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综合报告 完善与改革农村宅基地制度的思路与建议 1

导言 1

一、农村宅基地制度的主要内容与历史演变 2

二、宅基地使用权能否流转是宅基地制度的争论焦点 4

三、经济社会发展转型情况下农村宅基地制度之不足 6

四、完善与改革农村宅基地制度的思路 13

五、政策建议 15

附：关于宅基地法律法规的修改意见 21

专题一 宅基地制度研究文献综述 26

一、宅基地市场化交易机制 26

二、宅基地增值收益分享机制 28

三、宅基地开发与“小产权房”问题 31

四、宅基地法律法规 35

专题二 新中国农村宅基地法律法规政策的演变 39

一、新中国农村宅基地法律法规政策演变历程 39

二、立法与政策评述 49

三、建议 51

专题三 建立农村宅基地使用权流转制度研究 52

一、法规政策严格限制农村宅基地流转 52

二、宅基地流转在城镇周边比较普遍 53

三、放开或限制宅基地流转的两种观点 55

四、建立农村宅基地流转制度的思路与原则 60

五、建立农村宅基地流转制度的建议 62

专题四 合理处理农村房地关系 全面实现农民房屋财产权 67

一、农民房屋财产权权利不完整 68

二、农民房屋财产权不完整的不利影响 70

三、国内外关于房地关系的理论与立法实践 72

四、正确处理农村房地关系实现农民房屋财产权的评述及建议 73

专题五 积极探索农民宅基地有偿退出之路 76

一、农村宅基地闲置浪费问题突出 76

二、无偿退出与回收政策是宅基地闲置浪费的制度因素 78

三、当前需要积极探索宅基地退出机制 79

四、农民宅基地有偿退出路径与建议 80

附：重庆宅基地有偿退出试验 82

专题六 农民房屋与宅基地抵押问题探讨 85

一、法律不允许宅基地使用权抵押，农房抵押受限 85

二、宅基地抵押的不同观点及利弊分析 86

三、农村房屋抵押的探索 88

四、建议 92

专题七 农村集体建设用地入市是解决“小产权房”问题的关键 94

一、“小产权房”现状 94

二、“小产权房”成因 99

三、“小产权房”的利弊分析 101

四、思考与探讨 102

专题八 宅基地置换模式与增值收益分配研究 105

一、重庆“地票”模式与收益分配 105

二、嘉兴“宅基地换房”模式与收益分配 111

三、天津“宅基地换房”模式与收益分配 115

四、成都市温江区宅基地置换模式与收益分配 117

五、宅基地置换中的增值收益分配问题 121

六、建立健全宅基地增值收益分配机制的建议 122

专题九 规范农村“拆房圈地”行为 125

一、“拆房圈地”的目的与本质 125

二、“拆房圈地”带来的问题 126

三、严格规范“拆房圈地”行为 127

专题十 制定《农村集体经济组织法》 夯实农村土地集体所有制 129

一、农村集体经济组织的关键问题是缺乏具体形式和市场主体地位 129

二、都江堰市出台集体经济组织管理办法的探索及意义 133

三、《农村集体经济组织法》是农村集体经济发展与社会治理变革的客观需要 136

四、关于制定《农村集体经济组织法》的相关建议 139

专题十一 审慎推行“宅基地换房”保障农民宅基地用益物权 143

一、J市推进“宅基地换房”的做法 143

二、“宅基地换房”的背景 145

三、“宅基地换房”的效果 146

四、各地“宅基地换房”普遍存在的问题 147

五、保障农民的宅基地用益物权 149

专题十二 实现宅基地用益物权的成都经验 151

一、背景与问题 151

二、成都的改革经验 153

三、成都土地制度改革的理论意义 157

专题十三 完善宅基地政策 推进新村庄建设 159

一、苏州市吴中区新村庄建设的主要做法与经验 159

二、苏州市吴中区新村庄建设遇到的问题 165

三、几点政策建议 166

专题十四 深圳市“小产权房”调查启示 170

一、深圳“小产权房”开发过程 170

二、“小产权房”市场特点 172

三、主要问题 173

四、启示 175

专题十五 北京市农村宅基地流转情况调查 176

一、宅基地超标普遍，“一户多宅”现象为数不少 176

二、宅基地流转需求大 177

三、北京市农民宅基地流转途径 178

附录1 宅基地置换增值收益分配模型 181

附录2 10年来国家与地方的宅基地政策及探索大事记 189

农村老家的建房故事（代后记） 197

参考文献 200