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第1章 导论 1

1.1问题的提出 1

1.2研究的意义 5

1.3概念界定 6

1.4研究思路 8

1.5研究方法 9

1.6主要内容 10

第2章 国内外关于住房融资体系有效性的研究 13

2.1国内关于住房融资体系有效性的研究 13

2.1.1金融部门对住房部门有什么作用 13

2.1.2什么是住房融资 14

2.1.3我国是否需要专业性住房融资机构 15

2.1.4我国应选择哪种住房融资方式 16

2.1.5如何界定住房融资中市场与政府的关系 17

2.1.6我国的住房融资体系是否有效 18

2.1.7如何提高我国住房融资体系的有效性 19

2.2国外关于住房融资体系有效性的研究 20

2.2.1如何评价住房融资体系的有效性 20

2.2.2哪个国家的住房融资体系更有效 22

2.2.3什么是有效的住房融资体系 22

2.2.4如何建立有效的住房融资体系 23

第3章 住房融资体系有效性的理论界说 25

3.1住房的特性与住房需求 25

3.1.1住房的消费品属性与住房消费需求 26

3.1.2住房的资产属性与住房投资需求 27

3.1.3住房的公共产品特性与保障性住房消费需求 30

3.2资本运动中的住房融资体系 31

3.2.1资本运动的一般规律 31

3.2.2住房产业的资本运动与融资需求 33

3.2.3住房融资与住房融资体系 35

3.2.4住房融资体系的构成要素 38

3.3住房融资体系的功能有效性 39

3.3.1住房融资体系功能有效的必要性 40

3.3.2住房融资体系功能有效性的内容 41

3.3.3住房融资体系功能有效性的主要影响因素 44

3.4住房融资体系的经济有效性 46

3.4.1住房融资体系经济有效的必要性 46

3.4.2住房融资体系经济有效性的内容 47

3.4.3住房融资体系经济有效性的主要影响因素 48

3.5住房融资体系功能有效性与经济有效性的关系 49

3.5.1住房融资体系的有效性是功能有效性与经济有效性的统一 49

3.5.2住房融资体系的功能有效性与经济有效性并不总是一致 50

第4章 市场住房融资的有效性分析 52

4.1市场住房融资及其实现 52

4.1.1市场住房融资的含义 52

4.1.2市场住房融资的特点 53

4.1.3市场住房融资的主要实现方式 53

4.2市场住房融资的功能有效性分析 58

4.2.1资本逐利性与保障性住房融资功能的缺失 58

4.2.2市场住房融资对部分自住性住房融资的排斥效应 59

4.2.3资产性住房融资的信贷过度支持与泡沫效应 60

4.3市场住房融资的经济有效性分析 64

4.3.1市场住房融资的微观经济有效性 64

4.3.2市场住房融资的宏观经济有效性 66

4.3.3市场住房融资经济有效的条件 71

4.4市场住房融资功能有效性与经济有效性的关系 73

4.4.1市场住房融资的功能低效制约了经济有效性的实现 73

4.4.2市场住房融资的经济高效并不必然带来功能有效 73

第5章 政府住房融资的有效性分析 75

5.1政府住房融资及其实现 75

5.1.1政府住房融资及其特点 75

5.1.2政府住房融资的理论依据 77

5.1.3政府住房融资的主要实现方式 78

5.2政府住房融资的功能有效性分析 80

5.2.1公共住房与住房消费需求实现 80

5.2.2政府住房融资下的住房自有化 81

5.2.3政府住房融资与住房投资抑制 82

5.2.4实现政府住房融资功能有效性的条件 83

5.3政府住房融资的经济有效性分析 84

5.3.1政府住房融资的微观经济有效性 84

5.3.2政府住房融资的宏观经济有效性 86

5.4政府住房融资功能有效性与经济有效性的关系 87

5.4.1政府住房融资功能有效性与经济有效性的相互制约 87

5.4.2政府住房融资下功能有效性与经济有效性的统一需要严格的条件 88

第6章 住房融资体系有效性：基于政府与市场结合的分析 90

6.1住房融资体系中政府与市场的角色定位 90

6.1.1市场在住房融资体系中的角色 90

6.1.2政府在住房融资体系中的角色 91

6.2住房融资体系有效性：引入政府与市场组合的分析 93

6.2.1住房融资体系的功能有效性分析 93

6.2.2住房融资体系的经济有效性分析 95

6.2.3政府与市场组合下的功能有效性与经济有效性的关系 97

6.3住房融资体系功能有效性与经济有效性相统一的条件 98

6.3.1合理的住房融资体系结构 98

6.3.2适宜的外部环境 100

6.4住房融资体系有效性的实现路径 102

6.4.1住房融资结构的选择 102

6.4.2住房融资方式的选择 103

6.4.3住房融资机构的选择 105

6.4.4政府干预政策的选择 108

第7章 住房融资体系有效性的国际比较 114

7.1美国的住房融资体系 114

7.1.1美国住房融资体系的结构特征 114

7.1.2美国住房融资体系结构的主要成因 120

7.1.3美国住房融资体系的有效性分析 123

7.2德国的住房融资体系 126

7.2.1德国住房融资体系的结构特征 127

7.2.2德国住房融资体系结构的主要成因 133

7.2.3德国住房融资体系的有效性分析 135

7.3新加坡的住房融资体系 138

7.3.1新加坡住房融资体系的结构特征 139

7.3.2新加坡住房融资体系结构的主要成因 142

7.3.3新加坡住房融资体系的有效性分析 144

7.4印度的住房融资体系 146

7.4.1印度住房融资体系的结构特征 147

7.4.2印度住房融资体系结构的主要成因 151

7.4.3印度住房融资体系的有效性分析 153

7.5住房融资体系国际比较的经验启示 154

7.5.1政府与市场的作用与住房市场供需矛盾密切相关 154

7.5.2政府干预措施受制于市场基础条件 155

7.5.3政府干预政策需要有相应的制度与标准相配套 156

7.5.4依托专业性机构且保持相对独立的住房融资体系更稳定 157

7.5.5不同融资方式间并不一定都能相互兼容 157

7.5.6住房融资市场需要有多元化的住房抵押贷款发放机构 158

第8章 我国住房融资体系的沿革与有效性分析 160

8.1我国住房融资体系的历史沿革 160

8.1.1计划经济体制下的政府住房融资（1950—1979年） 160

8.1.2政府住房融资调整与市场住房融资突破 （1980—1993年） 162

8.1.3公积金制度建立与住房融资体系初步形成 （1994—1997年） 165

8.1.4市场住房融资快速扩张（1998—2006年） 167

8.1.5住房融资体系中的政府回归（2007—2011年） 169

8.2我国住房融资体系的特征 172

8.2.1市场住房融资主导形式下的政策性住房融资体系 172

8.2.2以综合性商业银行作为住房融资机构主体 173

8.2.3住房融资工具与差异化需求相比不够丰富 173

8.2.4政府干预政策以管制和隐性支持为主，缺少显性补贴 174

8.3我国住房融资体系有效性分析 175

8.3.1我国住房融资体系功能有效性分析 175

8.3.2我国住房融资体系经济有效性分析 176

8.4我国住房融资体系功能低效的成因分析 177

8.4.1住房融资理论认识上的偏差 178

8.4.2我国住房融资体系的结构缺陷 179

8.4.3住房融资体系外部制度环境的影响 182

第9章 提高我国住房融资体系有效性的对策 184

9.1加强住房融资体系发展的规划 184

9.1.1对住房融资体系发展进行系统规划的必要性 184

9.1.2住房融资体系发展系统规划的指导思路 185

9.1.3准确认识我国住房融资体系的功能定位 186

9.2完善我国住房融资体系结构 186

9.2.1优化政府住房融资渠道，扩大政府融资规模 187

9.2.2完善政府对市场住房融资的支持政策 188

9.2.3增设必要的辅助性融资机构，提高融资服务能力 189

9.2.4创新融资工具，为商业银行拓宽资金来源 190

9.2.5加强住房融资体系的监管 191

9.3改善住房融资体系的制度环境 192

9.3.1调整住房政策 192

9.3.2推进税制改革，开征房地产保有税 194

9.3.3规范土地使用权出让收入管理，调整土地使用权出让制度 196

9.3.4调整房地产业尤其是住房产业的发展思路 197

9.3.5加快住房保障立法建设 198

参考文献 200

后记 210