阶段 4
(五)项目清算阶段 4
(六)自持物业阶段 4
第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进 5
一 房地产开发企业会计制度形成的前期 5
二 《房地产开发企业会计制度》实施阶段 5
三 房地产开发企业实施统一会计制度阶段 6
四 房地产开发企业执行《企业会计准则》 6
第三节 房地产开发企业的财税特征 7
一 房地产开发业务的财税特征 7
二 房地产开发企业缴纳的主要税种 8
第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容 9
一 房地产开发企业的会计科目设置 9
二 重要会计科目的核算内容 12
(一)开发成本 12
(二)开发产品 13
(三)投资性房地产 13
(四)应付账款 13
(五)应交税费 13
(六)主营业务收入 14
(七)其他业务收入 14
第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理 16
第一节 企业设立条件 16
一 内资房地产企业设立的法律要求 16
(一)《公司法》有关规定 16
(二)《城市房地产管理法》有关规定 16
(三)《房地产开发经营管理条例》有关规定 16
(四)《房地产开发企业资质管理》有关规定 17
二 设立外商投资房地产企业的要求 18
(一)注册资本要求 18
(二)设立流程 19
(三)特殊规定 19
三 注册资本金的要求 20
四 项目资本金的要求 21
第二节 企业设立阶段的会计核算 23
一 会计科目的设置 23
(一)实收资本(或股本) 23
(二)资本公积 23
二 注册资本的核算 24
(一)设立登记时出资的核算 24
(二)增加注册资本的核算 26
(三)实收资本减少的核算 29
第三节 企业设立阶段的税务处理 29
一 税务登记 29
(一)税务登记证的办理 29
(二)税务登记证的变更 30
二 企业设立阶段的纳税计算 30
(一)印花税 31
(二)契税 31
三 不同出资方式的税务处理 32
四 分支机构设立的税务处理 34
(一)分公司 34
(二)子公司 34
(三)分支机构设立的税务分析 35
第四节 筹办期的界定与开办费的处理 36
一 筹办期的概念 36
二 开办费的开支范围 37
(一)允许计入开办费的支出 37
(二)不能计入开办费的支出 37
三 开办费的会计核算 38
四 开办费的税务处理 38
第三章 获取土地阶段的会计核算与税务处理 41
第一节 土地制度概述 41
一 土地所有制 41
二 土地管理的基本制度 42
三 土地征收和建设用地供应 43
四 土地供应的程序 45
五 二级市场土地转让的法律规定 46
第二节 获取土地阶段的税务处理 47
一 契税 47
(一)纳税义务人 47
(二)契税税率 47
(三)契税计税依据 47
(四)契税的征收管理 47
(五)契税计税依据解读 48
(六)契税的会计处理 49
二 耕地占用税 49
(一)纳税义务人 49
(二)征税范围 49
(三)计税依据 49
(四)耕地占用税的税率 50
(五)耕地占用税的征收管理 50
(六)耕地占用税的会计处理 50
三 城镇土地使用税 50
(一)纳税义务人 50
(二)征税范围 50
(三)计税依据和税额 51
(四)城镇土地使用税的征收管理 51
(五)城镇土地使用税的税收优惠 52
(六)城镇土地使用税的会计处理 52
四 印花税 52
(一)税目和税率 52
(二)税收优惠 53
(三)印花税的征收管理 53
(四)印花税的会计处理 53
五 营业税 54
六 个人所得税 54
七 土地增值税 54
第三节 获取土地阶段的会计核算 55
一 一般企业获取土地的会计处理 55
二 房地产开发企业取得开发用土地的会计处理 55
(一)通过竞拍取得土地使用权的会计处理 55
(二)接受投资取得土地使用权的会计处理 59
(三)在建项目收购的会计处理 61
(四)合作建房的会计处理 62
(五)自用土地使用权的会计处理 67
第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理 69
第一节 开发建设阶段业务概述 69
一 项目策划设计阶段 69
二 项目准备阶段 69
三 项目施工阶段 70
四 项目竣工验收阶段 70
第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理 71
一 开发建设阶段涉及的主要税种 71
(一)城镇土地使用税 71
(二)印花税 71
二 开发建设阶段不同承包方式下的会计处理 73
(一)建筑安装工程承包方式 73
(二)不同工程承包方式的会计处理 74
(三)甲供材模式的税务风险 76
第三节 BT及BOT项目的会计核算与税务处理 79
一 BT项目工程承包 79
(一)BT模式的含义 79
(二)BT模式的特点 79
(三)BT项目分类 79
(四)BT项目的会计核算 80
(五)BT模式下的税务风险 80
二 BOT项目工程承包 81
(一)BOT模式的含义 81
(二)BOT项目管理部的会计核算 81
(三)BOT项目公司的会计核算 83
(四)BOT项目的摊销与移交 84
第五章 开发产品成本的归集、分配与结转 89
第一节 开发成本核算概述 89
一 成本核算的基本程序 89
二 确定成本核算对象 90
(一)成本核算对象的概念 90
(二)确定成本核算对象的原则 91
(三)确定成本核算对象的方法 91
三 划分成本核算项目 92
(一)成本核算项目的分类 92
(二)成本项目的核算内容 92
四 成本核算对象和成本项目之间的关系 96
第二节 期间费用核算概述 96
一 费用的特点 96
二 费用确认的原则 97
三 费用确认的标准 97
四 费用的核算内容 98
(一)管理费用 98
(二)销售费用 98
(三)财务费用 98
第三节 成本费用会计科目的设置 99
一 开发成本 99
二 开发间接费用 100
三 开发产品 100
四 管理费用 100
五 销售费用 101
六 财务费用 101
第四节 成本归集、 分配的会计处理 106
一 成本分配方法 107
(一)占地面积法 107
(二)建筑面积法 107
(三)直接成本法 107
(四)预算造价法 107
二 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 108
(一)土地征用及拆迁补偿费的归集 108
(二)土地征用及拆迁补偿费的分配 108
三 前期工程费的归集与分配 110
(一)前期工程费的归集 110
(二)前期工程费的分配 111
四 建筑安装工程费的归集与分配 111
(一)采用发包方式的核算 112
(二)采用自营方式的核算 114
(三)建筑安装工程费的分配 114
五 基础设施费的归集与分配 115
(一)基础设施费的归集 115
(二)基础设施费的分配 116
六 开发间接费用的归集与分配 116
(一)开发间接费用的归集 116
(二)开发间接费用的分配 116
第五节 公共配套设施费的会计核算 117
一 公共配套设施成本对象的确定 117
(一)营利性公共配套设施 117
(二)非营利性公共配套设施 117
二 公共配套设施的成本核算对象 118
(一)营利性公共配套设施的成本对象 118
(二)非营利性公共配套设施的成本对象 118
三 公共配套设施费的会计核算方法 118
(一)营利性公共配套设施费的核算 118
(二)非营利性公共配套设施费的核算 121
四 预提公共配套设施费的会计核算 121
(一)公共配套设施费的预提范围 121
(二)预提公共配套设施费的账务处理 122
(三)预提公共配套设施费的计算方法 122
第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算 123
一 土地开发成本的核算 123
(一)土地开发成本的划分和归集 123
(二)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 124
(三)土地开发成本的核算 125
(四)已完成开发土地开发成本的结转 126
二 代建工程成本的核算 126
第七节 开发完工产品成本的结转 127
一 开发产品总成本的核算 127
(一)计算总成本的原则 127
(二)成本预提 128
(三)成本核算对象总成本计算表 129
二 结转完工开发产品成本 129
(一)开发产品的科目设置 130
(二)开发产品成本明细表 130
三 结转开发产品销售成本 130
(一)销售产品成本明细表 131
(二)成本差的账务处理 131
第六章 销售(预售)阶段的会计核算与税务处理 133
第一节 销售(预售)阶段业务概述 133
一 土地使用权转让 133
二 商品房销售 134
(一)商品房预售与现房销售 134
(二)自行销售与委托销售 135
(三)一次性付款、分期付款及按揭付款 135
(四)商品房销售流程 136
三 销售其他建筑物 138
四 代建工程 139
五 其他业务 139
(一)商品房售后服务收入 139
(二)材料销售收入 139
第二节 销售(预售)房款的会计核算 139
一 销售定金的会计核算 140
(一)定金的概念 140
(二)销售定金的管理 140
(三)定金的会计处理 140
(四)定金的税务处理 141
二 会员费及诚意金的会计核算 141
(一)会员费及诚意金的概念 141
(二)会员费及诚意金的管理 141
(三)会员费及诚意金的会计处理 141
(四)会员费及诚意金的税务处理 142
三 按揭保证金的会计核算 142
四 预售房款的会计核算 143
(一)预售房款的概念 143
(二)预售房款的管理 143
(三)预售房款的账务处理 143
五 销售更名、销售退房、销售换房的会计核算 144
(一)销售更名的会计核算 144
(二)销售退房的会计核算 145
(三)销售换房的会计核算 145
六 代收款项的会计核算与税务处理 146
(一)代收款项的会计核算 146
(二)代收款项的税务处理 146
第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理 148
一 收入的确认条件 148
(一)《企业会计准则》关于收入的确认条件 148
(二)税法关于收入的确认条件 148
(三)完工条件 148
二 销售收入的账务处理 149
三 商品房面积差的会计核算 149
四 回迁房收入的会计核算 150
(一)回迁房的概念 150
(二)回迁房的账务处理 150
(三)回迁房的税务处理 150
五 委托代销收人的会计核算 151
(一)收取手续费方式 151
(二)视同买断方式 152
六 售后回购房屋收入的会计核算 152
(一)会计处理 152
(二)税务处理 153
七 附有销售退回条件的开发产品销售收入的会计核算 153
八 销售折扣、折让及退回的会计核算 153
第四节 商品房销售成本的核算 155
一 产成品入库的核算 155
二 产成品出库的核算 155
三 产成品出库后成本支出的会计核算 156
第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理 158
第一节 出租物业的会计核算与税务处理 158
一 出租物业的初始计量 158
(一)出租物业的确认 158
(二)出租物业的账务处理 158
(三)出租物业暂估入账的账务处理 159
二 出租物业收入的会计核算与税务处理 159
(一)出租收入的确认 159
(二)租金收入的账务处理 160
(三)免租期收入的账务处理 160
(四)租金收入的税务处理 161
三 出租物业后续支出的核算 161
(一)维修的账务处理 161
(二)装修的账务处理 161
(三)改建的账务处理 162
四 出租物业后续计量的核算 163
(一)成本计量模式的账务处理 163
(二)公允价值计量模式的账务处理 164
(三)后续计量模式变更的账务处理 165
五 投资性房地产转换的核算 166
(一)投资性房地产转换形式 166
(二)投资性房地产转换日的确定 166
(三)投资性房地产转换为非投资性房地产的核算 166
(四)非投资性房地产转换为投资性房地产的核算 167
六 投资性房地产处置的核算 170
(一)采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理 170
(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理 170
第二节 自营物业的会计核算与税务处理 171
一 自营物业的会计核算 171
(一)自营物业的确认和初始计量 171
(二)自营物业经营的账务处理 172
二 自营物业后续支出的会计核算 172
(一)自营物业装修的会计核算 172
(二)自营物业改建的会计核算 173
(三)自营物业日常维修的会计核算 173
(四)自营物业计提折旧的会计核算 173
(五)自营物业土地使用权摊销的会计核算 173
三 自营物业处置的会计核算 173
第八章 纳税业务的会计核算 175
第一节 营业税金及附加的会计核算 175
一 房地产开发企业营业税的处理 175
(一)营业税的计税依据 175
(二)营业税的税率 175
二 销售物业营业税的账务处理 175
(一)转让土地使用权应纳营业税的账务处理 175
(二)销售不动产应纳营业税的账务处理 176
(三)其他应税行为应纳营业税的账务处理 177
三 营业税金附加的会计核算 178
(一)城市维护建设税的核算 178
(二)教育费附加的核算 179
第二节 土地增值税的会计核算 179
一 土地增值税的税务处理 179
二 现房销售的土地增值税核算 179
三 期房销售的土地增值税核算 180
第三节 房产税的会计核算 181
一 房产税的税务处理 181
(一)征收方法 181
(二)纳税义务发生时间 182
(三)缴纳时间 182
二 房产税的会计科目设置 182
三 房产税的账务处理 182
(一)直接在管理费用列支的会计核算 182
(二)分期摊销房产税的会计核算 182
第四节 城镇土地使用税的会计核算 183
一 城镇土地使用税的税务处理 183
(一)计征时间 183
(二)计算公式 183
二 城镇土地使用税会计科目的设置 184
三 城镇土地使用税的账务处理 184
第九章 土地增值清算的会计核算 186
第一节 土地增值税清算及清算时点 186
一 土地增值税清算对象的选择 186
二 土地增值税清算的时点 188
第二节 土地增值税清算收入的确认与核算 189
一 已全额开具商品房销售发票的收入确认 189
二 未开具发票或未全额开具发票的收入确认 189
三 开发产品所有权转移视同销售的收入确认 189
四 出让金返还收入的确认 191
五 售后返租转让收入的确认 194
第三节 土地增值税清算成本的确认 194
一 计算增值额的扣除项目 194
(一)取得土地使用权所支付的金额 194
(二)房地产开发成本 195
(三)房地产开发费用 195
(四)与转让房地产有关的税金 195
(五)财政部规定的其他扣除项目 196
二 土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析 196
(一)相同点 196
(二)差异点 196
第四节 土地增值税清算综合案例 198
一 土地增值税清算应提供的资料 198
二 房地产公司及清算项目基本情况 198
三 扣除项目金额税务审核情况 198
四 土地增值税分清算对象计算情况 201
(一)非普通住宅部分的土地增值税计算 201
(二)非住宅(含店面、车库、其他)部分的土地增值税计算 203
五 土地增值税清算结论 204
六 土地增值税清算申报表及附表 205
第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理 213
第一节 利润形成的会计核算与税务处理 213
一 利润的构成 213
(一)营业利润 213
(二)利润总额 213
(三)净利润 213
二 利得与损失的核算 213
(一)账户设置 214
(二)会计处理 215
三 利润形成的核算 216
(一)期间损益的结转 216
(二)企业所得税的计算 217
(三)所得税账户设置与会计处理 219
(四)净利润的结转 220
(五)年度亏损的处理 220
第二节 利润分配的会计核算与税务处理 221
一 利润分配的内容 221
(一)弥补以前年度亏损 221
(二)提取法定盈余公积金 221
(三)提取任意盈余公积金 221
(四)向投资者分配股利 221
二 利润分配的核算 222
(一)账户设置 222
(二)会计处理 222
第三节 企业所得税的会计核算 223
一 会计利润与应税利润 223
二 永久性差异与暂时性差异 224
(一)永久性差异 224
(二)暂时性差异 225
三 递延所得税资产和递延所得税负债的确认 231
四 所得税费用的确认与计量 231
(一)当期所得税 231
(二)递延所得税 231
(三)所得税费用 232
五 企业所得税的会计核算 233
(一)核算的一般程序 233
(二)账户设置 234
(三)账务处理 234
第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴 238
第一节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述 238
一 企业所得税的预缴 238
(一)日常所得税会计处理 238
(二)预收房款的所得税会计处理 238
(三)期末所得税会计处理 239
二 企业所得税的汇算清缴 239
(一)汇算清缴的基础 239
(二)汇算清缴的一般程序 240
(三)汇算清缴的期间 241
(四)汇算清缴的申报 241
三 所得税汇算清缴的纳税调整 243
(一)收入调整项目 243
(二)视同销售 244
(三)业务招待费 244
(四)利息支出 245
(五)罚金、罚款和被没收财物的损失 245
(六)税收滞纳金 245
(七)准备金调整项目 245
(八)销售未完工开发产品取得收入的纳税调整 246
(九)未完工开发产品销售收入在所得税申报表中的填报方式 247
第二节 企业所得税预缴与汇算清缴的实例解析 252
一 基本资料 252
二 企业所得税预缴申报表 255
三 企业所得税汇算清缴申报表 256
第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理 292
第一节 企业分立的会计核算与税务处理 292
一 企业分立的类型 292
(一)存续分立(分拆分立) 292
(二)新设分立(解散分立) 292
二 企业分立的特点 292
三 企业分立的会计处理 293
(一)会计处理原则 293
(二)企业分立的具体会计处理 294
四 企业分立的税务规定 294
(一)企业所得税 294
(二)契税 295
第二节 合作开发的会计核算与税务处理 295
一 联建模式的概念 296
(一)联建模式的认定条件 296
(二)伪联建模式的认定 296
二 联建模式下的税务处理 296
三 联建模式下开发产品分配的会计与税务处理 297
四 联建模式下项目分红的会计与税务处理 300
第十三章 房地产企业会计核算综合案例 305
第一节 欣嘉房地产公司全流程整套账务处理 305
一 公司设立 305
二 土地征用及拆迁补偿 306
三 土地竞拍 307
四 其他业务 309
五 项目立项和规划 309
六 建筑安装业务 311
七 预(销)售业务 315
八 其他事项 319
第二节 欣嘉房地产公司财务报表及相关附表 319
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