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第一章 海域与海域价格 1

第一节 海域 1

一、海域的概念 1

二、海域的属性 2

三、海域的分类 4

第二节 海域价格 5

一、海域价格的概念 5

二、海域价格的形成 6

三、海域价格的特征 7

四、海域价格的类型 7

第三节 海域价格的影响因素 9

一、海域价格的影响因素 9

二、主要用途海域价格评估应重点考虑的因素 10

第二章 海域价格评估 14

第一节 海域价格评估概述 14

一、海域价格评估的概念 14

二、海域价格评估的目的与意义 15

三、海域价格评估的范围 16

第二节 海域价格评估的原则 17

一、合法性原则 17

二、最有效利用原则 17

三、估价期日原则 18

四、替代原则 19

五、预期收益原则 19

六、市场供需原则 20

七、贡献原则 20

第三节 海域价格评估的一般流程 20

一、明确估价事项 20

二、拟定估价方案 21

三、收集、整理相关资料 21

四、实地勘查估价对象 22

五、选择估价方法并测算 23

六、确定估价结果 23

七、撰写估价报告 23

第三章 市场比较法 24

第一节 市场比较法的基本原理 24

一、市场比较法的相关概念 24

二、市场比较法的理论依据 25

三、市场比较法的基本公式 26

四、市场比较法的特点、适用条件与适用范围 28

五、市场比较法的应用要点 29

第二节 市场比较法的估价步骤 29

一、收集宗海交易实例 29

二、选取可比实例 31

三、建立价格可比基础 32

四、进行交易情况修正 33

五、进行成交期日修正 35

六、进行海域使用年期修正 36

七、进行海域特征因素修正 37

八、求取比准价格 46

第三节 市场比较法应用举例 47

一、应用案例一 47

二、应用案例二 50

三、应用案例三 52

四、应用案例四 54

第四章 收益还原法 58

第一节 收益还原法的基本原理 58

一、收益还原法的概念 58

二、收益还原法的理论依据 58

三、收益还原法的基本公式 59

四、收益还原法的特点与适用范围 68

五、收益还原法的应用要点 68

第二节 收益还原法的估价步骤 72

一、收集相关资料 72

二、估算待估海域年总收益 72

三、估算待估海域年总费用 73

四、计算待估海域年纯收益 73

五、确定海域还原利率 74

六、求取待估海域的收益价格 76

第三节 收益还原法应用举例 76

一、应用实例一 76

二、应用实例二 76

三、应用实例三 77

四、应用实例四 78

第五章 成本逼近法 80

第一节 成本逼近法的基本原理 80

一、成本逼近法的概念 80

二、成本逼近法的基本公式 80

三、成本逼近法的特点与适用范围 84

四、成本逼近法的应用要点 85

第二节 成本逼近法的估价步骤 86

一、收集整理资料 86

二、求取待估海域取得费 86

三、求取待估海域开发费 87

四、求取相关税费、利息和利润 87

五、确定海域增值 87

六、求取修正前的海域价格 88

七、确定海域使用年期修正系数 88

第三节 成本逼近法应用举例 88

一、应用实例一 88

二、应用实例二 89

三、应用实例三 91

四、应用实例四 93

第六章 假设开发法 95

第一节 假设开发法的基本原理 95

一、假设开发法的概念 95

二、假设开发法的理论依据 95

三、假设开发法的基本公式 96

四、假设开发法的应用要点 97

五、假设开发法的特点与适用范围 98

第二节 假设开发法的估价步骤 98

一、调查待估宗海的基本情况 98

二、确定待估宗海的最有效利用方式 99

三、估计开发建设周期和投资进度安排 99

四、估算开发完成后的海域总价值 99

五、估算开发成本和利税 100

六、确定待估宗海价格 102

第三节 假设开发法应用举例 102

一、应用实例一 102

二、应用实例二 103

三、应用实例三 106

四、应用实例四 109

第七章 海域基准价系数修正法 112

第一节 海域基准价格核定 112

一、海域基准价格概述 112

二、海域基准价核定 116

三、海域基准价更新 122

第二节 海域基准价系数修正法 123

一、海域基准价系数修正法的基本原理 123

二、海域基准价系数修正法的适用范围与应用要点 124

第三节 海域基准价系数修正法的估价步骤 124

一、海域基准价成果的收集与整理 124

二、确定待估宗海所在海域级别（区域）及海域基准价 124

三、宗海海域使用权价格影响因素分析与海域特征修正系数确定 124

四、进行海域使用年期修正 125

五、开展海域成交期日修正 125

六、宗海价格的确定 125

第四节 海域基准价系数修正法应用举例 125

一、应用实例一 125

二、应用实例二 126

三、应用实例三 129

四、应用实例四 132

第八章 海上建筑物、构筑物价格评估 135

第一节 海上建筑物、构筑物价格评估的基本概念 135

一、海上建筑物 135

二、海上构筑物 135

三、海上建筑物、构筑物价格 135

四、重置价格与重建价格 135

第二节 海上建筑物、构筑物价格评估的步骤 136

一、估算海上建筑物、构筑物重置价格 136

二、求取海上建筑物、构筑物折旧 137

三、求取海上建筑物、构筑物的现值 140

第九章 海域价格评估报告撰写 141

第一节 估价报告的内容与格式 141

一、估价报告的内容 141

二、估价报告的格式 142

第二节 估价报告的常见错误分析 142

一、技术路线错误 142

二、方法运用错误 142

三、参数确定错误 146

四、其他常见错误 147

参考文献 149

附录 150

附录1 海域使用类型与编码 150

附录2 用海方式 151

附录3 海域等别 152

附录4 海域价格评估报告的规范格式 154