房地产开发企业 工程管理实务PDF电子书下载

第1章 房地产开发企业工程部人事与行政管理 1

1.1房地产开发企业工程部人事管理 3

1.1.1工程部组织架构设置 4

1.1.2工程部人员岗位职责 5

1.工程部经理岗位职责 6

2.项目经理岗位职责 9

3.总工程师岗位职责 12

4.结构工程师岗位职责 15

5.测量工程师岗位职责 15

6.土建工程师岗位职责 17

7.水电工程师岗位职责 19

8.园林工程师岗位职责 21

9.造价工程师岗位职责 21

10.装修主管岗位职责 23

11.质量主管岗位职责 23

12.计量员岗位职责 26

13.合同管理员岗位职责 27

14.资料员岗位职责 29

1.1.3工程部绩效管理 30

1.绩效考核的原则 30

2.绩效考核表的填写与分值计算 35

1.2房地产开发企业工程部行政管理 36

1.2.1工程部日常管理 36

1.仪容仪表 36

2.考勤 36

3.日常办公 36

4.沟通与协作 37

5.奖惩制度 37

6.激励措施 38

1.2.2工程部合同管理 39

1.合同审批管理 39

2.合同执行管理 41

3.合同档案管理 42

1.2.3工程部档案管理 42

1.工作人员文件资料管理的职责 42

2.文件资料的分类 43

3.文件资料的组卷 44

4.文件资料的编号 44

5.文件资料收集与整理 44

6.作废文件资料的销毁 45

7.文件资料的传递与移交 45

8.文件资料的借阅 45

1.2.4工程部印章管理 45

1.2.5工程部会议管理 46

1.例会日程 46

2.例会组织安排 46

3.首次会议资料的准备 46

4.例会的内容与发言 47

5.例会会议纪要的管理 49

6.例会流程管理 49

7.会议纪律 49

8.罚则 50

第2章 房地产开发企业工程招标管理 51

2.1房地产开发企业招标的流程 53

2.2房地产开发企业招标的立项 56

2.2.1招标计划的编制 57

1.年度招标计划的编制 57

2.月度招标计划的编制 58

3.计划外项目招标 60

2.2.2招标技术方案的编写 60

1.招标技术方案编制责任部门 61

2.招标技术方案编制原则 61

3.招标技术方案的内容及要求 62

4.招标技术方案的审批 65

2.3房地产开发企业招标的实施 68

2.3.1招标管理机构的设置 68

1.集团公司招标管理机构的设置 68

2.大型非集团公司招标管理机构的设置 73

3.中小型公司招标管理机构的设置 78

2.3.2招标文件的编写 80

1.招标文件的内容 80

2.招标邀请书 80

3.招标说明书 81

4.招标文件的会审 85

2.3.3标底价格的编制 88

1.标底价的编制部门 88

2.标底价的编制依据 88

3.标底价的审核 88

4.标底价的审批 89

2.3.4投标单位资格初审 89

2.3.5发标与答疑 92

1.发标 93

2.勘察现场 95

3.招标答疑 95

2.3.6收投标书与开标前考察 96

1.投标文件的编制与递交 96

2.开标前对投标单位考察 98

2.3.7截标与开标 102

1.截标 102

2.开标 104

2.3.8评标与定标 110

1.评标 110

2.技术标评标 113

3.定标 119

2.3.9样品验收与招标结果审核 122

1.样品验收 122

2.招标结果审核 125

2.3.10招标合同签订与招标变更 129

1.招标合同的签订 129

2.中标单位的变更 130

2.4房地产开发企业招标合同价格监控与招标人员奖惩管理 131

2.4.1招标合同价格监控 131

1.合同价格监控的组织机构 131

2.合同的签订 131

3.合同的备案 132

4.价格信息的收集整理 132

5.价格监控信息的应用 133

6.合同的履行和监控 134

2.4.2招标人员奖惩管理 137

1.基本规定 137

2.奖励细则 138

3.处罚细则 138

4.奖励和处罚程序 140

5.奖惩补充规定 140

第3章 房地产开发企业工程设计管理 143

3.1房地产开发企业设计部人事管理 145

3.1.1设计部的部门职责 145

3.1.2设计部人员的岗位职责 145

1.设计部总监岗位职责 145

2.建筑设计主管岗位职责 146

3.装修设计主管岗位职责 146

4.规划园林设计主管岗位职责 147

3.1.3设计部人员的入职与培训管理 147

3.1.4设计部人员的奖惩管理 147

1.基本规定 148

2.奖励规定 148

3.处罚规定 148

4.奖惩程序 149

3.2房地产开发企业工程设计委托 150

1.设计任务书 150

2.设计方案评审 150

3.扩初和施工图设计评审 150

4.图样会审及交底 151

5.设计变更 151

3.2.1设计任务书的编制 151

3.2.2设计邀请函的分发 164

3.2.3规划设计方案的递交 164

1.项目概况 164

2.市场分析 166

3.规划设计部分 167

4.建筑设计分析 169

5.项目开发 170

3.2.4意向设计单位的考察 172

3.2.5设计委托合同的签订 180

3.3房地产开发企业工程设计实施管理 186

3.3.1方案设计管理 186

3.3.2初步设计管理 189

1.建筑 189

2.结构 190

3.给水排水 190

4.电气 191

5.空调 192

3.3.3施工图设计管理 192

1.施工图设计的管理原则 192

2.施工图的审核 193

3.4房地产开发企业工程设计变更与签证管理 199

3.4.1工程设计变更的流程 200

3.4.2工程设计变更与签证的管理 200

1.基本原则 200

2.设计变更的变更程序 202

3.工程签证签发原则及注意事项 203

4.设计变更的经济处置程序 204

5.工程签证经济处置程序 204

6.设计变更、工程签证审核签发时限 204

7.设计变更、工程签证的发送存档 205

8.加强设计变更和工程签证的管理措施 205

3.4.3工程设计变更采用的表格 205

1.工程变更申请表一 205

2.工程变更申请表二 206

3.工程变更申请表三 207

4.会议通知单 208

5.会议纪要 208

6.设计业务联系单 209

7.设计变更审批表 209

8.工程设计修改（补充）通知单审批表一 210

9.工程设计修改（补充）通知单审批表二 211

10.设计通知审批验证单 212

11.变更通知单 213

3.4.4工程签证采用的表格 214

1.施工现场签证单 214

2.工程经济技术签证单 214

3.设计变更及现场签证审批单 215

第4章 房地产开发企业工程物资采购管理 217

4.1房地产开发企业工程物资采购的管理规定 219

4.1.1物资管理总规定 219

1.总则 219

2.合格供应商名单管理 220

3.采购与供应 220

4.保管与结算 223

5.信息服务及信息管理 224

4.1.2不同提供方的物资采购管理规定 225

1.甲方分包项目的管理 225

2.乙方分包项目的管理 225

3.乙方自购材料的管理 226

4.罚则 226

4.1.3不同物资的采购管理规定 227

1.水电、空调、装饰主要材料的采购管理规定 227

2.新材料应用采购管理规定 227

3.供电局指定产品采购管理规定 229

4.消防局指定产品采购管理规定 230

4.2房地产开发企业工程物资采购的程序管理 231

4.2.1工程物资采购的流程 231

4.2.2工程物资采购计划的制订 231

4.2.3工程物资采购价格的确定 234

4.2.4工程物资供应商的选择 237

4.2.5工程物资采购合同的签订 246

4.2.6工程物资进场验收 251

1.甲供材料（设备）进场检验要求 253

2.工程桩（钢筋混凝土预制方桩）进场检验要求 253

3.塑钢门窗进场检验要求 254

4.进户门进场检验要求 255

第5章 房地产开发企业工程施工管理 257

5.1房地产开发企业工程施工准备管理 259

5.1.1工程施工准备 259

5.1.2工程施工组织设计管理 260

1.施工组织设计管理规定 260

2.施工组织设计的审批流程 261

3.施工组织设计的审批表格 261

5.2房地产开发企业工程放线与开工管理 263

5.2.1工程放线管理 263

5.2.2工程开工管理 265

1.工程开工条件的管理规定 265

2.工程开工审批的流程 268

3.工程开工报审采用的表格 268

5.3房地产开发企业工程质量管理 271

5.3.1工程质量管理总规定 271

5.3.2各阶段工程质量控制方案 275

1.施工准备阶段的质量控制 275

2.施工阶段的质量控制 276

3.竣工验收阶段的质量控制 279

5.3.3各分部工程质量管理 279

1.工程样板的管理 279

2.隐蔽工程的管理 280

3.成品保护的管理 282

5.3.4质量问题及事故处理 285

1.工程质量问题及事故的分类 285

2.质量问题及事故上报处理程序 285

5.3.5合作单位质量行为管理 286

1.监理单位质量行为管理 286

2.施工单位质量行为管理 287

5.4房地产开发企业工程变更与签证管理 288

5.4.1工程变更管理 288

1.工程变更包括的内容 288

2.工程变更的原则 288

3.工程变更控制的流程 288

4.工程变更采用的表格 288

5.4.2工程签证管理 292

1.职责分工 292

2.签证工作内容 293

3.现场签证参加人员 293

4.现场签证单填写要求 293

5.现场签证程序 293

6.现场签证结算方式 293

7.签证的效力 293

8.例外处置 294

9.签证报审核定表 294

5.5房地产开发企业工程进度管理 295

5.5.1工程进度管理的依据 295

1.工程施工合同 295

2.工期签证资料 296

3.其他相关材料（会议、协议） 296

5.5.2工程进度管理的流程 296

5.5.3工程进度的过程管理 298

1.工程开工 298

2.熟悉规范、技术资料和公司管理制度 299

3.施工过程中的跟踪检查 299

4.进度确认 299

5.工程延期签证 299

6.工程竣工验收 300

5.5.4工程进度控制的主要措施 300

1.协调会议 300

2.结合实际情况，采取合理措施 300

3.奖励和处罚 300

4.工程付款 301

5.要求施工单位更换管理人员 301

6.按合同扣款或终止合同 301

5.5.5工程进度管理采用的表格 301

5.6房地产开发企业工程安全文明施工管理 307

5.6.1工程安全施工控制管理 307

1.事前控制 307

2.事中控制 307

3.事后控制 308

5.6.2工程文明施工控制管理 308

1.事前控制 308

2.事中控制 308

3.事后控制 309

5.6.3工程文明施工评分标准 309

5.7房地产开发企业工程施工其他管理 315

5.7.1施工临时用水用电管理 315

1.施工用水管理 315

2.施工用电管理规定 315

5.7.2零星项目工程管理 316

1.目的 316

2.范围 316

3.职责 316

4.程序 316

5.零星工程施工审批表 317

5.7.3特急项目工程管理 317

1.目的 317

2.范围 317

3.程序 318

4.结算 318

5.程序文件发放范围 318

5.7.4工程暂停与复工管理 318

1.工程暂停管理 318

2.工程复工管理 320

第6章 房地产开发企业分项工程施工管理规程 321

6.1桩基工程施工管理规程 323

6.2基坑维护工程施工管理规程 326

6.3基础工程施工管理规程 330

6.4地下室工程施工管理规程 332

6.5钢筋工程施工管理规程 336

6.6混凝土工程施工管理规程 338

6.7抹灰工程施工管理规程 340

6.8楼地面工程施工管理规程 342

6.9英红瓦屋面施工管理规程 345

6.10油毡瓦屋面施工管理规程 347

6.11平屋面工程施工管理规程 349

6.12幕墙工程施工管理规程 351

6.13防水工程施工管理规程 353

6.14建筑给水排水工程施工管理规程 358

6.15建筑电气安装施工管理规程 362

6.16采暖与通风工程施工管理规程 365

6.17建筑设备安装工程施工管理规程 367

6.18电梯安装工程施工管理规程 371

6.19样板房工程施工管理规程 373

6.20园林工程施工管理规程 378

第7章 房地产开发企业工程投资控制管理 381

7.1房地产开发企业工程成本管理 383

7.1.1工程成本管理的相关规定 383

1.开发项目工程成本 383

2.工程成本检测的环节 384

3.工程成本监测的方法 384

4.工程成本核算 384

7.1.2工程成本管理的流程 385

1.成本控制的流程 385

2.资金控制的流程 386

7.1.3工程成本控制的措施 387

7.1.4工程成本管理采用的表格 389

7.2房地产开发企业工程量计算管理 394

1.工程量计算管理规定 394

2.工程量签证单审批流程 394

7.3房地产开发企业工程结算付款管理 396

7.3.1工程结算管理 396

1.结算管理制度 396

2.工程进度结算管理的流程 398

3.工程结算采用的表格 398

7.3.2工程款支付管理 404

1.付款程序的管理 404

2.付款审核审批工作管理 405

3.工程付款管理采用的表格 406

第8章 房地产开发企业工程验收移交管理 409

8.1房地产开发企业分项工程验收管理 411

8.1.1分项工程验收的管理规定 411

8.1.2分项工程验收的流程 412

8.1.3各分项工程的具体验收规定 414

1.基坑、基槽验收 414

2.基础回填隐蔽验收 414

3.混凝土工程的钢筋隐蔽验收 414

4.对钢筋保护层按设计要求验收 415

5.砌体结构上预埋管、预埋铁件及水电管线的隐蔽验收 415

6.建筑物及机电设备避雷引下线的隐蔽验收 415

7.砌体结构及砌体工程装饰前的隐蔽验收 415

8.防水工程的隐蔽验收 415

9.地下管线的隐蔽 416

8.1.4分项工程验收采用的表格 416

8.1.5分项工程验收常见的质量问题 418

8.2房地产开发企业工程竣工验收管理 428

8.2.1工程竣工验收的管理规定 428

1.工程竣工验收的前提 428

2.工程竣工验收的依据 428

3.工程竣工验收要提交的资料 429

4.工程竣工初验的规定 429

5.工程竣工核验的规定 430

8.2.2工程竣工验收的流程 431

1.工程竣工验收移交的流程 431

2.工程竣工验收的业务操作流程 432

3.针对规划设计的验收流程 433

4.针对各行政单位参与验收的流程 433

5.工程验收后的备案流程 434

8.2.3工程竣工验收采用的表格 435

8.3房地产开发企业工程移交管理 438

8.3.1工程移交的管理规定 439

1.原则 439

2.移交手续由项目公司（经营部）办理 439

3.单位工程竣工移交的条件 439

4.工程竣工移交的生效 439

5.竣工资料移交管理 439

8.3.2工程移交的流程 440

8.3.3工程移交采用的表格 441

8.4房地产开发企业工程保修管理 442

8.4.1工程保修的管理规定 442

8.4.2工程保修的流程 443

8.4.3工程保修金退付申请表模板 444