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序篇 房屋买卖合同的类型与风险——以典型案例为视角 1

一、商品房买卖合同（现售） 15

使用场景 15

法律要点 15

1.商品房现售合同与预售合同的区别如何？ 15

2.商品房的宣传广告是否属于买卖合同的正式内容并具备约束力？开发商虚假宣传应负的法律责任有哪些？买受人权利救济手段如何？ 16

3.交付期限、交付质量等合同履行问题与合同约定的关系如何？ 20

4.买受人单方解除合同或确认合同无效，要求退房的条件如何？ 21

二、商品房买卖合同（预售） 47

使用场景 47

法律要点 47

1.如何区分预约合同和本约合同？当事人违背预约合同约定的应如何处理？ 47

2.商品房预售合同的效力如何认定？ 48

3.交付的房屋已经由有关行政管理部门审批，开发商是否还需承担房屋质量瑕疵责任？ 48

4.如何处理借名买房问题？ 49

5.如何处理“阴阳合同”？ 49

6.虚构商品房买卖套取银行贷款的合同是否有效？ 50

三、二手房买卖合同 80

使用场景 80

法律要点 80

1.“一房多卖”的处理原则是怎样的？买受人如何防范此类风险？ 80

2.限购政策的实施对于二手房买卖合同的履行，包括购房资格、贷款条件等将产生哪些影响？ 81

3.签订二手房买卖合同对房屋尚在出租的问题应如何解决？ 82

4.出卖人承担户口迁出义务的问题如何约定？ 83

四、“保障性住房”买卖合同 91

使用场景 91

法律要点 91

1.“保障性住房”上市出卖的类型及特定条件如何？ 91

2.“保障性住房”买卖合同效力如何？ 94

五、已购公有住房买卖合同 103

使用场景 103

法律要点： 103

1.公产房与私产房有何区别？公产房交易资格限制如何？ 103

2.已购公有住房的产权转移条件及交易程序如何？ 104

六、农村宅基地房屋买卖合同 111

使用场景 111

法律要点 111

1.农村宅基地房屋的法律性质如何认识？ 111

2.农村宅基地房屋能否转让？转让有无特殊限制？ 112

3.如何认识农村宅基地房屋买卖合同效力？ 113

4.集体经济组织成员资格的判断标准如何把握？ 113

5.如何解决买卖农村宅基地房屋买卖合同可能被认定无效的问题？ 113

6.农村宅基地房屋买卖合同应当写明的基础事实有哪些？ 114

七、“小产权房”房屋使用权转让合同 121

使用场景 121

法律要点 121

1.“小产权房”的法律性质如何？“小产权房”买卖合同的效力如何？ 121

2.购买“小产权房”有哪些风险？ 122

八、房屋买卖中介合同 130

使用场景 130

法律要点 130

1.房屋交易不成功，委托人也必须向中介支付佣金？ 130

2.如何认定“独家代理”条款的效力？ 130

3.何为“跳单”，如何处理“跳单”行为？ 131

4.哪些情况下可以追究房屋买卖中介的责任？ 132

九、工业厂房买卖合同（附：银企共管账户业务监管协议） 138

使用场景 138

法律要点 138

1.如何理解工业厂房的概念界定、类型与法律性质？ 138

2.工业厂房的取得方式有哪些？如何理解一手取得（原始取得）和二手转让？ 139

3.以出让方式获得工业厂房建设用地使用权的用地合同要点和合同签订程序如何？ 140

4.擅自变更工业用地土地用途如何防范？ 141

5.工业厂房交易有哪些注意因素？ 143

6.集体所有土地上乡镇企业工作厂房交易特点及特别规定如何？ 144

十、商业服务商品房（一手商铺）买卖合同 162

使用场景 162

法律要点 162

1.商用商品房（商铺）的法律性质和特点如何？ 162

2由住宅改造成的商铺是否可以购买使用？有哪些注意事项？ 163

3.如何认识商铺销售中开发商“返租承诺”？有哪些注意点？ 165

4.商铺的公用分摊面积如何计算？ 165

5.商铺的交房条件有何特点？ 166

6.商铺销售的税费承担如何？ 166

十一、存量商业服务商品房（二手商铺）买卖合同 179

使用场景 179

法律要点 179

1二手商铺买卖合同签约时有哪些注意点？ 179

2.二手商铺购买如何保障买方取得“商铺权益”？ 180

3.个人出售商铺要交哪些税？ 181

十二、商业服务商品房（一手写字楼）买卖合同 191

使用场景 191

法律要点 191

1.划拨性质的土地是否需要缴纳出让金？ 191

2.写字楼“售后返租”有哪些法律风险？ 192

3.使用年限方面一手写字楼买卖存在哪些风险？ 193

4.如何开具写字楼售房发票？ 193

5.写字楼“网签”应注意哪些问题？ 194

十三、商业服务商品房（二手写字楼）买卖合同 207

使用场景 207

法律要点 207

1.产权不清晰的写字楼有何风险？ 207

2.二手写字楼买卖合同签约时有哪些注意点？ 207

3.个人出售写字楼要交哪些税？ 209

十四、酒店式公寓买卖合同 218

使用场景 218

法律要点 218

1.酒店式公寓的法律性质与特点如何？ 218

2.酒店式公寓的产权归属以及分类如何？ 219

3.酒店式公寓与普通住宅的区别有哪些？ 220

4.酒店式公寓买卖合同的注意点和风险提示有哪些？ 221

十五、住用房屋租赁合同 244

使用场景 244

法律要点 244

1.房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗？ 244

2.房屋租赁合同必须要备案吗？没有登记备案的租赁合同有效吗？ 245

3.《租赁合同》的主要内容有哪些？ 246

4.房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗？ 247

5.合同租赁期间内，承租人转租的，次承租人如何保障权益？ 248

6.房屋租赁合同中如何认识中介方的作用？如何审查中介方义务？ 249

7.租赁过程中的房屋装修纠纷应当如何处理？ 249

十六、保障性住房租赁合同 260

使用场景 260

法律要点 260

1.保障性租赁住房对于承租人有何特殊要求？ 260

2.保障性房屋租赁合同是政府单方提供的格式合同吗？ 261

十七、商业用房租赁合同 273

使用场景 273

法律要点 273

1关于开业日与免租期应当如何约定？ 273

2.“住宅商用”房屋租赁合同的效力及救济措施如何？ 274

3.“带照租赁”（房屋连带营业执照一并租赁）如何处理？ 275

4.因纠纷导致房屋空置损失如何负担？ 276