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上篇 2

一、开发企业合同管理方法论模块导读 2

第1章 开发企业的合同管理方法论 4

第1节 房地产开发的要素资源 4

1.1 土地资源的市场分析 4

1.2 资金资源的市场分析 5

1.3 人脉资源的市场分析 6

1.4 团队资源的市场分析 6

1.5 技术资源的市场分析 7

1.6 货物资源的市场分析 7

1.7 建造资源的市场分析 8

1.8 客户资源的市场分析 8

1.9 要素资源供应链模式 9

第2节 合同管理的关键技术 11

2.1 房地产开发企业的核心竞争力 12

2.2 管理元素的集成技术 13

2.3 管理方法的三大指标 13

2.4 合同的分类管理 14

2.5 建立业务合同族群 15

2.6 合同博弈格局的分析 17

第3节 合同版本的选择与升级 21

3.1 合同版本系列的分析 21

3.2 合同版本的选择原则 21

第4节 现实环境下的合同策略 23

4.1 弹性合同与刚性合同 23

4.2 示范文本与自编合同 24

4.3 合同边界的设置与应用 25

4.4 严格控制合同签约模式 26

第5节 提高合同执行力的措施 27

5.1 调整合同文档的结构布局 27

5.2 建立合同的两个导读系统 29

5.3 前置核心条款的关键内容 30

5.4 对合同条款进行属性管理 31

5.5 合同责任归集技术的应用 32

5.6 提升内控文件的合同地位 36

5.7 共管账号在合同中的应用 36

5.8 建立合同履约评价机制 37

二、购地决策·合同管理·模块导读·第 39

第2章 购地决策业务的合同管理 41

第1节 购地业务的战略方针 41

1.1 购买土地的战略意义 41

1.2 土地市场政策重点解读 42

1.3 土地市场博弈格局分析 43

第2节 购地业务的关键管理技术 44

2.1 土地储备的分类管理 44

2.2 确定地块的取得方式 45

2.3 竞价购地的风险控制 46

2.4 间接购地的合同管理措施 47

第3节 购地模式的战略决策 50

3.1 购地模式的分类与对比 50

3.2 团队内部作业的模式 50

3.3 决策业务专项外包模式 51

第4节 投资咨询合同 51

4.1 投资咨询的资质管理 51

4.2 投资咨询的服务费价格 52

4.3 资源的筛选与评价办法 53

4.4 投资咨询合同的管理措施 54

第5节 建设用地使用权出让合同 56

5.1 土地出让合同的版本分析 56

5.2 解读土地出让合同（2008版） 57

三、融资借款·合同管理·模块导读 62

第3章 融资借款业务的合同管理 64

第1节 开发企业资金运作特点 64

1.1 房地产资金运作特点 64

1.2 资金管理集成的技术 65

1.3 资金来源与融资成本 66

1.4 收入与变现能力分析 67

第2节 开发企业主要融资方式 67

2.1 传统的银行贷款方式 67

2.2 股票市场的融资方式 72

2.3 信托资金的融资方式 73

2.4 其他的融资方式 74

2.5 现实环境下的融资渠道 76

第3节 融资借款业务的合同族群 77

3.1 合同族群与逻辑关系 77

3.2 担保方式与合同关联性 78

3.3 融资借款合同的关键内容 79

第4节 垫资的建设工程合同 80

4.1 垫资合同的本质内涵 80

4.2 垫资合同的谈判策略分析 82

4.3 垫资合同的风险控制 85

四、规划 设计·合同管理·模块导读 87

第4章 规划设计业务的合同管理 89

第1节 规划设计的合同族群 89

1.1 规划设计的战略地位 89

1.2 规划设计的业务模式 90

1.3 规划设计业务的合同族群 91

第2节 市场营销策划咨询合同 94

2.1 合同立项的必要性 94

2.2 营销策划的市场行情 95

2.3 市场营销策划报告内容 95

2.4 策划合同管理的关键点 97

2.5 策划合同的商务谈判 98

第3节 建设工程勘察合同 98

3.1 勘察合同版本的选择 98

3.2 勘察合同的签约管理 99

3.3 勘察合同的时限管理 99

3.4 勘察合同的违约责任分析 100

第4节 设计招标技术 102

4.1 设计资源市场行情分析 102

4.2 设计资源的选择方式 102

4.3 设计阶段与选择方式 103

4.4 设计招标的时间管理 104

4.5 政府对设计资质的管制 105

4.6 合格投标资格的条件 107

4.7 投标文件的构成 108

4.8 设计招标的评标方法 109

第5节 建设工程设计合同 114

5.1 设计合同的分类管理 114

5.2 设计合同的分判技术 114

5.3 设计施工一体化的管理 117

5.4 设计合同的商务条款 118

5.5 设计合同的主控节点 120

5.6 设计合同的时限管理 123

5.7 设计合同的违约责任 125

第6节 施工图审查合同 126

6.1 政府管制的要求 126

6.2 资源市场分析 127

6.3 价格行情分析 127

6.4 合同的履约管理 127

五、技术外包·合同管理·模块导读 129

第5章 技术外包业务的合同管理 131

第1节 专项业务外包模式 131

1.1 双重特性业务的委托方式 131

1.2 不同合同属性执行力评估 132

第2节 建设工程招标代理合同 132

2.1 资质管理与经营范围 132

2.2 招标单位的择优模式 133

2.3 招标代理的价格行情 134

2.4 招标代理的合同责任管理 136

第3节 建设工程造价咨询合同 138

3.1 资质与经营范围的规定 138

3.2 单位的筛选与评价办法 139

3.3 造价咨询业的价格行情 141

3.4 造价咨询合同核心条款 144

第4节 建设工程监理招标技术 147

4.1 政府对监理人的管制 147

4.2 监理市场的行情分析 149

4.3 监理招标的关键环节 151

4.4 监理服务的价格行情 158

第5节 建设工程监理合同 162

5.1 监理合同的核心条款 162

5.2 监理合同的责任管理 167

5.3 监理合同博弈策略分析 171

5.4 监理制度的发展趋势 172

六、货物采购·合同管理·模块导读 174

第6章 货物采购业务的合同管理 176

第1节 建材市场的行情 176

1.1 建材市场的分析 176

1.2 货物的选择原则 176

第2节 货物招标的技术 177

2.1 供货人的选择模式 177

2.2 供货人的资格要求 178

2.3 供货人的投标文件 179

2.4 货物招标的评标方法 180

第3节 采购合同的签约管理 183

3.1 采购对象的广义内涵 183

3.2 采购合同的分级管理 184

3.3 采购合同的定位管理 185

3.4 采购合同的界面管理 185

3.5 进口货物采购的管理 188

第4节 货物采购方式的管理 189

4.1 货物采购方式的类别 189

4.2 货物采购方式的建议 191

第5节 采购合同的版本管理 194

5.1 不同版本的特点分析 194

5.2 选择合同版本的原则 195

第6节 采购合同的质量管理 196

6.1 货物质量标准的约定 196

6.2 货物质量的合同责任分配 197

6.3 合同履约全程的质量管理 198

6.4 货物质量的违约条款 201

第7节 采购合同的时间管理 202

7.1 采购合同的时限条款 202

7.2 采购过程的时限管理 203

第8节 采购合同的货款管理 204

8.1 采购方式的分类管理 204

8.2 采购方式与合同计价 205

8.3 采购合同价款的约定 207

8.4 货物采购数量的控制 208

8.5 采购合同的结算管理 209

8.6 采购合同的变更管理 211

第9节 采购合同的支付管理 212

9.1 价款类别与定义 212

9.2 支付条件的设置 214

第10节 采购合同的风险管理 214

10.1 工程变更的风险管理 214

10.2 合同争议的风险管理 214

10.3 供货违约的风险管理 215

七、施工建造·合同管理·模块导读 217

第7章 施工建造业务的合同管理 220

第1节 建筑业承包市场行情 220

1.1 建筑业资源分布状况 220

1.2 建筑业的资质管理 220

1.3 发包人对承包人的评价 225

1.4 政府对承包人的评价 233

第2节 建造合同的族群分析 235

2.1 合同逻辑关系的解析 235

2.2 施工合同科目的划分 240

2.3 合同的边界属性管理 255

2.4 变革总承包合同签约模式 256

2.5 理顺总分包间的利益关系 259

第3节 建造合同版本与升级 262

3.1 建造合同版概述 262

3.2 国标示范文本 265

3.3 港式合同版本 267

3.4 省级合同版本 270

第4节 施工招标的关键技术 273

4.1 对承包人的资质审查 273

4.2 资格预审的评标方法 275

4.3 资质后审的评标方法 278

4.4 其他的评标定标方法 279

4.5 评标与定标分离的创新 285

第5节 建造合同的质量管理 287

5.1 施工质量标准的约定 287

5.2 实施工程的优质优价 288

5.3 质量控制节点 289

5.4 质量的风险控制 291

第6节 建造合同的时间管理 291

6.1 建造合同的工期确定与管理 291

6.2 签约人双方履约的时限义务 294

6.3 合同（国标2011版）时限管理 295

6.4 合同（省级2009版）时限管理 299

6.5 港式施工总包合同的时限管理 304

6.6 FIDIC（红皮99）的时限管理 307

第7节 工程造价的合同管理 310

7.1 房地产造价管理的特点 310

7.2 建造合同的计价方式 311

7.3 工程造价结算管理 313

第8节 合同的变更管理 315

8.1 变更权与程序管理 315

8.2 变更类型与管理对策 317

8.3 变更后果的管理 318

第9节 合同的支付管理 319

9.1 价款支付条件的设置 319

9.2 支付控制的不同模式 321

9.3 安全文明措施费的支付 323

第10节 合同风险管理 324

10.1 施工合同索赔的特点 324

10.2 施工合同索赔程序的管理 324

10.3 现场签证的变革管理 326

10.4 合同争议风险的管理 329

八、市场营销·合同管理·模块导读 331

第8章 市场营销业务的合同管理 333

第1节 房地产的营销模式 333

1.1 从合同分判角度分类 333

1.2 从样板展示角度分类 334

第2节 楼市博弈格局的演绎 334

2.1 营销市场的博弈局势 334

2.2 楼市局中人的博弈策略 335

第3节 市场营销业务合同族群 337

3.1 营销业务合同族群分析 337

3.2 样板房营销方案的实施 338

3.3 样板房合同的集群技术 338

第4节 房产测绘合同的管理 340

4.1 房产测绘的资质管理 340

4.2 房地产测绘价格行情 341

第5节 营销广告合同 342

5.1 营销广告的市场行情 342

5.2 政府对营销广告的管制 343

第6节 建筑模型制作合同 344

6.1 建筑模型的营销作用 344

6.2 制作合同管理的要点 344

第7节 商品房销售合同 345

7.1 销售合同版本特点介绍 345

7.2 三大版本内容对比分析 345

7.3 销售合同示范文本解读 346

7.4 预售合同的责任管理 347

九、客户服务·合同管理·模块导读 352

第9章 客户服务业务的合同管理 354

第1节 房地产客户服务的阶段 354

1.1 客户服务的重要意义 354

1.2 客户服务阶段的划分 355

第2节 前期物业管理服务合同 356

2.1 政府对物管人的资质管制 356

2.2 选择物业管理公司的方式 356

2.3 前期物业管理的时限规定 357

2.4 物管人投标书的评价 357

2.5 物业管理服务的分级 358

2.6 物管服务的价格行情 360

2.7 前期物业服务合同版本 363

第3节 交房阶段的客户服务管理 364

3.1 质量问题快速整改的机制 364

3.2 地产人成立客户服务抢修队 365

3.3 延期交房事件的处理机制 366

第4节 保修阶段的客户服务管理 367

4.1 创新三方保修托管协议合同 367

4.2 对接六大关联合同的责任链 371

4.3 分级管理各类维修事件 372

下篇 376

十、开发企业·合同实例·模块导读 376

实例1：项目公司转让合同·地产版 377

实例2：融资借款合同·地产版 393

实例3：规划设计合同·地产版 407

实例4：招标代理合同·地产版 440

实例5：造价咨询合同·地产版 455

实例6：建设工程监理合同·地产版 470

实例7：工程货物采购合同·双方单界型·示范本 491

实例8：工程货物采购合同·三方多界型·地产版 504

实例9：施工总承包合同·地产版 525

实例10：施工总承包合同·示范本 583

实例11：分包管理及总分包配合服务合同·地产版 662

实例12：安全防护文明施工措施费四方监管协议书·示范本 680

实例13：房屋面积测绘合同·地产版 683

实例14：户外营销广告合同·地产版 699

实例15：房屋销售代理合同·地产版 716

实例16：商品房预售合同·国标示范本 730

实例17：前期物业管理服务合同·示范本 758

实例18：房屋质量保修托管协议书·地产版 769

附录1：合同法 783

附录2：合同法司法解释（一） 828

附录3：合同法司法解释（二） 832

附录4：最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 837