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第一章 物业管理概论 1

第一节物业管理的基本概念 1

一、物业 1

二、物业管理 3

专栏1-1《物权法》下对完善物业管理概念的讨论 4

专栏1-2正确认识物业管理的行业本质——是服务还是管理 6

专栏1-3对物业管理创新模式——信托式物业管理模式的思考 9

第二节物业管理的起源和发展 14

一、国际物业管理的起源和发展 14

二、中国物业管理的产生和发展 15

专栏1-4物业管理：经济和社会发展的“稳定器” 19

第三节 物业管理的目标、内容和原则 21

一、物业管理的目标 21

二、物业管理的内容 22

三、物业管理的原则 25

第四节物业管理与社区建设 26

一、物业管理与社区建设的关系溯源 26

二、社区建设与物业管理的区别 27

三、社区建设与物业管理的联系 28

四、社区建设和物业管理的整合 28

专栏1-5瑞士：物业管理与社区管理相结合 29

本章小结 30

综合练习 31

本章阅读与参考文献 32

第二章 物业管理的理论基础 34

第一节建筑物区分所有权理论 34

一、建筑物区分所有权概念的来源 34

二、专有部分所有权 35

三、共有部分共有权 36

案例2-1公共绿地买卖归属争议的裁判及评析 37

四、共同管理权 39

案例2-2业主占用、损害共用部位搭建建筑物 41

第二节委托代理理论 42

一、委托代理理论概述 42

二、物业管理中的委托代理关系 44

三、物业管理中的委托代理问题 45

四、物业管理中委托代理问题的解决 46

专栏2-1物业管理师制度与物业管理职业经理人市场构建 49

第三节 公共选择理论 49

一、公共产品的含义 49

二、公共选择理论 50

三、物业服务的公共产品属性及其导致的问题 53

四、物业管理中的公共选择问题及解决 54

第四节 项目管理理论 56

一、项目管理理论概述 56

二、项目管理与物业管理 58

本章小结 61

综合练习 61

本章阅读与参考文献 63

第三章 物业管理机构 64

第一节物业服务企业 64

一、物业服务企业的含义 64

二、我国物业服务企业模式的变迁 67

三、物业服务企业的权利和义务 68

案例3-1物管企业能否以自己的名义对不法业主提起诉讼 70

第二节业主、业主大会与业主委员会 73

一、业主 73

案例3-2业主应承担与公共利益发生冲突时的容忍义务 79

二、业主大会 81

专栏3-1业主大会成法人宜缓行 86

三、业主委员会 87

案例3-3模范小区的业委会选举风波 93

第三节 物业管理的相关机构 94

一、房地产行政主管部门 94

二、相关行政管理部门 95

三、专业性服务企业 96

四、街道办事处、乡镇人民政府和居委会 96

五、物业管理行业协会 96

专栏3-2“业必归会”制度 97

本章小结 97

综合练习 98

本章阅读与参考文献 99

第四章 物业服务市场 100

第一节物业服务市场概述 100

一、物业服务市场的含义与特点 100

二、物业服务市场的构成 102

三、物业服务市场的管理 103

四、物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式 104

第二节物业服务招标投标 105

一、物业服务招投标概述 105

二、物业服务招标 108

案例4-1该物业管理权选聘投标结果是否有效 113

三、物业服务投标 114

专栏4-1如何进行投标可行性分析 115

第三节物业服务合同 120

一、物业服务合同的性质与特点 120

二、物业服务合同的分类 122

三、物业服务合同的主体和内容 123

四、物业服务合同的变更与解除 125

案例4-2从本案看前期物业服务合同的法律效力 126

第四节物业服务价格与收费 127

一、物业服务价格 127

二、物业服务收费 128

本章小结 134

综合练习 135

本章阅读与参考文献 136

第五章 前期物业管理 138

第一节前期物业管理概述 138

一、前期物业管理的界定 138

二、前期物业管理的特殊性 139

三、前期物业管理的工作内容 139

专栏5-1前期物业管理制度急待完善 140

第二节物业管理的超前介入 143

一、物业管理超前介入的概念 143

二、物业管理超前介入的必要性 144

专栏5-2物业管理的早期介入节点 144

三、物业管理超前介入的方式及工作内容 146

四、物业管理超前介入与前期物业管理的界定 147

第三节物业的接管验收 148

一、物业的竣工验收 148

二、物业的接管验收 150

三、物业接管验收的两种情况 151

专栏5-3勇者无惧且前行——兼论《物业承接查验办法》的战略意义 151

四、物业接管验收应移交的资料 153

五、物业接管验收的程序 154

六、物业接管验收中应注意的问题 154

七、物业接管验收的标准 155

第四节 入伙与装修管理 158

一、入伙的含义 158

二、入伙的流程 159

三、入伙的手续文件 159

专栏5-4物业交房时间点如何确定 161

四、装修管理 162

案例5-1十堰太和花园496户集中装修管理 163

案例5-2从华展国际公寓接撤管纠纷看行政监管 167

本章小结 169

综合练习 170

本章阅读与参考文献 171

第六章 物业基础管理 172

第一节 房屋维修管理 172

一、房屋维修管理概述 172

二、房屋维修管理的意义和原则 173

三、房屋维修管理的内容 175

四、房屋的维修等级划分 176

案例6-1示范项目是如何“炼”成的 178

第二节 物业设施设备维修与管理 186

一、物业的设施设备管理 186

二、物业设施设备的保养与维修 188

三、物业设施设备管理的内容 192

四、具体设施设备的维修与保养 196

专栏6-1“修水管找物管”和用水合同制 200

专栏6-2新检验规则下住宅电梯的整改重点 202

本章小结 205

综合练习 205

本章阅读与参考文献 207

第七章 物业综合管理与服务 208

第一节物业环境管理 208

一、物业环境的概念和种类 208

二、物业环境管理的内容 210

三、物业环境的保洁管理 210

四、物业环境的绿化管理 212

专栏7-1城市绿化分工 214

五、物业环境的污染与防治 214

第二节物业车辆与停车管理 218

一、车辆与停车管理概述 218

二、道路管理 218

三、交通管理 219

四、车辆管理 220

五、停车场管理 220

案例7-1广州水浸车库所涉法律责任 221

第三节物业安全与消防管理 225

一、安全管理概述 225

专栏7-2《保安服务管理条例》对行业的影响 227

二、消防管理 229

第四节 物业服务的质量与考评 233

一、物业服务评价的内容 233

二、物业服务质量评价的类型 234

专栏7-3北京物业管理示范项目考评办法的核心价值观 237

本章小结 238

综合练习 239

本章阅读与参考文献 240

第八章 物业服务企业管理 242

第一节物业服务企业的设立与资质管理 242

一、物业服务企业的设立 242

二、物业服务企业经营资质的办理 244

案例8-1“候补”资质补正前期合同有效 247

第二节 物业服务企业的人力资源管理 249

一、人力资源管理的含义及主要内容 249

二、物业服务企业人力资源管理的主要内容 250

第三节物业服务企业的财务管理 257

一、物业服务企业财务管理概述 257

二、物业服务资金的来源 258

专栏8-1完善法规文本充分发挥效力——《北京市住宅专项维修资金管理办法》的修订建议 259

三、物业管理资金的使用原则 263

四、物业服务资金的主要用途 264

案例8-2专项维修资金不能用于设备的日常维修养护 265

五、成本和费用 268

六、营业收入及利润 269

第四节物业服务企业的ISO系列认证与CI设计 273

一、ISO 9000系列国际质量标准 273

二、ISO 14000系列环境管理标准认证 275

三、物业服务企业CI设计 277

本章小结 279

综合练习 279

本章阅读与参考文献 280

第九章 不同类型物业管理 281

第一节居住物业管理 281

一、居住物业管理概述 281

二、住宅小区的物业管理 282

三、住宅小区物业管理的特点 283

四、住宅小区物业管理的目标和要求 284

五、高级公寓物业管理 289

六、别墅的物业管理 291

第二节 写字楼物业管理 293

一、写字楼物业管理概述 293

二、写字楼物业的类型 294

三、写字楼物业的特点 295

四、写字楼物业管理的要求 296

五、写字楼物业管理的内容 297

第三节商业物业管理 299

一、商业物业管理概述 299

二、商业物业的类型 299

三、商业物业的特点 300

四、商业物业管理的要求 300

专栏9-1产权式商铺的四大管理难点和重点 301

五、商业物业管理的内容 304

第四节工业物业管理 306

一、工业物业的概念及分类 306

二、工业物业的特点 307

三、工业厂房和仓库的物业管理 308

案例9-1津通国际工业园区的专业管理 311

本章小结 315

综合练习 316

本章阅读与参考文献 317

第十章 物业管理的国际视角 318

第一节 我国港台地区的物业管理 318

一、我国香港地区的物业管理 318

专栏10-1香港物业管理行业的资历架构制度 321

二、我国台湾地区的物业管理 325

第二节英、美的物业管理 328

一、英国的物业管理 328

二、美国的物业管理 331

第三节日、韩的物业管理 336

一、日本的物业管理 336

二、韩国的物业管理 341

第四节 新加坡的物业管理 348

一、新加坡物业管理概况 348

二、新加坡物业管理的特点 350

三、新加坡物业管理的内容 352

本章小结 353

综合练习 354

本章阅读与参考文献 354

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