法院审理房屋买卖案件观点集成PDF电子书下载

第一章 房屋买卖合同的成立 1

1.1商品房买卖合同成立需要具备哪些条件 1

1.2对合同格式条款的理解产生分歧时如何确定其具体内涵 6

1.3房屋买卖合同争议条款如何解释 13

1.4商品房销售广告性质如何认定 19

1.5商品房买卖预约合同与本约合同如何区分 23

1.6房屋买卖“网签”的性质如何认定 42

第二章 房屋买卖合同的效力 50

2.1开发商与购房者串通套取银行贷款的行为如何认定 50

2.2套取银行贷款的房屋买卖合同被确认无效后，抵押预告登记效力如何认定 56

2.3商品房预售合同无效后缔约过失责任如何承担 63

2.4借用他人名义买房合同效力如何认定 84

2.5名为房屋买卖实为借贷合同的效力如何认定 93

2.6房屋买卖阴阳合同的效力如何认定 98

2.7一房数卖情况下，恶意登记行为是否有效 107

2.8因委托代理机构未告知特定房屋已经售出而导致“一房二卖”，开发商应否承担赔偿责任 112

2.9未取得权属证书的房屋买卖合同是否有效 127

2.10夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，其合同效力如何认定 133

2.11房屋买卖合同中关于交易税费负担的约定是否有效 139

第三章 房屋买卖合同的履行 143

3.1商品房不具备交付条件与商品房瑕疵交付如何区分 143

3.2房屋经过工程建设强制性标准审查后仍存在质量缺陷，开发商承担何种责任 149

3.3房屋买卖合同履行过程中不安抗辩权如何行使 154

3.4房屋买卖合同继续履行需要符合哪些条件 158

3.5标的房屋上设定了抵押权，买受人继续履行合同、办理过户手续的诉讼请求能否获得支持 165

3.6涉诉房屋被人民法院依法查封是否构成履行不能 171

第四章 房屋买卖合同的撤销与解除 177

4.1房屋买受人未实际看房能否认定重大误解 177

4.2买房人可否因卖房人隐瞒“凶宅”事实而请求撤销房屋买卖合同 181

4.3房屋交易价格明显低于市场价格能否认定为显失公平 187

4.4约定解除权未在合理期限内行使的，可否再行主张 192

4.5房屋产权转移登记完成后，出卖人是否有权解除合同 197

4.6房屋交付前遭遇特大火灾，当事人是否可以主张因不可抗力解除合同 203

4.7买受人发现学区房的学位已被占用是否有权解除合同 210

4.8因违反限购规定而解除合同后的责任如何认定 213

第五章 房屋买卖合同的违约责任 219

5.1商品房买卖合同约定的优惠差价在合同解除后是否属于期待利益损失 219

5.2得房率缩水超过合理误差如何赔偿 225

5.3出售面积存在误差的房屋后，原购房人能否向开发商主张面积差价赔偿 233

5.4合同未约定违约金时，预售合同卖方逾期办理土地使用证应如何承担损害赔偿责任 237

5.5开发商未取得预售许可证如何承担惩罚性赔偿责任 243

5.6出卖人违约导致合同解除，买受人是否有权请求赔偿房屋差价损失 251

5.7出卖人违反商品房预约合同，买受人可否同时主张双倍返还定金及赔偿房屋差价损失 258

5.8违约方认为违约金过高要求调整的，违约方应承担举证责任 266

5.9违约方对于违约金过高的举证证明程度如何 273

5.10以同一违约行为可否再次起诉主张违约金 282

5.11违约金不足以填补实际损失的可否主张损害赔偿 291

5.12买卖双方均存在违约行为的情况下违约金计算到何时 298

第六章 房屋买卖居间合同相关问题 305

6.1由于未尽到居间义务导致买房人遭受损失的，中介公司应如何承担责任 305

6.2“跳单”行为在什么情况下构成违约 312

6.3禁止“跳单”条款的效力如何认定 319

6.4如何判断居间人是否享有居间报酬请求权 324

6.5因中介过错导致买方不能享受房交会优惠政策，中介如何承担责任 330

第七章 房地产新政相关问题 337

7.1限贷政策能否成为商品房订购书撤销的理由 337

7.2限贷政策出台后能否仅以买受方系限购对象为由请求解除合同 343

7.3受限贷、限购等宏观调控政策直接影响导致买卖合同无法履行的应如何处理 350

7.4当事人签订购房合同时已经预见到国家将出台房产新政并对此作了约定，能否再以“不可归责于当事人双方的事由”解除合同 359

7.5明知不具有购房资格仍然签订购房合同是否应承担违约责任 364

7.6合同一方先行违约后能否以限购政策的出台主张免除违约责任 367

7.7因限购政策解除房屋买卖合同后，居间费用由谁负担 378

第八章 特殊类型房屋买卖相关问题 383

8.1非本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖是否有效 383

8.2小产权房买卖或抵债行为被认定无效后，当事人的责任如何确定 389

8.3经济适用房限制交易政策是否构成导致合同不能履行的法律障碍 395

附录：房屋买卖纠纷常用法律规范 402